Mutuo tra parenti per speculare in barba alle banche.

[soros75]

considerato il basso livello dei tassi di interesse sto pensando se una strategia di questo tipo puo'avere senso.

E'indispensabile comprare casa dai genitori.

1) Si fa un bel mutuo enorme a tasso fisso, intorno al 4%.
2) Il cash finisce in mano dei genitori (e quindi le mie stesse mani) e viene investito in strumenti a breve, tipo conti di deposito.
3) il rendimento del mutuo reinvestito ammortizza la rata del mutuo.
4) quando i tassi saliranno, saliranno rapidamente, e ottenere un rendimento superiore al 4% sara'un gioco da ragazzi.
5) alla fine del gioco si sara' proprietari dell'immobile, e si avra'da parte del capitale che costa il 4%, ma rende di piu', a rischio molto basso.

Che ne pensate ?
Se poi i tassi non salgono si chiude il mutuo e arrivederci.
Se non sbaglio pero' le banche sono restie a prestare denaro per finanziare acquisti di immobili tra parenti.

 

[Darkghost]

Ehm...i mutui sono vincolati all'acquisto di immobile....
Io invece penso che se riesco a convincere una qualsiasi banca a farmi un tasso fisso al 3,5% portandogli solidissime garanzie la casa me la prendo "quasi" a gratis...o cmq con una spesa che non sentirei neppure...specie se fra qualche anno l'inflaz. e i rendimenti salgono mentre il mutuo è fisso (sognare è ancora free)

 

[bigmad]

considerato il basso livello dei tassi di interesse sto pensando se una strategia di questo tipo puo'avere senso.

E'indispensabile comprare casa dai genitori.

1) Si fa un bel mutuo enorme a tasso fisso, intorno al 4%.
2) Il cash finisce in mano dei genitori (e quindi le mie stesse mani) e viene investito in strumenti a breve, tipo conti di deposito.
3) il rendimento del mutuo reinvestito ammortizza la rata del mutuo.
4) quando i tassi saliranno, saliranno rapidamente, e ottenere un rendimento superiore al 4% sara'un gioco da ragazzi.
5) alla fine del gioco si sara' proprietari dell'immobile, e si avra'da parte del capitale che costa il 4%, ma rende di piu', a rischio molto basso.

Che ne pensate ?
Se poi i tassi non salgono si chiude il mutuo e arrivederci.
Se non sbaglio pero' le banche sono restie a prestare denaro per finanziare acquisti di immobili tra parenti.

Io ci avevo già pensato molto tempo fa. L'ho scritto sul forum della bolla immobiliare su FFZ, negli stessissimi termini che ora scrivi tu... e mi hanno preso grassamente in giro!
Quindi, ora dovrebbe toccare a te...

 

[bigmad]

Ci potrebbe essere il problema che per "comprare" casa anche fittiziamente dal genitore, bisogna pagare il notaio, quindi occorre spendere dei soldi che gravano un po' sul rendimento dell'operazione. Tuttavia mi sembra una buona mossa per avere del cash a un buon tasso... sicuramente meglio che con Findomestic!
n effetti io potrei farlo: mi autovaluto casa mia 500000 euro e ne chiedo 400000 alla banca di mutuo. Se me li danno ho vinto la scommessa con Aus, che dice che casa mia non equivale ad un assegno cash!!!

 

[zitto-ma-dritto]

Io e mia moglie (in separazione di beni), possediamo in parti uguali la nostra prima casa, non gravata da ipoteche

Vorrei fare così:
1 "Vendere" la mia metà a mia moglie con richiesta di mutuo fisso 30ennale per acquisto 1^ casa. (Taeg: 4,76%)
2 L'assegno della banca finanzia un acquisto di btp di lunga durata con rendimenti netti>4,6%
3 Gli interessi passivi sono fiscalmente detraibili e consentono di recuperare uno 0,90% di interesse/anno.

Alla fine la differenza tra interessi attivi-interessi passivi+recupero fiscale= lo 0,7% annuo.
Restano da quantificare le spese per notaio e iscrizione ipoteca.
Che dite, su 100000 euro finanziati si può guadagnare qualcosa?

PS I btp restano su conto con me singolo intestatario.
Non si sa mai...

 

[porchetto]

Ehm...i mutui sono vincolati all'acquisto di immobile....
Io invece penso che se riesco a convincere una qualsiasi banca a farmi un tasso fisso al 3,5% portandogli solidissime garanzie la casa me la prendo "quasi" a gratis...o cmq con una spesa che non sentirei neppure...specie se fra qualche anno l'inflaz. e i rendimenti salgono mentre il mutuo è fisso (sognare è ancora free)

se passa house si fa 4 risate il limite è sopra al 4,5%

Io e mia moglie (in separazione di beni), possediamo in parti uguali la nostra prima casa, non gravata da ipoteche

Vorrei fare così:
1 "Vendere" la mia metà a mia moglie con richiesta di mutuo fisso 30ennale per acquisto 1^ casa. (Taeg: 4,76%)
2 L'assegno della banca finanzia un acquisto di btp di lunga durata con rendimenti netti>4,6%
3 Gli interessi passivi sono fiscalmente detraibili e consentono di recuperare uno 0,90% di interesse/anno.

Alla fine la differenza tra interessi attivi-interessi passivi+recupero fiscale= lo 0,7% annuo.
Restano da quantificare le spese per notaio e iscrizione ipoteca.
Che dite, su 100000 euro finanziati si può guadagnare qualcosa?

PS I btp restano su conto con me singolo intestatario.
Non si sa mai...

con i bpt lunghi se si rialzano i tassi fai un bagno termale ...

 

[bigmad]

MA c'è qualcuno che comunque ha fatto questa operazione?
In teoria e facendo bene i conti, dovrebbe funzionare...

 

[Haganah]

perchè, conoscete qualche strumento finanziario che garantisca un tasso netto e duration decennale superiore al tasso negativo attualizzato di un mutuo ?
la leva finanziaria è I M P O S S I B I L E

 

[romaforever]

Se vuoi accollarti i rischi dcel mercato azionario puoi anche fare dei bei guadagni, ma se il mercato perde sei nei GUAI fino al collo. Devi insomma essere esperto quando usi la leva finanziaria e da quello che posti non mi sembri un esperto. Al tuo posto studierei molto la finanza e farei molta "pratica" e al prossimo ciclo penserei a come speculare.

 

[zitto-ma-dritto]

con i bpt lunghi se si rialzano i tassi fai un bagno termale ...

Sui btp ci perdi, sul mutuo a tasso fisso ci guadagni + di quanto perdi

Se non ci fosse notaio da pagare avrei già fatto sto giochetto.

 

[bigmad]

Ma a prescindere dai possibili guadagni... non è comunque un modo per avere un prestito a buon mercato?

 

[porchetto]

Sui btp ci perdi, sul mutuo a tasso fisso ci guadagni + di quanto perdi

Se non ci fosse notaio da pagare avrei già fatto sto giochetto.

i btp li hai già comprati con i soldi del mutuo se devi chiudere l'operazione i BTP dopo il rialzo dei tassi avranno perso di quotazione, non vedo cosa ci guadagni dal lato del mutuo se lo estingui devi pure pagare la penale i soldi ormai li hai già impiegati.

questo è proprio un giochino da non farsi con i tassi così bassi.

 

[zitto-ma-dritto]

i btp li hai già comprati con i soldi del mutuo se devi chiudere l'operazione i BTP dopo il rialzo dei tassi avranno perso di quotazione, non vedo cosa ci guadagni dal lato del mutuo se lo estingui devi pure pagare la penale i soldi ormai li hai già impiegati.

questo è proprio un giochino da non farsi con i tassi così bassi.

I btp sono a tasso fisso, ma anche il mutuo, quindi se i tassi salgono problemi non ne hai.
Se i tassi scendono può essere conveniente vendere i btp ed estinguere il mutuo.

 

[bigmad]

Ma a prescindere dai possibili guadagni... non è comunque un modo per avere un prestito a buon mercato?

Scusate se mi autoquoto.
Ho fatto una simulazione.
Prendi in prestito 150000 euro
Un mutuo a tasso fisso del 5,06% per 150000 euro in 20 anni ha una rata di 994 euro (CheBanca).
Facciamo 1000 per semplicità
Dopo 20 anni avrai restituito alla banca 240 x 1000 = 240000 euro
se invece prendi i 150000 euro dalla banca e li investi al 4% annuo (non difficilissimo anche oggi) doo 20 anni ti ritrovi 328668 euro... quindi ben 88000euro in più di quello che dai indietro alla Banca.
Se tu invece di aprire un mutuo, metti da parte, investendoli al 4%, 1000 euro al mese, dopo 20 anni hai una cifra comunque più bassa dei 328668 euro.
Ho sbagliato qualche conto???

 

[Figlio]

Scusate se mi autoquoto.
Ho fatto una simulazione.
Prendi in prestito 150000 euro
Un mutuo a tasso fisso del 5,06% per 150000 euro in 20 anni ha una rata di 994 euro (CheBanca).
Facciamo 1000 per semplicità
Dopo 20 anni avrai restituito alla banca 240 x 1000 = 240000 euro
se invece prendi i 150000 euro dalla banca e li investi al 4% annuo (non difficilissimo anche oggi) doo 20 anni ti ritrovi 328668 euro... quindi ben 88000euro in più di quello che dai indietro alla Banca.
Se tu invece di aprire un mutuo, metti da parte, investendoli al 4%, 1000 euro al mese, dopo 20 anni hai una cifra comunque più bassa dei 328668 euro.
Ho sbagliato qualche conto???

Non consideri che i 328mila euro fra 20 anni non sono 328mila euro di oggi. L'inflazione avrà eroso il loro potere di acquisto. Con una inflazione del 3% annua il tuo rendimento del 4% si abbassa ad un 1%.
Con quei numeri (4% rendimento, 3% inflazione) ti ritrovi tra 20 anni con realmente 183.000 euro , avendone pagati 240.000 alla banca.

 

[romaforever]

Il problema di questo investimento "a leva" e' che la spesa e' certa (mutuo) e il tasso di guadagno e' incerto (investimento). Se si investe bisogna avere uno spread MOLTO PIU' ALTO dell'1% che FIglio cita. Altrimenti al primo imprevisto si e' fregati...

L'operazione suggerita funziona benissimo solo se si e' esperti di finanza (ma considerando la forte crisi potrebbe anche funzionare per via del bottom secondo me raggiunto o quasi del mercato azionario)

 

[gorio]

considerato il basso livello dei tassi di interesse sto pensando se una strategia di questo tipo puo'avere senso.

E'indispensabile comprare casa dai genitori.

1) Si fa un bel mutuo enorme a tasso fisso, intorno al 4%.
2) Il cash finisce in mano dei genitori (e quindi le mie stesse mani) e viene investito in strumenti a breve, tipo conti di deposito.
3) il rendimento del mutuo reinvestito ammortizza la rata del mutuo.
4) quando i tassi saliranno, saliranno rapidamente, e ottenere un rendimento superiore al 4% sara'un gioco da ragazzi.
5) alla fine del gioco si sara' proprietari dell'immobile, e si avra'da parte del capitale che costa il 4%, ma rende di piu', a rischio molto basso.

Che ne pensate ?
Se poi i tassi non salgono si chiude il mutuo e arrivederci.
Se non sbaglio pero' le banche sono restie a prestare denaro per finanziare acquisti di immobili tra parenti.

Non è per spegnere i tuoi entusiasmi ma l'idea non è che sia proprio nuovissima, si chiama liquidità dissimulata, aberrata dalle banche.
Tanto è vero che è quasi impossibile trovare un istituto che finanzi l'acquisto tra parenti.
Si fanno i CERVED sul venditore anche per impedire il finanziamento di acquisti ritenuti fittizi tra soci della stessa compagine, addirittura tra ex soci o amministratori.
Non ci cascano.

 

[porchetto]

I btp sono a tasso fisso, ma anche il mutuo, quindi se i tassi salgono problemi non ne hai.
Se i tassi scendono può essere conveniente vendere i btp ed estinguere il mutuo.

per scendere ancora i tassi dovrebbero diventare negativi siamo quasi allo zero...
invece fare un arbitraggio tra btp e mutuo ai tassi attuali adesso non lo vedo il mutuo oltre alle spese accessorie fisso a 30 anni sta a 4,6 circa per bene che vada un btp trentennale non mi sembra che rende di più.
allora meglio acquistare un appartamento da affitto con alto rendimento 5 - 6% che almeno recupera l'inflazione

 

[bigmad]

Non consideri che i 328mila euro fra 20 anni non sono 328mila euro di oggi. L'inflazione avrà eroso il loro potere di acquisto. Con una inflazione del 3% annua il tuo rendimento del 4% si abbassa ad un 1%.
Con quei numeri (4% rendimento, 3% inflazione) ti ritrovi tra 20 anni con realmente 183.000 euro , avendone pagati 240.000 alla banca.

Scusa, ma anche i 240000 pagati alla banca in 20 anni si svalutano. I 1000 euro al mese che restituisci, dopo 20 anni hanno un "peso" diverso che nei primi anni. No?
Comunque:
se metti da parte 1000 euro al mese e li investi al 4%, in 20 anni NON arrivi a 328000 euro
Se metti sin da subito 150000 euro a rendita del 4% in 20 anni arrivi a 328000 euro
Se prendi 150000 euro in prestito dalla banca in 20 anni restituisci 240000 euro

Messa così, soprattutto se trovi forme di investimento che rendano più del 4% un'operazione del genere dovrebbe convenire... o no? Io penso sempre che se le cose sembrano troppo facili allora c'è una magagna nascosta!

 

[Figlio]

Scusa, ma anche i 240000 pagati alla banca in 20 anni si svalutano. I 1000 euro al mese che restituisci, dopo 20 anni hanno un "peso" diverso che nei primi anni. No?

CUT

Messa così, soprattutto se trovi forme di investimento che rendano più del 4% un'operazione del genere dovrebbe convenire... o no? Io penso sempre che se le cose sembrano troppo facili allora c'è una magagna nascosta!

hai ragione, ho fatto confusione io.


Comunque ora ho chiarito grazie a Nino di IT.ECONOMIA.INVESTIRE.
Partiamo da una certezza: se prendo a prestito ad un tasso del 5% e su quei soldi investendoli guadagno il 4%, non puo essere che ci guadagno.

Il discorso è in questi termini: il confronto lo si fa a parità di condizioni.
La domanda corretta è "Quanto mi renderebbero i 1000 euro/mese che do alla banca se investiti ad un tasso del 4%?"
Con i 1000/mese al 4% alla fine dei 20 anni avrei 363.840, mentre investendo i 150mila presi con il mutuo sempre dopo 20 anni al 4% avrei solo 328.668 euro.