portafoglio per novello/a rentier: come strutturarlo ?

[Gabriele01]

Certo che a 30 anni tirarsi fuori completamente dal mondo del lavoro... Io fossi in lei più che della rendita mi preoccuperei di vivere. Mi sembra che abbia cominciato a giocare in difesa con trent'anni di anticipo.

Beh, se l'altrenativa è fare l'operaia o impiegata a 1300 euro al mese........... Fà bene a non incominciare nemmeno.

 

[GreedyTrader]

Dal computer di casa propria, pagando 5 euro di commissioni per acquistare quote.
Chi ha ancora dubbi?

io perchè gli ETF REIT danno il 2% di dividendo (ai prezzi attuali - in passato hanno dato anche il 4,5), mentre un immobile ovviamente ricercato per investimento può arrivare a dare molto di più (diciamo il 5% netto di cui parla nemor).
Con i tassi bassissimi che ci sono in giro, per avere 6% su un REIT devi andare su roba mezza fallita con alta leva.
insomma in questo momento il mercato immobiliare sembra maggiormente adatto alla rendita "pura"
chiaramente comprare 3 immobili ossia 100% patrimonio non lo farei mai

però bisogna rendersi conto di come la finanza oggi offra rendimenti bassissimi, e quando qualcosa offre rendimenti bassi (pur se giustificati quanto si vuole) non è mai una bella cosa. l'economia reale invece pur bastonata dal Covid, ci sono tutt'altri rendimenti (naturalmente non senza rischi), dagli immobili ma soprattutto aziende e attività che vengono svendute e secondo me saranno ancora svendute per parecchio, con rendimenti del 10% e oltre. tanto per dirne una sono stato a vedere un locale commerciale dove si tenevano feste (circa 200 eventi l'anno) il cui proprietario pre-covid percepiva 60k l'anno di fitto, era in vendita a 90k. e così tantissime strutture ricettive magari date in gestione e con gestori morosi penso si possano tranquillamente trovare a metà del prezzo pre covid

 

[Nemor]

qua si tratta di far quadrare i conti, i giudizi morali non mi interessano
ora nei dettagli non mi va di entrare, ma si tratta di persona molto insicura e con problemi di salute, pur attualmente autosufficiente, convinta che nessuno le darà un lavoro o comunque un lavoro che le permetta di campare
beh se ti arrivano in testa 750k qualche domandina me la farei invece magari di fare il criceto per 1000 € al mese nella megaditta spaziale o nella cooperativa stivaletta schiavizzante (se ci arrivano)

Per l'immobile se proprio ci si vuole addentrare, sfruttare le agevolazioni fiscali in modo da poter azzerare la tassazione ( IRPEF/IMU ).
Per le zone, basta non investire che ne so a Tor Bella Monaca o zone simili..
Ripeto oggi trovare un immobile che incluse tutte le spese viene 100k da affittare a 500 netti anche fuori al raccordo la vedo difficile, ma non impossibile.. Io se non fossi zeppo di immobili un altro lo prenderei

 

[Gabriele01]

boh io far comprare fuori raccordo mi sembra un azzardo poi magari ti ritrovi l'inquilino che spara
comunque gli yield di distribuzione degli etf sono veramente miseri, e gli etf migliori sono quasi tutti ad accumulo. di questa cosa mi ero sempre occupato poco perchè ormai ho quasi tutto ad accumulo.
I reit stanno intorno al 2%, MSCI World 1% ;( ... giusto buttare dentro un high yield
coi CD poi si leva la sete col prosciutto... va a finire che la casetta stivaletta che da il 5% ritorna il auge

quindi vediamo un po...

circa 15-20% casetta o altro investimento in grado di generare 5%
45% MSCI World o LS80 dovrebbe dare circa 1%
15% REIT Mondo circa 2%
7,5% HIGH YIELD short duration 5,1%
7,5% IEMB 3,5%
5-10% Crescita (EGRA o Nasdaq)
--------------
Media cedolante 2,5% (eventualmente abbassabile)

eventuale inserimento di cash cow come Terna/Snam (anche se preferirei evitare azioni singole)

15 % VEMT
10 % EMBE
30 % GLDV-VHYL-XGSD ( si sono tutti correlati ma sono replicano comunque indici diversi , ma la diversificazione riduce rischi e emotivamente averli tutti e 3 è molto meglio che averne uno solo dei 3 )
7 % XDWS ( scorporare 3 % annuo vendendo quote = dividendo )
7% HYLD- WING
7% IHYG
9% IPRP
15 % IWQU ( per intercettare aziende ad altà redditività quindi potenzialmente il growth)- Da qui scorpori il 3% all'anno vendendo quote ( pagarsi un dividendo)


Volatilità alta in cambio di massima redditività ..

 

[Gabriele01]

io perchè gli ETF REIT danno il 2% di dividendo (ai prezzi attuali - in passato hanno dato anche il 4,5), mentre un immobile ovviamente ricercato per investimento può arrivare a dare molto di più (diciamo il 5% netto di cui parla nemor).
Con i tassi bassissimi che ci sono in giro, per avere 6% su un REIT devi andare su roba mezza fallita con alta leva.
insomma in questo momento il mercato immobiliare sembra maggiormente adatto alla rendita "pura"
chiaramente comprare 3 immobili ossia 100% patrimonio non lo farei mai

però bisogna rendersi conto di come la finanza oggi offra rendimenti bassissimi, e quando qualcosa offre rendimenti bassi (pur se giustificati quanto si vuole) non è mai una bella cosa. l'economia reale invece pur bastonata dal Covid, ci sono tutt'altri rendimenti (naturalmente non senza rischi), dagli immobili ma soprattutto aziende e attività che vengono svendute e secondo me saranno ancora svendute per parecchio, con rendimenti del 10% e oltre. tanto per dirne una sono stato a vedere un locale commerciale dove si tenevano feste (circa 200 eventi l'anno) il cui proprietario pre-covid percepiva 60k l'anno di fitto, era in vendita a 90k. e così tantissime strutture ricettive magari date in gestione e con gestori morosi penso si possano tranquillamente trovare a metà del prezzo pre covid

Ma guarda che queste occasioni a livelli molto più alti le colgono potenzialmente proprio le società che stanno dentro gli etf.. tipo Vonovia ecc.. in più c'è diversificazione come ho scritto.
Ovviamente quando si devono comprare etf azionari sempre si deve aspettare una flessione dei prezzi. Quindi ci vuole un pò di pazienza quello si.

Se sei molto competente lo puoi anche fare ( comprare immobili direttamente) altrimenti è un rischio enorme. E la ragazza non mi pare abbia le competenze per fare ciò.

 

[GreedyTrader]

Ma guarda che queste occasioni a livelli molto più alti le colgono potenzialmente proprio le società che stanno dentro gli etf.. tipo Vonovia ecc.. in più c'è diversificazione come ho scritto.
Ovviamente quando si devono comprare etf azionari sempre si deve aspettare una flessione dei prezzi. Quindi ci vuole un pò di pazienza quello si

in senso lato hai ragione, ma vedrai che fra un po' ci saranno parecchi affari nell'economia reale. Chi è investito in leva deve rientrare, ora magari ha i soldini a fondo perduto o i prestiti garantiti dallo stato, ma poi deve vendere. E quando un mucchio di gente vende tutta insieme i prezzi vanno giù. Certo può succedere anche in borsa, chi ha comprato IWDP nel 2009 o a marzo 2020 ha fatto affarone. però ora la borsa è carissima.
alla fine quando uno investe guarda dappertutto

comunque il portafoglio è interessante, anche se a me i select dividend mi sembrano value trap.
in effetti staccarsi il dividendo da soli non è che sia male, era una possibilità che stavo vagliando, ma non volevo complicare troppo

 

[Crapo Durant]

Beh, se l'altrenativa è fare l'operaia o impiegata a 1300 euro al mese........... Fà bene a non incominciare nemmeno.

Con 750K e casa di proprietà un po' di tranquillità ce l'avrei... il mondo del lavoro non è sempre e unicamente un girone dantesco.
In qualche caso può anche contribuire alla formazione della propria esistenza. Ma forse è meglio se comincerà a prendere confidenza con i rendimenti attesi delle varie asset del suo futuro ptf. Vuoi mettere che realizzazione...

 

[matmo]

però ora la borsa è carissima.

Non vorrei andare OT ma questa considerazione è fondata? Io penso che ci saranno sempre più persone con a disposizione un patrimonio in grado da destinare una quota alla borsa, penso alle persone in Cina o in India.

 

[Aga820000]

100k compreso di spese di acquisto per ottenere 500 netti al mese deve andare in estrema periferia fuori dal raccordo.. Comunque si affitta, anzi ci sono zone dove il trend dei residenti e' positivo da molti anni.. Certo offerte come quelle di 2/3 anni fa non ne trovi piu'..

non sono romano ma in quelle estreme periferie fuori raccordo dove su un immobile da 90K prendi 700/800 euro lordi di affitto sti inquilini sono tutti affidabili che pagano la pigione puntuale come svizzeri? chiedo perchè qui nell'estremo nord italia da un pò di anni la storia è un po diversa.... inoltre qui con 90K in posti decenti compri se va bene un monolocale bassa qualità primo piano o 2 garage neanche troppo grossi...

 

[Gabriele01]

in senso lato hai ragione, ma vedrai che fra un po' ci saranno parecchi affari nell'economia reale. Chi è investito in leva deve rientrare, ora magari ha i soldini a fondo perduto o i prestiti garantiti dallo stato, ma poi deve vendere. E quando un mucchio di gente vende tutta insieme i prezzi vanno giù. Certo può succedere anche in borsa, chi ha comprato IWDP nel 2009 o a marzo 2020 ha fatto affarone. però ora la borsa è carissima.
alla fine quando uno investe guarda dappertutto

comunque il portafoglio è interessante, anche se a me i select dividend mi sembrano value trap.
in effetti staccarsi il dividendo da soli non è che sia male, era una possibilità che stavo vagliando, ma non volevo complicare troppo

Magari ti capita di acquisire un'immobile finito all'asta, il cui proprietario ( un povero che voleva arricchirsi e cambiare vita ) usando la leva finisce per strada con la sua famiglia e, non avendo più nulla da perdere, decide con gli ultimi soldi estratti dalla banca prima del "fallimento" di comprare tritolo e far saltare l'immobile dopo che qualcuno lo ha acquisto su sua disgrazia......
Oppure và tutto bene, e i ti ritrovi un mafioso a pagarti l'affitto che ti prende a botte se gli vai a cercare la rata che non ti sta pagando ( questa è una storia vera di un amico che ha diversi appartamenti e ha subito un aggressione dall'inquilino solo perchè è andato a chiedergli l'affitto che non gli stava pagando ) ....
E' una ragazza..... ha 30 anni....NON HA COMPETENZE SPECIFICHE nel settore... Spiegagli i pac sui sottostanti che più o meno tutti stiamo menzionando e dille di investire minimo il 75% del patrimonio solo durante flessioni importanti dei prezzi.

 

[briciola82]

Al di là di ciò che giustamente fai notare, con 3 immobili quanto stai diversificando? Tre immobili che per comodità di gestione saranno nello stesso paese - regione...... diversificazione 0, rischio paese, con 750 k cosa puoi comprare volendo acquistare minimo 3 unità? Bilocali da affittare a stranieri ? Pessima idea, nel momento in cui esiste etf REIT.
Etf reit investe in società ATTIVE NEL BUSINESS IMMOBILIARE... Quind cosa faranno mai?

Non confondiamo gli immobili con l'azionario immobiliare. L'azionario immobiliare e' gia' incluso in un fondo bilanciato, aggiungere un reit non serve a diversificare ma a sovrappesare uno specifico settore. Se uno vuole diversificare con l'immobiliare, compra un immobile. Allo stesso modo in cui chi vuole diversificare in oro, compra oro (od etc in oro) e non fondi concentrati su aziende minerarie.

La cifra in gioco permette di non dovere spendere tutto concentrando tutto il patrimonio in un singolo asset in un singolo paese. E' proprio questo il punto. Si possono usare 150k-300k per comprare 1-2 immobili da mettere a reddito ed investire il resto in un fondo bilanciato.

 

[GreedyTrader]

beh vabbè moh ci scappa pure il mafioso che ti mena... ora non esageriamo
comunque non vorrei che va a finire con il tifo da stadio immobili vs azioni visto nell'altra sezione
facciamo che ci concentriamo sugli ETF

 

[Nemor]

non sono romano ma in quelle estreme periferie fuori raccordo dove su un immobile da 90K prendi 700/800 euro lordi di affitto sti inquilini sono tutti affidabili che pagano la pigione puntuale come svizzeri? chiedo perchè qui nell'estremo nord italia da un pò di anni la storia è un po diversa.... inoltre qui con 90K in posti decenti compri se va bene un monolocale o 2 garage neanche troppo grossi...

Calcola che Roma vive molto sull'indotto del settore pubblico, al Nord e' molto diverso.. Sta anche a te saperci fare per trovarti un buon inquilino.. Io prima di metterne dentro uno ne ho scremati una buona decina ( ovvio si presentano anche casi umani ).. Oramai il mio inquilino e' come la cedola di un bund ma con rendimento ben piu' alto, cedolo da 3 anni mensilmente ( veramente gestisco anche 2 immobili di famiglia in Campania ed anche qui ho ottimo inquilini che hanno sempre pagato )
Spero onestamente che non se ne vanno piu'..

 

[oscar.pettinari]

non sono romano ma in quelle estreme periferie fuori raccordo dove su un immobile da 90K prendi 700/800 euro lordi di affitto sti inquilini sono tutti affidabili che pagano la pigione puntuale come svizzeri? chiedo perchè qui nell'estremo nord italia da un pò di anni la storia è un po diversa.... inoltre qui con 90K in posti decenti compri se va bene un monolocale o 2 garage neanche troppo grossi...

La cosa migliore e' comprare un immobile di 80/90 mq ( periferia vicino raccordo, anche dentro, compri a 170/180.000 euro) e ricavarne 3 stanze da affittare a studenti o lavoratori singoli a 300 euro il mese. Cosi' hai meno rischi di insolvenza e trovi piu' persone a cui affittare ( single lavoratori ne trovi a Roma) Logicamente l'appartamento va ristrutturato e gestito selezionando gli affittuari giusti. E' comunque un lavoro.

 

[GreedyTrader]

Oramai il mio inquilino e' come la cedola di un bund

neanche un poeta dei rentier avrebbe trovato espressione più idilliaca ;D

 

[bomba84]

Non vorrei andare OT ma questa considerazione è fondata? Io penso che ci saranno sempre più persone con a disposizione un patrimonio in grado da destinare una quota alla borsa, penso alle persone in Cina o in India.

condivido il tuo ragionamento..

 

[GreedyTrader]

ci saranno pure tanti coi soldi, ma non per questo sono disposti a regalarli... penso che in India si possano trovare affari incredibili (come nel sud est asiatico) a noi preclusi in quanto stranieri, altro che 2% e 40 di P/E

 

[Gabriele01]

Non confondiamo gli immobili con l'azionario immobiliare. L'azionario immobiliare e' gia' incluso in un fondo bilanciato, aggiungere un reit non serve a diversificare ma a sovrappesare uno specifico settore. Se uno vuole diversificare con l'immobiliare, compra un immobile. Allo stesso modo in cui chi vuole diversificare in oro, compra oro (od etc in oro) e non fondi concentrati su aziende minerarie.

La cifra in gioco permette di non dovere spendere tutto concentrando tutto il patrimonio in un singolo asset in un singolo paese. E' proprio questo il punto. Si possono usare 150k-300k per comprare 1-2 immobili da mettere a reddito ed investire il resto in un fondo bilanciato.

Azionario immobiliare = quote di società che POSSIEDONO e gestiscono immobili..è ovvio che c'è un legame. Se io possiedo e gestisco immobili, risparmio sui costi di gestione che vanno a bilancio per la società quotate e quindi sugli utili, e quindi sui rendimenti finali che otterrà l'investitore. L'immobile singolo non aggiunge diversificazione, ma solo rischio. Per chi è competente ok, tale rischio + assenza diversificazione viene remunerato giustamente di più.
Secondo me non ha senso in questo caso, vista la persona con i 750 k e nessuna competenza, andare a toccare immobili direttamente.
Ricordiamo inoltre che l'immobile fisico è potenzialmente ILLIQUIDO per definizione.
Non c'è il market maker che ha obbligo di porsi in domanda nel caso estremo in cui devi vendere per forza.
Già a scegliere la zona giusto, l'immobile giusto, l'inquilino giuto.. è molto più complicato avere la decenza di comprare l'etf solo quando scende di prezzo.

 

[briciola82]

Azionario immobiliare = quote di società che POSSIEDONO e gestiscono immobili..è ovvio che c'è un legame. Se io possiedo e gestisco immobili, risparmio sui costi di gestione che vanno a bilancio per la società quotate e quindi sugli utili, e quindi sui rendimenti finali che otterrà l'investitore. L'immobile singolo non aggiunge diversificazione, ma solo rischio. Per chi è competente ok, tale rischio + assenza diversificazione viene remunerato giustamente di più.
Secondo me non ha senso in questo caso, vista la persona con i 750 k e nessuna competenza, andare a toccare immobili direttamente.
Ricordiamo inoltre che l'immobile fisico è potenzialmente ILLIQUIDO per definizione.
Non c'è il market maker che ha obbligo di porsi in domanda nel caso estremo in cui devi vendere per forza.
Già a scegliere la zona giusto, l'immobile giusto, l'inquilino giuto.. è molto più complicato avere la decenza di comprare l'etf solo quando scende di prezzo.

Ma che ci sia un legame non significa che siano la stessa cosa. Nel 2009 l'azionario ha perso il 60%, l'azionario immobiliare il 75%, mentre il prezzo degli immobili non e' sceso neanche lontanamente di cosi' tanto. E l'illiquidita' puo' anche essere un vantaggio, evita che in caso di crollo improvviso si venda senza pensarci per paura. Se questa persona fa una cavolata del genere con la quota investita in fondi, almeno non lo fa con la quota investita in immobili. Con i fondi basta un click, con una casa no.

 

[XRegio-VetH]

@GreedyTrader siamo sicuri che la ragazza riesca ad affrontare la borsa?