Rogito ma consegna immobile differita, consigli e come tutelarsi?

[lallarmen]

Con tanta cordialità fai presente che il rogito senza le chiavi non si fa.

Se si impuntano a volerlo fare come vogliono loro, ovvero prendendo i soldi e tenendo le chiavi, lascia perdere la casa e goditi il doppio della caparra.

 

[Maìno della Spinetta]

Buonasera a tutti Folisti,

Sto comprando casa ma la situazione è la seguente (e molto classica negli ultimi tempi):

Il venditore abita in casa ma sta ancora lavorando nella casa nuova che non sarà pronta prima di 3/4 mesi da ora.
Nella proposta (di Maggio) abbiamo scritto che ogni mese di ritardo oltre il 15 Novembre ci dovrà pagare una penale di 500€.
Dall'ultimo incontro è saltato fuori che i 500€ sono una sorta di "affitto" che mi pagherebbero a me, rimanendo in casa ancora un po, invece che andare in affitto. Io avevo capito invece che ogni mese di ritardo fino al rogito mi avrebbero pagato 500€.

Ora, la cosa non cambia granché, ma visto che sono uno che pensa in avanti mi sono chiesto:

- io divento proprietario il 15 Novembre ma dentro ci sono loro. Il 16 Novembre piglia fuoco la casa o uno si rompe un piede, chi paga? Chi è il responsabile?

- questa "penale" è per i mesi di ritardo che sto aspettando per sta benedetta casa, è fuori da 1 anno e li ho contattati a Febbraio.

Che ne pensate? Si può andare a rogito con consegna differita ed esonerarmi da ogni responsabilità fino a consegna del bene?

Ogni commento è ben accetto.

Saluti e buona serata
Sundek88

Qual è il termine per il rogito?
Hai mutuo già predeliberato o paghi cash?
Se la casa ti piace e non hai una predelibera che vuoi conservare sposta il rogito.
Se no punta i piedi.
Io ho lasciato il venditore in casa di più perché sono zompato su un bel mutuo e volevo tenermelo

 

[rickiconte]

L'aggiunta della penale ha poco valore. Per renderla efficace, andrebbe registrata (con relative spese). E nonostante ciò, per renderla esigibile nel caso in cui ci fossero problemi (e il venditore ritardasse o non volesse pagare) occorrerebbe comunque andare davanti a un giudice. Quello che posso consigliarti, e che è probabilmente la forma di tutela maggiore che potresti avere, è prevedere il saldo parziale (10.000 euro o più) al momento effettivo della consegna delle chiavi. Potrebbe essere l'incentivo giusto (e per te la garanzia migliore) che i venditori si sbrighino

Ok ma se le penali come fai presente trovano il tempo che trovano lo stesso vale anche per il discorso condominio, anche in quel caso il venditore potrebbe NON sganciare e si dovrebbe arrivare ad un contenzioso (anche se il danno per pochi mesi di condominio sarebbero minimi a meno che non succeda qualcosa di grave).

Gentilmente mi spieghi la parte in grassetto perchè non l'ho capita bene.
La consegna delle chiavi quando dovrebbe avvenire secondo te? Intendi al rogito o quando si libererà effettivamente l'immobile?? Altre date non le vedo fattibili.

Poi, sti 10K sarebbero un anticipo sul saldo mi pare di capire, mi sembra strano comunque che ancora non vi sia un preliminare o un anticipo già messo nero su bianco visto che alla data del rogito mancano meno di due mesi.

 

[Pred_01]

Be risolvere la questione "spese ordinarie" del condominio, è "una passeggiata" : basta far riportare sulla liberatoria che rilascia l'amministratore il condominio e che il venditore consegna prima del rogito al notaio, che le spese ordinarie sono conteggiate sino al .....

Circa la consegna delle chiavi, nel mio caso, poichè il venditore chiedeva del tempo per liberare la casa dai mobili (che aveva "timidamente" provato a volermi vendere), e visto che lui vive su di un'isola, aveva oggettivamente dei problemi organizzativi; ciononostante io ho preteso la consegna di un mazzo di chiavi al momento del rogito.

Sempre nel mio caso, ho ritenuto di avere a che fare con una "persona a posto" e quindi alla domanda del notaio se volevo inserire una clausola di quelle che prevedono una penale in caso di ritardo, ho riproposto stessa sede al venditore la domanda se fosse sicuro sul rispetto della data limite, lui mi disse di sì, ed io ho detto al notaio che rinunciavo a quella possibilità (inserire la penale).
Ho avuto fortuna, le cose andarono per come previsto.

 

[rickiconte]

Si ma appunto, l'ho scritto, le spese condominiali sono il minore dei problemi ma visto che si parlava che il venditore potrebbe non pagare le penali potrebbe anche non pagare le spese condominiali quindi a quel punto allora se non serve mettere delle penali a maggior ragione NON serve neppure mettere la questione del condominio.

Ad ogni modo chi ha aperto il thread NON ha ancora spiegato perchè NON intende spostare la data del rogito. Immagino sarebbe la cosa più semplice da fare se si vogliono dirimere tutti i dubbi o sbaglio ragionamento??

Per quanto riguarda la consegna delle chiavi cosa si risolve?
Intendo dire se ci si mettesse d'accordo sul farlo restare 3 mesi oltre alla data del rogito, che io abbia le chiavi al rogito o dopo dubito che possano sorbire una qualsivoglia utilità andando dal presupposto che mica posso entrare in casa e cacciarlo a pedate.

 

[Pred_01]

Be indubbiamente spostare la data del rogito ad immobile libero, è la soluzione che "taglierebbe la testa al (povero) toro!".


Circa la consegna delle chiavi : è soprattutto un fatto psicologico sapere che un'altra persona ha le chiavi di casa mia (o ex mia); ma non solo avere il possesso delle chiavi mi dice che io oltre al possesso ne ho anche la proprietà.
Poi, certo da noi le cause civili prendono il tempo che vogliono.

 

[broken brick]

Con tanta cordialità fai presente che il rogito senza le chiavi non si fa.

Se si impuntano a volerlo fare come vogliono loro, ovvero prendendo i soldi e tenendo le chiavi, lascia perdere la casa e goditi il doppio della caparra.

Attenzione: che diano indietro il doppio della caparra non è così scontato. Può essere necessaria una azione legale.
Comunque i consigli che sono stati dati sono giusti: si salda alla consegna dell'immobile, per ogni giorno di ritardo si applica una penale.

 

[broken brick]

Immagino che per "consegna delle chiavi" si intenda consegna dell'immobile libero da persone e cose.

 

[123abc]

Le chiavi da un punto di vista giuridico non contano nulla.

Finalmente qualche anno fa hanno introdotto l'istituto del deposito prezzo che serve anche a questo casi, quella è la via maestra.

 

[TrueBlood]

Ok ma se le penali come fai presente trovano il tempo che trovano lo stesso vale anche per il discorso condominio, anche in quel caso il venditore potrebbe NON sganciare e si dovrebbe arrivare ad un contenzioso (anche se il danno per pochi mesi di condominio sarebbero minimi a meno che non succeda qualcosa di grave).

Gentilmente mi spieghi la parte in grassetto perchè non l'ho capita bene.
La consegna delle chiavi quando dovrebbe avvenire secondo te? Intendi al rogito o quando si libererà effettivamente l'immobile?? Altre date non le vedo fattibili.

Poi, sti 10K sarebbero un anticipo sul saldo mi pare di capire, mi sembra strano comunque che ancora non vi sia un preliminare o un anticipo già messo nero su bianco visto che alla data del rogito mancano meno di due mesi.

Con "consegna delle chiavi" intendo l'effettiva consegna dell'immobile. La soluzione che proponevo è di mera praticità, al di là del deposito prezzo (procedura più complessa da diversi punti di vista). E' vero che il venditore può non saldare le spese condominiali o non corrispondere le penali. Ma non è suo interesse rinunciare a parte del prezzo di vendita. Dunque, la strada potrebbe essere questa:

Prezzo ipotetico di vendita 100k
Preliminare: 20k
Rogito: 70k (con clausola di pagamento dei restanti 10k alla consegna delle chiavi)

Diventa quindi interesse del venditore liberare quanto prima l'immobile, per incassare tutta la somma

 

[rickiconte]

Ah ok, così è più chiaro ed effettivamente i 10K mancanti potrebbero essere un grandissimo incentivo a sloggiare per tempo, sempre che si possa fare o meglio sempre che chi vende sia d'accordo, spero di si

 

[123abc]

Con "consegna delle chiavi" intendo l'effettiva consegna dell'immobile. La soluzione che proponevo è di mera praticità, al di là del deposito prezzo (procedura più complessa da diversi punti di vista). E' vero che il venditore può non saldare le spese condominiali o non corrispondere le penali. Ma non è suo interesse rinunciare a parte del prezzo di vendita. Dunque, la strada potrebbe essere questa:

Prezzo ipotetico di vendita 100k
Preliminare: 20k
Rogito: 70k (con clausola di pagamento dei restanti 10k alla consegna delle chiavi)

Diventa quindi interesse del venditore liberare quanto prima l'immobile, per incassare tutta la somma

Eh no...non funziona così, se io fossi il venditore non accetterei mai perchè una volta trascritto il rogito l'acquirente acquisisce in via definitiva la proprietà e poi potrebbe fare il furbo e non voler più pagare i 10k rimanenti.

Il deposito prezzo ha un solo inconveniente, costa qualche centinaio di euro, ma non ha nessuna difficoltà applicativa perchè può essere richiesto anche solo da una delle due parti e anche al momento del rogito. Niente di difficile, in Francia è addirittura obbligatorio, da noi non sono riusciti a renderlo tale per pressioni degli agenti immobiliari...

Il deposito del prezzo | Sito del notariato

 

[Pred_01]

Con il rogito, l'acquirente ottiene il possesso del bene, se nello stesso contesto si vede consegnare le chiavi, ne ha anche la proprietà.

Se sostenete qualcosa di diverso, deve essere cambiata la norma.

 

[broken brick]

Con il rogito, l'acquirente ottiene il possesso del bene, se nello stesso contesto si vede consegnare le chiavi, ne ha anche la proprietà.

Se sostenete qualcosa di diverso, deve essere cambiata la norma.

Secondo me c'è una distrazione: al rogito diventa proprietario, alla consegna delle chiavi ha anche il possesso.

 

[micky1977]

Eh no...non funziona così, se io fossi il venditore non accetterei mai perchè una volta trascritto il rogito l'acquirente acquisisce in via definitiva la proprietà e poi potrebbe fare il furbo e non voler più pagare i 10k rimanenti.

noi abbiamo fatto invece proprio così.
il venditore aveva la necessità di effettuare la vendita prima del rogito del nuovo acquisto (aveva preso una casa in costruzione con agevolazioni e non doveva risultare proprietario).
quindi, noi compratori ci siamo fidati a lasciarli dentro ancora per 10 giorni (il tempo necessario per concludere il trasloco) e loro si sono fidati che avremmo pagato il saldo prezzo alla consegna delle chiavi.
alla fin della fiera, senza il saldo, le chiavi non ce le dava e noi non entravamo in possesso del bene. oltretutto, avevamo comunque pagato quasi tutto, il saldo era veramente un'inezia, ma comunque un incentivo a liberare la casa

 

[123abc]

noi abbiamo fatto invece proprio così.
il venditore aveva la necessità di effettuare la vendita prima del rogito del nuovo acquisto (aveva preso una casa in costruzione con agevolazioni e non doveva risultare proprietario).
quindi, noi compratori ci siamo fidati a lasciarli dentro ancora per 10 giorni (il tempo necessario per concludere il trasloco) e loro si sono fidati che avremmo pagato il saldo prezzo alla consegna delle chiavi.
alla fin della fiera, senza il saldo, le chiavi non ce le dava e noi non entravamo in possesso del bene. oltretutto, avevamo comunque pagato quasi tutto, il saldo era veramente un'inezia, ma comunque un incentivo a liberare la casa

Sono stati ingenui. Chiavi o no voi trascrivendo nei registri immobiliari diventavate proprietari e lui per avere l'ultima tranche del pattuito avrebbero dovuto farvi causa se voi aveste fatto i disonesti "glissando"...poi nel mondo ci sono tante persone civili e oneste come voi, per fortuna la maggioranza, però se non vi conoscevano i venditori hanno rischiato e gli è andata bene nel non essere incappati nel furbo di turno.

Come hai scritto tu la fiducia tra le parti ha agevolato la transazione comunque, però...

 

[comolego]

E' come dice Broken: proprietario al rogito, possessore alla consegna delle chiavi .
Se consegni le chiavi prima del rogito permetti al futuro acquirente di entrare in possesso del bene, con il rogito ne diviene proprietario, e viceversa

 

[micky1977]

Sono stati ingenui. Chiavi o no voi trascrivendo nei registri immobiliari diventavate proprietari e lui per avere l'ultima tranche del pattuito avrebbero dovuto farvi causa se voi aveste fatto i disonesti "glissando"...poi nel mondo ci sono tante persone civili e oneste come voi, per fortuna la maggioranza, però se non vi conoscevano i venditori hanno rischiato e gli è andata bene nel non essere incappati nel furbo di turno.

secondo me, quelli che hanno rischiato di più siamo noi compratori. se non liberavano l'appartamento, erano casini... hai voglia a fargli causa... intanto gli avevamo lasciato praticamente il 98% del prezzo totale.
loro invece avevano le chiavi in mano. senza l'ultima tranche (che comunque era irrisoria rispetto al totale), non ci avrebbero comunque consegnato le chiavi.

 

[Wally6]

secondo me, quelli che hanno rischiato di più siamo noi compratori. se non liberavano l'appartamento, erano casini... hai voglia a fargli causa... intanto gli avevamo lasciato praticamente il 98% del prezzo totale.
loro invece avevano le chiavi in mano. senza l'ultima tranche (che comunque era irrisoria rispetto al totale), non ci avrebbero comunque consegnato le chiavi.

ma la casa è tua.
chiami il fabbri ed entri.

 

[micky1977]

ma la casa è tua.
chiami il fabbri ed entri.

non è proprio così... ci sono le penali se non escono... ma devi sempre andare tramite avvocati e tribunale... mica puoi farti giustizia da solo...