mutuo liquidità per seconda casa

[ido]

Ciao a tutti,
situazione un po' ingarbugliata, cerco di essere sintetico.
Attualmente proprietario con mia moglie (50/50) di un appartamento con mutuo residuo di circa 80k, valore dell'immobile periziato 200k (questo prima di una ristrutturazione completa anni fa, spero che oggi il valore sia maggiore)
Con alcuni sforzi potremmo verso la fine di quest'anno saldare completamente il mutuo, l'obiettivo sarebbe chiedere subito dopo un mutuo liquidità mettendo in pegno la casa di proprietà. Ho visto che ING è una delle banche che ha questa opzione.
Con questo mutuo liquidità (io spero sui 130k, non ho idea del valore attuale periziato del mio immobile) acquistare un piccolo bilocale o monolocale.
Quali garanzie chiedono oltre alla casa di proprietà? io sono passato da dipendente a partita iva 3 anni fa, il reddito è un po' più alto rispetto a quello da dipendente ma sono consapevole che le partite iva in Italia vengono viste male. Immagino inoltre che la richiesta vada fatta insieme a mia moglie che è a carico mio.
Opinioni?

 

[beowulf56]

Ciao a tutti,
situazione un po' ingarbugliata, cerco di essere sintetico.
Attualmente proprietario con mia moglie (50/50) di un appartamento con mutuo residuo di circa 80k, valore dell'immobile periziato 200k (questo prima di una ristrutturazione completa anni fa, spero che oggi il valore sia maggiore)
Con alcuni sforzi potremmo verso la fine di quest'anno saldare completamente il mutuo, l'obiettivo sarebbe chiedere subito dopo un mutuo liquidità mettendo in pegno la casa di proprietà. Ho visto che ING è una delle banche che ha questa opzione.
Con questo mutuo liquidità (io spero sui 130k, non ho idea del valore attuale periziato del mio immobile) acquistare un piccolo bilocale o monolocale.
Quali garanzie chiedono oltre alla casa di proprietà? io sono passato da dipendente a partita iva 3 anni fa, il reddito è un po' più alto rispetto a quello da dipendente ma sono consapevole che le partite iva in Italia vengono viste male. Immagino inoltre che la richiesta vada fatta insieme a mia moglie che è a carico mio.
Opinioni?

Molto dipende dal livello del tuo reddito (da rapportare alla rata), dall’anzianità e positività del rapporto con la banca concedente il mutuo, dall’ulteriore patrimonio a voi intestato. Per quanto riguarda il valore del cespite da mettere a garanzia non conterei molto sul fatto che il valore della ristrutturazione incrementi in toto il valore dell’appartamento mentre farei più attenzione sul fatto che in genere in Italia gli immobili stanno perdendo valore da diversi anni specialmente se si è acquistato nei picchi del 2007/2008. Ovviamente non so quando hai acquistato l’immobile o se è situato in una città/zona di particolare pregio che non ha subito svalutazioni ma anzi il valore si è incrementato. Per quanto riguarda le ulteriori garanzie cosa puoi offrire? Fideiussioni di terzi che incrementano il reddito disponibile per la rata? Ulteriore ipoteca sul secondo appartamento?

Altra ipotesi: invece di estinguere il primo mutuo, con la liquidità di 80k (a proposito a che tasso è questo mutuo e conviene estinguerlo?) unitamente ad un mutuo di 50k con ipoteca sul secondo appartamento puoi farcela per l'acquisto?

 

[ido]

grazie della risposta @beowulf56
Immobile si trova a Bologna città acquistato nel 2017, di sicuro non si è svalutato e secondo me un po' di valore rispetto alla perizia l'ha preso (sarebbe interessante rifare una perizia se devo essere onesto).
Non ho altre garanzie oltre al mio lavoro (che come ho scritto è passato da dipendente a partita iva) e proprio per lavoro devo trasferirmi in un'altra città per alcuni anni e qui nasce l'idea di comprare un bilocale/monolocale.
Il mutuo corrente è a buon tasso, ma chiedere alla banca altri 50k sul mutuo esistente non penso mi venga concesso (anche per un rapporto rata/reddito) e incrementarlo con ipoteca su secondo appartamento (che ad oggi non ho ancora trovato) non ha molta fattibilità secondo me.
La mia idea era: saldare mutuo corrente. Chiedere mutuo liquidità (jntorno ai 130k) con garanzia prima casa (e mio lavoro partita iva) in modo da avere la cifra necessaria per comprare subito il bilocale cash (senza aspettare tempistiche mutuo e banche). L'appartamento attuale probabilmente lo affitterei.

 

[beowulf56]

grazie della risposta @beowulf56
Immobile si trova a Bologna città acquistato nel 2017, di sicuro non si è svalutato e secondo me un po' di valore rispetto alla perizia l'ha preso (sarebbe interessante rifare una perizia se devo essere onesto).
Non ho altre garanzie oltre al mio lavoro (che come ho scritto è passato da dipendente a partita iva) e proprio per lavoro devo trasferirmi in un'altra città per alcuni anni e qui nasce l'idea di comprare un bilocale/monolocale.
Il mutuo corrente è a buon tasso, ma chiedere alla banca altri 50k sul mutuo esistente non penso mi venga concesso (anche per un rapporto rata/reddito) e incrementarlo con ipoteca su secondo appartamento (che ad oggi non ho ancora trovato) non ha molta fattibilità secondo me.
La mia idea era: saldare mutuo corrente. Chiedere mutuo liquidità (jntorno ai 130k) con garanzia prima casa (e mio lavoro partita iva) in modo da avere la cifra necessaria per comprare subito il bilocale cash (senza aspettare tempistiche mutuo e banche). L'appartamento attuale probabilmente lo affitterei.

In realtà o chiedi un mutuo totale di 130k o ne hai due (80+50=130k) quindi l’importo finale è lo stesso e il rapporto rata/reddito è lo stesso anzi probabilmente migliora perché rimani per 80k con il migliore tasso del primo mutuo anziché prendere un tasso attuale peggiore per l’intero importo di 130k. La banca, se sa fare il suo lavoro, è più garantita perché nel secondo caso (80+50) ha l’ipoteca sia sul primo appartamento che nel secondo cosa che non avrebbe nel primo caso (unico mutuo da 130k). Per te, lato garanzie, è peggio perché hai le due case ipotecate ma avevi chiesto quali altre garanzie potevi concedere e quindi questa poteva essere un’ipotesi. Per quanto riguarda la tempistica del mutuo che non ti piace anche nella tua ipotesi di un mutuo totale di 130k devi sempre aspettare.

 

[ido]

ma un mutuo liquidità posso ad esempio chiederlo fra 6 mesi e poi comprare un appartamento tra 9/12 mesi. Io sinceramente voglio evitare di comprare la prima cosa che passa perché ho da fare quaranta giri per un mutuo.
Poi la banca attuale non è che gli chiedo 50k extra e mi lascia il tasso attuale, anzi.

 

[Fabione90]

Ciao, ma scusa perché ti ingarbugli in questo modo andando poi a pagare di più? Tieni il mutuo in essere e ne fai un secondo o non lo fai proprio.

1 Il mutuo corrente da 80k, soprattutto se è a buon tasso, non estinguerlo "con alcuni sforzi entro 1 anno" nemmeno se hai i soldi

2 Se sei in grado di estinguere 80k entro fine anno sul mutuo prima casa, perché non usi questa liquidità come anticipo sostanzioso per il mono/bilocale? Se non hai abbastanza liquidità, non scegliere un mutuo liquidità che ha tassi onerosi. Scegli un mutuo finalizzato all'acquisto seconda casa (tassi praticamente uguali al prima casa). Non so di che cifre stiamo parlando, ma i mutui seconda casa sono per un minimo di 50k, tuttavia Unicredit Bper e Intesa te lo fanno anche per un importo minimo di 30k.

3 a tendere avresti 2 case con due mutui: l'attuale da 80k residui + il nuovo sulla seconda casa (più piccolo).
Andare a estinguere il prima casa e farne uno liquidità sarebbe un clamoroso autogoal: butteresti via un mutuo con buon tasso, contrarresti oggi un mutuo liquidità con un fisso al 4,50 (una vera m3rda) invece che un mutuo seconda casa con 3 fisso o variabile spread 0,90.

Ps io sulla prima casa ho un fisso 1,2 da 55k residui, casa da 150k. Ho comprato la seconda casa e ho fatto 50k variabile 0,73 spread, quindi ora ho 2 mutui (con 2 banche diverse!!!) con rata complessiva 660€. (340 + 320). Chiudere il fisso 1,20 per il liquidità manco morto.

 

[Ros_2017]

Ciao, ma scusa perché ti ingarbugli in questo modo andando poi a pagare di più? Tieni il mutuo in essere e ne fai un secondo o non lo fai proprio.

1 Il mutuo corrente da 80k, soprattutto se è a buon tasso, non estinguerlo "con alcuni sforzi entro 1 anno" nemmeno se hai i soldi

2 Se sei in grado di estinguere 80k entro fine anno sul mutuo prima casa, perché non usi questa liquidità come anticipo sostanzioso per il mono/bilocale? Se non hai abbastanza liquidità, non scegliere un mutuo liquidità che ha tassi onerosi. Scegli un mutuo finalizzato all'acquisto seconda casa (tassi praticamente uguali al prima casa). Non so di che cifre stiamo parlando, ma i mutui seconda casa sono per un minimo di 50k, tuttavia Unicredit Bper e Intesa te lo fanno anche per un importo minimo di 30k.

3 a tendere avresti 2 case con due mutui: l'attuale da 80k residui + il nuovo sulla seconda casa (più piccolo).
Andare a estinguere il prima casa e farne uno liquidità sarebbe un clamoroso autogoal: butteresti via un mutuo con buon tasso, contrarresti oggi un mutuo liquidità con un fisso al 4,50 (una vera m3rda) invece che un mutuo seconda casa con 3 fisso o variabile spread 0,90.

Ps io sulla prima casa ho un fisso 1,2 da 55k residui, casa da 150k. Ho comprato la seconda casa e ho fatto 50k variabile 0,73 spread, quindi ora ho 2 mutui (con 2 banche diverse!!!) con rata complessiva 660€. (340 + 320). Chiudere il fisso 1,20 per il liquidità manco morto.

Curiosità, quale mutuo ha un variabile con 0,73 di spread?

 

[Ros_2017]

ma un mutuo liquidità posso ad esempio chiederlo fra 6 mesi e poi comprare un appartamento tra 9/12 mesi. Io sinceramente voglio evitare di comprare la prima cosa che passa perché ho da fare quaranta giri per un mutuo.
Poi la banca attuale non è che gli chiedo 50k extra e mi lascia il tasso attuale, anzi.

Secondo me, o aggiungi un secondo mutuo di 50k (sempre con la stessa banca) con ipoteca di 2º grado, tanto ci rientri come LTV <80%, oppure…. estingui mutuo, fai atto notarile con cui scegli il regime di separazione dei beni (se siete in comunione legale dei beni), intesti la casa già acquistata come 1ª casa ad uno dei coniugi, compri l’altra come 1ª casa intestandola all’altro coniuge, l’imposta di registro passa dal 9 al 2% al momento dell’acquisto, e fai un mutuo 1ª casa

 

[Fabione90]

Curiosità, quale mutuo ha un variabile con 0,73 di spread?

Che Banca, per durata 20 anni, LTV 60% e classe B energetica. Per LTV e durate superiori lo spread arrivava fino a 1,33.
Purtroppo però c'è il floor pari allo spread, quindi in caso di euribor negativo vince la banca.
Era appunto un mutuo seconda casa.
ING ha lo spread 0,75 anche per durate e LTV superiori, ma ho preferito CB in quanto loro cliente dal 2009

 

[ido]

grazie a tutti dei consigli, probabilmente nelle prossime settimane chiederò un appuntamento presso la banca con cui ho il mutuo per valutare l'eventuale fattibilità di un secondo mutuo per l'acquisto del bilocale/monolocale.

 

[Fabione90]

grazie a tutti dei consigli, probabilmente nelle prossime settimane chiederò un appuntamento presso la banca con cui ho il mutuo per valutare l'eventuale fattibilità di un secondo mutuo per l'acquisto del bilocale/monolocale.

Si, prima di fare un'offerta per una casa è cosa buona e giusta avere un parere della banca se redditualmente puoi sostenere una seconda rata di mutuo (dal loro punto di vista). Oltre a fare comunque un'offerta per l'acquisto del bilocale vincolato al buon esito del mutuo.

Qual'è la tua attuale banca? È importante sapere rispetto al mercato come si colloca come tasso.

 

[ido]

Si, prima di fare un'offerta per una casa è cosa buona e giusta avere un parere della banca se redditualmente puoi sostenere una seconda rata di mutuo (dal loro punto di vista). Oltre a fare comunque un'offerta per l'acquisto del bilocale vincolato al buon esito del mutuo.

Qual'è la tua attuale banca? È importante sapere rispetto al mercato come si colloca come tasso.

è una banca regionale, attualmente sul loro sito non mostrano i tassi (di solito li mostrano quando hanno promozioni specifiche)

 

[Fabione90]

è una banca regionale, attualmente sul loro sito non mostrano i tassi (di solito li mostrano quando hanno promozioni specifiche)

Ehm.. sinceramente ne starei alla larga, se non lo mostrano nel loro sito nè tantomeno su mutuionline non sono competitivi.

Io andrei sulle soluzioni più convenienti prese da mutuionline, soprattutto se i vostri redditi sono solidi e più che adeguati rispetto alle rate da sostenere.

Se io oggi chiedo un mutuo 20ennale da 70k su una seconda casa da 100k NON classe energetica AB (cifre a caso, ma da riparametrare in base alle tue esigenze), sul fisso le più interessanti sono Bper, Credem, Intesa e Banco Bpm con fissi dal 2,90 al 3,20.
Sul variabile consiglio Bper che ha pure il vantaggio opzione per passare a fisso e spread 1%. Unicredit spread 0,9 sul variabile e ING che ha 0,70