Requot (che non conoscevo) non mi pare dia una valutazione così accurata, ho provato ma anche cambiando di molto alcuni parametri che dovrebbero spostare di molto il calcolo il risultato è molto simile (ad esempio modificando il parametro "condizioni" da "pessimo" a "ristrutturato" sposta la valutazione di 200 euro al mq e la cosa mi fa ridere perchè una ristrutturazione completa "cuba" ALMENO 800 euro/mq oppure modificando il parametro "rifiniture" da "economiche" a "di pregio" la valutazione si alza di soli 28 euro al mq e anche questo è semplicemente ridicolo perchè delle finiture di pregio valgono ALMENO 200 euro in più rispetto a quelle economiche).
Inoltre il calcolo della superficie commerciale è molto lacunoso perchè si riferisce solo ai mq dell'appartamento tralasciando completamente le pertinenze e gli accessori (come cantine, soffitte, box, balconi, terrazzi, etc.etc.).
Quindi in definitiva sopravvaluta gli appartamenti "brutti" ovvero da ristrutturare, mal posizionati, poco luminosi, rumorosi, negli edifici "sbagliati", senza pertinenze e accessori, etc.etc.) e sottovaluta il valore aggiunto dato da tutte le condizioni migliorative che creano "valore" come le finiture, le condizioni, le pertinenze, etc.etc. o "qualità della vita" come gli accessori, l'abitabilità, la rumorosità, la luminosità, etc.etc.
In linea di massima tutti questi "stimatori" vanno bene se l'immobile oggetto di valutazione non è nè particolrmante brutto nè bello, quindi ha una valore che è ben approssimato dalla media, negli altri casi (cito ad esempio appartamenti molto brutti o in contesti particolarmente disagiati/degradati* o molto belli**) non vanno bene perchè tendono a riportare tutto intorno al valore centrale della "forchetta" di riferimento.
* in modo non esaustivo direi quelli che sono siti negli edifici "sbagliati" per mille motivi, quelli mal esposti per rumore/luminosità, quelli in stato pessimo, quelli con finiture molto economiche rispetto al valore medio di zona, quelli senza pertinenze (come cantina) e accessori (come balconi), ...
** in modo non esaustivo direi quelli che sono ubicati in condomini ricercati, quelli molto silenziosi e molto luminosi, quelli appena ristrutturati, quelli con finiture di livello alto, le tipologie particolari (come ad esempio gli attici), quelli ben dotati di pertinenze (ad esempio il già citato terrazzo dell'attico e/o un box in zona di difficile parcheggio) e accessori, ...