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Se davvero dista cosi' poco da universita' e ospedale.... dovrebbe essere 1 gol a porta vuota trasformarlo in 1 Residence per studenti e Lavoratori di queste strutture...
Trasformare hotel in college per studenti/lavoratori Ancona.
- Creatore Discussione You
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Se davvero dista cosi' poco da universita' e ospedale.... dovrebbe essere 1 gol a porta vuota trasformarlo in 1 Residence per studenti e Lavoratori di queste strutture...
Vedi l'allegato 2632436
La distanza è quella, in macchina sono 2-3 minuti. L'idea sicuramente è buona e qualcuno la realizzerà di certo: è un'asta pubblica, non siamo gli unici a pensarci sicuramente.
Il costo iniziale e di ristrutturazione, l'esperienza per scegliere le imprese e coordinare i lavori di trasformazione, l'accesso ai finanziamenti, la creazione di una società per riempirla e gestirla (aprendo servizio pub/lavanderia e quant'altro per aumentare il ROI complessivo). Questo è il vero problema IMHO.
Se uno crea una struttura del genere sicuramente attirerebbe molti studenti, il fatto è che l'investimento è massivo e se non si riempiono tutte le camere si rischia grosso di generare cashflow negativo (ad occhio).
Comunque sarebbe interessante, anche a mo' di esercizio, approfondire quelli che potrebbero essere le varie spese ricorrenti e non per cercare di fare una stima realistica dell'eventuale investimento.
Inizio io:
1) spesa una tantum: costo per regolarizzare le difformità urbanistiche (tutte sanabili): -16k. (questa era facile, pagina 16 della perizia).
2) spesa ricorrente: IMU + TASI: -27,5k/anno (inseriti i dati catastali trovati in perizia (categoria D/2, rendita 53.025) sul sito Calcolo TASI 2019 Prima Casa, Seconda Casa, Fabbricati Rurali ... , utilizzando i parametri del 2019 del comune di Ancona (https://www.comune.ancona.gov.it/an...ads/sites/2/2019/03/Guida-IMU-e-TASI-2019.pdf)
Chi vuole può andare avanti
Inizio io:
1) spesa una tantum: costo per regolarizzare le difformità urbanistiche (tutte sanabili): -16k. (questa era facile, pagina 16 della perizia).
2) spesa ricorrente: IMU + TASI: -27,5k/anno (inseriti i dati catastali trovati in perizia (categoria D/2, rendita 53.025) sul sito Calcolo TASI 2019 Prima Casa, Seconda Casa, Fabbricati Rurali ... , utilizzando i parametri del 2019 del comune di Ancona (https://www.comune.ancona.gov.it/an...ads/sites/2/2019/03/Guida-IMU-e-TASI-2019.pdf)
Chi vuole può andare avanti
Comunque sarebbe interessante, anche a mo' di esercizio, approfondire quelli che potrebbero essere le varie spese ricorrenti e non per cercare di fare una stima realistica dell'eventuale investimento.
Inizio io:
1) spesa una tantum: costo per regolarizzare le difformità urbanistiche (tutte sanabili): -16k. (questa era facile, pagina 16 della perizia).
2) spesa ricorrente: IMU + TASI: -27,5k/anno (inseriti i dati catastali trovati in perizia (categoria D/2, rendita 53.025) sul sito Calcolo TASI 2019 Prima Casa, Seconda Casa, Fabbricati Rurali ... , utilizzando i parametri del 2019 del comune di Ancona (https://www.comune.ancona.gov.it/an...ads/sites/2/2019/03/Guida-IMU-e-TASI-2019.pdf)
Chi vuole può andare avanti
Secondo me prima di tutto vanno valutate le stanze. Sono microbiche come tanti alberghi del genere? Si riesce a mettere un cucinotto? O almeno a fare una grande cucina al piano?
Insomma, non mi sembra cosi' automatico poterlo trasformare in uno studentato.
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Comunque sarebbe interessante, anche a mo' di esercizio, approfondire quelli che potrebbero essere le varie spese ricorrenti e non per cercare di fare una stima realistica dell'eventuale investimento.
Inizio io:
1) spesa una tantum: costo per regolarizzare le difformità urbanistiche (tutte sanabili): -16k. (questa era facile, pagina 16 della perizia).
2) spesa ricorrente: IMU + TASI: -27,5k/anno (inseriti i dati catastali trovati in perizia (categoria D/2, rendita 53.025) sul sito Calcolo TASI 2019 Prima Casa, Seconda Casa, Fabbricati Rurali ... , utilizzando i parametri del 2019 del comune di Ancona (https://www.comune.ancona.gov.it/an...ads/sites/2/2019/03/Guida-IMU-e-TASI-2019.pdf)
Chi vuole può andare avanti
Bisogna anche vedere se ci sono Spese Pregresse/Tasse Arretrate che i nuovi proprietari dovranno saldare.....
Cmq per me 7-800k neuri ci sarebbe da investirli .... altri 400k per ev ristrutturazione/trasformazione... e saremmo nel Busines....
Praticamente il 99% dei genitori che conosco pagherebbe volentieri per 1 pensionato dove il Figlio studente possa godere di: vitto, alloggio, pulizie, ecc ecc.. IN AMBIENTE SICURO E CONTROLLATO... mentre si dedica alla laurea... magari nn spendendo 1 okkio della testa...
Incrociando i dati tra google maps e foto in perizia l'hotel è questo: Hotel Europa, Ancona (con foto e recensioni) | Booking.com
Camere da 14 m2, 17 m2 e familiari da 24 m2 (immagino siano le camere comunicanti visibili sulla planimetria sul sito dell'asta).
Il fattore chiave è cogliere l'occasione della vita!
Al prezzo attuale base di asta siamo fuori mercato di brutto.
La prima discriminante è il capitale.
Disponi del capitale o devi indebitarti?
Se devi indebitarti, ti dico subito di lasciar perdere.
Se disponi del capitale devi fare il confronto con il rendimento che puoi ottenere investendolo su asset a rischio basso.
Esempio
Ipotesi di partenza:
Supponiamo di avere una aggiudicazione in asta a 3M€+ ristrutturazione e arredamento (6.000€/camera)= 3.360.000€
Il medesimo capitale investito in asset a basso rischio (BTP a scadenza lunga) rende circa 1,4% netto= 47.000€/anno
Quanto fatturerebbe la struttura considerando una occupazione camere media annua pari al 75% con canone mensile di 250€? =135.000€ lordi/anno
Supponendo di avere un EBIT del 25% (ottimo statisticamente) avremmo 33.000€ circa/anno
Applicando IRES del 23% l'utile netto sarebbe pari a 26.000€/anno
L'investimento in BTP batte il lavoro per 2 a 1 quasi.
Il problema è che le camere sono poche oppure il prezzo è troppo alto.
Per andare a break-even con il BTP si dovrebbe pagare l'Hotel non più di 1.5 M€
Per fare una operazione che presenti dei vantaggi (visto il rischio) si deve comprare sotto il milione di euro
bigmad
juvenes dum sumus
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Sono d'accordissimo sul metodo, ma non sulla considerazione finale sul break even: con i BTP non devi fare nulla tutto l'anno e riscuotere solamente le cedole, con l'albergo/residence invece devi lavorare, preoccuparti, stare in ansia, rischiare il tuo capitale, litigare con inquilini, morosi, rumorosi, litigiosi, ignoranti... insomma, l'investimento in albergo deve rendere almeno il triplo del BTP per essere attrattivo
Sono d'accordissimo sul metodo, ma non sulla considerazione finale sul break even: con i BTP non devi fare nulla tutto l'anno e riscuotere solamente le cedole, con l'albergo/residence invece devi lavorare, preoccuparti, stare in ansia, rischiare il tuo capitale, litigare con inquilini, morosi, rumorosi, litigiosi, ignoranti... insomma, l'investimento in albergo deve rendere almeno il triplo del BTP per essere attrattivo
Bigmad, concordo con te, l'investimento deve rendere molto più di un BTP.
Nemor
Nuovo Utente
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Sono d'accordissimo sul metodo, ma non sulla considerazione finale sul break even: con i BTP non devi fare nulla tutto l'anno e riscuotere solamente le cedole, con l'albergo/residence invece devi lavorare, preoccuparti, stare in ansia, rischiare il tuo capitale, litigare con inquilini, morosi, rumorosi, litigiosi, ignoranti... insomma, l'investimento in albergo deve rendere almeno il triplo del BTP per essere attrattivo
I Btp attualmente rendono zero.
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IO... PER NN CAPIRCI UNA FAVA... nei miei precedenti post ho indicato 1 prezzo di Acquisto di 7-800kneuri.... diciamo fino ad 1 milione... poi altri 4-500 per spese, tasse, oneri, e RICONVERSIONE .... OTTIMO SAREBBE RESTARE ENTRO IL MILIONE E 2 MILIONE E 3 .... X TUTTO... ma fino ad 1,5 milioni l'investimento DOVREBBE essere interessante...
se nn ricordo male con le nuove regole si accettano ribassi del 25% del prezzo di offerta..... basta aspettare il secondo o terzo ribasso tra un anno o 2.... (ma anche di +) .... per poter spuntare 1 prezzo + interessante....
Mi pare che si possano pure fare offerte dirette al curatore del fallimento .... magari ci si presenta con 800-1 Milione di Neuri CASH ... e l'affare e' fatto...
Rig ad ev Mutui anche io sono contrario ... MA in questo periodo di TASSI SOTTOZERO... si potrebbero spuntare condizioni interessanti... Sono 1 sognatore... ??
Quindi almeno mi studierei la cosa....
Concordo nel non considerare l'occupazione piena... il 75 mi sembra 1 stima molto prudenziale... e la teniamo.... ma per 1 posto a 5 min a piedi da Universita' e Ospedale... e magari in zona ci sono altre occasioni di lavoro ... che so, grosse industrie... grossi negozi... CON PREZZI DELLE STANZE RAGIONEVOLI e BUONI SERVIZI ACCESSORI ... lavanderia, stireria, ristorante-mensa-pizzeria... ecc ecc... e magari la sera del sabato e domenica locale intrattenimento SOFT... (che nn dobbiamo rompere i Cabbasisi a chi vuole riposare....
)Dovremmo tendere al 90% di occupazione delle stanze... diciamo 85... ma basiamoci pure sul 75 per prudenza...
Che il Gioco abbia inizio.....
PS il personale lo avete incluso nei calcoli o Ce lo siamo Dimenticato.. ?? Che nn e' che le stanze si puliscono da sole... o se mettiamo 1 ristorante pizzeria..... nn occorrono cuochi, camerieri, e pizzaioli...
Ultima modifica:
IO... PER NN CAPIRCI UNA FAVA... nei miei precedenti post ho indicato 1 prezzo di Acquisto di 7-800kneuri.... diciamo fino ad 1 milione... poi altri 4-500 per spese, tasse, oneri, e RICONVERSIONE .... OTTIMO SAREBBE RESTARE ENTRO IL MILIONE E 2 MILIONE E 3 .... X TUTTO... ma fino ad 1,5 milioni l'investimento DOVREBBE essere interessante...
se nn ricordo male con le nuove regole si accettano ribassi del 25% del prezzo di offerta..... basta aspettare il secondo o terzo ribasso tra un anno o 2.... (ma anche di +) .... per poter spuntare 1 prezzo + interessante....
Mi pare che si possano pure fare offerte dirette al curatore del fallimento .... magari ci si presenta con 800-1 Milione di Neuri CASH ... e l'affare e' fatto...
Rig ad ev Mutui anche io sono contrario ... MA in questo periodo di TASSI SOTTOZERO... si potrebbero spuntare condizioni interessanti... Sono 1 sognatore... ??
Quindi almeno mi studierei la cosa....
Concordo nel non considerare l'occupazione piena... il 75 mi sembra 1 stima molto prudenziale... e la teniamo.... ma per 1 posto a 5 min a piedi da Universita' e Ospedale... e magari in zona ci sono altre occasioni di lavoro ... che so, grosse industrie... grossi negozi... CON PREZZI DELLE STANZE RAGIONEVOLI e BUONI SERVIZI ACCESSORI ... lavanderia, stireria, ristorante-mensa-pizzeria... ecc ecc... e magari la sera del sabato e domenica locale intrattenimento SOFT... (che nn dobbiamo rompere i Cabbasisi a chi vuole riposare....
Dovremmo tendere al 90% di occupazione delle stanze... diciamo 85... ma basiamoci pure sul 75 per prudenza...
Che il Gioco abbia inizio.....
PS il personale lo avete incluso nei calcoli o Ce lo siamo Dimenticato.. ?? Che nn e' che le stanze si puliscono da sole... o se mettiamo 1 ristorante pizzeria..... nn occorrono cuochi, camerieri, e pizzaioli...
Dunque, diciamo che con la % di EBIT includo tutti i costi a monte.
Ovviamente sto usando dei parametri molto ottimistici, tipici di una attività ad alta redditività, quindi con costi ben controllati.
Non conosco cosa abbia in mente l'utente You.......quindi, considerando che, per fare un bel lavoro andrebbe messo a punto un business plan su 3-5 anni e avendo lavorato come business analyst per molti anni in società di consulenza, posso affermare che uno studio serio non è una passeggiata.
Premetto che non ho nè il capitale per affrontare da solo un investimento del genere da solo, nè l'esperienza necessaria. Sono un appassionato di real estate, ma nella vita faccio tutt'altro.
Ho iniziato questo thread con lo scopo di confrontarmi con voi (sono sicuro che tra voi c'è qualche esperto imprenditore immobiliare) per confrontarsi e capire a fondo come si analizza un investimento che potrebbe essere buono (sono il primo a sostenere che al momento il prezzo è decisamente troppo alto). Dal confronto vorrei riuscire a capire come si possano stimare al meglio i proventi da un'operazione di media portata come questa.
Ad esempio @gn170, che hai lavorato come business analyst, sicuramente saprai stimare il valore dell'operazione molto meglio di quanto possa farlo io.
Come giustamente fa notare @el grinta, oltre i costi una tantum iniziali ci sono anche i costi ricorrenti di gestione, per lo stipendio dei dipendenti, per le utenze, per la manutenzione e chi più ne ha più ne metta. E' anche possibile immagino che con una struttura di "soli" 62 posti letto come faceva notare @er cash, la baracca può non tenersi in piedi da sola considerando i prezzi attuali dell'affitto ad Ancona.
You, per la mia esperienza posso dirti che una società di capitali, (che quindi beneficia dell' IRES al 23%), per poter sostenere tutti costi di struttura essenziali, deve fatturare almeno 400K€/anno. Sotto quei valori devi essere tu con i tuoi familiari ad occuparti della gestione (check-in, pulizia, manutenzione etc).
Infatti, 62 camere a 250 euro/mese, ipotizzando anche la piena occupazione per 12 mesi, generano solo 180K€/anno.
Troppo poco per pagare un minimo di personale fisso.
Inoltre, non avendo il capitale devi considerare l'incidenza degli interessi passivi sul debito che, per quanto bassa, rischia di mangiarsi una quota importante dell'utile operativo.
Secondo me, si può fare solo se prendi l'hotel a 500K€
altrimenti lascia perdere.
Infatti, 62 camere a 250 euro/mese, ipotizzando anche la piena occupazione per 12 mesi, generano solo 180K€/anno.
Troppo poco per pagare un minimo di personale fisso.
Inoltre, non avendo il capitale devi considerare l'incidenza degli interessi passivi sul debito che, per quanto bassa, rischia di mangiarsi una quota importante dell'utile operativo.
Secondo me, si può fare solo se prendi l'hotel a 500K€
altrimenti lascia perdere.You, ti faccio una proposta............. scarica l'ultimo bilancio(2018) dalla camera di commercio (a pagamento) della società Europa Srl titolare dell'attività ed io ti faccio l'analisi.
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Secondo me, si può fare solo se prendi l'hotel a 500K€
Mitico, io l'avevo scritto che il suo prezzo a naso può' essere non più di 500K
Adesso sono proprio curioso di vedere come va a finire l'asta, mi salvo la discussione.
In effetti per farne un pensionato/residence con quegli affitti mensili bassi, il capitale da investire deve essere in quell'ordine di grandezza.
Sicuramente andrà a finire che verrà acquistato da qualche società già attiva nel comparto alberghiero, ovviamente solo dopo qualche asta andata deserta e con prezzo intorno al milione di euro.
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Secondo me e' troppo piccolo per essere appetibile a qualche grande gruppo.
E cmq solo una catena può avere la capacita' di gestire un albergo del genere in un posto un po' sfigato. Una singola società a gestione unica fa la fine di quella di prima.