soros75
Cash is the king
- Registrato
- 9/4/06
- Messaggi
- 13.856
- Punti reazioni
- 899
Basta chiacchiere ma solo numeri sull'immobiliare (parte 14^)
- Creatore Discussione cavaliere bianco
- Data di inizio
-
Ecco la 70° Edizione del settimanale "Le opportunità di Borsa" dedicato ai consulenti finanziari ed esperti di borsa.
Settimana di risk-off per i principali indici per via dei timori legati all’inflazione persistente e alle prospettive di tassi ancora elevati a lungo. Anche se il report di oggi sull’indice core Pce, la misura molto gradita alla Fed per valutare l’inflazione, ha mostrato un parziale raffreddamento, o quantomeno una stabilità. L’indice ha riportato una crescita su base annua del 2,8%, in linea con le previsioni degli analisti e con la rilevazione del mese precedente. Questo dovrebbe lasciare più margine di manovra alla Fed per abbassare i tassi di interesse nel corso del 2024. Passando al Vecchio Continente, il report sull’inflazione dell’Eurozona ha mostrato un indice al 2,6%, oltre il 2,5% atteso e in accelerazione rispetto al 2,4% precedente.
Per continuare a leggere visita il link
Luna981
La pivella del FOL
- Registrato
- 15/10/05
- Messaggi
- 9.926
- Punti reazioni
- 464
SuperSandro
Utente Registrato
- Registrato
- 3/5/08
- Messaggi
- 515
- Punti reazioni
- 38
Non l'ho detto io
Forse l'ironia era troppo velata: me ne scuso.
Ovvio che era un commento al punto 2 del comunicato (vedi).
Forse l'ironia era troppo velata: me ne scuso.
Usa: prezzi case - 7, 7% in trimestre
Crollo vendite 22%, andamento negativo per aumento pignoramenti
(ANSA) - NEW YORK, 13 mag - I prezzi delle case negli Usa sono scesi del 7,7% nel primo trimestre, a fronte di un crollo delle vendite del 22%. Lo afferma uno studio dell'associazione degli agenti immobiliari, dove si precisa che i prezzi sono risultati in flessione in due terzi delle citta' americane. L'andamento negativo - si spiega nel rapporto - e' legato all'aumento dei pignoramenti che hanno fatto calare il valore delle case.
Crollo vendite 22%, andamento negativo per aumento pignoramenti
(ANSA) - NEW YORK, 13 mag - I prezzi delle case negli Usa sono scesi del 7,7% nel primo trimestre, a fronte di un crollo delle vendite del 22%. Lo afferma uno studio dell'associazione degli agenti immobiliari, dove si precisa che i prezzi sono risultati in flessione in due terzi delle citta' americane. L'andamento negativo - si spiega nel rapporto - e' legato all'aumento dei pignoramenti che hanno fatto calare il valore delle case.
SuperSandro
Utente Registrato
- Registrato
- 3/5/08
- Messaggi
- 515
- Punti reazioni
- 38
Attenti alle trappole normative!
Ti consiglio di leggere (fino in fondo, soprattutto in fondo) questo Blog, curato da un sito specifico per agenti immobiliari:
http://www.blogagenzieimmobiliari.i...o-sugli-impianti-domestici-niente-rogito.html
Ti consiglio di leggere (fino in fondo, soprattutto in fondo) questo Blog, curato da un sito specifico per agenti immobiliari:
http://www.blogagenzieimmobiliari.i...o-sugli-impianti-domestici-niente-rogito.html
SuperSandro
Utente Registrato
- Registrato
- 3/5/08
- Messaggi
- 515
- Punti reazioni
- 38
Italia e USA
In altre parole: l'immobile valeva 100, è stato però valutato 200 ed è stato concesso un mutuo di 200.
L'apparente incoscienza di un simile comportamento è dovuta al fatto che gli addetti alle concessioni dei mutui avevano provvigioni sul valiore globale del contratto firmato e non sul successivo introito delle rate.
Come conseguenza, appena il proprietario si accorgeva di non poter più onorare gli impegni, la casa veniva messa all'asta, ma ovviamente trovava compratori al suo reale valore di mercato (100 e magari, nel frattempo, diminuito) e non di vendita (200).
In Italia, per quello che ne so (almeno spero), i mutui venivano / vengono concessi tenendo presente sia il reale valore di mercato sia le possibilità concrete di onorare i debiti da parte del compratore.
I più furbi hanno inoltre concesso mutui su percentuali inferiori al 100% del valore dell'appartamento. Ecco quindi - secondo me - la casistica (in Italia) per un appartamento del valore 100 (tanto per semplificare).
a) mutuo concesso su 75 (25 li mette in contanti il compratore). Dopo alcune rate (supponiamo per un valore di 20) il compratore non paga più, la casa viene messa all'asta per un valore minimo da recuperare di 55 (cioè 75 concessi meno 20 già versati). Possibilità da parte del concessionario del mutuo di rientrare: molto elevate.
b) Mutuo concesso su 100. Dopo alcune rate (supponiamo per un valore di 20) il compratore non paga più, la casa viene messa all'asta per un valore minimo da recuperare di 80 (cioè 100 concessi - 20 già versati). Possibilità da parte del concessionario del mutuo di rientrare nella norma.
c) Mutuo concesso su 120 (su valore reale di 100). Dopo alcune rate (supponiamo per un valore di 20) il compratore non paga più, la casa viene messa all'asta per un valore minimo da recuperare di 100 (cioè 120 concessi - 20 già versati). Possibilità da parte del concessionario del mutuo di rientrare relativamente scarse.
Il caso a) in genere non presenta problemi. I casi b) e c), invece, li presentano, soprattutto se il valore degli immobili, nel frattempo, è diminuito.
Negli USA il caso è drammatico perché il valore degli immobili era notevolmente sovradimensionato. In Italia, almeno spero, si presentano problemi prevalentemente nel caso di concessioni di mutui al 100%.
In molti casi stanno correndo ai ripari diminuendo l'importo della rata e aumentando il loro numero. Ritengo quindi che non siamo nell'ipotesi di fallimento di banche (come invece sta succedendo negli USA).
O no?
Per quello che ne so io, il crollo immobiliare negli USA è dovuto a una concessione eccessivamente disinvolta dei mutui.
In altre parole: l'immobile valeva 100, è stato però valutato 200 ed è stato concesso un mutuo di 200.
L'apparente incoscienza di un simile comportamento è dovuta al fatto che gli addetti alle concessioni dei mutui avevano provvigioni sul valiore globale del contratto firmato e non sul successivo introito delle rate.
Come conseguenza, appena il proprietario si accorgeva di non poter più onorare gli impegni, la casa veniva messa all'asta, ma ovviamente trovava compratori al suo reale valore di mercato (100 e magari, nel frattempo, diminuito) e non di vendita (200).
In Italia, per quello che ne so (almeno spero), i mutui venivano / vengono concessi tenendo presente sia il reale valore di mercato sia le possibilità concrete di onorare i debiti da parte del compratore.
I più furbi hanno inoltre concesso mutui su percentuali inferiori al 100% del valore dell'appartamento. Ecco quindi - secondo me - la casistica (in Italia) per un appartamento del valore 100 (tanto per semplificare).
a) mutuo concesso su 75 (25 li mette in contanti il compratore). Dopo alcune rate (supponiamo per un valore di 20) il compratore non paga più, la casa viene messa all'asta per un valore minimo da recuperare di 55 (cioè 75 concessi meno 20 già versati). Possibilità da parte del concessionario del mutuo di rientrare: molto elevate.
b) Mutuo concesso su 100. Dopo alcune rate (supponiamo per un valore di 20) il compratore non paga più, la casa viene messa all'asta per un valore minimo da recuperare di 80 (cioè 100 concessi - 20 già versati). Possibilità da parte del concessionario del mutuo di rientrare nella norma.
c) Mutuo concesso su 120 (su valore reale di 100). Dopo alcune rate (supponiamo per un valore di 20) il compratore non paga più, la casa viene messa all'asta per un valore minimo da recuperare di 100 (cioè 120 concessi - 20 già versati). Possibilità da parte del concessionario del mutuo di rientrare relativamente scarse.
Il caso a) in genere non presenta problemi. I casi b) e c), invece, li presentano, soprattutto se il valore degli immobili, nel frattempo, è diminuito.
Negli USA il caso è drammatico perché il valore degli immobili era notevolmente sovradimensionato. In Italia, almeno spero, si presentano problemi prevalentemente nel caso di concessioni di mutui al 100%.
In molti casi stanno correndo ai ripari diminuendo l'importo della rata e aumentando il loro numero. Ritengo quindi che non siamo nell'ipotesi di fallimento di banche (come invece sta succedendo negli USA).
O no?
aragorn2008
Utente Registrato
- Registrato
- 1/4/08
- Messaggi
- 701
- Punti reazioni
- 34
io penso di no.
negli ultimi anni sono stati erogati molti mutui
al 100 % o piu' (110%) del valore corrente.
conosco diversi che con il mutuo hanno pagato
la casa, l'agente ed il notaio registro compreso.
e molti sono stati invogliati a compiere grandi passi
dai minimi storici raggiunti dai tassi d'interesse
nei primi anni 2000. Ora i tassi sono
quasi raddoppiati, redditi al palo, banche in
difficolta per crediti erogati con troppa facilita' ..
la grande differenza e' che qui vi e' il tribunale
sulla strada del pignoramento e questo puo'
voler dire che ci vogliono 10 anni per terminare
l'iter.
negli ultimi anni sono stati erogati molti mutui
al 100 % o piu' (110%) del valore corrente.
conosco diversi che con il mutuo hanno pagato
la casa, l'agente ed il notaio registro compreso.
e molti sono stati invogliati a compiere grandi passi
dai minimi storici raggiunti dai tassi d'interesse
nei primi anni 2000. Ora i tassi sono
quasi raddoppiati, redditi al palo, banche in
difficolta per crediti erogati con troppa facilita' ..
la grande differenza e' che qui vi e' il tribunale
sulla strada del pignoramento e questo puo'
voler dire che ci vogliono 10 anni per terminare
l'iter.
SuperSandro
Utente Registrato
- Registrato
- 3/5/08
- Messaggi
- 515
- Punti reazioni
- 38
Cioè dici che in Italia, per le banche, è un periodo di aumento delle "sofferenze" come negli USA?
Guagliu75
Utente Registrato
- Registrato
- 14/3/08
- Messaggi
- 531
- Punti reazioni
- 30
Negli ultimi anni le banche italiane hanno concesso mutui al 120/130% per fare budget, e perchè avevano liquidità in eccesso in cassa,ora il discorso è cambiato e le banche anche per la crisi subprime, non hanno più liquidità e concedono difficilmente, a meno che non siano pratiche belle (stanno aumentando gli spread e stanno restringendo l'accesso al credito alle pratiche più belle), oltremodo le sofferenze stanno aumentando, ma sono sicuro che in futuro sarà peggio, perchè le famiglie sinora hanno stretto la cinghia e hanno provato a pagare, oggi sono stanche e cominciano a non volere più pagare, ho sentito tante persone dire " vabbè cosa devo fare, o pago il mutuo e non mangio o faccio mangiare la mia famiglia"...............
gopi76
Nuovo Utente
- Registrato
- 13/11/07
- Messaggi
- 3
- Punti reazioni
- 0
Monitor prezzi Tigullio
Salve a tutti,
come già scritto in un precedente post, da qualche tempo sto monitorando i prezzi di vendita in alcuni comuni del golfo del Tigullio (Chiavari, Rapallo, Sestri Levante, ecc...).
I prezzi sono quelli pubblicati sui principali portali del settore (ci cui preferisco non riportare riferimenti).
Nella speranza di fare cosa gradita, allego un Excel con l'elenco delle variazioni di prezzo che ho registrato.
Mi permetto alcune osservazioni:
1) La frequenza delle variazioni di prezzo (per la maggior parte diminuzioni) sembra essere aumentata nell'ultimo mese (erano ca.50 a marzo, ca.50 ad aprile, sono ca.50 nella sola prima metà di maggio).
2) In diversi casi ci sono state fino a 3 diminuzioni di prezzo per lo stesso immobile anche nell'arco di pochissimo tempo (venditore in sofferenza? oppure venditore che c'ha provato?)
3) In 3 soli casi l'annuncio è stato rimosso (presumibilmente perché l'immobile è stato effettivamente venduto). In tutti gli altri casi (e nonostante il prezzo offerto ribassato) l'annuncio è ancora lì...
Seguendovi da diverso tempo mi piacerebbe conoscere la vostra opinione in merito.
Buon fine settimana a tutti!
Salve a tutti,
come già scritto in un precedente post, da qualche tempo sto monitorando i prezzi di vendita in alcuni comuni del golfo del Tigullio (Chiavari, Rapallo, Sestri Levante, ecc...).
I prezzi sono quelli pubblicati sui principali portali del settore (ci cui preferisco non riportare riferimenti).
Nella speranza di fare cosa gradita, allego un Excel con l'elenco delle variazioni di prezzo che ho registrato.
Mi permetto alcune osservazioni:
1) La frequenza delle variazioni di prezzo (per la maggior parte diminuzioni) sembra essere aumentata nell'ultimo mese (erano ca.50 a marzo, ca.50 ad aprile, sono ca.50 nella sola prima metà di maggio).
2) In diversi casi ci sono state fino a 3 diminuzioni di prezzo per lo stesso immobile anche nell'arco di pochissimo tempo (venditore in sofferenza? oppure venditore che c'ha provato?)
3) In 3 soli casi l'annuncio è stato rimosso (presumibilmente perché l'immobile è stato effettivamente venduto). In tutti gli altri casi (e nonostante il prezzo offerto ribassato) l'annuncio è ancora lì...
Seguendovi da diverso tempo mi piacerebbe conoscere la vostra opinione in merito.
Buon fine settimana a tutti!
Allegati
Ultima modifica:
feèVert
Utente Registrato
- Registrato
- 8/5/08
- Messaggi
- 92
- Punti reazioni
- 2
Ciao a tutti , ho letto post molto interessanti ma anche cose che secondo me non trovano riscontro. Io lavoro in questo settore da + di 10 anni e qualche cambiamento effettivamente ce stato .....ma solo in pistivo per 10 anni di seguito, parlo della fine crisi del 1996 (e non c' era l' euro).....fino al 2006!!
Oggi sicuramente ci sono molti problemi, ma le banche stanno concedendo semre mutui, ma gli spead non sono aumentati anzi scendo tutti i mesi ( io propongo spread 0,70 in 30 anni) VEDETE VOI...... Onestamente non vedo crisi nell 'immobiliare , ma OVUNQUE!!!
Oggi sicuramente ci sono molti problemi, ma le banche stanno concedendo semre mutui, ma gli spead non sono aumentati anzi scendo tutti i mesi ( io propongo spread 0,70 in 30 anni) VEDETE VOI...... Onestamente non vedo crisi nell 'immobiliare , ma OVUNQUE!!!
giemmeppi
Utente Registrato
- Registrato
- 3/1/07
- Messaggi
- 4.783
- Punti reazioni
- 102
beh quindi ti sei perso la crisi 1992-1996 appunto, avrai da imparare...
regola 1, le condizioni di finanziamento sono solo una variabile, le altre due sono redditi e prezzi al mq, è un triangolo non basta considerare solo uno dei vertici
cassettone
Smitizzatore
- Registrato
- 20/12/04
- Messaggi
- 50.419
- Punti reazioni
- 1.638
Giusto, sinché i titoli borsistici non si riprendono l'immobiliare sta fermo.
Ora meno chiacchere.
Controllo da diversi mesi in una cittadina toscana tre immobili, un monolocale, un attico ed un appartamento di prestigio, per ora niente vendite anche se il monolocale insieme all'attico hanno avuto un ribasso di prezzo e l'appartamento ha un prezzo accessibile.
Devo dire che incominciano a vedersi prezzi ragionevoli, sotto il prezzo di 200.000 spuntano diverse offerte, che prima ci si poteva sognare.
Però c'è un calo delle offerte, a prezzi più bassi molti non vendono.
A mio parere il mercato è praticamente fermo, sino all'autunno 2007 qualche immobile veniva venduto, ora mi pare che il mercato langue ed il pallino l'hanno i compratori poco frettolosi.
giemmeppi
Utente Registrato
- Registrato
- 3/1/07
- Messaggi
- 4.783
- Punti reazioni
- 102
la storia insegna che quando ripartirà sarà al ribasso... non c'è alternativa, soprattutto se come dici tu ripartono altre forme di investimento
"non c'è quattro senza cinque"
SuperSandro
Utente Registrato
- Registrato
- 3/5/08
- Messaggi
- 515
- Punti reazioni
- 38
Un contributo costruttivo
e non riesco a trattenermi (mi scappa lo spreadsheet...)
Mi sono quindi permesso di apportare qualche modifica al tuo utilissimo file, introducendo alcune facilitazioni per la sua gestione:
Anzitutto ho automatizzato il calcolo della percentuale (colonna H). Le celle cambiano colore a seconda dei tre intervalli impostati nelle celle I2 (rosso se viene superato il 10%), I3 (se comprso tra 0 e -5) e I4 (superiore o uguale a 0). Ovvio che è possibile modificare i valori preimpostati (rispettivamente -10, -5 e 0) in qualunque momento.
Inoltre ho introdotto, nella colonna K, la differenza (misurata in giorni) tra le due rilevazioni. Anche qui, con un colpo d'occhio, sarà possibile individuare intervalli di giorni più o meno ampi.
Per aggiungere altri dati (date e rilevazioni di prezzo) basta aggiungere in coda i nuovi valori.
Il foglio è protetto contro sovrascritture accidentali: per modificarlo basta rimuovere la protezione (menu Strumenti/Protezione/Rimuovi protezione).
Spero di essere stato utile e di aver dato un positivo contributo alla tua interessantissima (e faticosa...) inchiesta.
Scusa se mi permetto di intervenire, ma quando vedo spreadsheet poco efficienti io inorridisco
e non riesco a trattenermi (mi scappa lo spreadsheet...)Mi sono quindi permesso di apportare qualche modifica al tuo utilissimo file, introducendo alcune facilitazioni per la sua gestione:
Anzitutto ho automatizzato il calcolo della percentuale (colonna H). Le celle cambiano colore a seconda dei tre intervalli impostati nelle celle I2 (rosso se viene superato il 10%), I3 (se comprso tra 0 e -5) e I4 (superiore o uguale a 0). Ovvio che è possibile modificare i valori preimpostati (rispettivamente -10, -5 e 0) in qualunque momento.
Inoltre ho introdotto, nella colonna K, la differenza (misurata in giorni) tra le due rilevazioni. Anche qui, con un colpo d'occhio, sarà possibile individuare intervalli di giorni più o meno ampi.
Per aggiungere altri dati (date e rilevazioni di prezzo) basta aggiungere in coda i nuovi valori.
Il foglio è protetto contro sovrascritture accidentali: per modificarlo basta rimuovere la protezione (menu Strumenti/Protezione/Rimuovi protezione).
Spero di essere stato utile e di aver dato un positivo contributo alla tua interessantissima (e faticosa...) inchiesta.
Allegati
BANG
Grafico di Gabetti, alla fine è spuntata la gambetta all'ingiù.
http://www.fiaip.it/Ecostampa/documenti/I4F/I4FGJ.PDF
Mentre invece i dati di UBH/ProfessioneCasa mostrano sempre salite, alcune pagine indietro ne avevamo parlato, non ho voglia di cercare ma mi sembra che usassero una metodologia di rilevazione particolare, come il prezzo che loro giudicano appropriato per una tipologia lussuosa come un attico... metodologia anche tecnicamente detta "alla ca.zzo".
Grafico di Gabetti, alla fine è spuntata la gambetta all'ingiù.
http://www.fiaip.it/Ecostampa/documenti/I4F/I4FGJ.PDF
Mentre invece i dati di UBH/ProfessioneCasa mostrano sempre salite, alcune pagine indietro ne avevamo parlato, non ho voglia di cercare ma mi sembra che usassero una metodologia di rilevazione particolare, come il prezzo che loro giudicano appropriato per una tipologia lussuosa come un attico... metodologia anche tecnicamente detta "alla ca.zzo".
Allegati
vi prego di leggere a pagina 7: "il mercato del centro storico ha una rivalutazione fisiologica del 5-7% annuo, del tutto indifferente ai cicli del mercato"
Caspita ! Ma questa è la ricetta per la ricchezza !
Ecco il segreto per diventare tutti ricchi senza lavorare !
E voi polli che vi alzate al mattino presto per andare a lavorare, o investite e rischiate dei soldi nelle vostre imprese...
Tutto sbagliato, ve lo dice l'UBH Professione Casa ! Compratevi un immobile in centro storico a Venezia, fatevi il mutuo, e avrete una rendita garantita, superiore al costo del mutuo, ben al di sopra dello zero-risk, e senza lavorare !
Caspita ! Ma questa è la ricetta per la ricchezza !
Ecco il segreto per diventare tutti ricchi senza lavorare !
E voi polli che vi alzate al mattino presto per andare a lavorare, o investite e rischiate dei soldi nelle vostre imprese...
Tutto sbagliato, ve lo dice l'UBH Professione Casa ! Compratevi un immobile in centro storico a Venezia, fatevi il mutuo, e avrete una rendita garantita, superiore al costo del mutuo, ben al di sopra dello zero-risk, e senza lavorare !
