proposta acquisto non rispettato!

[ccc]

Per potere potrebbe. Potrebbe anche farla passare come una forma di tutela nei confronti del venditore.


Sarebbe comunque abbastanza stupido da parte dell'agente immobiliare impuntarsi.


Primo perché a lui non cambia assolutamente nulla in termini di vincolo fra le parti o provvigione.


Secondo perché 99 volte su 100 le parti considerano la caparra confirmatoria come penitenziale.


Non conosco casi di parti che di fronte ad un inadempimento abbiano chiesto il maggior danno o l'esecuzione in forma specifica del contratto.


Piuttosto, voglio essere cattivo, quanti agenti immobiliari conoscono la differenza fra caparra confirmatoria e caparra penitenziale?


Pensa che bello sarebbe fare un esame a bruciapelo a tutti gli agenti immobiliari. Chi conosce la differenza lavora, chi non la sa viene espulso dal ruolo senza poter lavorare per 5 anni.


Sarebbe un mondo migliore.

 

[ArPi]

MOlti non sanno nemmeno la differenza tra recedere e risolvere.... e mandano le diffide ad adempiere risolvendo... Comunque non è questo il fatto, il punto è ch ela sospensiva al mutuo è una cosa non solo lecita, ma oggi più ch emai necessaria, perchè le banche con le predelibere ( le delibere non le rilasciano più amnco morti prima di avere una proposta o un comrpomesso firmati) più di una volta hanno fatto retro front... quindi non bast apiù nemmeno fare i pre-screening, ch eal massimo ti possono dire se il cliente è solvibile o meno... poi c'è da fare i conti con la perizia (e se il perito non è scemo non sopravvaluta per il loan tio value o per non vedersi poi in caso di sofferenza trovarsi in spiacevoli situazioni di "preizia contro perizia") e poi c'è da aspettare ceh passi tutta la trafial (i direttori hanno possibilità molto limitate, si può dire che oggi non contano più una pialla).

 

[ccc]

MOlti non sanno nemmeno la differenza tra recedere e risolvere.... e mandano le diffide ad adempiere risolvendo... Comunque non è questo il fatto, il punto è ch ela sospensiva al mutuo è una cosa non solo lecita, ma oggi più ch emai necessaria, perchè le banche con le predelibere ( le delibere non le rilasciano più amnco morti prima di avere una proposta o un comrpomesso firmati) più di una volta hanno fatto retro front... quindi non bast apiù nemmeno fare i pre-screening, ch eal massimo ti possono dire se il cliente è solvibile o meno... poi c'è da fare i conti con la perizia (e se il perito non è scemo non sopravvaluta per il loan tio value o per non vedersi poi in caso di sofferenza trovarsi in spiacevoli situazioni di "preizia contro perizia") e poi c'è da aspettare ceh passi tutta la trafial (i direttori hanno possibilità molto limitate, si può dire che oggi non contano più una pialla).

ok ma io so che molti venditori non vogliono accettare proposte con sospensive mutuo anche perche' se va male hanno perso solo tempo.
immagina se capita una, due o anche tre volte...................
sinceramente non so cosa pensare.

 

[tugurio]

ok ma io so che molti venditori non vogliono accettare proposte con sospensive mutuo anche perche' se va male hanno perso solo tempo.
immagina se capita una, due o anche tre volte...................
sinceramente non so cosa pensare.

beh, nei panni del vend penserei che la clausola mutuo è una clusola come un'altra, che trova un suo corrispettivo nella dazione iniziale di una caparra adeguata, ripartendo così il rischio tra le parti, il che è proprio quel che non è avvenuto nel caso qui inizialmente descritto.

 

[ccc]

beh, nei panni del vend penserei che la clausola mutuo è una clusola come un'altra, che trova un suo corrispettivo nella dazione iniziale di una caparra adeguata, ripartendo così il rischio tra le parti, il che è proprio quel che non è avvenuto nel caso qui inizialmente descritto.

mica tanto se l'acquirente non ottiene il mutuo con la clausola sospensiva non deve pagare ne' l'agenzia e si riprende la caparra, ne esce fuori bene (giustamente) mentre il venditore ha solo perso tempo.
una volta puo' andare bene, sicuramente la seconda volta, quel venditore non accettera' piu' proposte con clausole sospensiva mutuo.

 

[tugurio]

mica tanto se l'acquirente non ottiene il mutuo con la clausola sospensiva non deve pagare ne' l'agenzia e si riprende la caparra, ne esce fuori bene (giustamente) mentre il venditore ha solo perso tempo.
una volta puo' andare bene, sicuramente la seconda volta, quel venditore non accettera' piu' proposte con clausole sospensiva mutuo.

per l'appunto, ma io come venditore chiederei comunque una caparra precisando che quest'ultima- che in quel caso avrebbe carattere ESPRESSAMENTE penitenziale- viene trattenuta in caso di inadempimento a qualunque titolo.
in pratica la clausola mutuo servirebbe solo a liberare la parte acquirente da qualsiasi responsabilità ulteriore, garantendosi comunque la parte venditrice sulla serietà dell'impegno.
diversamente, nella pratica, la clausola mutuo rischia di diventare una condizione potestativa.

 

[trinita73]

mica tanto se l'acquirente non ottiene il mutuo con la clausola sospensiva non deve pagare ne' l'agenzia e si riprende la caparra, ne esce fuori bene (giustamente) mentre il venditore ha solo perso tempo.
una volta puo' andare bene, sicuramente la seconda volta, quel venditore non accettera' piu' proposte con clausole sospensiva mutuo.

ok come dici te, pero' in questo caso la loro richiesta era il 100% del prezzo, 165.000 euro con rata fissa da 750 euro per 30 anni (se ricordo bene) e la banca, a detta di loro, ne dava 155.00 al massimo...l'agenzia il giorno stesso ha ottenuto l'ok da varie banche per tutti i 165.000 euro con rata come richiedevano, il giorno dopo ha ottenuto sempre un preventivo del 100% pure da 2 banche alle quali tale coppia era andata, con rata di 720 euro, quindi pure minore alla loro esigenza, quindi se volevano avrebbero avuto senza problemi tutto cio' che stavano cercando e concludavamo l'affare (sempre che fosse vera la scusa che gli davano solo 155.000)...la soluzione comunque c'era e pure migliori, avrei capito 100% del mutuo ma con 100 euro di rata in piu, quindi se si sono appesi al fatto che a prima botta a loro la stessa banca non l'aveva dato e' evidente che e' solo un pretesto per non prenderla piu e basta!
comunque a me ormai non frega niente, mica voglio forzare la gente, volevo solo capire, l'agenzia ha fatto richiesta degli oneri per il loro lavoro (sia acquirente che quelli per il venditore), io gli ho gia detto che non desidero procedere per vie legali, mi concentro sul vendere la casa e basta!

 

[ccc]

per l'appunto, ma io come venditore chiederei comunque una caparra precisando che quest'ultima- che in quel caso avrebbe carattere ESPRESSAMENTE penitenziale- viene trattenuta in caso di inadempimento a qualunque titolo.
in pratica la clausola mutuo servirebbe solo a liberare la parte acquirente da qualsiasi responsabilità ulteriore, garantendosi comunque la parte venditrice sulla serietà dell'impegno.
diversamente, nella pratica, la clausola mutuo rischia di diventare una condizione potestativa.

forse pero' non sai che con la clausola sospensiva mutuo la caparra non viene
in nessun caso consegnata al venditore ma resta in deposito all'agente fino all'avverarsi della clausola sospensiva cioe' fino all'ok del mutuo.
quindi il venditore non ha niente in mano da trattenere e la tua richiesta di trattenere la caparra non ha valore.
non si tratta di inadempienza dell'acquirente proprio perche' c'e' una clausola
sospenviva e tu venditore non puoi pretendere niente.
proprio per questo molti A.I non accettano proposte con sospensiva mutuo.

 

[ccc]

ok come dici te, pero' in questo caso la loro richiesta era il 100% del prezzo, 165.000 euro con rata fissa da 750 euro per 30 anni (se ricordo bene) e la banca, a detta di loro, ne dava 155.00 al massimo...l'agenzia il giorno stesso ha ottenuto l'ok da varie banche per tutti i 165.000 euro con rata come richiedevano, il giorno dopo ha ottenuto sempre un preventivo del 100% pure da 2 banche alle quali tale coppia era andata, con rata di 720 euro, quindi pure minore alla loro esigenza, quindi se volevano avrebbero avuto senza problemi tutto cio' che stavano cercando e concludavamo l'affare (sempre che fosse vera la scusa che gli davano solo 155.000)...la soluzione comunque c'era e pure migliori, avrei capito 100% del mutuo ma con 100 euro di rata in piu, quindi se si sono appesi al fatto che a prima botta a loro la stessa banca non l'aveva dato e' evidente che e' solo un pretesto per non prenderla piu e basta!
comunque a me ormai non frega niente, mica voglio forzare la gente, volevo solo capire, l'agenzia ha fatto richiesta degli oneri per il loro lavoro (sia acquirente che quelli per il venditore), io gli ho gia detto che non desidero procedere per vie legali, mi concentro sul vendere la casa e basta!

non ho letto tutta la discussione ma ho capito qualcosa lo stesso.
moltissime volte l'acquirente fa finta di non avere avuto il mutuo se ha una proposta con clausola sospensiva proprio per tirarsi indietro dal contratto.
oppure se la proposta ha una scadenza prendono la palla al balzo e se non arriva l'ok della banca siccome ci hannno ripensato non vanno da un'altra banca ma si tirano semplicemente indietro.
comunque nessuno deve pagare la provvigione all'agenzia se c'e' una sospensiva mutuo non accettata.

 

[tugurio]

forse pero' non sai che con la clausola sospensiva mutuo la caparra non viene
in nessun caso consegnata al venditore ma resta in deposito all'agente fino all'avverarsi della clausola sospensiva cioe' fino all'ok del mutuo.
quindi il venditore non ha niente in mano da trattenere e la tua richiesta di trattenere la caparra non ha valore.
non si tratta di inadempienza dell'acquirente proprio perche' c'e' una clausola
sospenviva e tu venditore non puoi pretendere niente.
proprio per questo molti A.I non accettano proposte con sospensiva mutuo.

certamente
ma io parlo di ridisegnare proprio il negozio giuridico, che fino a prova contraria è nella piena disponibilità delle parti.

 

[ccc]

certamente
ma io parlo di ridisegnare proprio il negozio giuridico, che fino a prova contraria è nella piena disponibilità delle parti.

provare si puo' provare................ma quanti acquirenti credi accetterebbero di lasciare la caparra come correspettivo del recesso se non venisse accettato il mutuo???
Nessuno o i piu' impreparati.

 

[tugurio]

provare si puo' provare................ma quanti acquirenti credi accetterebbero di lasciare la caparra come correspettivo del recesso se non venisse accettato il mutuo???
Nessuno o i piu' impreparati.

esattamente come pochi proprietari accetterebbero di restare vincolati per mesi o anche solo per settimane ad elementi così aleatori senza alcuna forma di garanzia

 

[mestatore]

non è questo il fatto, il punto è ch ela sospensiva al mutuo è una cosa non solo lecita, ma oggi più ch emai necessaria, perchè le

Ti dirò io in realtà sono contrario alle clausole sospensive riguardanti l'ottenimento del mutuo.

Il fatto è che a me, ipotetico venditore, o a me, ipotetico mediatore, non interessa che tu, ipotetico acquirente, abbia problemi a procurarti il denaro.
Se hai problemi te ne occupi prima e quando sei sicuro di avere credito allora fai una proposta/fai un preliminare.

Non c'è ragione per cui il venditore o il mediatore debbano accollarsi il rischio dell'acquirente di non vedersi concesso il mutuo (che poi nella maggior parte dei casi significa non vedersi concedere il mutuo dalla banca sotto casa o quella che fa tassi più bassi - rivolgersi ad altre banche più disponibili ma più care spesso neanche a parlarne).

La cosa migliore sarebbe un preliminare con caparra penitenziale senza clausole sospensive o risolutive.
Poi tu, ipotetico acquirente, non riesci ad ottenere il mutuo dalla banca? Benissimo, mi lasci giù la caparra che mi ripaga del tempo che mi hai fatto perdere (e della provvigione al mediatore).

E paghi anche la provvigione del mediatore, perché lui il suo lavoro l'ha fatto, se tu, ipotetico acquirente, sei uno spiantanto non è colpa sua e ha diritto a veder retribuito il suo lavoro.

Sarò cattivo ma io la penso così.

 

[tugurio]

vedo che grosso modo siamo lì

 

[mestatore]

certamente
ma io parlo di ridisegnare proprio il negozio giuridico, che fino a prova contraria è nella piena disponibilità delle parti.

Non capisco quale ridisegno sarebbe necessario.

E' sufficiente un contratto preliminare con caparra penitenziale senza clausola sospensiva per la concessione del mutuo.

Se il mutuo non viene concesso l'acquirente non compra e perde la caparra. Il venditore intasca la caparra e non può vantare altri diritti che gli sarebbero invece permessi dalla caparra confirmatoria: danni e esecuzione in forma specifica del contratto.

E il mediatore verrebbe pagato sia in caso di mutuo che in caso di mancato mutuo, visto che il suo lavoro l'ha fatto e non può essere reso responsabile dei problemi economici di altri.

Mi sembra esattamente come dovrebbero essere le cose.

 

[tugurio]

qui la vedrei un po' diversamente, per trovare un punto di equilibrio tra le diverse esigenze.
d'accordo che la caparra abbia carattere penitenziale, ma tale carattere dovrebbe essere legato solo alla mancata concessione del mutuo, mentre per tutte le altre cause di inadempimento, dall'una e dall'altra parte, essa dovrebbe mantenere il suo carattere confirmatorio.
altrimenti si darebbe al proprietario un'illimitata possibilità di recedere dietro pagamento della caparra, senza che l'acquirente possa richiedere l'esecuzione.

 

[ArPi]

per l'appunto, ma io come venditore chiederei comunque una caparra precisando che quest'ultima- che in quel caso avrebbe carattere ESPRESSAMENTE penitenziale- viene trattenuta in caso di inadempimento a qualunque titolo.
in pratica la clausola mutuo servirebbe solo a liberare la parte acquirente da qualsiasi responsabilità ulteriore, garantendosi comunque la parte venditrice sulla serietà dell'impegno.
diversamente, nella pratica, la clausola mutuo rischia di diventare una condizione potestativa.

Ricordati che devi anche indicarloa espressamente come corrispettivo del recesso e che devi limitare le giuste cause a modo

 

[ArPi]

Ti dirò io in realtà sono contrario alle clausole sospensive riguardanti l'ottenimento del mutuo.

Il fatto è che a me, ipotetico venditore, o a me, ipotetico mediatore, non interessa che tu, ipotetico acquirente, abbia problemi a procurarti il denaro.
Se hai problemi te ne occupi prima e quando sei sicuro di avere credito allora fai una proposta/fai un preliminare.

Non c'è ragione per cui il venditore o il mediatore debbano accollarsi il rischio dell'acquirente di non vedersi concesso il mutuo (che poi nella maggior parte dei casi significa non vedersi concedere il mutuo dalla banca sotto casa o quella che fa tassi più bassi - rivolgersi ad altre banche più disponibili ma più care spesso neanche a parlarne).

La cosa migliore sarebbe un preliminare con caparra penitenziale senza clausole sospensive o risolutive.
Poi tu, ipotetico acquirente, non riesci ad ottenere il mutuo dalla banca? Benissimo, mi lasci giù la caparra che mi ripaga del tempo che mi hai fatto perdere (e della provvigione al mediatore).

E paghi anche la provvigione del mediatore, perché lui il suo lavoro l'ha fatto, se tu, ipotetico acquirente, sei uno spiantanto non è colpa sua e ha diritto a veder retribuito il suo lavoro.

Sarò cattivo ma io la penso così.

No non sei cattivo, solo non sai di cosa parli

Andare prima in banca serve a 0 (diconsi ZERO/00) perchè a nulla vale le pre-delibera

Per quanto riguarda il trattenere la caparra perchè il tipo non ottiene il mutuo, secondo me è fuori dal mondo, perchè figurati se l'acquirente (checome sai paga già la perizia a babbo morto, anche se sono "solo" 250 eurilli)dimostra già ababstanza ala sua serietà mettendo assegno e tempo... (sempre se la scrittura è fatta a modo).

Per quanto pagare il emdiatore, anch enoi sappiamo come stanno le cose qua fuori e quindi accettiamo la nostra dose di rischio...

Semmai hai la libertà di NON accettare tale proposta, questo sì, ci mancherebbe, altro francamente, se avessi a che fare con me, te lo scorderesti...

Che poi ci siano degni rappresentatni del nostro popolo ceh si approfittano per evitare responsabilità e conseguenze delle loro miserande e immature azioni, concordo, ci sono passato (una volta) anche io... am contro la mala fede in questo merd.aviglioso paese, NOn c'è difesa alcuna.

 

[maurj]

ok come dici te, pero' in questo caso la loro richiesta era il 100% del prezzo, 165.000 euro con rata fissa da 750 euro per 30 anni (se ricordo bene) e la banca, a detta di loro, ne dava 155.00 al massimo...l'agenzia il giorno stesso ha ottenuto l'ok da varie banche per tutti i 165.000 euro con rata come richiedevano, il giorno dopo ha ottenuto sempre un preventivo del 100% pure da 2 banche alle quali tale coppia era andata, con rata di 720 euro, quindi pure minore alla loro esigenza, quindi se volevano avrebbero avuto senza problemi tutto cio' che stavano cercando e concludavamo l'affare (sempre che fosse vera la scusa che gli davano solo 155.000)...la soluzione comunque c'era e pure migliori, avrei capito 100% del mutuo ma con 100 euro di rata in piu, quindi se si sono appesi al fatto che a prima botta a loro la stessa banca non l'aveva dato e' evidente che e' solo un pretesto per non prenderla piu e basta!
comunque a me ormai non frega niente, mica voglio forzare la gente, volevo solo capire, l'agenzia ha fatto richiesta degli oneri per il loro lavoro (sia acquirente che quelli per il venditore), io gli ho gia detto che non desidero procedere per vie legali, mi concentro sul vendere la casa e basta!

Avresti potuto dirgli che gli cedevi la casa a 155M senza firmare nulla poi quando avevano fissato l'appuntamento dal notaio gli rispondevi che avevi un'acquirente a 170M e siccome non eri impegnato o accettavano i 170M o picche.
Semplicemente avendo già delle spese (anche se modeste) o accettavano o mal che vada
finiva in pareggio.
Lo sò sono malefico

 

[mestatore]

No non sei cattivo, solo non sai di cosa parli

Ma non dire c.....e.

Andare prima in banca serve a 0 (diconsi ZERO/00) perchè a nulla vale le pre-delibera

Fosse anche, problema suo.

Per quanto riguarda il trattenere la caparra perchè il tipo non ottiene il mutuo, secondo me è fuori dal mondo, perchè figurati se l'acquirente

Ha fatto perdere tempo al venditore e ha fatto lavorare l'agente immobiliare.
Che paghi. Il mondo non è gratis.

(checome sai paga già la perizia a babbo morto, anche se sono "solo" 250 eurilli)dimostra già ababstanza ala sua serietà mettendo assegno e

Ci sono una miriade di banche che fanno valutazioni gratuite.
E poi al venditore e al mediatore cosa interessa se viene retribuita la banca? Loro ci perdono e loro devono essere retribuiti.