Per non saper ne leggere ne scrivere mi compro un'altra casetta!

[ellegus]

Te lo ripeto: hai torto pero' per questo non bisogna essere acidi.

Ritorna sui numeri e vedrai che ce la farai anche tu a capire

Ciao

Ok, hai ragione

Ciao caro alla prox

 

[Luna981]

No Ma perchè non leggi il calcolo che ho fatto?

Il caso di prestito sono:
interessi attivi + affitto - rata mutuo.
Tu ti dimentichi di considerare l'affitto, dammi retta sono abbastanza esperto di queste cose, so di cosa parlo

Prendendo i tuoi valori per 100 mila euro
+3900 interesse
+4800 affitto
-6881 rata mutuo
= 1819 euro l'anno

Ci guadagni 1800 l'anno con questa genialata

L'importante è che la somma: interessi attivi + affitto sia superiore alla rata passiva del mutuo. In questo caso l'operazione conviene, in caso contrario no.

E' tutto molto semplice

Dai 4800 togli l'ici e le tasse..quanto rimane..3700-3800?
Quindi il guadagno non esiste.

E' un operazione inutile,anche perche' ci sono anche 5000 euro tra spese
notarili e assicurazioni varie.

Questo discorso poteva reggere 2 anni fa..con tassi bassi.

Ciao

 

[veezmo]

Dai 4800 togli l'ici e le tasse..quanto rimane..3700-3800?
Quindi il guadagno non esiste.

E' un operazione inutile,anche perche' ci sono anche 5000 euro tra spese
notarili e assicurazioni varie.

Questo discorso poteva reggere 2 anni fa..con tassi bassi.

Ciao

cmq luna non si ragiona su questo: lui sostiene che pagando gli interessi del mutuo e trattenendosi la rendita alla finanziaria alla fine si avrà di piu'.

E' ovvio che sbaglia cmq non possiamo fare molto per fare in maniera che se ne renda conto ( tra l'altro glielo hai detto anche tu che uno ci smena minimo il 2% l'anno ma ovviamente a te non ha risposto )

Ciao

 

[veezmo]

Quando si hanno i contanti non vedo l'utilità di pagare accendendo un mutuo.
Pagherai come minimo un 2% in piu',

Piu' semplice di cosi

Ciao

Piu' semplice di cosi. Sto concetto non lo capisce.

 

[Luna981]

Comunque al di la della convenienza,che non esiste nello stipulare mutui quando si hanno i soldi cash,il problema e' un altro.

Le case in questa fase di mercato scendono e quindi il timing di un operazione
di questo tipo e' sbagliata a priori,almeno per me.

Io dico che fra' 2 anni avro' risparmiato almeno un 20% sull'acquisto
della casa,ok non posso certificarlo adesso,ma basta aspettare

Ora stringetevi la mano,su non mi piace vedere due bravi ragazzi
litigare sul FOL


Ciao

 

[Tanakka]

si parla della convenienza a fare un mutuo anzichè usare soldi cash per comprare l'immobile

Stiamo ancora a 'sto punto ?
E' chiaro che è meglio accedere al mutuo e mantenere i propri soldi investiti.
Io nel 2006 con l' azionario ho fatto il 14%.

 

[veezmo]

Stiamo ancora a 'sto punto ?
E' chiaro che è meglio accedere al mutuo e mantenere i propri soldi investiti.
Io nel 2006 con l' azionario ho fatto il 14%.

Infatti è esattamente quello che dico io.

Se l'interesse che ti da il tuo investimento è maggiore rispetto al mutuo c'è la convenienza ( in questo caso sei stato particolarmente bravo ) ma se è inferiore ( come avviene con i titoli di stato ) no

 

[veezmo]

Stiamo ancora a 'sto punto ?
E' chiaro che è meglio accedere al mutuo e mantenere i propri soldi investiti.
Io nel 2006 con l' azionario ho fatto il 14%.

Lui parla di soldi che rendono il 4% annuo.

 

[Luna981]

Stiamo ancora a 'sto punto ?
E' chiaro che è meglio accedere al mutuo e mantenere i propri soldi investiti.
Io nel 2006 con l' azionario ho fatto il 14%.

Parliamo di rendita certa e sicura,con le azioni poi guadagnare il 40% come perderlo


Ciao

 

[romaforever]

Un po' di matematica non guasta. Facciamo un conto considerando una rata FISSA ed un TASSO FISSO per semplicita'.

Supponiamo che la casa costi X e che questo sia il valore "giusto" di mercato. Supponiamo di avere investite Y (non importa che tipo di investimento). Supponiamo che il rendimento di Y sia costante e pari a R.
Ora, supponiamo di fare un mutuo per n anni ad un tasso r. Supponiamo anche una inflazione annua costante media di s per cento.

In un periodo lungo si puo' assumere che la casa copra l'inflazione. E' dimostrato storicamente a meno di fattori locali (degrado del posto o costruzione di un supermercato vicino).

Se la casa copre l'inflazione, dopo n anni il suo valore di mercato sara'

VALORE CASA = X*(1+ s)^n (1)

L'investimento Y sara' dopo lo stesso numero di anni (assunto che non venga toccato e che i soldi vengano investiti e che i tassi siano costanti):

MONTANTE INVESTIMENTO Y = Y * (1 + R)^n (2)

Ora facciamo i conti sull'affitto. Ipotizziamo che questo corrisponda ad a (annuali) e che si incrementi come l'inflazione (assunzioni per fare il conto facile).

Dopo n anni avremmo raccolto:

AFFITTO TOTALE = a * [ (1 + s)^n - 1 ]/(s) (3)

Supponiamo che le spese (tasse e manutenzione) siano b annue e che si rivalutino annualmente secondo l'inflazione.
Avremo dunque:

SPESA TOTALE = b * [ (1 + s)^n - 1 ]/(s) (3)

Infine il mutuo. Supponiamo che il mutuo sia per tutto l'importo Y investito. Se la rata e' costante, questa viene calcolata attualizzando tutto all'istante iniziale:

RATA = Y * (r * (1 + r)^n) / ((1 + r)^2 - 1) (4)

La somma pagata col mutuo sara', riferita all'anno n la seguente:

SOMMA MUTUO = RATA * ((1 + r)^2 - 1) / r (5)

Ed usando la (4):

SOMMA MUTUO = Y * (1 + r)^n (6)

A questo punto si possono fare tutte le ipotesi. Quale soluzione massimizza l'investimento? Chiaramente tutto dipende dal valore relativo dei tassi r,s,R.
Per esempio se i tassi dell'investimento sono elevati potrebbe convenire mettere tutti i soldi nell'investimento e non comprare la casa. Ma supponiamo (per non andare fuori tema) che la casa la si decida di comprare in ogni caso.

Per rimanere sul tema della discussione, studiamo dunque i due casi:

1) Si paga il mutuo usando l'affitto
2) Non si fa il mutuo

Caso 1).

RITORNO TOTALE INVESTIMENTO ALL'ANNO n =
VALORE CASA + MONTANTE INVESTIMENTO + AFFITTO TOTALE - SPESA TOTALE - SOMMA MUTUO (7)

Caso 2).

RITORNO TOTALE INVESTIMENTO ALL'ANNO n =
VALORE CASA + AFFITTO TOTALE - SPESA TOTALE (8)

Cosa differenzia i casi 1) e 2)?
Dalle equazioni (7) e (8) si deduce:

CONVENIENZA = MONTANTE INVESTIMENTO - SOMMA MUTUO (9)

Esplicitando usando le equazioni (2) e (6):

CONVENIENZA = Y * (1 + R)^n - Y * (1 + r)^n (10)

Siamo finalmente arrivati al nocciolo della questione. La convenienza e' positiva (ci guadagno) se (vedere equazione (10) )

CONDIZIONE = (1 + R)^n - (1 + r)^n > 0 (11)

Poiche' si tratta di esponenziali di base maggiore di 1 (i tassi sono positivi e mai negativi), si deduce che la condizione (11) e' soddisfatta SOLO se R > r. In altre parole, si ha convenienza ad investire e a fare il mutuo se il tasso dell'investimento SUPERA quello del mutuo. Quello che l'uomo di strada avrebbe dedotto senza problemi e senza questi calcoli.

Spero che questo lavoro domostri una volta per tutte come vanno fatti i conti. Tutto va finanziariamente riferito alla stessa epoca.

 

[veezmo]

No Ma perchè non leggi il calcolo che ho fatto?

Il caso di prestito sono:
interessi attivi + affitto - rata mutuo.
Tu ti dimentichi di considerare l'affitto, dammi retta sono abbastanza esperto di queste cose, so di cosa parlo

Prendendo i tuoi valori per 100 mila euro
+3900 interesse
+4800 affitto
-6881 rata mutuo
= 1819 euro l'anno

Ci guadagni 1800 l'anno con questa genialata

L'importante è che la somma: interessi attivi + affitto sia superiore alla rata passiva del mutuo. In questo caso l'operazione conviene, in caso contrario no.

E' tutto molto semplice

ok leggi per bene

in questo caso ho 1800 euro l'anno e cioè 150 euro al mese.

150 euro al mese x 30 anni ( con un interesse del 4% ) fanno alla fine dei 30 anni 104107,00 euro + 100 mila euro di capitale iniziale ( che ovviamente non si rivaluta )

Nel caso in cui si rinunci al mutuo e di conseguenza agli interessi attivi sul capitale iniziale di 100 mila euro si avranno 4800 euro l'anno e cioè 400 euro al mese.

400 euro al mese X 30 anni ( sempre con un interesse del 4 % ) fanno alla fine dei 30 anni 277.619,76 euro

C'è una differenza positiva di 73 mila euro.

Passo e chiudo

 

[veezmo]

Aggiungo che in entrambi i casi si ha l'immobile

 

[veezmo]

Un po' di matematica non guasta. Facciamo un conto considerando una rata FISSA ed un TASSO FISSO per semplicita'.

Supponiamo che la casa costi X e che questo sia il valore "giusto" di mercato. Supponiamo di avere investite Y (non importa che tipo di investimento). Supponiamo che il rendimento di Y sia costante e pari a R.
Ora, supponiamo di fare un mutuo per n anni ad un tasso r. Supponiamo anche una inflazione annua costante media di s per cento.

In un periodo lungo si puo' assumere che la casa copra l'inflazione. E' dimostrato storicamente a meno di fattori locali (degrado del posto o costruzione di un supermercato vicino).

Se la casa copre l'inflazione, dopo n anni il suo valore di mercato sara'

VALORE CASA = X*(1+ s)^n (1)

L'investimento Y sara' dopo lo stesso numero di anni (assunto che non venga toccato e che i soldi vengano investiti e che i tassi siano costanti):

MONTANTE INVESTIMENTO Y = Y * (1 + R)^n (2)

Ora facciamo i conti sull'affitto. Ipotizziamo che questo corrisponda ad a (annuali) e che si incrementi come l'inflazione (assunzioni per fare il conto facile).

Dopo n anni avremmo raccolto:

AFFITTO TOTALE = a * [ (1 + s)^n - 1 ]/(s) (3)

Supponiamo che le spese (tasse e manutenzione) siano b annue e che si rivalutino annualmente secondo l'inflazione.
Avremo dunque:

SPESA TOTALE = b * [ (1 + s)^n - 1 ]/(s) (3)

Infine il mutuo. Supponiamo che il mutuo sia per tutto l'importo Y investito. Se la rata e' costante, questa viene calcolata attualizzando tutto all'istante iniziale:

RATA = Y * (r * (1 + r)^n) / ((1 + r)^2 - 1) (4)

La somma pagata col mutuo sara', riferita all'anno n la seguente:

SOMMA MUTUO = RATA * ((1 + r)^2 - 1) / r (5)

Ed usando la (4):

SOMMA MUTUO = Y * (1 + r)^n (6)

A questo punto si possono fare tutte le ipotesi. Quale soluzione massimizza l'investimento? Chiaramente tutto dipende dal valore relativo dei tassi r,s,R.
Per esempio se i tassi dell'investimento sono elevati potrebbe convenire mettere tutti i soldi nell'investimento e non comprare la casa. Ma supponiamo (per non andare fuori tema) che la casa la si decida di comprare in ogni caso.

Per rimanere sul tema della discussione, studiamo dunque i due casi:

1) Si paga il mutuo usando l'affitto
2) Non si fa il mutuo

Caso 1).

RITORNO TOTALE INVESTIMENTO ALL'ANNO n =
VALORE CASA + MONTANTE INVESTIMENTO + AFFITTO TOTALE - SPESA TOTALE - SOMMA MUTUO (7)

Caso 2).

RITORNO TOTALE INVESTIMENTO ALL'ANNO n =
VALORE CASA + AFFITTO TOTALE - SPESA TOTALE (8)

Cosa differenzia i casi 1) e 2)?
Dalle equazioni (7) e (8) si deduce:

CONVENIENZA = MONTANTE INVESTIMENTO - SOMMA MUTUO (9)

Esplicitando usando le equazioni (2) e (6):

CONVENIENZA = Y * (1 + R)^n - Y * (1 + r)^n (10)

Siamo finalmente arrivati al nocciolo della questione. La convenienza e' positiva (ci guadagno) se (vedere equazione (10) )

CONDIZIONE = (1 + R)^n - (1 + r)^n > 0 (11)

Poiche' si tratta di esponenziali di base maggiore di 1 (i tassi sono positivi e mai negativi), si deduce che la condizione (11) e' soddisfatta SOLO se R > r. In altre parole, si ha convenienza ad investire e a fare il mutuo se il tasso dell'investimento SUPERA quello del mutuo. Quello che l'uomo di strada avrebbe dedotto senza problemi e senza questi calcoli.

Spero che questo lavoro domostri una volta per tutte come vanno fatti i conti. Tutto va finanziariamente riferito alla stessa epoca.

Bravo...

porca miseria ma ci vuole tanto a capire ?

 

[ellegus]

ok leggi per bene

in questo caso ho 1800 euro l'anno e cioè 150 euro al mese.

150 euro al mese x 30 anni ( con un interesse del 4% ) fanno alla fine dei 30 anni 104107,00 euro + 100 mila euro di capitale iniziale ( che ovviamente non si rivaluta )

Nel caso in cui si rinunci al mutuo e di conseguenza agli interessi attivi sul capitale iniziale di 100 mila euro si avranno 4800 euro l'anno e cioè 400 euro al mese.

400 euro al mese X 30 anni ( sempre con un interesse del 4 % ) fanno alla fine dei 30 anni 277.619,76 euro

C'è una differenza positiva di 73 mila euro.

Passo e chiudo

Vedi? A me questo piace Finchè uno dice "boiate" mi sembra un troll, se invece prende la calcolatrice e dimostra con i numeri io mi tolgo il cappello

E' vero se non reinvestiamo il capitale accumulato i risultati sono questi:
prestito: 150*30 anni= 54.000+100.000= 154.000
contanti: 400*30= 140.000
Più conveniente il prestito per 14.000 euro

Se invece reinvesto il capitale il risultato si inverte con un guadagno di 77.000

Ciao caro

 

[veezmo]

Vedi? A me questo piace Finchè non uno dice "boiate" mi sembra un troll, se invece prende la calcolatrice e dimostra con i numeri io mi tolgo il cappello

E' vero se ci scordiamo di reinvestire il capitale accumulato i risultati sono questi:
prestito: 150*30 anni= 54.000+100.000= 154.000
contanti: 400*30= 140.000
Più conveniente il prestito per 14.000 euro

Se invece reinvesto il capitale il risultato si inverte con un guadagno di 77.000

Ciao caro

ma il mio " boiata " si riferiva all'idea della banca propinata a unlui

 

[ScubaDuc]

Bravo...

porca miseria ma ci vuole tanto a capire ?

Quello che la gente fatica a capire e' quale influenza avra il cambiamento di uno o piu' parametri sul breakeven

Per esempio, che succederebbe se uno ha il mutuo a tasso fisso e cambia la remunerazione del capitale? Chiaramente il break even cambia...ma di quanto?

Ecco perche' in queste analisi e' sempre bello testare la sensitivita' alle variazioni, magari generando una curva di probabilita' con una simulazione Monte Carlo..

 

[giemmeppi]

...mi pare che la variabile a rischio sia la rivaltuazione dell'immobile almeno secondo l'inflazione... e se invece - sorpresa - retrocedesse per qualche anno?...

 

[ellegus]

Quello che la gente fatica a capire e' quale influenza avra il cambiamento di uno o piu' parametri sul breakeven

Per esempio, che succederebbe se uno ha il mutuo a tasso fisso e cambia la remunerazione del capitale? Chiaramente il break even cambia...ma di quanto?

Ecco perche' in queste analisi e' sempre bello testare la sensitivita' alle variazioni, magari generando una curva di probabilita' con una simulazione Monte Carlo..

Esatto. Infatti in una situazione come quella attuale questa operazione può avere una validità se acquisto prendendo un mutuo a tasso fisso e continuo a tenere il mio capitale investito a tassi di mercato.

In una situazione di rialzo dei tassi posso facilmente trovarmi ad avere un rendimento da interessi attivi superiore a quello di interessi passivi.

Trovandomi quindi nella piacevole situazione che si pronosticava prima

Come ho calcolato, se ben strutturato questo investimento può dare comunque un rendimento positivo (anche se non in assoluto il più positivo).

 

[veezmo]

Esatto. Infatti in una situazione come quella attuale questa operazione può avere una validità se acquisto prendendo un mutuo a tasso fisso e continuo a tenere il mio capitale investito a tassi di mercato.

In una situazione di rialzo dei tassi posso facilmente trovarmi ad avere un rendimento da interessi attivi superiore a quello di interessi passivi.

Trovandomi quindi nella piacevole situazione che si pronosticava prima

Come ho calcolato, se ben strutturato questo investimento può dare comunque un rendimento positivo (anche se non in assoluto il più positivo).

Mica si ha la sfera di cristallo.

 

[veezmo]

Per non saper ne leggere ne scrivere mi compro un'altra casetta!

Alla faccia del panic selling , del crack immobiliare e altre varie fesserie

Per quanto tu hai in mente di spendere ti consiglio di pensare a comprare qualcosa tipo questo:

http://www.finanzaonline.com/forum/showthread.php?p=15449853&posted=1#post15449853