Finalmente mi siedo alla scrivania e posso ricominciare a scrivere qualcosa-
vorrei dare un impronta generale e didattica a questo 3d, come ad esempio quello delle convertibili in sezione obbligazionaria che è arrivato al 30° tomo dove persone esperte come Fabbro mettono a disposizione la propria esperienza per il piacere di condividerla con altri.
Vorrei riprendere il discorso aperto da venatrix che ci dà degli spunti interessanti sul come operare.
vorrei chiedere
il trading immobiliare è fatto sugli immobili o su titoli ?
sugli immobili è fatto su procura a vendere o su acquisto diretto e poi rivendita ?
come si effettua la valorizzazione durante il trading ?
occorrono capitali ingenti o è alla portata di molti ?
grazie
vi ringrazio per l'interesse che dimostrate su questo argomento che mi appassiona, è vero che è il mio lavoro, ma coincide con il mio hobby, anche quando sono in giro per turismo sono attratto dallo studiare le opportunità immobiliari che sono offerte nelle varie località.
iniziamo con le risposte a venatrix poi aggiungerò altre notizie, scusatemi il FOL sezione immobiliare mi prende molto ma debbo anche un pò lavorare.
1. quello che intendo io per trading immobiliare è fatto esclusivamente su immobili, si differenzia da altri investimenti correlati al settore immobiliare perchè gli asset debbono essere venduti e acquistati direttamente con le controparti, il mercato quindi è molto molto meno perfetto di mercati nei quali si negoziano titoli. Questo è ovviamente un vantaggio perchè chi investe nel settore può trarre profitto dall' "entropia" del sistema, gli asset sono molto meno liquidi ma nella compravendità si possono avere ottime oscillazioni di prezzo sulle quali speculare.
4. Quanto detto sopra risponde anche alla quarta domanda occorrono capitali ingenti ed indispensabilmente un buon accesso al credito, non si deve assolutamente rischiare una crisi di liquidità.
2. Si possono, come accennavo nei miei post utilizzare entrambe le strategie, ma la rivendita su procura può presentare dei rischi se il venditore originario non è assolutamente più che affidabile.
Nel proseguo del 3d esamineremo gli aspetti fiscali della questione.
3. la valorizzazione migliore in assoluto consiste nell'acquisto di un edificio fatiscente e nel suo recupero per aggiungere valore al bene.
come promesso verifichiamo gli aspetti fiscali.
Una procura può essere rilasciata dal venditore a fronte del saldo del prezzo (si fa una scrittura a parte in cui il venditore quietanza il prezzo concordato), davanti ad un notaio per concedere all'acquirente il potere di vendere il bene in suo nome e per conto.
La procura può essere rilasciata con e senza obbligo di rendicontazione. se è con obbligo di rendicontazione il procuratore deve rendicontare il venditore sul prezzo riscosso e glielo deve trasferire. senza obbligo di rendicontazione nulla deve ne dire ne trasferire.
Nel trading si utilizza la formula con obbligo di rendicontazione perchè il fisco presume l'elusione di un passaggio di proprietà e delle relative tasse se la procurara non prevede l'obbligo di rendicontazione.
Voi direte ma così il ricavo lo riceve due volte il venditore!?
Ebene no perchè il procuratore sapientemente si sarà fatto rilasciare la scrittura relativa al saldo del prezzo e quindi ha già (anticipatamente) assolto all'obbligo di rendiconto.
I rischi a cui accennavo prima sono:
1. il venditore tira le cuoia prima dell'atto
(il rischio c'è se in effetti è la solita vecchina
)
2. il venditore è inaffidabile e vende due o più volte lo stesso immobile, un pò come toto con il colosseo nel famoso film.
questi rischi si risolvono:
1. introducendo nella procura speciale la formula magica "la vendita viene effettuata anche nell'interesse del procuratore" in questo caso la procura non decade con la morte del venditore
2. fidandosi effettivamente solo di persone affidabili che abbiano da perdere e che non sia per loro conveniente commettere il reato di truffa vendendo due volte lo stesso immobile ( perchè hanno altri beni al sole)
vi anticipo che aslvo non escano altri argomenti interessanti approfondirò ancora la tematica dell'acquisizione dell'immobile da valorizzare con l'esame del possesso
disposto a pagare anche più del prezzo di mercato
