Non ci capisco pù niente: prezzi in ribasso?

[rickiconte]

Non per contraddirti ma nelle abitazioni recenti i vani sono più piccoli rispetto ad una volta, anche in altezza, comunque lo avevo spiegato nel mio precedente post.

Se poi freedom intendeva ciò che hai detto tu o qualcos'altro ce lo dirà lui.

 

[Freedom]

Che vuol dire "sono dei loculi" se i mq sono comunque quelli dichiarati ?

Le stanze sono minuscole. Tutte! Nella matrimoniale non ci stanno letto, armadio, comodini e comò. Nelle singole non ci stanno letto, armadio, comodino e scrivania. In sala con angolo cottura due persone non si possono mai incrociare se vuoi mettere tutto quello che, per esempio, noi ci mettiamo. Qualcosa devi sacrificare.

E' tutto costruito al limite: puoi accatastare minimo 14 mq per matrimoniale? Allora la fai di 14,70 mq. Puoi accatastare 11 mq per singola? Allora la fai di 11,40 e via discorrendo. Per non parlare dei soffitti che li fanno 2,70 h. A me sembrano bassi. A me pare di soffocare………….

Quando esprimevo queste perplessità all'agente immobiliare rispondeva che a
avrei speso meno di riscaldamento.

Poi alcune considerazioni soggettive: il bagno cieco a me non piace.

 

[Freedom]

Non sapevo che Zola Predosa facesse più abitanti di Casalecchio di Reno

Hai ragione: mi sono allargato. Nel senso che ho compreso tutto quello che va da Casalecchio sino praticamente a Ponte Ronca perché è quasi un agglomerato urbano unico. Che, in definitiva, unito a Casalecchio dallo stradone, e da Casalecchio a Bologna, fa una grande Bologna.
Però so che sei preciso e, in effetti, Zola fa 20.000 abitanti

 

[Freedom]

Nelle nuove costruzioni, quasi sempre i mq commerciali sono farlocchi, ovvero ampiamente superiori ai mq calpestabili, anche del 30%...
Ergo un appartamento di 100 mq, nella realtà dei fatti è di 70 mq...
Ringraziamo la depenalizzazione del falso in annuncio e il fatto che la vendita avvenga sempre e comunque " a corpo e nello stato di fatto in cui si trova l'immobile"...
E' un'anomalia tutta italiana guarda caso fatta per tutelare i noti palazzinari nostrani...

Per intenderci è come se acquistando 1 kg di farina teorico poi nella realtà dei fatti ti ritrovi con 700 grammi, in tutti gli altri settori si chiama falso in commercio, nell'immobiliare "stranamente" no...

Nel precedente post ho spiegato esattamente quello che intendevo.

Però è assolutamente vero anche quello che tu scrivi: la differenza tra i calpestabili e i commerciali è estremamente ampia. Troppo rispetto al buon senso.

Non so però se è assimilabile al falso. Una volta mi hanno spiegato che, diversamente dal passato, oggi nel computo dei mq commerciali ci mettono dentro: 1/2 terrazza se coperta o 1/3 se scoperta; 1/3 della cantina, tutto lo spazio (in orizzontale ) dei muri interni e 1/2 dei muri esterni o confinanti con altre abitazioni. Insomma siamo al ridicolo.

 

[rickiconte]

Hai ragione: mi sono allargato. Nel senso che ho compreso tutto quello che va da Casalecchio sino praticamente a Ponte Ronca perché è quasi un agglomerato urbano unico. Che, in definitiva, unito a Casalecchio dallo stradone, e da Casalecchio a Bologna, fa una grande Bologna.
Però so che sei preciso e, in effetti, Zola fa 20.000 abitanti

Ah infatti mi sembrava strano. Ricordando benissimo che Casalecchio era sotto i 40K abitanti mi sembrava impossibile che Zola potesse avere più abitanti.

 

[rickiconte]

Nel precedente post ho spiegato esattamente quello che intendevo.

Però è assolutamente vero anche quello che tu scrivi: la differenza tra i calpestabili e i commerciali è estremamente ampia. Troppo rispetto al buon senso.

Non so però se è assimilabile al falso. Una volta mi hanno spiegato che, diversamente dal passato, oggi nel computo dei mq commerciali ci mettono dentro: 1/2 terrazza se coperta o 1/3 se scoperta; 1/3 della cantina, tutto lo spazio (in orizzontale ) dei muri interni e 1/2 dei muri esterni o confinanti con altre abitazioni. Insomma siamo al ridicolo.

Quando indicano i mq commerciali sui vari siti, se sulla piantina non sono riportati i mq calpestabili suddivisi per ogni vano, l'unica è esaminare le foto.
Se si ha un po' di occhio si capisce subito sei i mq commerciali sono pompati o meno.

 

[oneone]

Si compra avendo la pianta mica fidandosi dei numeri del venditore...

Dovete imparare a ottenere le risposte: "pronto buongiorno, sono interessato all'appartamento (riferimento), mi serve la metratura di ogni stanza, richiamo fra due ore, quest'informazione è condizione necessaria affinché si possa valutare una visita. Grazie, buona giornata"

 

[max80]

E' tutto costruito al limite: puoi accatastare minimo 14 mq per matrimoniale? Allora la fai di 14,70 mq.

Ma tu stai parlando di extra-lusso. Dalle mie parti sul nuovo le matrimoniali sono fra 14,02 e 14.20
E a parte le dimensioni da loculo molti appartamenti hanno delle suddivisioni interne che viste le planimetrie sembra il tetris e rendono gli spazi ancora meno sfruttabili.

 

[Concorde]

Se c'è una cosa che vale meno degli immobili in calo demografico è la carta straccia che ci rimarrà in tasca...

 

[max80]

Quando indicano i mq commerciali sui vari siti, se sulla piantina non sono riportati i mq calpestabili suddivisi per ogni vano, l'unica è esaminare le foto.
Se si ha un po' di occhio si capisce subito sei i mq commerciali sono pompati o meno.

Immagino lo sappiano anche i furbetti che mettono foto scattate col grandangolo.
Trovo molto divertente quando nelle ricerche mi escono n annunci dello stesso apppartamento (ssolitamente uno sotto l'altro nell'elenco dei risultati) e ci fosse una volta che i mq riportati (e il numero di locali!) o anche i quartieri combacino. si va da 3 a 5 locali e da 90 a 120mq (e a volte anche differenze di prezzo del 20% magari sull'annuncio con metrature minure ma magari "posizionato" in un quartire piu' rinomato)

Le ricerche ovviamente vanno a farsi benedire quando si inseriscono dati FALSI per tirare su polli.

 

[investor2021]

il fatto che esistano i polli è una fortuna, se no a chi li sbologniamo gli immobili.

 

[fortune1]

Se c'è una cosa che vale meno degli immobili in calo demografico è la carta straccia che ci rimarrà in tasca...

Giusta considerazione.

 

[Empatico]

Non sapevo che Zola Predosa facesse più abitanti di Casalecchio di Reno

...Infatti...Zola non arriva a 20mila...Da fonti UFFICIALI.

Zola in cifre — Comune di Zola Predosa

 

[Freedom]

...Infatti...Zola non arriva a 20mila...Da fonti UFFICIALI.

Zola in cifre — Comune di Zola Predosa

Va bè che il Forum è stato chiuso per manutenzione però arrivi un po' tardino

Guarda quello che scrivevo il 1/04:

Hai ragione: mi sono allargato. Nel senso che ho compreso tutto quello che va da Casalecchio sino praticamente a Ponte Ronca perché è quasi un agglomerato urbano unico. Che, in definitiva, unito a Casalecchio dallo stradone, e da Casalecchio a Bologna, fa una grande Bologna.
Però so che sei preciso e, in effetti, Zola fa 20.000 abitanti

 

[macantoni]

Non so però se è assimilabile al falso. Una volta mi hanno spiegato che, diversamente dal passato, oggi nel computo dei mq commerciali ci mettono dentro: 1/2 terrazza se coperta o 1/3 se scoperta; 1/3 della cantina, tutto lo spazio (in orizzontale ) dei muri interni e 1/2 dei muri esterni o confinanti con altre abitazioni. Insomma siamo al ridicolo.

Si chiama superficie commerciale, ed è sempre esistita ed ha anche un senso.
I muri interni se vuoi li demolisci e diventano superficie calpestabile. I muri perimetrali è ben diverso se sono spessi 50 cm o 10 cm, sia per il punto di vista dell'isolamento termico ed acustico sia perché hanno un costo costruttivo diverso ed infine perché insistono su una superficie edificabile che ha un valore. La terrazza, la cantina e simili mi pare giusto che venga computata, sia pure in percentuale ridotta (è ben diverso se c'è o se non c'è).
Dove starebbe il ridicolo?

 

[Freedom]

Si chiama superficie commerciale, ed è sempre esistita ed ha anche un senso.
I muri interni se vuoi li demolisci e diventano superficie calpestabile. I muri perimetrali è ben diverso se sono spessi 50 cm o 10 cm, sia per il punto di vista dell'isolamento termico ed acustico sia perché hanno un costo costruttivo diverso ed infine perché insistono su una superficie edificabile che ha un valore. La terrazza, la cantina e simili mi pare giusto che venga computata, sia pure in percentuale ridotta (è ben diverso se c'è o se non c'è).
Dove starebbe il ridicolo?

La superficie commerciale sarà anche sempre esistita e avrà anche un senso, non ne dubito. E' chiaro che i muri, la terrazza, la cantina, etc. hanno un costo e qualcuno dovrà pur pagarlo.

E' tuttavia del tutto irrilevante ai fini della valutazione dell'abitabilità di un appartamento. Quello che interessa chi ci deve abitare è la superficie calpestabile ed infatti qualche anno fa, non so se hai l'età per ricordarlo, si parlava quasi esclusivamente di mq calpestabili. Negli annunci, dal costruttore stesso! ovunque.

Per chi dunque si è abituato a valutare gli immobili avvalendosi di questo criterio è risultato difficile (e sgradevole) abituarsi a questo nuovo sistema. La cui ratio, va da sè, serve esclusivamente (è servita specialmente al tempo della grande bolla inizio 2.000) ad aumentare ripidissimamente i prezzi dell'immobile senza farlo risaltare nella valutazione al mq che è poi quella che rende (dovrebbe rendere!) i prezzi trasparenti.

In altre parole se l'appartamento XY di 100 mq calpestabili prezzava € 200.000 e dunque la valutazione al mq era € 2.000; a fronte di un aumento del 100% era commercialmente penalizzante mettere in mostra € 4.000 al mq ed ecco dunque il ricorrere ai mq commerciali spalmando l'aumento su un maggiore numero di mq. Nel nostro esempio da 100 mq calpestabili non so......diventano 145 mq commerciali e il prezzo al mq diventa € 2.758. Molto più accettabile. Per far mandare giù il boccone amaro si è cominciato a parlare di vendita a corpo.........insomma il mercato immobiliare pecca di non trasparenza e questa faccenda dei mq commerciali ha aumentato il problema.

Concludendo io penso di poter dire che tutta 'sta cosa qua dei mq commerciali che non servono minimamente ad aiutare chi sta valutando l'abitabilità di un appartamento ma è solo, come ho cercato di dimostrare, un escamotage di marketing, mi appare ridicola.

 

[macantoni]

Concludendo io penso di poter dire che tutta 'sta cosa qua dei mq commerciali che non servono minimamente ad aiutare chi sta valutando l'abitabilità di un appartamento ma è solo, come ho cercato di dimostrare, un escamotage di marketing, mi appare ridicola.

Personalmente, credo che abbia più senso la superficie commerciale che la superficie calpestabile. Con il metro della superficie calpestabile due immobili uguali, di cui uno corredato di cantina ed ampie terrazze e l'altro senza cantina e terrazze dovrebbero valere uguale; assurdo.

 

[Freedom]

Personalmente, credo che abbia più senso la superficie commerciale che la superficie calpestabile. Con il metro della superficie calpestabile due immobili uguali, di cui uno corredato di cantina ed ampie terrazze e l'altro senza cantina e terrazze dovrebbero valere uguale; assurdo.

No perché quando sei in visita (da compratore) l'agente immobiliare o il proprietario valorizzano (e prezzano!) tutti gli aspetti peculiari. La cantina spaziosa, un ampio terrazzo coperto, etc.

Per rimanere sul tuo piano di valutazione anche a parità di mq commerciali ci sono prezzi diversi. Per esempio il quarto piano vale più del primo piano, oppure sempre stessi mq commerciali, stesso piano, ma diverso affaccio o esposizione, etc.

 

[macantoni]

No perché quando sei in visita (da compratore) l'agente immobiliare o il proprietario valorizzano (e prezzano!) tutti gli aspetti peculiari. La cantina spaziosa, un ampio terrazzo coperto, etc.

Per rimanere sul tuo piano di valutazione anche a parità di mq commerciali ci sono prezzi diversi. Per esempio il quarto piano vale più del primo piano, oppure sempre stessi mq commerciali, stesso piano, ma diverso affaccio o esposizione, etc.

Ovvio che né i mq calpestabili né i mq commerciali danno il valore dell'immobile con una semplice moltiplicazione, entrando in gioco molti fattori non tutti quantificabili numericamente. Nella loro sinteticità, i mq commerciali danno però una stima economica più sincera. Un bilocale di 40mq con 60mq di terrazza è ben diverso da un bilocale senza terrazze e deve valere ben di più, nonostante entrambi abbiano la stessa superficie calpestabile.

Poi è logico che se sei una famiglia di 4 persone preferirai un appartamento con più superfice calpestabile e rinunci alle terrazze mentre se sei single forse preferisci un appartamento più piccolo ma con più terrazze ma qui si entra in un campo delle esigenze individuali.

 

[cecc88]

A mio avviso il problema è di semplice disonestà e mancanza di responsabilità sulle baggianate degli annunci.

Se 120 reali diventano 140 in annuncio, giustamente il cliente si innervosisce quando vede che i calpestabili poi sono 85.
Il problema però parte dalla furbata iniziale.