Anch'io sto valutando questo tipo di ETF. Ho una domanda a cui non trovo risposta da sola. Che rapporto c'è fra l'ETF immobiliare e il mercato immobiliare duro e puro (vale a dire prezzi medi degli immobili e volumi delle compra-vendite)? Capisco che si tratta di dati molto differenziati per aree geografiche anche all'interno di uno stesso stato e figuriamoci poi su scala sovranazionale come in genere sono gli ETF. Ma non sapendo come vengono calcolati gli indici non riesco a capire neanche vagamente quale potrebbe essere il rapporto. Leggo in questa stessa discussione per esempio che l'etf immobiliare è molto più legato all'azionario. Scusate l'ignoranza...
Alcuni appunti del 2012, non è solo farina del mio sacco. Ad esempio l'aliquota sul capital gain è salita al 26% per i fondi immobiliari
Real Estate
Gli immobili abitativi rappresentano l’asset principale nel portafoglio familiare dei risparmiatori di molti paesi OCSE. Quando si parla del patrimonio di una famiglia è bene distinguere tra attività finanziarie e attività immobiliari. Quelle immobiliari si possono poi dividere in beni di utilizzo (es. abitazione principale, oppure la casa per le vacanze che non produce reddito) e in attività per investimento (producono reddito tramite affitto). Il patrimonio disponibile per scelte di investimento è costituito dalle attività finanziarie più il patrimonio immobiliare escluso quello utilizzato direttamente (nel primo caso si parla di investimento indiretto, tramite azioni di società immobiliari o le quote di fondi immobiliari, mentre nel secondo caso si parla di investimento diretto, vale a dire comprando direttamente la proprietà degli immobili).
Il vantaggio dell’investimento diretto è di avere il controllo dell’immobile, ma richiede notevoli competenze specifiche di gestione da non sottovalutare (scelta dell’immobile, verifiche degli impianti, trattativa della compravendita, aspetti legali, manutenzione ordinaria e straordinaria, contratti di locazione, scelta del conduttore, adempimenti normativi, fiscalità, riqualificazione dell'immobile, ecc.). Affinché l’immobile produca un flusso di cassa deve essere gestito in maniera “attiva”. Inoltre ci sono ulteriori svantaggi: la dimensione dell’investimento, con un taglio minimo nell’ordine delle centinaia di migliaia di euro, le ridotte possibilità di diversificazione in quanto il numero di asset che si possono inserire in portafoglio è limitato,
Il primo vantaggio dell'investimento indiretto, tramite un fondo o etf specializzato, è dato dalla diversificazione (sia geografica che in diversi settori quali commerciale, uffici, residenziale, logistica). A livello di costi di gestione ci sono ugualmente, sia per l'investimento diretto che indiretto, perché si paga una commissione al gestore del fondo o i costi di struttura della società immobiliare, ma con il vantaggio che sono costi espliciti che spesso con il “fai da te” non vengono considerati (ad esempio il tempo speso per la gestione diretta). Il secondo vantaggio è dato dalla liquidità dell'investimento, tramite un ordine impartito al proprio intermediario finanziario, mentre con l'investimento diretto ci sono tempi lunghi e spesso ci vogliono molti mesi, soprattutto in fasi negative di mercato. Il terzo vantaggio è dato dai costi di transazione che sono molto ridotti per l'investimento indiretto.
Un vantaggio solo apparente dell’investimento diretto è di una più bassa oscillazione del prezzo, e quindi viene visto come meno rischioso. È più un problema di percezione, perché con un fondo quotato tutti i giorni è possibile vederne la quotazione e le sue variazioni, e si ha così la percezione di una perdita o di un guadagno; diversamente con un immobile si conosce solo il prezzo al momento di acquisto e al momento di vendita, cioè ci sono solo due valori che spesso occorrono su archi temporali lunghi su cui solitamente l’inflazione ha creato un effetto positivo. Interessante è osservare l’andamento dei prezzi immobiliari nel lungo periodo: a valori nominali presentano una crescita continua, mentre depurati dall’inflazione si osservano chiaramente fasi negative con significative riduzioni.
Nel caso di un’azione o di un fondo, periodicamente si percepisce un dividendo, una volta ogni sei mesi o ogni anno. Con un vantaggio però, che se si investe in un immobile si ha spesso un solo conduttore, e se questo non può pagare perché ha problemi economici, non si incassa niente. In più si avrà per molto tempo, soprattutto se residenziale, un contenzioso tale per cui il conduttore potrebbe continuare a utilizzare l’immobile, quindi con un rischio specifico altissimo. Si ha poi un secondo problema, la tassazione. La locazione è tassata come reddito personale oppure come reddito di impresa e quindi con aliquote elevate. Diversamente l’aliquota dei fondi immobiliari è del 20%, quindi anche da un punto di vista fiscale l’investimento diretto è molto penalizzato.
REIT – Real Estate Investment Trust
Il settore immobiliare (real estate) può essere oggi considerato un’asset class su cui investire, al pari di categorie più tradizionali come azioni e obbligazioni. Un investitore disciplinato dovrebbe quindi analizzare il settore immobiliare esattamente con le stesse modalità utilizzate per azioni e obbligazioni. Così come gli investitori includono quasi sempre entrambe queste classi di asset nei loro portafogli, nello stesso modo dovrebbero prendere in considerazione il «real estate», che in molte situazioni si rivela una scelta ottimale. I rendimenti generati dagli immobili aggiustati per il rischio giustificano infatti ampiamente il rischio aggiuntivo apportato in un portafoglio composto da azioni e obbligazioni. In altre parole, un investimento immobiliare è una preziosa fonte di diversificazione. È generalmente vero che quanto maggiore è il rendimento di un investimento immobiliare, tanto minore è la sua correlazione con il rendimento del portafoglio azionario e obbligazionario; quanto minore è il suo rischio rispetto a quello di azioni e obbligazioni, tanto maggiore sarà la quota immobiliare che un investitore vorrà detenere in portafoglio. Come sempre, bisogna tenere conto dell’esatto profilo di rischio dell’investitore: le caratteristiche di rischio di un investimento immobiliare potrebbero infatti non essere adeguate ad un investitore con un determinato grado di propensione (o avversione) al rischio.
Per gli investitori individuali è più opportuno investire nel settore immobiliare tramite azioni, fondi e altri investimenti collettivi. Gli investimenti immobiliari indiretti possono essere di tipo privato o pubblico. La prima tipologia comprende strumenti strutturati analogamente ai fondi di private equity ed è sempre più ricercata da investitori individuali con un’adeguata propensione al rischio. La seconda tipologia comprende invece azioni pubblicamente negoziate di società attive nel settore edilizio residenziale e commerciale, strumenti di debito di tali aziende, fondi e unit trust immobiliari. Gli investitori immobiliari distinguono cinque settori in cui operano, ognuno caratterizzato da diverse caratteristiche di rischio/rendimento: immobili di tipo residenziale, commerciale, industriale, direzionale e alberghiero. Negli USA e in altri paesi, i fondi immobiliari, noti con la denominazione di REIT (Real Estate Investment Trust), sono divenuti un veicolo d’investimento estremamente diffuso. Un REIT è una società o un trust che impiega i capitali raccolti presso numerosi investitori per acquistare e gestire immobili a reddito (REITs azionari) e/o
crediti ipotecari (REITs ipotecari). I REITs sono negoziati sulle principali borse valori analogamente alle azioni.
Negli Usa il rendimento annuale medio dei REITs è stato del 11,1% negli anni 70, del 15,6% negli anni 80, del 9,1% negli anni 90, del 10,7% negli anni 2000. Va però sottolineato come dagli anni 80 agli anni 2000 il dividend yield si è ridotto mediamente dall' 8% al 4%.
Rischi connessi all'investimento immobiliare
E' opportuno sottolineare che i REITs rappresentano un piccolo settore nella totalità del mercato azionario. Inoltre, nel breve termine tendono a performare più come le azioni piuttosto che come il mercato immobiliare in generale. Si deve tenere presente che il settore immobiliare è sensibile all'aumento dei tassi di interesse, primo perché aumenta il costo di finanziamento per la gestione del business, secondo perché i guadagni futuri risultano meno appetibili rispetto al risk free.
