Sono redditività teoriche calcolate da Idealista rapportando il valore di affitto medio con il valore di vendita medio, entrambi al mq. E' una stima troppo semplicistica per almeno quattro motivi:
- ipotizza che la qualità media degli immobili in affitto e di quelli in vendita sia simile; nella realtà locale (Biella, secondo loro 10.6% lordo) quello che vedo io è che in affitto ci sono tanti immobili in stato almeno discreto/buono (altrimenti diventano inaffittabili), mentre in vendita ci sono tantissimi immobili completamente da ristrutturare (ovvero ancora allo stato originale del 1950-1960-1970, quindi con almeno 50 anni sulle spalle e zero lavori seri). Quindi ad esempio se prendo il classico bilocale da 80 mq trovo 400 in affitto e magari 45k in vendita (che farebbe proprio 10.7%), ma i bilocali che trovi in affitto a 400 al mese non sono assimilabili a quelli che trovi in vendita a 45k, magari per portare ad essere affittabile quello da 45k devi spendercene altrettanti senza fare chissà quali lavori (ma sicuramente almeno infissi, porte interne, impianti, sovente tapparelle, caldaia, imbiancatura, massetto e pavimenti almeno di bagno e cucina,...)*, quindi il rendimento lordo reale è 5.3%, ben lontano dal 10.6% calcolato da Idealista;
- ipotizza che anche il mix degli immobili in locazione e in vendita sia uguale, sempre guardando alla realtà locale in affitto ci sono soprattutto appartamenti in zone centrali, in vendita c'è un pò di tutto, ma con una maggioranza di appartamenti in zone più decentrate; inoltre in affitto si trovano soprattutto soluzioni di piccola o al massimo media metratura, mentre in vendita si trovano tanti alloggi medi e grandi con prezzi al mq più bassi (e anche questi due motivi è un confronto tra mele e pere);
- non considera tutta la fiscalità che sull'immobiliare è pesantissima ed è capace di dimezzare tranquillamente il rendimento lordo;
- non considera periodi di sfitto, situazioni di morosità, eventuali danneggiamenti, etc.etc....
* per completezza puoi anche provare ad affittare questi appartamenti ciofeca allo stato originale magari poi solo a 300 invece che a 400 euro a cui affitteresti lo stesso appartamento ristrutturato, ma sarebbe la strategia migliore per portarti in casa un moroso...