valore minimo rendimento per investire nel mattone

[Mason Ohio]

Effettivamente la conviene investire ( da piccoli proprietari ) nell'immobiliare.
Al di la dei miti ( se non paghi c'è l'eviction con lo sceriffo e le pistole ) effettivamente è più facile sfrattare?

L'altro mito , ho visto anch'io qualche casa su Zillow, è la struttura delle case; sono di " legno ", hanno materiali scadenti, nulla a che vedere con le quasi qua in Italia ecc.ecc. , ma poi è verò ?

Ti confermo, tutte le case sono in listelli/travi di legno con isolante nel mezzo e fondamenta a platea in cemento, cartongesso per le pareti interne, se tiri un pugno al muro lo fori. la qualità della casa media è questa, cioè molto scarsa, i ricchi veri se le fanno in cemento, ma sono una piccola percentuale.

Il processo di sfratto e' complesso come lo e' in Italia. In compenso i contratti sono annuali, ma soprattutto la cosa bella e' che qui ogni persona ha un credit score che fornisce una sintesi inconfutabile della propria storia creditizia / reputazione di pagatore. E nessun landlord affittera' mai la propria casa ad un tenant con un credit score sotto al 700.

Confermo anch'io quanto detto da Bushido sulla struttura delle case. Sinceramente dopo diversi anni sono arrivato ad apprezzare, se non addirittura a preferire, le case in legno rispetto a quelle in mattoni/cemento, ma sono gusti. E poi, francamente, quando al prezzo di un appartamento "in mattoni" italiano da 100mq puoi acquistare una villa "in legno" di 300 mq su tre piani con intorno 2000 mq di giardino... beh, chi sceglierebbe il mattone?

 

[persempresarò]

sulla struttura delle case.

Quindi effettivamente sono più " fragili " si distruggono più facilmente?

Il processo di sfratto e' complesso come lo e' in Italia.

quindi , lo " sceriffo " con la pistola che accompagna i morosi e' un'immagine da film ( effettivamente l'ho però letto da qualche parte e forse esiste in certe regioni, come Alabama)

La tassazione sull'affitto in USA varia da stato a stato, immagino ma normalmente di quant'è?

Il credit score è visibile ad ogni locatore quindi

 

[mortgoldman]

Io nel mio piccolo posdo fate statistica 26 appartamenti 1 morosa con procedura in piedi...3 inquilini puntuali ma da chiamare ogni mese( se non chiamo non pagano), 2 con mesi saltati e mesi poi pagati insieme. 20 senza problema alcuno. Da un punto di vista delle entrate alla fine mancano i soldi solo di una.

Certo che se tu caligola, avvocato con molta esperienza in una grande città dove la domanda di locazioni è alta e quindi si ha l'imbarazzo della scelta per gli inquilini, hai il 23% di rogne, possiamo arrotondare a 1 su 4, (sembra una scemenza ma pensare di star lì per 4 anni ogni mese a telefonare a un tizio per supplicarlo/minacciarlo per avere dei soldi che mi spettano mi viene un attacco di panico) in una città di provincia un qualsiasi investitore senza esperienza o senza poter incutere il timore della professione e dovendosi sobbarcare le eventuali spese legali forse è meglio che se li balla alla roulette.

 

[caligola2005]

Certo che se tu caligola, avvocato con molta esperienza in una grande città dove la domanda di locazioni è alta e quindi si ha l'imbarazzo della scelta per gli inquilini, hai il 23% di rogne, possiamo arrotondare a 1 su 4, (sembra una scemenza ma pensare di star lì per 4 anni ogni mese a telefonare a un tizio per supplicarlo/minacciarlo per avere dei soldi che mi spettano mi viene un attacco di panico) in una città di provincia un qualsiasi investitore senza esperienza o senza poter incutere il timore della professione e dovendosi sobbarcare le eventuali spese legali forse è meglio che se li balla alla roulette.

Dipende sempre cosa ti proponi. Telefonare o mandare messaggi una volta al mese mi fa perdere meno tempo che guardare quali titoli di stato comprare,ma mi rende 3 volte di più. Direi fastidio ben ripagato

 

[GMGE]

Ma ha veramente senso investire in immobili dai 10-20 anni con i problemi che risolvono gli etf azionari sulla gestione e la scelta dei titoli
MSCI World 14% annuo medio
S&P500 11 %
Nasdaq 10,6%
Migliaia di simulazioni di acquisto nel periodo 10 anni a tutti i livelli di prezzo
Se trovate falle nel ragionamento matematico e nelle simulazioni del Prof. Coletti potete provare per una cattedra da Ordinario all'Università essendo lui associato di matematica finanziaria

Valutazioni sull'immobiliare

 

[Giovanni G.]

Ho alcuni appartamenti affittati a studenti che rendono il 10-12% all' anno (lordo). Il mio problema sull' immobiliare che sopra un certo numero di appartamenti e' difficile la gestione operativa. Un mio amico ha investito in una nuova piattaforma Piece che da buoni rendimenti 8% senza pero' dover gestire la parte operativa tasse etc... Avete consigli di qualche piattaforma similare?

 

[Antofer]

Ma ha veramente senso investire in immobili dai 10-20 anni con i problemi che risolvono gli etf azionari sulla gestione e la scelta dei titoli
MSCI World 14% annuo medio
S&P500 11 %
Nasdaq 10,6%
Migliaia di simulazioni di acquisto nel periodo 10 anni a tutti i livelli di prezzo
Se trovate falle nel ragionamento matematico e nelle simulazioni del Prof. Coletti potete provare per una cattedra da Ordinario all'Università essendo lui associato di matematica finanziaria

Valutazioni sull'immobiliare

Paragoni mele con le pere. L'azionario in un anno può fare -40% mentre l'immobile mantiene il valore e l'affitto continua ad arrivarti.

Il confronto corretto è obbligazioni contro immobili.

 

[er cash]

Ma ha veramente senso investire in immobili dai 10-20 anni con i problemi che risolvono gli etf azionari sulla gestione e la scelta dei titoli

Come gia discusso "investire in immobili" non vuol dire assolutamente nulla.
L'immobiliare e' un settore che ha genericamente a che fare con beni immobili, ma... la natura di questi beni immobili, il loro impiego, e una serie lunghissima di altri aspetti creano de facto una serie molto ampia di "investimenti immobiliari" diversi.

Quando parli di un rendimento di un indice che fa il 14%... vuol dire un moltiplicatore di 0,14...

Un modo per valutare a spanne diverse tipologie di investimento e' l'IRR (internal rate of return) e ancora meglio un'info derivata dall'IRR che e' il TTD... (Time To Double, acronimo che forse mi sono inventato) cioe il tempo necessario perche un certo investimento raddoppi il capitale investito cioe generi un MOIC (Multiple Of Invested Capital) di 2 (non 0,14...)

Investendo 100 al 14% annuo per 10 anni hai 14% di IRR che equivale a un TTD di leggermente piu di 5 anni (5,1)
Come si fa ad aumentare IRR e quindi diminuire il TTD? Si usa la leva finanziaria... un investimento che ha un rendimento unleveraged del 14% quanto puo fare in leva? Con un finanziamento a 20 anni 5% al 60% LTV l'iRR diventa 25%... TTD = 2,9 anni, cioe ridotto di 2 anni pieni rispetto ad unleveraged.

Altro fattore che impatta l'IRR e' la plusvalenza alla fine... infatti e' possibile, applicando delle adeguate strategie di value add, che un immobile valga di piu a fine investimento di quanto non valesse all'inizio (questo non succede magicamente ma e' un elemento di "progetto")... se presumiamo un aumento di valore complessivo del 30%, i nostri 100 diventano 130 alla vendita ed ecco che l'IRR diventa... 26.6%

Vogliamo un TTD di 2 anni: basta avere un LTV di 75%, IRR passa al 36% e quindi TTD diventa esattamente 2.

 

[persempresarò]

delle adeguate strategie di value add

per i piccoli retail quali potrebbero essere le strategie di value added?