asta immobile occupato a titolo gratuito

[ivaring]

Il post che hai linkato si riferisce ad un immobile probabilmente occupato dagli esecutati, che non è il tuo caso.
Gli immobili all'asta venduti come liberi rientrano, per la mia esperienza, in questa casistica:
1) occupato solo da soggetti esecutati ed eventuali figli
2) occupato dal soggetto esecutato e dal coniuge e da eventuali figli
3) occupato da affittuario con titolo non opponibile
4) occupato da moglie separata non esecutata ed eventuali figli (minori e non)
5) occupato da genitori non esecutati e non dagli esecutati
6) occupato dai figli maggiorenni (tra i venti e i 30anni) non esecutati, senza figli a loro volta e non dagli esecutati (che dove cavolo stanno? hanno altre proprietà? stanno in affitto? dai genitori?)

I casi 1), 2), 3) non danno particolari problemi e lo so ..
gli altri casi mi lasciano sempre perplessa e mi piacerebbe saperne di più, anzi mi piacerebbe mi fossero consigliate letture per approfondire.
Pensiamo al caso come il tuo: il caso 4)
Di solito c'è un diritto di abitazione menzionato in perizia, che può essere o meno trascritto, con le conseguenze già citate e la casa è venduta seppur libera a prezzo da nuda proprietà (non capisco però come possa essere venduta libera se c'è un diritto di abitazione, boh).
Ma può anche darsi il caso in cui la separazione è sopravvenuta post pignoramento e in questo caso direi che è equirabile ad un occupante senza titolo in quanto come poteva il giudice assegnare un diritto di abitazione su un immobile non più nelle disponibilità dell'ex coniuge esecutato?
Me lo chiarite?
e nel tuo caso la separazione è post o ante pignoramento?

Venendo agli altri casi, assai più frequenti e con prezzi base d'asta normali ..
nel caso di vecchietta è soggetto debole
nel caso di figlio ventenne non lo è, a meno che non sia disoccupato, ma lo è quanto la vecchietta?
e in ambedue i casi cambia qualcosa se la loro residenza è ante (come quasi sempre nel caso di figli) o post (come più spesso nel caso di genitori degli esecutati) pignoramento?
cambia la procedura di liberazione dell'immobile? e se cambia come possono essere venduti come liberi?

Salve, mio caso rientra proprio dento delle prime 3 condizioni.
E' una palazzina dove abitano (in un appartamento) il debitore, la moglie ed i figli, e (nel secondo appartamento) il genitore del debitore.
Il fatto che ci siano dei figli minori impedisce la pressa di posseso da parte mia in tempi ragonevoli? (come ragonevoli intendo 7/8 mesi), grazie.

 

[ivaring]

devi assicurati che sia di fatto l'acquisto della piena proprietà e non della NUDA proprietà

Infatti quali sarebbero le differenze?, grazie.

 

[ivaring]

cosa abbiamo detto per 3-4 pagine

hai visto

ma l'hai comprato?

Ma il fatto che il Giudice designe allo stesso debitore come custode dell'immobile cosa vuol dire?.

 

[ivaring]

Purtoppo ci sono gia 3 possibili buste con l'offerta....E' una vendita senza incanto. Se ci sono 2 buste si va all'asta ad incanto.

Quindi in un'asta senza incanto non possono esserci meno di (cuante?) offerte? (buste).

Grazie.

 

[ivaring]

e infatti i comuni non spendono migliaia di euro per pagare l'albergo a sfrattati per finita locazione ... mica pignorati ..
che sia difficile lo è, ma evitiamo di dare risposte da bar su una questione assai delicata

Quindi se si parla di immobile pignorato per una essecuzione (vale a dire un debito non onorato e non una finita locazione) cosa succede?.

 

[ivaring]

ho saldato il totale i primi giorni di gennaio ed in cancelleria mi han detto che entro un mese si procederà con la trascrizione...quindi sono in attesa! l'immobile è occupato dall'esecutato!
fossi in te non mi preoccuperei più di tanto...ricorda che si tratta di una trascrizione e non di uno sfratto! alla trascrizione tu diventi proprietario e non cè vecchina o minore che tenga! non so con quale titolo una donna separata dall'esecutato possa occupar una casa che non è più di prioprietà di quest'ultimo! parere mio se non anno alcun contratto valido devono sgomberare....il mio consiglio e di consultare un buon avvocato e farti spiegare bene....perchè a volte sui forum le risposte non sono obiettive

Racconta Bruno come è andato questo acquisto per favore.

 

[ivaring]

...esatto e non è detto che ci si possa rivalere sul tecnico che ha redatto la perizia, a questo proposito un articolo su Repubblica:

Niente garanzia per i vizi occulti -

Particolare attenzione comunque va posta alla possibilità che l'immobile non sia nelle condizioni descritte o presenti qualche magagna nascosta.
In questo caso, infatti, non vale la garanzia sui vizi e chi non ha prestato sufficiente attenzione e fatto sufficienti controlli non può rivalersi in alcun caso con il tribunale.
D'altra parte questo è scritto nero su bianco nella legge. L'articolo 2922 del Codice Civile, infatti, stabilisce che "Nella vendita forzata non ha luogo la garanzia per i vizi della cosa.

Essa non può essere impugnata per causa di lesione." Per questo non caso nei decreti di vendita viene precisato che "La vendita, a corpo e non a misura, avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano senza che eventuali difformità tra i beni e la sua descrizione risultante in perizia possano dar luogo a risarcimento, indennità o riduzione del prezzo non essendo la presente vendita forzata soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né potendo essere risolta per tali motivi".

Di conseguenza se si intende comprare all'asta è bene verificare tutti gli aspetti dell'immobile, chiedere i documenti e anche informarsi con l'amministratore su eventuali pendenze con il condominio, perché poi non ci si potrà appellare a nessuna legge per avere il risarcimento per eventuali danni.

Ma se uno (intendo il nuovo proprietario) per esempio facesse una polizza assicurativa contro atti vandalici?.

 

[ivaring]

ma sei de coccio allora....

la signora e' separata...si sara' fatta OMOLOGARE dal giudice DEI DIVORZI NON QUELLO CHE SEGUE L'ASTA e il diritto d'assegnazione della casa coniugale spettantele quale coniuge affidataria della prole ANCHE SE NON TRASCRITTO li tutela (lei e mancati eredi) per 9 anni, ripeto teorici perche' da li' nun li schiodi, figurt'...

magari la supposta e' che sia fasulla pure la separazione...



toh trastullati co' questo invece...

http://www.overlex.com/leggiarticolo.asp?id=1618

e qua mettice un neon lampeggiante:

"In conclusione, ai sensi dell’art. 6, comma 6°, della l. 74/98, si ritiene che il diritto di abitazione della casa familiare abbia natura di diritto reale e che il relativo provvedimento di assegnazione, in quanto avente per definizione data certa, sia opponibile a terzi per nove anni decorrenti dalla data dell’assegnazione, anche se non in precedenza trascritto, ovvero anche successivamente ai nove anni, ove preventivamente trascritto."

Ma se il debitore non è divorziato ed abita insieme alla sua famiglia nella casa pignorata?.

 

[ivaring]

il forum non diventa serio se vuoi sentirti dire quello che pare a te.....
il lascia stare è dettato dalla situazione in cui potresti andare a cacciarti....poi sei ovviamente libero di fare ciò che vuoi.....

cmq. prova a cacciare una donna con 2 figli....e poi diccelo...ok?

Credo non si tratte di voler sentirsi dire quello che uno vuole, bensì di farlo seriamente con riferimenti validi.

 

[ivaring]

...codice procedura civile...

...artt. dal 474 al 632...

...in particolare artt. 612-614...

Art. 614 Rimborso delle spese

1. Al termine dell'esecuzione o nel corso di essa, la parte istante presenta al giudice esecutore la nota delle spese anticipate vistata dall'ufficiale giudiziario con domanda di decreto d'ingiunzione.

2. Il giudice esecutore, quando riconosce giustificate le spese denunciate, provvede con decreto a norma dell'articolo 642.

Salve, ma questo articolo (614) cosa vuol dire?, grazie.

 

[ivaring]

Grazie per le risposte...pensavo che questo fosse un forum serio...

Perche dite "lascia stare"? Avete già affrontato tale situazione? Siete avvocati?


Comunque, parlando con un legale e leggendo un po di informazioni su internet, si parla di circa 6 mesi per lo sfratto e un massimo di 4 mila euro a "forfait" per l'avvocato.

Queste spese per lo sfratto sono aggiornate?.

 

[falco d'oro]

Io non so se sei un legale o meno...

leggi qui:
http://www.nntp.it/newsgroups-dirit...-vera-di-un-acquisto-immobiliare-allasta.html

Non capisco cosa c'è di strano nel link, solamente un soggetto ansioso che ingigantisce esageratamente tutto.
Se acquisti bene puoi anche mettere sul piatto questi problemi

 

[falco d'oro]

Sono interessato all'acquisto di un immobile all'asta che è attualmente occupato dalla ex moglie del vecchio proprietario che ha subito il pignoramento.

Il bene in oggetto di pignoramento è attualmente utilizzato dalla moglie legalmente separata e dalle figlie dell'esecuato senza alcun contratto e senza la corresponsione di un affitto. Se mi dovessi aggiudicare l'immobile come posso fare per liberare l'alloggio? E quali tempistiche e spese vado incontro?



Grazie

La moglie a quota della proprietà ? Tu acquisti il 100 % della proprietà ?
Se si la signora è abusiva e sgombera , il giudice glie l'avrà assegnata ma
se il marito è fallito e la casa non è più sua lei fa fagotto!!!!!!!!
Cerchiamo di essere semplici

 

[falco d'oro]

Supponiamo che il giudice non possa assegnarlo, ma (magari per distrazione ) l'ha assegnato.

In questo caso fai causa al giudice?

Il giudice non fa visure, poi la proprietà è sempre dell'esecutato fino a trasferimento della stessa, in poche parole la signora occupata la casa con lo stesso diritto con cui la potrebbe occupare l'esecutato, isomma senza titolo
finisch!!!

 

[ivaring]

La moglie a quota della proprietà ? Tu acquisti il 100 % della proprietà ?
Se si la signora è abusiva e sgombera , il giudice glie l'avrà assegnata ma
se il marito è fallito e la casa non è più sua lei fa fagotto!!!!!!!!
Cerchiamo di essere semplici

Scusa Falco d'Oro, se uno acquista la piena proprietà (1000x1000) e l'immobile è occupato dall'esecutato, moglie, figlio minore, e genitore a titolo gratuito e non essendo stabilita nella perizia alcuna trascrizione in favore della moglie/figli, non ci sarebbero dei problemi? (chiaramente con le tempistiche richieste).
Se la perizia non parla di quota indivisa ma non chiarisce neanche che l'esecutato debitore fosse o meno in separazione dei beni, mi chiedo come mai si parla della piena proprietà.
Grazie.

 

[ivaring]

Scusa Falco d'Oro, se uno acquista la piena proprietà (1000x1000) e l'immobile è occupato dall'esecutato, moglie, figlio minore, e genitore a titolo gratuito e non essendo stabilita nella perizia alcuna trascrizione in favore della moglie/figli, non ci sarebbero dei problemi? (chiaramente con le tempistiche richieste).
Se la perizia non parla di quota indivisa ma non chiarisce neanche che l'esecutato debitore fosse o meno in separazione dei beni, mi chiedo come mai si parla della piena proprietà.
Grazie.

Qualche risposta?, grazie.

 

[Soso1972]

L'articolo spiega abbastanza bene il caso:

Se c’è un’ipoteca precedente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione allora il creditore ipotecario può pignorare la casa e venderla. In tal caso il diritto di godimento della casa coniugale si estingue.

Il pignoramento della casa coniugale assegnata

Qui dobbiamo guardare all’art. 2812 c.c. secondo il quale se c’è un’ipoteca precedente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione allora il creditore ipotecario può pignorare la casa e venderla. In tal caso il diritto di godimento della casa coniugale si estingue.

Quindi, secondo questo art., possiamo avere due situazioni:

a) Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è successivo all’ipoteca.

In questo caso è inutile che tu trascriva il provvedimento, perchè i creditori possono espropriarla trascorsi nove anni dall’assegnazione, anche se lo trascrivi. In tal caso il diritto di abitazione si estingue e puoi solo avere diritto ad una parte del ricavato ma solo dopo che il creditore si è preso la sua parte.

b) C’è il provvedimento di assegnazione ma non c’è ancora l’ipoteca.

In questo secondo caso hai due possibilità: trascrivere il provvedimento di assegnazione oppure no. Nella prima ipotesi i creditori dovranno rispettare il provvedimento di assegnazione finchè non sarà revocato. Nella seconda saranno liberi di pignorare la casa.

http://www.questioni-coniugali.com/

Tuttavia la Cassazione ritiene che la differenza sta nel trascrivere o meno il provvedimento prima del pignoramento e non dell’ipoteca, per cui:

1) Se non trascrivi il provvedimento di assegnazione della casa coniugale prima del pignoramento allora i creditori potranno pignorarla e quindi venderla una volta trascorsi i nove anni dalla data dell’assegnazione.

2) Se invece trascrivi il provvedimento prima del pignoramento allora potrai stare tranquillo perchè potrai continuare ad abitare nella casa coniugale finchè i figli non saranno indipendenti economicamente.

Questa soluzione è giustificata dalla Cassazione con l’art. 6 comma 6 della legge sul divorzio, che è applicabile anche alla separazione. Infatti questo ‘art. richiama l’art. 1599 c.c. che si riferisce però all’affittuario equiparandolo in questo modo all’assegnatario della casa coniugale. (Cass. 26 luglio 2002 n. 11096; Cass. 2 aprile 2003 n. 5067; Cass. 29 agosto 2003 n. 12705).

Tuttavia si tratta di una lettura un pò isolata della Corte di Cassazione, per cui in corso di causa il Giudice potrebbe non accoglierla.

 

[amara]

fammi capire bene, io e mio marito ci separiamo, mi faccio assegnare la casa, non paghiamo il mutuo e, in caso di pignoramento, nessuno mi butta fuori?
allora è vero il detto livornese, a paga' e a mori' c'è sempre tempo!

 

[ivaring]

L'articolo spiega abbastanza bene il caso:

Se c’è un’ipoteca precedente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione allora il creditore ipotecario può pignorare la casa e venderla. In tal caso il diritto di godimento della casa coniugale si estingue.

Il pignoramento della casa coniugale assegnata

Qui dobbiamo guardare all’art. 2812 c.c. secondo il quale se c’è un’ipoteca precedente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione allora il creditore ipotecario può pignorare la casa e venderla. In tal caso il diritto di godimento della casa coniugale si estingue.

Quindi, secondo questo art., possiamo avere due situazioni:

a) Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale è successivo all’ipoteca.

In questo caso è inutile che tu trascriva il provvedimento, perchè i creditori possono espropriarla trascorsi nove anni dall’assegnazione, anche se lo trascrivi. In tal caso il diritto di abitazione si estingue e puoi solo avere diritto ad una parte del ricavato ma solo dopo che il creditore si è preso la sua parte.

b) C’è il provvedimento di assegnazione ma non c’è ancora l’ipoteca.

In questo secondo caso hai due possibilità: trascrivere il provvedimento di assegnazione oppure no. Nella prima ipotesi i creditori dovranno rispettare il provvedimento di assegnazione finchè non sarà revocato. Nella seconda saranno liberi di pignorare la casa.

http://www.questioni-coniugali.com/

Tuttavia la Cassazione ritiene che la differenza sta nel trascrivere o meno il provvedimento prima del pignoramento e non dell’ipoteca, per cui:

1) Se non trascrivi il provvedimento di assegnazione della casa coniugale prima del pignoramento allora i creditori potranno pignorarla e quindi venderla una volta trascorsi i nove anni dalla data dell’assegnazione.

2) Se invece trascrivi il provvedimento prima del pignoramento allora potrai stare tranquillo perchè potrai continuare ad abitare nella casa coniugale finchè i figli non saranno indipendenti economicamente.

Questa soluzione è giustificata dalla Cassazione con l’art. 6 comma 6 della legge sul divorzio, che è applicabile anche alla separazione. Infatti questo ‘art. richiama l’art. 1599 c.c. che si riferisce però all’affittuario equiparandolo in questo modo all’assegnatario della casa coniugale. (Cass. 26 luglio 2002 n. 11096; Cass. 2 aprile 2003 n. 5067; Cass. 29 agosto 2003 n. 12705).

Tuttavia si tratta di una lettura un pò isolata della Corte di Cassazione, per cui in corso di causa il Giudice potrebbe non accoglierla.

Grazie della risposta, molto chiara infatti.
Quindi, lasciando perdere il caso d'eventuale provvedimento prima/dopo l'ipoteca (se la Casazione non la considera immagino che legalmente non avrà "forza") e concentrandomi nella seconda situazione, eventuale provvedimento prima/dopo il pignoramento.

Nel punto 1) non trascrizione di una eventuale assegnazione ho dei dubbi:
a) quelli ipotetici 9 anni, quale riferimento prendono, non essendo alcuna trascrizione?,
b) quale sarebbe lo scopo di fare un'assegnazione non trascrivendola,
c) come può quell'assegnazione diventare un riferimento comunque?.

Stimo comunque l'immobile non diventa impignorabile, ma si potrebbe in ogni caso parlare di piena proprietà (1000/1000) nell'asata?.

La casa potrebbe diventare coniugale anche in caso di genitori non divorziati?.

Il punto 2) invece, è piuttosto chiaro direi.

La casa può diventare coniugale anche il matrimonio è ancora insieme immagino, vale a dire, non c'è bisogno di divorzio perché ciò avvenga.

 

[ivaring]

Ecco cosa hanno risposto ad un richiesta simile fatta da un caro amico.
(Mi sembra questo un caso simile e si parla di immobile all'asta, altrimenti mi scuso)

"In questo caso, se qualcuno avesse voglia di comperare un immobile gravato dal diritto di abitazione, è ben consapevole che non può pretendere alcun affitto o, tantomeno, chiedere di liberare l'iimobile dall'avente diritto.
Per quanto attiene il diritto di abitazione, se è stato trascritto prima della citazione in tribunale per lo scioglimento della comunione legale dei beni, questo è opponibile fino a quando il titolare non lo esercita più. Più precisamente: se il diritto di abitazione è stato dato ai figli, e non rinunciano espressamente al diritto in tribunale, questi rimane valido. Se dovessero cambiare la residenza, è onere dell'interessatoi dimostrare in tribunale (con una causa civile) che il titolare del diritto deve essere dichiarato decaduto."

Per il resto buona fortuna e raccontaci come va.
Siamo curiosi di sapere l'evolversi.

Un dubbio, sarebbe possibile che ci sia un vizio nella perizia, tale di far "credere" di poter vendere un immobile come piena proprietà, con un qualche diritto di abitazione (ipotetico in favore di qualche occupante) iscritto da qualche parte (non in Conservatoria?).