Vendere casa senza agenzia immobiliare ; esperienze pratiche

[scrocky]

se per esempio Tizio ti chiama, quali domande di rito fai ( è soggettivo ) per scremare o capire di più sul potenziale acquirente?

Nell'annuncio metti la zona o anche la via e il numero esatto ?

Preferisco la comunicazione scritta, nessuno può chiamarmi

Provo subito a fissare una visita e già dalla (in)disponibilità della persona, dalla velocità di risposta e dalla precisione di eventuali richieste, posso intuire se mi trovo davanti a qualcuno realmente interessato. In generale non attuo nessuna scrematura preliminare.

Ho messo indirizzo esatto

 

[persempresarò]

Preferisco la comunicazione scritta

normalmente , solo per le persone interessate, che documenti( tuoi e del tuo immobile ) metti a disposizione?

 

[Benjamin_Malaussène]

Sto effettuando una vendita da privato in questo momento, seguo con interesse.

Per ora mi sembra che la procedura sia fattibile ma richiede alcuni sbattimenti, quali:
- organizzare bene le visite
- gestire le richieste delle agenzie che vogliono "collaborare"
- fare bene marketing: far intendere che ci sono molte richieste, che non hai nessuna fretta, che sei disponibile a qualsiasi confronto e chiarire ogni dubbio, il tutto con la massima gentilezza.
- predisporre la parte contrattuale: serve un compromesso in forma di scrittura privata fatto bene, l'ideale è partire da uno esistente e cambiare i dati. Ti servirà il rogito precedente. Una volta firmato, sarà necessario registrarlo online e pagare le imposte di registrazione, per fortuna la procedura non sembra troppo complicata
- preparare la documentazione tecnica: APE, piantina catastale, conformità impianti

Devi fare una scelta

O ti affidi ad una agenzia (una sola, quella che ti soddisfa di più e che ti ispira più fiducia) o fai tutto da solo.

"Gestire le richieste delle agenzie che vogliono collaborare" è un no secco. Significa restare a metà dell'oceano ma voler valutare se gli squali che vedi intorno siano vegetariani.

Anche la parte contrattuale non mi preoccuperei ora. Se lato edilizio (in fase di acquisto hai verificato che non ci fossero abusi? Hai in mano abitabilità, e documenti del progetto originario) e lato proprietà (hai l'ultimo atto di acquisto e sei certo non ci siano donazioni negli ultimi 20 anni) hai tutta la documentazione, il tuo ruolo è finito.

Sarà il compratore a proporti una proposta di acquisto, un preliminare o un documento contrattuale che tu dovrai far analizzare a un tuo consulente di fiducia (nulla di astruso va bene anche un familiare o legale avvocato)

 

[cavallobolso]

nel caso in cui l'acquirente decida di non acquistare più l'immobile cosa succede alla trascrizione .....

deve essere trascritta la rinuncia sennò il compromesso blocca la vendita a vita, ovviamente pagherà chi si ritira..

 

[reganam]

deve essere trascritta la rinuncia sennò il compromesso blocca la vendita a vita, ovviamente pagherà chi si ritira..

non diciamone più....

sul preliminare si mette la data del rogito, se l acquirente non si presenta si manda una diffida ad adempiere entro 15 giorni, dopo di che il venditore potrà rimettere in vendita la casa.

 

[Cohiba80]

non diciamone più....

sul preliminare si mette la data del rogito, se l acquirente non si presenta si manda una diffida ad adempiere entro 15 giorni, dopo di che il venditore potrà rimettere in vendita la casa.

La diffida ad adempiere non cancella la trascrizione

 

[reganam]

La diffida ad adempiere non cancella la trascrizione

lascia stare...

Tempo massimo tra compromesso e rogito: tutto ciò da sapere.
il notaio si occupa del rogito, il contratto definitivo entro 30 giorni dalla data del compromesso, trascorsi i quali l’acquirente perde i diritti acquisiti. Se l’acquirente non rispetta questi termini, il venditore può rescindere il contratto e rivendicare la proprietà dell’immobile.

 

[Napoli1986]

lascia stare...

Tempo massimo tra compromesso e rogito: tutto ciò da sapere.
il notaio si occupa del rogito, il contratto definitivo entro 30 giorni dalla data del compromesso, trascorsi i quali l’acquirente perde i diritti acquisiti. Se l’acquirente non rispetta questi termini, il venditore può rescindere il contratto e rivendicare la proprietà dell’immobile.

Trascrizione del preliminare | Notaio Paolo Tonalini

Studia

 

[JacksonT]

Consiglio spassionato, vedendo le domande che stai ponendo nel topic passa da un'agenzia.
Mi sembri un po' inesperto e l'esperienza non si crea chiedendo sui forum online dove leggi tutto e il contrario di tutto.

Vendere casa non è un gioco e basta una virgola sbagliata che sono guai (da migliaia di euro). Vendere da soli è ancora più complicato, chi ha provato lo sa.

 

[persempresarò]

Hai in mano abitabilità

il certificato di abitabilita' è una autodichiarazione o lo rilascia il geometra, nel caso di vendita di immobili anni 50 dove si trova se non si trova tra le carte del rogito ?

 

[persempresarò]

e l'esperienza non si crea chiedendo sui forum

non condivido pienamente; l'esperienza si crea ANCHE chiedendo sui forum ; ho notato poi che in certi casi il forum ha risposto a quesiti che nessun altro era stato in grado di risolvere.

 

[persempresarò]

endere da soli è ancora più complicato

Si , purtroppo questo è vero. Quando parli di virgole storte, riusciresti fai un esempio di cosa che potrebbe andare storta e pregiudicherebbe tutto l'acquisto....

 

[reganam]

Trascrizione del preliminare | Notaio Paolo Tonalini

Studia

infatti è come dico io.

Dal momento della trascrizione del compromesso, l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti.

Ricordiamo però che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.

Cosa succede se il promissario acquirente non rispetta il preliminare​

Se questa volta è l’acquirente a non voler più acquistare, anche il venditore potrà richiedere la risoluzione del contratto svincolandosi dal preliminare oppure far trasferire coattivamente la proprietà.

In entrambe le circostanze sarà il Tribunale con sentenza a decidere.



ps
che un preliminare trascritto possa bloccare una proprietà a vita è una stupidata galattica

 

[JacksonT]

non condivido pienamente; l'esperienza si crea ANCHE chiedendo sui forum ; ho notato poi che in certi casi il forum ha risposto a quesiti che nessun altro era stato in grado di risolvere.

Un conto è avere dubbi specifici su situazioni particolari, penso ad esempio a quesiti fiscali o catastali, un altro è insegnarti a vendere casa da solo.
Poi l'abitazione (e i soldi) sono tuoi.

 

[persempresarò]

insegnarti a vendere casa da solo.

Leggendo sul forum, passa il messaggio che gli A.I., per la maggior parte , sono agenzie in franchising con ragazzi giovani diplomati apriporta e titolari abili nel rimestare le carte , confondere o creare confusione, non molto preparati.
Allora, per risparmiare le provvigioni......

 

[Benjamin_Malaussène]

il certificato di abitabilita' è una autodichiarazione o lo rilascia il geometra, nel caso di vendita di immobili anni 50 dove si trova se non si trova tra le carte del rogito ?

Per immobili anni 50, ovviamente non è obbligatorio, ma è obbligatorio aver verificato che la realizzazione della casa sia conforme al progetto originario e che ogni variazione sia conforme a progetti presentati e approvati.

Varianti in corso d'opera non registrate (negli anni 50 e 60 poteva essere la norma), oggi renderebbero l'immobile teoricamente invendibile (sono abusi non sanabili).

 

[Luna981]

Si , purtroppo questo è vero. Quando parli di virgole storte, riusciresti fai un esempio di cosa che potrebbe andare storta e pregiudicherebbe tutto l'acquisto....

Buongiorno a tutti, sperando di fare cosa gradita , ho voluto creare un thread in cui scambiarci opinioni senza conflitti di interesse su come vendere casa da privati, evitando le classiche truffe o " stranezze " e cercando di arrivare al rogito con una relativa certezza ( no assegni strani o che rimbalzano ) .

Io non ho esperienza in merito, se non la lettura di qualche decalogo basato sul senso comune come per esempio, evitare di fare troppi lavori di ristrutturazione perché " tanto non li si riprende col prezzo " e dare una rinfrescata di bianco e togliere gli effetti personali per dare una sensazione più neutra al futuro acquirente.

Prima domanda. Mettere l'annuncio su siti immobiliari ( subito, bakeka, immobiliare ) con un numero di telefono dedicato ma poi come si fa a scremare le persone che vengono a vedere l'immobile?

Che tipo di domande fareste, che tipo di dati ( da privato) chiedereste?

Avrai da vendere un castello o un immobile molto prestigioso perche' altrimenti su un appartamento da 200 mila e' poca roba,si parla di 2000 euro che non sono niente se combini qualche casino.

Ciao!

 

[Benjamin_Malaussène]

Vendere casa non è un gioco e basta una virgola sbagliata che sono guai (da migliaia di euro). Vendere da soli è ancora più complicato, chi ha provato lo sa.

Qui forse si sta esagerando, molto più complicato affittare, che è attività dove la percentuale di persone che fanno sole è ben più alta.

Sulla vendita la vera complicazione è gestire/organizzare le visite e rispedire al mittente le agenzie che si propongono con insistenza peggiore dei call center dell'energia elettrica (spesso anche con agguato sotto casa o fingendosi compratori interessati).

Per il resto ci sarà un notaio che sarà garante della correttezza della transazione, quindi sulla parte contrattuale c'è sempre un funzionario super partes.

Bisogna essere invece consapevoli della storia dell'immobile che si vende (come è arrivato al venditore? Ci sono donazioni? Che lavori sono stati fatti? È tutto regolare?). Ma sono le stesse verifiche che si dovranno fare quando si vende tramite agenzia.

 

[Benjamin_Malaussène]

Avrai da vendere un castello o un immobile molto prestigioso perche' altrimenti su un appartamento da 200 mila e' poca roba,si parla di 2000 euro che non sono niente se combini qualche casino.

Ciao!

Le agenzie prendono 3%+ iva a salire SIA da venditore SIA da compratore. Su una compravendita da 200k sono 20 Mila euro.

 

[Luna981]

Le agenzie prendono 3%+ iva a salire SIA da venditore SIA da compratore. Su una compravendita da 200k sono 20 Mila euro.

Qui prendono il 4% dal compratore e 1% dal venditore e se hai un immobile da vendere in una zona interessante anche zero. Quindi fanno 2000 euro su una cifra del genere.

Ciao!