proposta acquisto non rispettato!

[ArPi]

Ma non dire c.....e.



Fosse anche, problema suo.



Ha fatto perdere tempo al venditore e ha fatto lavorare l'agente immobiliare.
Che paghi. Il mondo non è gratis.



Ci sono una miriade di banche che fanno valutazioni gratuite.
E poi al venditore e al mediatore cosa interessa se viene retribuita la banca? Loro ci perdono e loro devono essere retribuiti.

Ti ripeto, non sai semplicemente di cosa parli e ti diverti a fare il cinico... (so tutti finoci...) lascia perdere.

Ti assicuro che con le banche alle riunioni sul tema si parla di queste cose e siamo su questa linea da me descritta, al limite alla prossima riunione del settore creditizio nazionale fatti riconoscere.

PS, ripeto: non esiste più alcun istituto che rilasci delibere PRIMA di avere in mano la perizia (prima lo faceva in pratica solo uno a livello nazionale e qualche istituto locale) le maglie sono state molto strette, ma tu le sai di sicuro 'ste cose.

Questo sisgnifica che l'acquirente NON sarà sicuro fino al momento della delibera rilasciata, inoltre come sai le delibere NON SONO VINCOLANTI PER L'iSTITUTO.

Quindi, a meno che non hai il cash, dire "io compro, se mi danno i soldi" è sintomo di serietà, non una pretesa e dire "aspettami fino al15 del mese di xxxx" è una condizione accettabilissima come rifiutabile.

E i mutui si fanno, anche con le sospensiva che facendo pre-screening del cliente puoi tranquillamente calcolarla come una formalità, spesso...

Essendo io il mediatore SO che aiutare il mercato non significa metterci paletti assurdi come quelllo di dire a un acquirente "Me ne frego di te, se vuoi vomprare in sicurezza sono cassi tua, io voglio i soldi" quindi accetto il rischio di lavorare gratis... lo faccio tutti i mesi per centinaia di persone e spesso mi pagano solo poche unità di queste... se non NESSUNA!... quindi... e ne sono fiero al punto di poetrmi permettere di mandare in domo o ignorare tutte le critiche sul mio mestiere (a volte per sfogarsi di torti subiti a volte semplicemente per moda), delle quali semplicemente prendo atto.

Il resto è una opinione.

 

[gorio]

salve,mi e' capitato uno spiacevolissimo inconveniente di mancato adempimento per una proposta di acquisto immobile!
mesi fa ho messo in vendita casa mia per via di una nuova abitazione acquistata, l'attuale abitazione e' una prima casa e la nuova abitazione, in costruzione e pronta tra circa un mese, viene acquistata come prima casa quindi sono costretto a vendere prima la mia!
l'attuale casa in vendita e' stata visionata a gennaio da una coppia di ragazzi tramite agenzia ed e' stata effettuata una proposta di acquisto con indicazione caparra 5.000 euro al compromesso e la restante parte in contanti tramite assegno circolare al rogito.
tale proposta, che era 10 mila euro inferiore fu da me accettata ad esclusione di doverla lasciare ammobiliata, quindi visto l'accordo leggermente diverso abbiamo scritto una nuova proposta inserendo i vari punti dell'accordo, tra cui anche un cambio del metodo di pagamento che in questa seconda proposta e' stata indicato con pagamento tramite mutuo bancario da richiedere e con attesa di buon esito da parte della banca, riporto il testo esatto della proposta:

"io sottoscritto...propongo di acquistare l'immobile sito in...intestato a...al prezzo di 165.000 euro di cui 5.000 al compromesso, non appena gli acquirenti avranno delibera positiva del mutuo richiesto e 160.000 euro a saldo entro il 30 marzo 2011 e comunque appena verra' erogato il mutuo richiesto.
gli acquirenti si riservano la tempistica massima entro il 20 febbraio 2011 per sottoscrivere il compromesso"

tale proposta e' stata sottoscritta in agenzia con la mia presenza, presenta dei titolari agenzia, i due acquirenti e 2 rispettivi genitori acquirenti.
il giorno prima del termine loro pero' informano l'agenzia che la banca, dopo la visione del loro perito, non puo' erogare un mutuo superiore a 155.000 euro e di aver ricevuto medesima risposta da varie altre banche interpellate e che quindi la loro intenzione e' venuta meno o comunque sarebbero disposti all'acquisto solo modificando il prezzo in 155.000 euro come da mutuo concesso!
l'agenzia, tramite istituto di perizia privato e varie convenizioni con istituti bancari sono riusciti a far pervenire ai due acquirenti svariate offerte di mutuo erogato al 100% dei 165.000 euro, con tutte le condizioni da loro richiesta iniziale, anzi addirittura un paio inferiori alla loro necessita', anche da istituti bancari che loro stessi avevano interpellato...ma malgrado questo hanno comunicato che non hanno intenzione di procedere a valutarle ed accettarle, ritendendo far fede solo quella della banca con cui hanno svolto la perizia e quindi richiedendo ora un prezzo di acquisto di 155.000 euro o l'annullamento della proposta!
ovviamente io in tutto questo ho perso un mese di tempo avendo tolto l'immobile dalla vendita e rifiutato di farlo valutare a 4 famiglie che erano molto interessate e che avevano visto video, planimetrie e foto in altre agenzie (quindi interesse molto concreto), oltre ad aver fatto accelerare tutti i lavori interni della casa, mobili nuovi,ecc.. proceduto a far pure richiesta di mutuo prima casa con cifra inferiore (dando gia' per scontato la disponibilita' della cifra di vendita e sopratutto il richio di dover acquistare ora la mia nuova casa come seconda casa, ecc.

in pratica io ho in mano una loro proposta di acquisto a 165.000 tutto in contanti che non ho accettato e firmato, una con stessa cifra ma con accollo di mutuo che ho firmato ed ora puntano i piedi sul fatto che non gli viene concesso piu' di 155.000 euro quindi se la vendo a quella cifra bene, altrimenti non se ne fa piu' nulla, anche se l'agenzia gli ha trovato svariate banche che gli danno tutti i 165.000 euro senza problemi e con termine e tipo di rata che volevano ottenere!
mi pare un marcio e squallido tentativo o di tirare il prezzo, sapendo che non lo accetterei mai o di ripensamento che ovviamente negano per non dover pagare i 5.000 di compromesso piu' gli oneri di entrambe le parti all'agenzia!
l'agenzia ha fatto richiesta di inadempienza con relativi danni, ma come funziona esattamente in questi casi?
loro dicono insomma che sulla proposta c'e' scritto che e' valida se gli viene concesso il mutuo..loro sono andati in banca e il mutuo non lo danno per tale cifra e altri soldi per i 10 mila che mancano non li hanno (ma come la prima proposta addirittura era in contanti!!!!!!!) quindi secondo loro la proposta e' semplicemente nulla, quindi finisce li!

Se la proposta di acquisto contiene tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendità immobiliare, ho scritto tutti gli elementi essenziali, ben potendosi lasciare al preliminare i c.d. dettagli non essenziali, nonché la ferma volontà negoziale di entrambi di vincolarsi reciprocamente, non vi è dubbio che siamo di fronte ad un contratto con tutte le conseguenze del caso, compreso il forzato adempimento della controparte.
Vi è il problema della clausola sospensiva riguardante la modalità di pagamento a mezzo di mutuo bancario.
Io lavoro con le agenzia immobiliari e capisco l'ultilità commerciale di questa clausola, però, come ho più volte scritto, bisogna saperla utilizzare con una certa cautela, affinché, da vera e propia condizione sospensiva per fatto di terzo (la banca), non diventi, come spesso accade, una clausola c.d. meramente potestativa, quindi con la nullità parziale della clausola stessa, qualora non invalidi tutto il negozio, di cui si agevola l'acquirente per svincolarsi dall'accordo.
E' evidente, infatti, che, all'acquirente, tanto per fare un esempio ed altri se ne potrebbero fare, è sufficiente non consegnare alla banca la documentazione necessaria per svincolarsi, con onere della prova da parte del venditore impossibile da realizzarsi, visto, oltretutto, il rigoroso dovere di attenersi alla privacy da parte degli istituti bancari.

 

[ccc]

Ti ripeto, non sai semplicemente di cosa parli e ti diverti a fare il cinico... (so tutti finoci...) lascia perdere.
Ti assicuro che con le banche alle riunioni sul tema si parla di queste cose e siamo su questa linea da me descritta, al limite alla prossima riunione del settore creditizio nazionale fatti riconoscere.
PS, ripeto: non esiste più alcun istituto che rilasci delibere PRIMA di avere in mano la perizia (prima lo faceva in pratica solo uno a livello nazionale e qualche istituto locale) le maglie sono state molto strette, ma tu le sai di sicuro 'ste cose.
Questo sisgnifica che l'acquirente NON sarà sicuro fino al momento della delibera rilasciata, inoltre come sai le delibere NON SONO VINCOLANTI PER L'iSTITUTO.
Quindi, a meno che non hai il cash, dire "io compro, se mi danno i soldi" è sintomo di serietà, non una pretesa e dire "aspettami fino al15 del mese di xxxx" è una condizione accettabilissima come rifiutabile.
E i mutui si fanno, anche con le sospensiva che facendo pre-screening del cliente puoi tranquillamente calcolarla come una formalità, spesso...
Essendo io il mediatore SO che aiutare il mercato non significa metterci paletti assurdi come quelllo di dire a un acquirente "Me ne frego di te, se vuoi vomprare in sicurezza sono cassi tua, io voglio i soldi" quindi accetto il rischio di lavorare gratis... lo faccio tutti i mesi per centinaia di persone e spesso mi pagano solo poche unità di queste... se non NESSUNA!... quindi... e ne sono fiero al punto di poetrmi permettere di mandare in domo o ignorare tutte le critiche sul mio mestiere (a volte per sfogarsi di torti subiti a volte semplicemente per moda), delle quali semplicemente prendo atto.

Il resto è una opinione.

sono abbastanza d'accordo con la tua spiegazione anche perche' mestatore
dice le cose con una certa foga e da un certo punto di vista lo comprendo.
nei panni del venditore scoccerebbe anche a me perdere un sacco di tempo
e poi avere delle delusioni.
come a te A.I. che non prendi la provvigione in caso di mancata concessione del mutuo.
a parte la facolta' del venditore di rifiutare una proposta con clausola sospensiva ed oggi mi sembra abbastanza difficile dal momento che non tutti comprano in contanti.................mi sai dire cosa veramente potrebbe fare l'acquirente per avere la certezza di avere il mutuo prima di fare la proposta???

 

[broken brick]

Pensate all'acquirente che compra sulla carta, acconto modesto...dopo due o tre anni gli abbiamo finito perfettamente l'alloggio (noi siamo gli imprenditori) con le varianti che vuole lui, le piastrelle blu nel bagno, i cessi serie "bidetchic" e quando deve venire a rogito non ha il mutuo!!! E noi siamo fuori di 300K

 

[ArPi]

Pensate all'acquirente che compra sulla carta, acconto modesto...dopo due o tre anni gli abbiamo finito perfettamente l'alloggio (noi siamo gli imprenditori) con le varianti che vuole lui, le piastrelle blu nel bagno, i cessi serie "bidetchic" e quando deve venire a rogito non ha il mutuo!!! E noi siamo fuori di 300K

Le varianti è bene farsele pagare in anticipo, così nel caso l'affare salti puoi vendere l'immobile comunque senza subirne troppo il peso, un cliente lo ritrovi a meno che la variante non preveda la vasca idromazssaggio in cucina.

Il punto è semplice: nell'immobiliare è sempre sconveniente mettere paletti, eprchè il diritto non aiuta nemmeno quando hai ragione, figurati quando esci dai binari "d'uso" nei contratti...

Per non parlare di quanto sia VESSATORIO dire a un cliente "se mi vuoi fare una proposta sospensiva paghi".... questa è una OPZIONE, non una proposta, cioè un negozio nel quale una parte, dietro il versamento di una somma, si assicura unperiodo di tempo entro il quale ha l'esclusività di un determinato affare: la somma viene trattenuta comunque dall'opzionante.

IN frrancia, non solo l'acquirente si può ritirare dalla proposta, senza danno, ma lo può fare anche se il contratto di mutuo concesso non è di suo gradimento.

Chiaro che i passaggi sono diversi e più veloci, quindi tra proposta e compromesso può passare meno tempo in quanto il notaio, in francia, garantisce al regolarità e l'assenza di problemi sul bene, sotto la sua responsabilità. I soldi l'acquirente li da al notaio, anche in fase preliminare ( e nel catasto viene scritto, simile al tavolare),m nella fase di rogito il saldo passa dal notaio che si accerta ch enon esistano debiti, SALDANDOLI DIRETTAMENTE CON I SOLDI e dandone il netto al venditore. Chiaro ch ein questo regime fare immediatamente un compromesso ha bassissimi rischi per un acquirente
In francia sono molto più civili di noi, in termini di comrpavendite immobiliari e molto più equilibrati.

 

[ArPi]

sono abbastanza d'accordo con la tua spiegazione anche perche' mestatore
dice le cose con una certa foga e da un certo punto di vista lo comprendo.
nei panni del venditore scoccerebbe anche a me perdere un sacco di tempo
e poi avere delle delusioni.
come a te A.I. che non prendi la provvigione in caso di mancata concessione del mutuo.
a parte la facolta' del venditore di rifiutare una proposta con clausola sospensiva ed oggi mi sembra abbastanza difficile dal momento che non tutti comprano in contanti.................mi sai dire cosa veramente potrebbe fare l'acquirente per avere la certezza di avere il mutuo prima di fare la proposta???

Il consiglio che do è di fare dei pre-screening (vanno fatti con attenzione perchè alcune banche li apssano come vere e proprie richieste di mutuo e quindi posson esser dannose in caso di richiesta ad altri istituti) cos' da rendersi conto della sua capacità debitoria e sopratutto dei pagamenti che ha in essere (ti stupiresti di quanti non sanno cosa stanno pagando)... così hai una cifra indicativa di quanto ti danno, considera che qeulla cifra è l'80% del prezzo che pagherai (se ti danno il 100% lo paghi caro acnhe se non te ne accorgi) e quindi pensa a avere il cashd i differenza.

MOlti istituti vogliono un documento scritto (anch euna proposta) epr cominciare la pratica vera e propria, e cominciarla significa spendere per la perizia (il 99,9% degli istituti) , quindi se tu volessi avere la certezza (al 99%) del mutuo ti presenti con i documenti dell'immobile (in accordo con il proprietario) e fai fare la perizia (pagando) sperando che non ti chiedano nulla, se no proposta sospensiva (alcuni addirittura le simulano)...

Non ci sonon altre vie e ricorda che se dovesse cambiare qualcosa che abbassa il tuo rating o la banca volesse (rarissimissimo) tu il mutuo non lo prendi e lo cerchi altrove, se lo trovi, acnhe con la delibera in mano.

 

[ArPi]

Se la proposta di acquisto contiene tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendità immobiliare, ho scritto tutti gli elementi essenziali, ben potendosi lasciare al preliminare i c.d. dettagli non essenziali, nonché la ferma volontà negoziale di entrambi di vincolarsi reciprocamente, non vi è dubbio che siamo di fronte ad un contratto con tutte le conseguenze del caso, compreso il forzato adempimento della controparte.
Vi è il problema della clausola sospensiva riguardante la modalità di pagamento a mezzo di mutuo bancario.
Io lavoro con le agenzia immobiliari e capisco l'ultilità commerciale di questa clausola, però, come ho più volte scritto, bisogna saperla utilizzare con una certa cautela, affinché, da vera e propia condizione sospensiva per fatto di terzo (la banca), non diventi, come spesso accade, una clausola c.d. meramente potestativa, quindi con la nullità parziale della clausola stessa, qualora non invalidi tutto il negozio, di cui si agevola l'acquirente per svincolarsi dall'accordo.
E' evidente, infatti, che, all'acquirente, tanto per fare un esempio ed altri se ne potrebbero fare, è sufficiente non consegnare alla banca la documentazione necessaria per svincolarsi, con onere della prova da parte del venditore impossibile da realizzarsi, visto, oltretutto, il rigoroso dovere di attenersi alla privacy da parte degli istituti bancari.

Non è una utilità solo commerciale, è una utilità SOCIALE. Per la prova che la documentazione è stata inoltrata, chiaro che una agenzia il 99% delle volte è in prima linea, anche attraverso mediatori creditizi in collaborazione e che i primi a sapere se un mutuo è stato dato o meno siamo proprio noi spesso PRIMA del cliente.

I tempi di una pratica di mutuo sono di 30gg, e un mese in più o in meno non impedisce certo di trovare altri clienti... ci sono molti modi di potersi tutelare dal mancato acquisto in caso si presentino altri interessati

Il danno è vicino allo zero, se si considera correttamente ciò che si è sosttoscritto, cioè qualcosa che può anche non avere effetti se non si verifica la condizione.

Non è uno svantaggio, è una opportunità anch eper i venditori, perchè lì'acquirente semplicemente NON comprerebbe proprio, e visto che facendo pre-screening elimini gli insolventi a rpescindere, per il venditore è SICURAMENTE una opportunità (visto che la maggiroanza passa) che è libero anch edi rifiutare aprescindere.

Essitono poi problematiche interne agli istituti, e se fai da solo puoi incapparci in modo pericoloso: la liquidità non è amssima (anch egrazie ai nuovi limiti di B2) quindi moolte filaili potrebbero aver raggiunto i limiti, cosa ch esi risolve in attese ben più lunghe per avere risposte, perchè i bancari tendono a trattenere la clientela, anch ese non possono soddisfarla... vedete che le agenzie sono moooolto utili? (non spiego perchè, arrivateci da soli).

 

[gorio]

Non è una utilità solo commerciale, è una utilità SOCIALE. Per la prova che la documentazione è stata inoltrata, chiaro che una agenzia il 99% delle volte è in prima linea, anche attraverso mediatori creditizi in collaborazione e che i primi a sapere se un mutuo è stato dato o meno siamo proprio noi spesso PRIMA del cliente.

I tempi di una pratica di mutuo sono di 30gg, e un mese in più o in meno non impedisce certo di trovare altri clienti... ci sono molti modi di potersi tutelare dal mancato acquisto in caso si presentino altri interessati

Il danno è vicino allo zero, se si considera correttamente ciò che si è sosttoscritto, cioè qualcosa che può anche non avere effetti se non si verifica la condizione.

Non è uno svantaggio, è una opportunità anch eper i venditori, perchè lì'acquirente semplicemente NON comprerebbe proprio, e visto che facendo pre-screening elimini gli insolventi a rpescindere, per il venditore è SICURAMENTE una opportunità (visto che la maggiroanza passa) che è libero anch edi rifiutare aprescindere.

Essitono poi problematiche interne agli istituti, e se fai da solo puoi incapparci in modo pericoloso: la liquidità non è amssima (anch egrazie ai nuovi limiti di B2) quindi moolte filaili potrebbero aver raggiunto i limiti, cosa ch esi risolve in attese ben più lunghe per avere risposte, perchè i bancari tendono a trattenere la clientela, anch ese non possono soddisfarla... vedete che le agenzie sono moooolto utili? (non spiego perchè, arrivateci da soli).

Arpi io sto dicendo che il pericolo, sempre imminente, insito in questa clausola non è la sua fisiologica esplicazione, quindi iter della pratica di mutuo e fatto avvenuto o non avvenuto da parte del terzo (banca), che delibera o non delibera, ma che diventi fatto proprio dell'acquirente, che, molto facilmente, può mettersi nella condizione che non venga deliberata, anche quando ve ne fossero i presupposti.
L'acquirente è pure libero di richiedere il mutuo dove gli pare, quindi, in teoria, ciò vuol dire che, volendosi svincolare, potrebbe anche non formalizzare mai alcuna domanda di mutuo, semplicemente, al tempo dovuto, comunicare la mancata delibera, con conseguente impossibilità a provare il fatto contrario.
Questo è indubitabile.
Questo trasforma la clausola da sospensiva per fatto di terzo a meramente potestativa, in pratica l'acquirente fa un pò come gli pare, con la conseguenza che o è nulla la clausola, qualora il negozio possa salvarsi senza la sua presenza, oppure è proprio nulla la proposta.
Ripeto, quindi, che deve essere utilizzata con estrema prudenza anche se, ripeto, ne capisco l'utilità nella prassi commerciale ma, per i motivi sopra scritti, sono molto dubbioso riguardo la sua validità giuridica.

 

[Giub]

Se la proposta di acquisto contiene tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendità immobiliare, ....., non vi è dubbio che siamo di fronte ad un contratto con tutte le conseguenze del caso, compreso il forzato adempimento della controparte.

scusa gorio, che ne pensi quindi della sentenza di Cassazione civile n. 8038/09 depositata in data 2 aprile 2009?

Con la pronuncia, la Suprema Corte ha statuito che, in tema di compravendita immobiliare, con la proposta d'acquisto, sebbene essa sia irrevocabile, non emerge necessariamente l'obbligo di acquistare l'immobile. La fattispecie si concretizza allorquando le parti, in procinto di porre in essere un negozio giuridico, quale quello della compravendita, si trovano nella fase antecedente la stipula del preliminare, e, il futuro acquirente formalizza la propria offerta d'acquisto, limitandosi a offrire l'importo del caso, senza alcuna consegna di denaro.

 

[gorio]

scusa gorio, che ne pensi quindi della sentenza di Cassazione civile n. 8038/09 depositata in data 2 aprile 2009?

Con la pronuncia, la Suprema Corte ha statuito che, in tema di compravendita immobiliare, con la proposta d'acquisto, sebbene essa sia irrevocabile, non emerge necessariamente l'obbligo di acquistare l'immobile. La fattispecie si concretizza allorquando le parti, in procinto di porre in essere un negozio giuridico, quale quello della compravendita, si trovano nella fase antecedente la stipula del preliminare, e, il futuro acquirente formalizza la propria offerta d'acquisto, limitandosi a offrire l'importo del caso, senza alcuna consegna di denaro.

Ne penso ciò che ho scritto prima

Se la proposta di acquisto contiene tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendità immobiliare, ho scritto tutti gli elementi essenziali, ben potendosi lasciare al preliminare i c.d. dettagli non essenziali, nonché la ferma volontà negoziale di entrambi di vincolarsi reciprocamente, non vi è dubbio che siamo di fronte ad un contratto con tutte le conseguenze del caso, compreso il forzato adempimento della controparte.

non essendo possibile un preliminare di preliminare, qualora si sia in presenza di una scrittura contenente tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendita, nonché la ferma ed inequivocabilmente espressa volontà negoziale, di entrambe le parti, di vincolarsi reciprocamente secondo quanto stabilito nella proposta, lasciando, semmai, ad una successiva scrittura o la mera ripetizione di quanto già stabilito, oppure, accordi ulteriori di dettaglio e non essenziali, ci troviamo di fronte ad un contratto, con tutte le conseguenze del caso.
Altrimenti è una semplice puntuazione, come è oggi di moda dire.
La sentenza conferma, bisogna vedere caso per caso, specie per specie.

 

[ccc]

Arpi io sto dicendo che il pericolo, sempre imminente, insito in questa clausola non è la sua fisiologica esplicazione, quindi iter della pratica di mutuo e fatto avvenuto o non avvenuto da parte del terzo (banca), che delibera o non delibera, ma che diventi fatto proprio dell'acquirente, che, molto facilmente, può mettersi nella condizione che non venga deliberata, anche quando ve ne fossero i presupposti.
L'acquirente è pure libero di richiedere il mutuo dove gli pare, quindi, in teoria, ciò vuol dire che, volendosi svincolare, potrebbe anche non formalizzare mai alcuna domanda di mutuo, semplicemente, al tempo dovuto, comunicare la mancata delibera, con conseguente impossibilità a provare il fatto contrario.
Questo è indubitabile.
Questo trasforma la clausola da sospensiva per fatto di terzo a meramente potestativa, in pratica l'acquirente fa un pò come gli pare, con la conseguenza che o è nulla la clausola, qualora il negozio possa salvarsi senza la sua presenza, oppure è proprio nulla la proposta.
Ripeto, quindi, che deve essere utilizzata con estrema prudenza anche se, ripeto, ne capisco l'utilità nella prassi commerciale ma, per i motivi sopra scritti, sono molto dubbioso riguardo la sua validità giuridica.

ho letto con estrema attenzione quanto hai detto.
morale della favole, il venditore cosa deve fare??? O sperare che il mutuo venga accettato al suo acquirente o subire gli umori di quest'ultimo se decidesse improvvisamente di ritirarsi dal contratto???

 

[ArPi]

infatti si loavora con le puntuazioni, se si vuole rimanere in proposta. Esiste poi la possibilità di rimanere in ambito pre-contratto, con penali all'uopo accettate esprssametne come diritto del recesso: l'affare NOn è concluso, ma se recedi senza valida ragione, ben definita nella non conformità dell'immobile o trascrizioni pregiudizievoli tali da inficiare l'affare e non risolvibili prima di un eventuale rogito, si va nelal responsabilità pre-contrattuale con ben definite conseguenze (la perdita della penale appunto), senza potre pretendere alcun che al di fuori di essa.

Qunidi si potrebbe anche semplicemente recedere avendo cambiato idea, perdendo la penale senza alcuna altra conseguenza...

Siccome le proposte spesso sono nulle a emno che non siano compromessi, tra le nullità di una propsota maggica e quella di una puntuazione preferisco la seconda, perchè le parti SANNO cosa hanno in amno e non prendono fischi per fiaschi come invece avviene con le proposte-comrpomesso ceh trimandano a scritture integrative (ultima cassata tirata fuori da qualche collega).

Siamo in pre-contratto, si tratta, non vedo perchè finire in un contratto ad effetti obbligatori in amniera poco consapevole... Quando si ahnno tutte le certezze ci si impegna, chi lo fa prima è un ****** o un folle o semplicemente un incoscente.

La provvigone la pretendo, certo, ma quando me al sono guadagnata in pace con la coscenza.

Il problema è ch eognuno ha la sua, di coscenza e alcuni ragionano semplicemente a senso unico (il proprio) senza alcun rimorso o remora.

 

[Giub]

Ne penso ciò che ho scritto prima




non essendo possibile un preliminare di preliminare, qualora si sia in presenza di una scrittura contenente tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendita, nonché la ferma ed inequivocabilmente espressa volontà negoziale, di entrambe le parti, di vincolarsi reciprocamente secondo quanto stabilito nella proposta, lasciando, semmai, ad una successiva scrittura o la mera ripetizione di quanto già stabilito, oppure, accordi ulteriori di dettaglio e non essenziali, ci troviamo di fronte ad un contratto, con tutte le conseguenze del caso.
Altrimenti è una semplice puntuazione, come è oggi di moda dire.
La sentenza conferma, bisogna vedere caso per caso, specie per specie.

venendo alla sostanza, visto che la figura giuridica della puntuazione, a parte la cassazione, all'atto pratico a poco serve...

veniamo al caso in discussione, che sembra simili a quello della cassazione, l'aspirante compratore formalizza un'offerta (senza passaggio di denaro, cioè senza consegna fisica di un un assegno). Le conseguenze sono:
- si tratta di "puntuazione",l cioè un preliminare del contratto preliminare e non ha effetti vincolanti (Cass. 8038/09);
oppure
- è da considerarsi vincolante

In sostanza, abbiamo una proposte d'acquisto: quando possiamo dire che è "pre-preliminare"? A me, con riferimento al caso Cass. 8038/09, pare che il dirimente sia il passaggio fisico di denaro, in quanto anche la promessa di caparra appare puntuazione e non caparra penitenziale.

Dove sbaglio?

 

[Giub]

infatti si loavora con le puntuazioni, se si vuole rimanere in proposta.

Poniamo io venga nella tua agenzia con una proposta d'acquisto scritta "offro 200k per l'immobile ABC. Sarà versata come caparra 5k".
Io non consegno nessun assegno da 5k. Tu la porti al venditore e questo accetta accetta, tu la ritieni vincolante (giuridicamente)?

 

[ArPi]

Non capisco la domanda lasci troppi vuoti...

 

[ArPi]

venendo alla sostanza, visto che la figura giuridica della puntuazione, a parte la cassazione, all'atto pratico a poco serve...

veniamo al caso in discussione, che sembra simili a quello della cassazione, l'aspirante compratore formalizza un'offerta (senza passaggio di denaro, cioè senza consegna fisica di un un assegno). Le conseguenze sono:
- si tratta di "puntuazione",l cioè un preliminare del contratto preliminare e non ha effetti vincolanti (Cass. 8038/09);
oppure
- è da considerarsi vincolante

In sostanza, abbiamo una proposte d'acquisto: quando possiamo dire che è "pre-preliminare"? A me, con riferimento al caso Cass. 8038/09, pare che il dirimente sia il passaggio fisico di denaro, in quanto anche la promessa di caparra appare puntuazione e non caparra penitenziale.

Dove sbaglio?

Stai ragionando in termini assoluti e i contratti non sono ù"assoluti" ma cambiano a seconda del contenuto....

é pre-preliminare quando nonostante dica di divenire preliminare rimanda a un preliminare, se iinvece dice didivenire preliminare con l'accettazione e al caparra MISERA di 5 k come confirmatoria (non la firmerei amnco sotto rtortura) è perfettaemente valida.

non capisco poi come si insista, in modo perverso, a dire ceh la proposta puntuazione (che è la sua naturale collocazione logica) sia inutile... essa serve appunto a proporre, a formare un accordo di massima che va consolidato (attraverso una serie di eventi tipo controlli, reperimento del denaro) nel tempo e si cristallizza con il preliminare... non capisco come possa chi non è del mestiere discutere la validità del mezzo proposta (intendo quella pratica) è quando si vuole farla diventare quello che non è che nascono i problemi... ... inoltre se si accetta di sottoscriveere una penale per il recesso, quella la perdi, quindi le garanzie della buona fede ci sono, certo sono equilibrate al momento della trattativa e non vincolano in modo forte come un prliminare in una fase prematura... generando spesso contenziosi...

NIoltre, con l'INCERTEZZA del diritto (ripeto, se senti tre avvocati hai tre tesi OPPOSTE ) io direi che si deve cercare sempre la via meno incerta, e in questo panoramea di totale incertezza, meglio la certezza di NON AVER CONCLUSO nulla e la consapevolezza di esser in TRATTATIVA, seria e nona chiacchere, con buone speranze di concludere (che avviene abbastanza spesso).

Le case non si comprano a scatola chiusa, e non sic comprano nemmeno con le garanzie del venditore...perchè le beghe seguono l'immobile non chi lo vende che quando ha preso i soldi potrebbe divenire magicamente nullatenente o quasi...

 

[Giub]

Non capisco la domanda lasci troppi vuoti...

che elementi ti mancano?
ti porto proposta d’acquisto irrevocabile che prevede la caparra, rimandando la contrattazione al futuro contratto preliminare e non consegno un deposito o caparra subito esigibile.

 

[ArPi]

che elementi ti mancano?
ti porto proposta d’acquisto irrevocabile che prevede la caparra, rimandando la contrattazione al futuro contratto preliminare e non consegno un deposito o caparra subito esigibile.

Mi manca una marea di elementi, ma prendendo in via generica la tua osservazione, direi che sono cose che avvengono normalmente, ci sono molti infatti che NON consegnano alcuna caparra (un vincolo è valido anche senza) natualmente non viene scritto che è stata consegnata ma che trimane in agenzia come deposito fiduciario...sono molti i casi dove questo avviene...

Certo una caparra non consegnata non genera l'obbligo di darne il doppio, in cvaso di recesso, al proprietario

Anche uin preliminare è valido senza una caparra, cosa ti credi? Scemo chi lo sottoscrive, ma assolutamente valido.

 

[Giub]

Stai ragionando in termini assoluti e i contratti non sono ù"assoluti" ma cambiano a seconda del contenuto....

é pre-preliminare quando nonostante dica di divenire preliminare rimanda a un preliminare, se iinvece dice didivenire preliminare con l'accettazione e al caparra MISERA di 5 k come confirmatoria (non la firmerei amnco sotto rtortura) è perfettaemente valida.

non capisco poi come si insista, in modo perverso, a dire ceh la proposta puntuazione (che è la sua naturale colocazione logica) sia inutile... essaserve appunto a proporre, a formare un accordo di amssima ch eva consolidato (attraverso una serie di eventi tipo controlli, reperimento del denaro) nel tempo e si cristallizza con ilpreliminare... non capisco come possa chi non è del mestiere discutere la validità del mezzo proposta (intendo quella pratica) è quando si vuole farla diventare quello cehnon è che nascono i problemi...

Non attacchiamoci all'importo...allora io nella proposta metto caparra da 50 k ma non ti consegno niente. Come nel caso Cassazione civile n. 8038/09. O come nel caso in oggetto, sebbene qui sia molto più semplice in quanto la sospensiva da mutuo è indiscutibile.

PS: io non discuto il mezzo proposta. Anzi condivido quando dici che la sospensiva per mutuo è funzionale. Se poi mettiamo la cattiva fede......
PPS: mai pensato ad un correttore automatico?

 

[Giub]

Mi manca una marea di elementi...

dimmi cosa ti manca (ovviamente funzionale alla questione in oggetto).