"se la vendo a 250 e cedo la detrazione, ho ristrutturato per nulla"
Non è così. Se la vendi a 250 incassi cash dall’acquirente l’intero costo della ristrutturazione (50). Tu venditore, dopo aver incassato cash il costo delle ristrutturazioni, vuoi anche mantenere la detrazione ed incassare dallo Stato i bonus fiscali nei prossimi anni?
Diventano un regalo.
Nessuna accezione negativa. Dico solo che il venditore quando ti farà vedere la casa ed illustrerà le migliorie da ristrutturazioni tu acquirente gli puoi dire che ovviamente quelle migliorie sono già ricomprese nel prezzo di vendita e che quindi le relative detrazioni fiscali, visto che paghi le ristrutturazioni, passano a te acquirente.
Non per nulla il legislatore ha previsto che, senza accordi, passano all’acquirente. Avrebbe potuto anche prevedere che senza accordi rimanevano al venditore ma così non è stato ed ovviamente c’è un motivo che te l’ho spiegato nei post precedenti.
In ogni caso e lo ribadisco all'interno delle trattative ci sta ovviamente che le detrazioni rimangano in capo al venditore con l'accordo dell'acquirente.
C’è anche un’altra considerazione da fare però, considerando ad esempio il bonus ristrutturazioni 50%.
Troppe volte si dà per scontato che il valore finale della casa ristrutturata sia dato da: VALORE INIZIALE + COSTI DI RISTRUTTURAZIONE SOSTENUTI.
Ma non è detto sia così in questi ultimi periodi.
I costi di ristrutturazione, a parità di manovalanza e materiali, possono avere un impatto diverso sull’immobile, a seconda dello stato di conservazione del fabbricato/condominio, la sua posizione, l’abitabilità della zona e altri fattori.
Può anche succedere che il valore finale della casa – nel senso di quanto sarebbe disposto ad offrire il mercato per quell’immobile – sia inferiore alla somma VALORE INIZIALE + LAVORI.
Inoltre, consideriamo un periodo come questo: proprio poche settimane fa i miei genitori per un bagno di 5mq hanno ricevuto due preventivi, rispettivamente di 15mila euro e 18mila euro, iva esclusa, per una normalissima ristrutturazione del bagno. Robe folli. Con i prezzi attuali, la casa non si rivaluta in maniera speculare alla cifra che hai investito.
Una persona rifà bagno + installa 3 split e qualche zanzariera e gli viene a costare 25mila euro ormai.
Ma non sono cifre a caso, lo sapete anche voi, ormai si vedono cose folli.
Tutte spese detraibili certo; ma se io rivendessi l’immobile dopo 6 mesi da questi interventi, anche se li ho spesi, potrò mica credere davvero di prezzare il mio immobile di 18mila euro in più per un bagno? O 25mila euro in più per bagno+3 split+zanzariere?
Immaginiamo quindi di acquistare a 150k e ristrutturare a 100k a causa dei prezzi gonfi di sto periodo, con bonus 50%.
5k di rimborso IRPEF annuo.
Il valore finale della casa sul mercato dopo i lavori è 225k. Dopo 1 anno decido di vendere.
Ho speso 250k, mi sono rientrati 5k di rimborsi, e se vendessi a 225k cedendo all’acquirente pure le detrazioni di fatto ci avrei perso 20mila euro. D’altro canto il compratore sta comprando un immobile che vale effettivamente 225k.
Il rischio sarebbe che i venditori tenderebbero automaticamente a valutare sin da subito il loro immobile con VALORE ACQUISTO + COSTI SOSTENUTI, ma questa cosa potrebbe portare a una sfasatura dei valori di mercato…
Secondo me è una fortuna che non ci sia questo obbligo, e che in atto notarile si possano conservare.
Perché in questo modo il venditore è anche disponibile a vendere al prezzo effettivo di mercato, sapendo che quantomeno sul lungo rientra dell’investimento grazie alle detrazioni, senza aumentare subito il prezzo drogando il mercato.
Un obbligo in tal senso porterebbe a un’ingessatura/aumento generalizzato dei prezzi dell’immobile ristrutturato (che già ora è stra inflazionato e prezza più del dovuto, immaginiamoci con questo obbligo).
E sì, utilizzo la parola investimento, perché un privato che decide di acquistare prima casa e ristrutturarla, di sti tempi, con i mesi di inferno che deve passare, non lo fa certo per PERDERCI dei soldi alla fine della fiera. Non dico che deve diventare un’operazione di lucro, ma neanche perderci soldi, altrimenti si compra una soluzione usata abitabile da subito. Ma il famoso parco immobiliare italiano brutto e vetusto chi lo rinnova più allora? Viene anche meno il senso dei bonus come incentivi a farsi carico di queste spiacevoli e lunghe avventure di ristrutturazione…
Bisogna togliersi dalla testa che in questo periodo qua, le detrazioni post lavori di ristrutturazione siano l'albero della cucccagna o la gallina delle uova d'oro per il povero disgraziato che ha fatto i lavori.....che bene che vada alla fine ci rientra in break even, o se proprio ci tira fuori 5k/10k in più dopo 10 anni sono come rimborso spese per la sanità mentale che ha perso durante i lavori con tutti i farabutti che ci sono in giro....sempre che in 10 anni sti soldi non se li sia già mangiati l'inflazione....