Rendita immobiliare: quanto si deve accantonare?

[dogo]

Il mio calcolo infatti è molto prudenziale, ma parlo di farsi una rendita sicura e affidabile nel tempo

Allora è imprescindibile la fidejussione e copertura assicurativa per mancato pagamento canone, oltre a danni causati dall'inquilino all'appartamento.
Se non fai quanto sopra, non puoi normalizzare i rendimenti: tanto vale comprare una selezione di ETF in Obbligazioni hedged con distribuzione dividendo... la probabilità di default è molto meno concentrata e meno probabile... oltre ad essere liquidabili, mark to market e non prevede rotture di scatole che solo gli immobili riescono a dare.

Se non fai quanto sopra, basta incappare in due o tre casi "sfortunati" (in realtà sono la normalità, con una incidenza media ben "rilevabile" sul mercato) e non arriverai mai in break even.

 

[numero0]

Il mio progetto è di arrivare a 8/9 appartamenti/casette affittate, prevedendo pure che 2/3 non paghino, e che un paio di affitti vengano messi via per imprevisti, ammortamenti, spese legali e varie, quindi il rischio è spalmato.
Sugli ETF, ammesso che la rendita/dividendo ci sia e sia interessante, (tutti bravi coi grafici del passato...), c'è comunque un andamento imprevedibile del valore del capitale investito, ovvio che esiste anche nell'immobiliare, ma li prendo in asta a metà prezzo, se no lascio perdere, (già fatto mezza dozzina di compravendite con cospique plusvalenze, eh, mica per modo di dire), per cui i margini comprendono pure eventuale futura svalutazione.
Il discorso fidejussioni invece è interessante ed è da approfondire, almeno da parte mia.

 

[gianted]

Il mio progetto è di arrivare a 8/9 appartamenti/casette affittate

Di quanto parliamo? un milione di euro? conto Esagon: 31.500 euro lordi e tantissimo tempo libero.

 

[numero0]

300mila

 

[nf232323]

Allora è imprescindibile la fidejussione e copertura assicurativa per mancato pagamento canone, oltre a danni causati dall'inquilino all'appartamento.
Se non fai quanto sopra, non puoi normalizzare i rendimenti: tanto vale comprare una selezione di ETF in Obbligazioni hedged con distribuzione dividendo... la probabilità di default è molto meno concentrata e meno probabile... oltre ad essere liquidabili, mark to market e non prevede rotture di scatole che solo gli immobili riescono a dare.

Se non fai quanto sopra, basta incappare in due o tre casi "sfortunati" (in realtà sono la normalità, con una incidenza media ben "rilevabile" sul mercato) e non arriverai mai in break even.

Quoto.

Il mio progetto è di arrivare a 8/9 appartamenti/casette affittate, prevedendo pure che 2/3 non paghino, e che un paio di affitti vengano messi via per imprevisti, ammortamenti, spese legali e varie, quindi il rischio è spalmato.
Sugli ETF, ammesso che la rendita/dividendo ci sia e sia interessante, (tutti bravi coi grafici del passato...), c'è comunque un andamento imprevedibile del valore del capitale investito, ovvio che esiste anche nell'immobiliare, ma li prendo in asta a metà prezzo, se no lascio perdere, (già fatto mezza dozzina di compravendite con cospique plusvalenze, eh, mica per modo di dire), per cui i margini comprendono pure eventuale futura svalutazione.
Il discorso fidejussioni invece è interessante ed è da approfondire, almeno da parte mia.

Meglio...se sono famiglie numerose e magari con figli piccoli, l'investimento fa presto a trasformarsi in una spesa.

Di quanto parliamo? un milione di euro? conto Esagon: 31.500 euro lordi e tantissimo tempo libero.

Leggermente concentrati e vincolati per 7 anni. Un'immobile tecnicamente è disinvestibile in meno tempo, anche se comunque complesso.

300mila

Scusami, per quanti immobili?

 

[numero0]

Ho scritto sette/otto per una media di 30mila più spese cadauno, (parlo sempre di aste) molto spannometrica, ovviamente, bisogna vedere cosa esce e cosa posso/riesco a prendere nei prossimi 3/4 anni, nella mia previsione.
Il discorso sarà avere sui 300mila investiti un 8% netto per poi spendere solo la metà per vivere, lasciando il lavoro, (sono mille al mese ma a me bastano, sono abituato, lavoro part time da anni)
Sto vendendo tutto a parte la mia casa per arrivare alla cifra di cui sopra, teniamo presente che comunque prendo roba a metà prezzo per cui in caso di emergenze è tutto rivendibile, anche prevedendo abbassamento delle quotazioni.
Per ora ho :
garage speso 5,3mila€ totali affittato 80€ no cedolare
appartamento 17mila€ spesi affittato 250€ cedolare
appartamento appena preso aspetto l'udienza dovrebbe essere sui 51mila totali per 500€ affitto cedolare

 

[gianted]

Leggermente concentrati e vincolati per 7 anni. Un'immobile tecnicamente è disinvestibile in meno tempo, anche se comunque complesso.

Vero però tieni conto che una persona che investe un milione in immobili dovrebbe avere altri 3/4 milioni posizionati su altri assets. In teoria.

(e gli affitti 4+4 ti vincolano come Esagon)

 

[nf232323]

Vero però tieni conto che una persona che investe un milione in immobili dovrebbe avere altri 3/4 milioni posizionati su altri assets. In teoria.

(e gli affitti 4+4 ti vincolano come Esagon)

Vero. Il rapporto 1:3/4 non lo so però sicuramente almeno 1:2 si.
Secondo me gli affitti ideali sono a studenti (canoni più alti, bassa morosità) oppure per i bilocali al massimo coppie, entrambe reddito-munite.
Non mi andrebbe di buttarmi su famiglie dove all'incertezza delle spese (manutenzioni e tasse) si somma anche l'incertezza degli incassi.

 

[Apuleio2006]

Ho scritto sette/otto per una media di 30mila più spese cadauno, (parlo sempre di aste) molto spannometrica, ovviamente, bisogna vedere cosa esce e cosa posso/riesco a prendere nei prossimi 3/4 anni, nella mia previsione.
Il discorso sarà avere sui 300mila investiti un 8% netto per poi spendere solo la metà per vivere, lasciando il lavoro, (sono mille al mese ma a me bastano, sono abituato, lavoro part time da anni)
Sto vendendo tutto a parte la mia casa per arrivare alla cifra di cui sopra, teniamo presente che comunque prendo roba a metà prezzo per cui in caso di emergenze è tutto rivendibile, anche prevedendo abbassamento delle quotazioni.
Per ora ho :
garage speso 5,3mila€ totali affittato 80€ no cedolare
appartamento 17mila€ spesi affittato 250€ cedolare
appartamento appena preso aspetto l'udienza dovrebbe essere sui 51mila totali per 500€ affitto cedolare

ciao,

non ricordo più ma l'opzione per la cedolare secca la fai tu dopo il decreto di trasferimento?
essendo legata al contribuente proprietario non puoi "comprarla" insieme all'immobile

 

[numero0]

L'ho fatto dopo,il contratto.
Ma mi son già rotto le palle degli affitti, apro società di trading e continuo con le compravendite.

 

[broken brick]

Comunque l'opzione per la cedolare secca si può fare anche in seguito, mandando una raccomandata prima della scadenza annuale del contratto.