buongiorno, apro questa discussione a seguito di un fatto accadutomi di recente, una conoscente che mi chiedeva opinioni in merito alla messa a rendita di un importante patrimonio, circa 750K, che starebbe per ricevere a seguito della vendita di attività di famiglia.
La persona ha 30 anni e punta, per una serie di ragioni principalmente di salute, a fare della rendita di questo patrimonio la sua principale entrata.
La mia prima reazione è stata di sconsigliare qualunque investimento gestito dal bancario truffaldino di turno, aprire un conto on line e investire in pigro.
qui però ho iniziato ad esitare: le mie parole potevano incidere pesantemente sulla vita di una persona, non si trattava dei quattro spicci alla fine ininfluenti.
Considerati i bassissimi rendimenti attuali per il futuro, mi sentivo di dire che un safe withdrawal rate fosse il 2% (prudenzialmente), magari da poter aumentare se le cose vanno bene. Sarebbero quindi 15k annui.
Allora, mi sono cimentato a costruire e gestire portafogli per queste finalità reali, di dimensioni tra i 600k e 1600k, diverse volte.
Ti dico che le simulazioni su un sito sono una cosa, la gestione di una persona per anni/decenni, i ripensamenti, i dubbi (visto già uscita con gli appartamenti, poi l'amico promotore, poi ho letto su internet che con 1 euro posso aprire una società a Cipro etc...), le paure, i problemi.
Soprattutto perché chi lo fa lo fa spesso per motivi di bisogno, non per sport, quindi quei 750k euro diventeranno per lungo termine una sorta di cordone ombelicale cui sarà legato il suo destino (e ad ogni dubbio: appartamenti, box auto da affittare, società a Cipro, miocugginoprommotore).
Da un lato i giovani (che dovranno rimanere attaccati alla mammella del portafoglio per un tempo biblico, leggono su internet, si fanno idee) sono più difficili degli anziani.
TI DO' ALCUNI MIEI FEEDBACK (basati sull'esperienza sul campo):
1- Una quota di conto deposito (ne esistono anche a distribuzione trimestrale) stabilizza le fluttuazioni del capitale complessivo di portafoglio. La sopportazione della fluttuazione quando sul giornale leggi "crisi mondiale! Non ci riprenderemo più! Ce n'è Coviddi! Etc..." è personale, ma è determinante. Ovviamente il rendimento del conto deposito è variabile a seconda dei tassi (oggi 1,1% netto bollo netto tasse è leggendario... dieci anni fa 4%
2- ATTENZIONE ai fondi (inclusi ETF) puramente obbligazionari senza effetto/rischio valuta (non indicizzati all'inflazione, ibridi o altro): nel lungo/lunghissimo termine la distribuzione è tendenzialmente erosiva. Se gli interessi me li dai, chi paga pegno? Il capitale. Dio ti scampi e liberi da roba "da banco" strutturata: fondi attivi "flessibili" obbligazionari opportunistici, fondi "income", "absolute return" a distribuzione etc... nel lungo lunghissimo più rischi che altro anche se magari le cedole sono abbondanti addomestica-pollame. Nelle obbligazioni c'è da valutare il giardinetto di singoli bond, anche tagli piccoli che portano quella 'mitragliata' di cedoline sul conto.
3- L'obbligazionario emergente (e non) in valuta (FORTE! NO LIRA TURCA O EMERGENTI LOCALI!) è una risorsa per il réntier, oggettivamente nel lungo tra ciclicità delle valute forti e redditività effettiva... la distirbuzione è anche alta. Però va diluito in acqua fredd... ehm, in asset stabili. Preso "puro" poi fa quelle fluttuazioni del 25% che mandano alla neuro i 'réntier'.
4- L'obbligazionario High Yield è apparentemente una cuccagna. Alcuni vanno evitati come la peste (CoCoAt1, Subordinate da sportellame etc...) perché sono distruttori di patrimoni. Altri (Angeli Caduti, soprattutto se pentiti) sono interessantissimi. BEN DIVERSIFICATI anche singoli Bond (quanto distribuisce un'obbligazione Ford a 25 anni?). Un ETF/Fondo va maneggiato consapevolmente. Prendi la distribuzione... gnam, gnam, buoona! E il capitale? E' estremamente correlato all'azionario (se abbini High Yield + Equity nel 2008 o nel 1929 rischi voli d'angelo dal balcone), soprattutto nei momenti più bui (crisi, restrizioni di liquidità etc...). L'INDICE in generale andrebbe messo in portafoglio quando il rendimento storico è in una fase alta (non ora!), il singolo bond se lo prendi nella fase alto-yield e sbagli bond ti becchi un default. Subordinate bancarie al 2,2% di rendimento effettivo, perpetual bond etc... MAI.
5- Probabilmente bilanciati sani e poco costosi (es. ETF bilanciati con 40%-60% di azionario) sono probabilmente ottimi asset per una distribuzione sostenibile.
6- Se li abbini ai "dividend" (azionari con cedole alte) fai attenzione. Se vai su settoriali/fattoriali o robe strane devi fare tanta scorta di Malox (o dosare in piccolissime dosi... tipo cucina giapponese). Più SANO NEL LUNGO TERMINE è andare su settori che NATURALMENTE prevedono uno Yield interessante (immobiliare, azionari Value, azionari Small Cap). Inutile che ti dico che la volatilità è bella alta, vero? Se scegli titoli "dividend" (soprattutto fondi attivi dove spesso l'obiettivo primario è 'far vedere la cedolina al pollame', dividend maximizer e compagnia bella) fai attenzione a rimanere su panieri BEN DIVERSIFICATI, personalmente per dire ai miei ho preferito il Vanguard All World High Dividend (1600 titoli). Se ti metti su "selected dividend" da 30 titoli sicuramente becchi il cedolone, ma anche il titolo che finisce lì perché paga dividendo dopo il crollo sul mercato e ti abbatte tutto il trend di capitale... (poi diminuisce il dividendo l'anno dopo, lo tolgono dall'indice vendendo in perdita e comprandone un altro...).
Ti testimonio che feci un portafoglio da 600k (con parecchi fondi attivi... quindi qualità inferiore a ETF e singoli titoli, ma anche qualche BTP preso 2018 etc...) estremamente stabile e prudente (tipo 18% azionario) che pagava netto pulito pulito 1250-1300 al mese (netto tasse, bolli tutto).
Questo come canovaccio: senza farsi prendere dai grilli nella testa dei 2700 euro al mese. Se vuoi 2700 euro al mese vai a lavorare, anche tanto, con 750k non ce la fai, o fatti fregare, o rischia tanto il capitale.
Ecco allora la prima obiezione: ma scusa non mi conviene comprare tre appartamentini e affittarli e farci (vuoto per pieno) 2700€ al mese ? (lordi)
io naturalmente rispondevo che mentre il pigro si rivaluta significatamene anno su anno permettendo alla quota di crescere, questo non è possibile con la stessa rapidità ad un patrimonio immobiliare (stivaletto aggiungerei
) che anzi potrebbe addirittura deprezzarsi, oltre ai rischi di un aumento di carico fiscale e gestione inquilini etc. etc..
non so quanto sia riuscito a convincere la persona (immagino influenzata da vari boomers che gli stanno attorno), ma soprattutto vorrei un'idea di portafoglio da costruire con vocazione rendita che, dato i rendimenti a zero dei bond, dovrebbe costituirsi principalmente in azioni e dare dividendi più o meno costanti.
Grazie a chi volesse dire la sua
Allora classica obiezione del boomer.
Tanti boomer 65 enni o più cui ho dato consulenza sono 'partiti' dal ragionamento del *******: "ho 3 milioni, compro 10 appartamenti da 300mila, me li affitto 1500 euro l'uno e vivo da nababbo con 15000 euro al mese. E non perdo mai, perché gli appartamenti stanno lì pure tra cent'anni". Conseguenza: il 95% dei boomer con gli affitti si dice pentita, fa eccezione qualcuno fortunato con l'affittuario (es. il politico, il tizio che gli paga tutto l'azienda etc...).
PREMETTO (per gli immobiliaristi) che ho amico che con 50mq in zona strategica ci alza 2500 euro al mese. Ma bed&breakfast, giro intercontinentale di gente che gli prenota tutto, grandissima capacità di auto-promozione, tempo libero per seguire l'attività etc... etc... ai PIGRI non piove niente dal cielo.
Controbiezioni (sincere, come sapete io non mi metto in tasca niente dal convincere qualcuno sui titoli finanziari anziché sugli immobili):
1- Dove vivo io un appartamento medio stava a 4000 al mq nel 2013, oggi a 3000... quanti asset hanno fatto un -25% in conto capitale 2013-2021? (ah, e prima era andata peggio)
2- Davvero? Sei appassionato di manutenzione ed edilizia? Perchè sai l'affittuario ti chiama se esce acqua fredda dalla doccia, se la lavastoviglie si rompe, se finisce il refrigerante al condizionatore...
3- Costi d'entrata: notaio, agenzia immobiliare (min. 3%+iva), ipocatastale; costi di gestione: condominio, tasse, irpef, IMU, tari e bollette qualora sfitta, manutenzione ordinaria e straordinaria; costi d'uscita: agenzia immobiliare etc... poi devi riuscire a farti pagare, e pagarci le tasse, e non fartela occupare (1 anno se va bene per liberarla)... ma scusa, sta rendita non ti serviva con "certezza" e come "sostantamento"?
4- Le truffe e i raggiri sugli investimenti sono la norma, ma anche sugli immobili non scherzano
5- Hai 750k... poi non li hai più ed hai due 'Immobili' (la parola suggerisce qualcosa) e sei in ballo nel meccanismo spendi/paga/mantieni e incassa/valorizza/rinnova il contratto.
Ovviamente a grandi rischi e costi fissi corrispondono grandi opportunità: compri nel mercato buono e l'immobile raddoppia, affitti bene e arriva la vera "rendita" e te la tengono un gioiellino etc... anche il Nasdaq negli ultimi 20 anni tanto schifo non ha fatto però. E lo fa spesso.
