Non ci capisco pù niente: prezzi in ribasso?

[Flavio Ezio]

Dal punto di vista tecnico non hanno nessuna preparazione.

Questo ovviamente vero, ma

L'ai non serve a nulla. Serve solo a mettere in "contatto" acquirente e venditore. Nulla più che si possa fare con un'annuncio su un sito online.

lo devi vedere come un servizio che la maggior parte della gente paga, e profumatamente, per un insieme di motivi. L'annuncio online lo devi saper fare, devi poi aver tempo e voglia di far vedere la casa in prima persona, e poi saper condurre una trattativa. Tutti sbattimenti che la minoranza delle persone vuole affrontare. Gli annunci online massivi esistono da una quindicina d'anni, e in nessun paese direi che le transazioni di vendita case passano per canali alternativi agli intermediari che lavorano in questo, quindi qualcosa vorrà pur dire.

 

[sand1975]

Non necessariamente. Mi pare che la valutazione del garage che si effettua a parte (credo che tutti facciano così) sia un esempio appropriato. Acquisti un appartamento e poi valuti quelli che, passami il termine, chiami "accessori".

Che, per carità, possono e in molti casi sono, decisivi.
Nessuno o pochissimi, per esempio, comprerebbero in centro storico senza garage o posto auto.

E così dunque si può valutare a parte il giardino, che attualmente, con la questione Covid-19, si è rivalutato tantissimo. E così i balconi, la cantina, etc.

Quando io compro un appartamento, la prima cosa che mi interessa, è sapere la grandezza vera cioè calpestabile dei vari locali.

Per tutto ciò che hai indicato ci sono i coefficienti della superficie commerciale, ci sono per i box, per i giardini, per le mansarde ecc...

Se tu preferisci la superficie calpestandole chiedila pure ma sappi che in termini di mercato e prezzi su cui si valuta una casa non hanno nessuna valenza.

Ci possono essere due appartamenti con stessa superficie calpestabile ma superficie commerciale del 50% più grande.

Immagina solo un appartamento al primo piano di 70m2 calpestabili e stesso appartamento al piano terra sempre con 70 m2 ma con 40m2 di taverna agibile, lavanderia, veranda coperta esterna e giardino da 100m2.

Perché mai dovrebbero avere lo stesso valore? Perché hanno la stessa superficie calpestabile ?

 

[sand1975]

Per chi compra secondo me si paga meno a comprare con l'AI, anche pagando la provvigione. Chi vende da privato è in genere uno che dice l'Agenzia non sa il vero valore del mio immobile!

Sul resto concordo con voi.

Se le ai dovrebbero essere quelle che valutano correttamente gli immobili allora perché la maggior parte degli annunci con ai hanno prezzi gonfiati rispetto ai listini del 25/30%?

La verità è che le ai la prima vendita la fanno al venditore non all’acquirente. Per portare a casa il mandato sono disposti ad accettare che prezzi fuori mercato con la speranza di riuscire ad abbassarli poi.

 

[Freedom]

Perché mai dovrebbero avere lo stesso valore? Perché hanno la stessa superficie calpestabile ?

Non ho parlato dello stesso valore. Se hai letto le ultime pagine del thread ho giustappunto fatto l'esempio di 2 appartamenti identici a piani diversi. Per esempio 1° piano e 4° piano nella stessa colonna con mq dunque identici ma con, ovviamente prezzi diversi. Questo per dire che anche i mq commerciali hanno bisogno di essere aggiustati da diversi criteri oggettivi e soggettivi. Mi viene in mente anche l'affaccio, etc.

Quindi mi pare che né i mq calpestabili né quelli commerciali siano criteri esaustivi di formazione del prezzo. Rimane il fatto che i mq commerciali rispondono anche ad esigenze di marketing e questo, è un problema soggettivo, lo riconosco, mi suscitano antipatia.

Però non nego la correttezza di un aspetto del tuo ragionamento e di quello di altri utenti e cioè che i mq commerciali, complessivamente, sono più significativi, nella valutazione del prezzo di quelli calpestabili.

Fermo restando che i mq calpestabili sono un aspetto imprescindibile nella scelta di acquisto di un immobile. Specialmente per appartamenti di nuova costruzione i cui spazi sono molto ridotti rispetto a quelli costruiti nel secolo scorso.

 

[sand1975]

Non ho parlato dello stesso valore. Se hai letto le ultime pagine del thread ho giustappunto fatto l'esempio di 2 appartamenti identici a piani diversi. Per esempio 1° piano e 4° piano nella stessa colonna con mq dunque identici ma con, ovviamente prezzi diversi. Questo per dire che anche i mq commerciali hanno bisogno di essere aggiustati da diversi criteri oggettivi e soggettivi. Mi viene in mente anche l'affaccio, etc.

Quindi mi pare che né i mq calpestabili né quelli commerciali siano criteri esaustivi di formazione del prezzo. Rimane il fatto che i mq commerciali rispondono anche ad esigenze di marketing e questo, è un problema soggettivo, lo riconosco, mi suscitano antipatia.

Però non nego la correttezza di un aspetto del tuo ragionamento e di quello di altri utenti e cioè che i mq commerciali, complessivamente, sono più significativi, nella valutazione del prezzo di quelli calpestabili.

Fermo restando che i mq calpestabili sono un aspetto imprescindibile nella scelta di acquisto di un immobile. Specialmente per appartamenti di nuova costruzione i cui spazi sono molto ridotti rispetto a quelli costruiti nel secolo scorso.

Se avessi mai preso in mano un prezziario vedresti che ci sono tutti i coefficienti per la valutazione di tutte le caratteristiche accessorie.

La superficie commerciale è la base su cui applicare i coefficienti, non puoi applicarli a quella calpestabile.

Ma si parla di lana caprina.

Il grosso del prezzo si calcola con i prezzi a rogito dei prezziari con superficie commerciale. Si può aggiustare con piano, affaccio ecc, ma è poca roba. Si commette un errore si stima minimo.

Invece con la superficie calpestatile si commetterebbe un errore potenzialmente enorme.

Tu chiedi i m2 calpestabili ma vedrai che a partita di tipologia di appartamento e m2 commerciali saranno molto simili tra loro. Le partizioni sempre quelle sono e i muri perimetrali su case di simile annata hanno spessori simili (vedi anni 70, appartamenti moderni in a2, ecc)

In ogni caso è una caratteristica che serve A TE e non al mercato c'è chi può chiedere se il soffitto è con travi a vista, tu chiederai la superficie calpestabile, l' AI non saprà come calcolarla visto che neanche quella lorda è capace di calcolarla visto che nel 99% dei casi la calcola con un righello su un catastale neanche in scala senza verificare le misure, tu avrai un numero da valutare probabilmente sbagliato e sarete entrambi contenti.

 

[Freedom]

tu avrai un numero da valutare probabilmente sbagliato e sarete entrambi contenti.

Difficile farmi contento con così poco

Io entro armato di metro e misuro……...