ristrutturo o acquisto?

[Nemor]

Io un paio di anni fa ho ristrutturato completamente un app. anni 70 dei miei, circa 120mq con garage 33mq, costo tra i 40 ed i 50k ( ne ho discusso anche sul forum) . Le opere erano necessarie visto lo stato dell'immobile , ma non ci sono state opere di modifica strutturale. È stato un travaso di bile più per mio padre che per me, visto che I lavori li ha seguiti lui, ma alla fine ne sono uscito abbastanza soddisfatto. Con le agevolazioni fiscali non c'è stata storia, mi pare che ora non ci sia più la possibilità di farlo, ma gli infissi esterni li ho messi in detrazione al 65%, ora dovrebbero essere tornati al 50%. Certo se non hai da pagare irpef ( come fai ), il discorso può cambiare. Io tra questi ed altri lavori sono a credito di circa 2,5/3k l'anno.. Dipende anche da quello che cerchi. Nel mio caso dopo la ristrutturazione ho affittato subito. L'immobile è in zona dove non viviamo da anni, stava sempre sfitto, ora almeno rende qualcosa. Non avevamo intenzione di vendere.

 

[feder81]

La tua situazione é diversa...
Io irpef non ne ho (perché sono nel regime forfettario) quindi se decido di ristrutturare casa (che al momento é intestata ai miei) ho due possibilità:
- far fare le spese di ristrutturazione ufficialmente ai miei che hanno irpef (con prestito o mutuo che faccio io per liquidità);
- acquistare da loro con mutuo prima casa.

Comunque sto continuando a ragionare e sono anche un po’ scoraggiato, nel senso che sto iniziando a vedere come molto più plausibile la ristrutturazione dell attuale appartamento.
Facendo qualche conto pagherei 500 al mese per 10 anni contro i 700/750 al mese per 20 anni, la differenza sta in questo. Ci guadagnerei in tranquillità senza dubbio. Probabilmente perderei, tra le altre cose che ho detto nei post precedenti, anche la possibilità di trasferirmi in altra casa (non mi ci vedo tra 10anni e con 10anni in più che rifaccio un mutuo di 20 anni per cambiare casa).

 

[Nemor]

La tua situazione é diversa...
Io irpef non ne ho (perché sono nel regime forfettario) quindi se decido di ristrutturare casa (che al momento é intestata ai miei) ho due possibilità:
- far fare le spese di ristrutturazione ufficialmente ai miei che hanno irpef (con prestito o mutuo che faccio io per liquidità);
- acquistare da loro con mutuo prima casa.

Comunque sto continuando a ragionare e sono anche un po’ scoraggiato, nel senso che sto iniziando a vedere come molto più plausibile la ristrutturazione dell attuale appartamento.
Facendo qualche conto pagherei 500 al mese per 10 anni contro i 700/750 al mese per 20 anni, la differenza sta in questo. Ci guadagnerei in tranquillità senza dubbio. Probabilmente perderei, tra le altre cose che ho detto nei post precedenti, anche la possibilità di trasferirmi in altra casa (non mi ci vedo tra 10anni e con 10anni in più che rifaccio un mutuo di 20 anni per cambiare casa).

Ah se non hai titoli sull'immobile non so in che veste puoi ristrutturare casa, sicuramente non puoi usufruire delle agevolazioni, anche se tu fossi soggetto ad irpef. Da quello che so inoltre difficilmente le banche danno mutui se si compra dai familiari, specie se (non so se è il tuo caso) hai dei fratelli. Comunque se fosse possibile sarebbe quella l'unica opzione per stare tranquilli con l'ade, acquisti dai tuoi e ristrutturare cercando di usufruire delle agevolazioni fiscali. Certo se non trovi il modo di usufruire delle agevolazioni devi farti bene i conti se forse ti conviene comprare casa nuova. Io seguirei la strada dell'acquisto come prima casa per affittare con tassazione IRPEF, ma non è il tuo caso purtroppo.

 

[gibO.o]

Per le detrazioni basta un comodato d'uso gratuito... Poi non hai comunque IRPEF... non puoi usufruire delle detrazioni!
Per il mutuo no, dovrebbero sottoscriverlo i tuoi... E il mutuo ristrutturazione è probabilmente a SAL (stato avanzamento lavori) quindi può capitare di dover anticipare parecchi soldi.... Al limite chiedi un finanziamento liquidità al posto del mutuo

 

[feder81]

Per le detrazioni basta un comodato d'uso gratuito... Poi non hai comunque IRPEF... non puoi usufruire delle detrazioni!
Per il mutuo no, dovrebbero sottoscriverlo i tuoi... E il mutuo ristrutturazione è probabilmente a SAL (stato avanzamento lavori) quindi può capitare di dover anticipare parecchi soldi.... Al limite chiedi un finanziamento liquidità al posto del mutuo

Effettivamente ho creato anche io un pò di confusione. Parlando dell'ipotesi ristrutturazione:
- irpef non ne ho (perché sono nel regime forfettario)
- posso ristrutturare chiedendo un prestito piccolo e l'altra parte metterla di tasca mia ma non avrei detrazione;
- posso far chiedere un prestito ai miei così pagherebbero loro la ristrutturazione (poi io li rimborserei in altro modo);
- acquisto prima casa dai miei (so di banche che lo fanno fare) facendomi un mutuo a nome mio (mutuo per acquisto prima casa) e per la ristrutturazione mi aiuterebbero loro ovviamente perdendo la detrazione.


p.s. per l'acquisto di altro invece la mia idea era: vendita attuale immobile (ovviamente devono vendere i miei), mutuo per prima casa da parte mia (ma di importo superiore e di durata di 20 anni, e sommando le due cose si arriva all'importo del nuovo.

 

[peter_rei]

- casa attuale: edificio anni 60, 130mq più 30 tra veranda e balconi, quarto piano di 5. Posto auto, posizione tranquilla e centrale ma non centralissima (10/15 min a piedi per arrivare nel centro perfetto). valore della casa non ristrutturata secondo me 150/160/170 massimo;
- casa ipotetica (corrisponde ad un annuncio ma ancora non ho visto nulla da vicino): edificio di 8 anni fa, 4° piano oltre mansarda collegata internamente da scala(totale 150mq oltre balcone al piano quarto. Box auto privato di 25mq. Posizione in zona tranquilla ma ancora più in centro, a piedi 2 min, zona centralissima. Disposizione e Finiture, almeno dalle foto e dalle descrizioni, che potrebbero già andare in quanto già c'è il parquet che è quello che vorrei mettere anche nel mio appartamento attuale e i bagni sono ancora da personalizzare perchè si devono comprare i sanitari e le piastrelle (altro dettaglio che aumenta la spesa ma potrei scegliere quello che mi piace). Prezzo indicato nell'annuncio 350.

A mio parere stai confrontando due soluzioni con spesa molto differente, se ristrutturi, hai cmq una spesa di 50/60k , se acquisti hai un prezzo di 350k ai quali devi aggiungere sanitari e piastrelle, anche trattando e tirando il prezzo poi con i costi dei bagni torni a 350 circa..
Io non avrei dubbi , ristrutturo e con quello che risparmio vedo il da farsi...ma ripeto mi sembrano 2 soluzioni molto diverse non ha senso confrontare 2 spese così differenti, come dire "compro una Fiat Panda o una Bmw serie 3 "

 

[feder81]

Hai pienamente ragione, sono due ipotesi completamente diverse e lontane.
Un po’ meno lontane (ma sempre diversissime e lontanissime) se consideri:
- ipotesi ristrutturare 50/60k
- ipotesi acquisto (vendendo L attuale a 160k) 150/160k.


Ballano tra le ipotesi 100/120/130k considerando già che con la ristrutturazione il mutuo deve essere di 50 ma devo fare una ristrutturazione da 60/70 e con tassi un po’ più alti rispetto all acquisto prima casa.

 

[peter_rei]

Poi aggiungi in caso di acquisto gli oneri notarili e imposte di registro ( del 2% se è prima casa o del 9% se non lo è sul valore catastale) oppure IVA, mi sembrano cmq soluzioni molto differenti con vantaggi/svantaggi che dipendono da scelte soggettive su quanto si vuole spendere nella casa , dello sforzo economico richiesto in rapporto al proprio patrimonio personale.

 

[feder81]

Come scritto in altri msg prima un po’ mi sto indirizzando ad abbandonare L idea di acquistare nuovo. Perche spendere 600/700 di mutuo per 20 anni non è lo stesso che spenderne 500 per 6 anni per un semplice finanziamento.
Avrei qualche dubbio in più se (ma stiamo parlando di incastri di situazioni assurde) la mia riuscissi a venderla per 170, quella nuova riuscissi a trattare da 350 fino a 290/300 ed avessi da parte 20/30k in più per stare tranquillo

 

[broken brick]

Ma fai una bella ristrutturazione come vuoi tu, con una ditta seria che finisce tutto in 3 mesi!
E postaci la piantina etc nella sottosezione...così ci sbizzarriamo con i consigli!
A proposito....in che regione sei?
(in Liguria, ad esempio, impiegano il doppio che in Emilia Romagna)

 

[feder81]

Mi sto indirizzando verso questa scelta anche se, non avendo irpef, dovrò fare un finanziamento (o mutuo per ristrutturazione se divento intestatario della attuale casa) e non avrò detrazioni.

 

[feder81]

Ovviamente un’altra settimana per prendere una decisione definitiva me la prendo. Non so se conviene prendere qualche appuntamento con delle agenzie per capire meglio che margini di trattativa ci sono e vedere meglio le case da vicino e non dalle foto. Così magari ho un quadro più preciso anche delle cifre in ballo.

P.s. Come percentuale ora siamo 85-15 per la ristrutturazione

 

[travis22]

scegliendo una buona impresa ed un tecnico capace mica è detto che ristrutturare sia una tragedia immane!!! conosci tutto riguardo il contesto... bel vantaggio. Anche l'acquisto del nuovo ha le sue incognite.

 

[feder81]

scegliendo una buona impresa ed un tecnico capace mica è detto che ristrutturare sia una tragedia immane!!! conosci tutto riguardo il contesto... bel vantaggio. Anche l'acquisto del nuovo ha le sue incognite.

Il tecnico sarò io stesso (spero anche capace ). Ovviamente non è una scelta che si può basare solo sullo "stress" di ristrutturare perchè ballano molte migliaia di euro in più e sarebbe stupido. Ma ristrutturare casa, la casa nella quale si vive, è veramente problematico. Nel mio caso, tra pensieri folli e che cambiano continuamente, credo di non avere altra scelta per ora.

 

[travis22]

allora in bocca al lupo!
se non hai opere strutturali non sarà molto lunga la faccenda a livello di burocrazia.

 

[feder81]

allora in bocca al lupo!
se non hai opere strutturali non sarà molto lunga la faccenda a livello di burocrazia.

crepi
La burocrazia è niente di che...si tratta di una CILA, variazione catastale e fine lavori. Facendo tutto io stesso le spese saranno solo le tasse di presentazione (neanche 100 euro tot).
Il progetto già l'ho definito, devo solo farmi fare preventivi concreti e scegliere qualche materiale. Lo stress sarà che dovrò prendere in affitto anche un bilocale per 3/4 mesi, trasferire la una serie di scatoloni e qualche mobile e poi tutto l'iter lavorativo.

 

[feder81]

Vi aggiorno dopo un mese circa di riflessioni: sono convinto sulla ristrutturazione, ho definito il progetto quasi anche nei particolari e fatto molto preventivi (non tutti ancora ) e le cifre saranno quelle previste tra 50/60k. Devo sbrigare una serie di burocrazia propedeutica prima di iniziare tra cui un mutuo ristrutturazione.
Piccoli ritorni di indecisioni per le Novità di pochi giorni fa:
1) vengo a sapere che un appartamento identico al mio (stesso palazzo) ma in condizioni molto meno buone sta per essere venduto a 180k(quindi ho una valutazione più precisa);
2) L appartamento che mi piaceva (visto solo come annuncio ma mai di persona ) ha avuto un ribasso con prezzo portato a 310k.
Secondo voi meglio comunque lasciare perdere o ci sarebbero i margini per una riflessione comparativa tra le ipotesi ristrutturare/acquistare?
Vendendo a 180 e acquistando ipoteticamente a 260 (ma é credibile un ribasso del genere?) e considerando altri 20k di spese accessorie (agenzia, atto, piccoli lavoretti a casa) saremmo su 100k.

 

[broken brick]

Non mi sembri convinto. Pensaci su!

 

[feder81]

Non mi sembri convinto. Pensaci su!

infatti ho scritto "sono convinto" ma era più giusto scrivere "ero convinto".
Bho non so a dire il vero...

 

[a.b.c.]

infatti ho scritto "sono convinto" ma era più giusto scrivere "ero convinto".
Bho non so a dire il vero...

Alcune considerazioni:
1) È casa tua che ristrutturi, non dovrebbe essere uno stress, ma un hobby da fare a tempo perso.
2) Le detrazioni vanno bene ma: ti riprendi il 50-65% in 10 anni quando col nuovo hai uno sconto immediato del 6% (differenza di iva), inoltre come già detto devi tener conto di quanto hai da detrarre (non ne hai) del limite da detrarre e brutto da dire, la soluzione nero (risparmi l’iva e lo sconto su di esso)
3) Con 50/60 mila euro non ristrutturi seriamente un appartamento di 130 m2 veranda e balconi esclusi.

Io fossi in te stilerei una lista dei pro e contro delle caratteristiche estrinseche dell’immobile. Se i pro battono i contro, ristrutturerei, altrimenti comprerei il nuovo, tieni presente che oggi come oggi è il venditore dell’usato che non riesce a vendere, nel tuo caso potresti andare a vendere ad un prezzo sfavorevole (e se le caratteristiche estrinseche meritano, non le sfrutti appieno perché un domani verranno prezzate), però devi fare poi altre riflessioni, è la tua sistemazione definitiva? Il nuovo è nuovo, l’idea è nata per soddisfare tutti i bisogni attuali e non quelli di 60 anni fa, l’unica pecca è che con la crisi gli spazi in vendita sono un po’ ridotti, per quello dico di valutare le caratteristiche estrinseche dell’appartamento. Se invece non avessi il vantaggio dell’immobile di proprietà ti direi subito di comprare il nuovo, ovviamente il tutto escluso eventuali offerte irrinunciabili e soprattutto in funzione alla tua disponibilità.