Allora, premesso che mi hai fatto venire un bel dubbio, ovvero: l'iva, eventualmente, la pagherei sui 390.000 o sul prezzo scontato? Se pagassi l'iva sui 390.000 euro allora mi viene da dire che IN OGNI CASO il valore di acquisto è di 390.000 euro. Domani ho appuntamento con varie banche e vi faccio sapere. Il punto è che gli impiegati, ma anche i direttori stessi, ne sanno poco.
Casa da costruttore, mutuo e cessione del credito
- Creatore Discussione Yells
- Data di inizio
Allora, premesso che mi hai fatto venire un bel dubbio, ovvero: l'iva, eventualmente, la pagherei sui 390.000 o sul prezzo scontato? Se pagassi l'iva sui 390.000 euro allora mi viene da dire che IN OGNI CASO il valore di acquisto è di 390.000 euro. Domani ho appuntamento con varie banche e vi faccio sapere. Il punto è che gli impiegati, ma anche i direttori stessi, ne sanno poco.
E poi comunque non capisco il tuo discorso. Dovrei accordarmi per la cessione dopo la vendita. Ma in fase di vendita quanti soldi gli do? L'importo intero? Se avessi la capacità di dare l'importo intero tra mutuo e risparmi allora il problema non si pone perchè poi la cessione la faccio magari con una banca, guadagnandoci qualcosina in più.
enricomm
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Non ho letto tutta la discussione, se ti riferisci al 110% si tratta del sismabonus acquisti e per il momento scade direi a giugno 2022, occhio alla data del rogito perchè è quella che conta, oltre a tutti gli altri requisiti per godere dell'agevolazione.
Già un costruttore che al momento ti propone un sismabonus acquisti al 110% con consegna a fine 2022, a me non darebbe assolutamente fiducia.
Non è che ne sanno poco. Non gli interessa capire nella maggior parte dei casi o hanno anche loro superiori con mentalità da 1800. Ricordati che rilasciarti il mutuo conviene anche e soprattutto a loro vista la mole di costi e interessi. In qualunque altro settore si stenderebbero tappeti rossi per un cliente che paga 30 mila euro (su un mutuo da 200 mila ad esempio) sicuri e garantiti da un'ipoteca su un immobile.
L'accordo dovrebbe servire a questo ma mi rendo conto che la metalità delle banche e di tanti costruttori sia l'opposto del flessibile.
La mia idea è: accordo privato non registrato di cessione del credito, rogito che preveda il pagamento dell'intera cifra salvo la parte di credito (che rimarrebbe a debito). Chiusura successiva del debito, magari sempre davanti al notaio.
Mmmmmmm non mi convince.
Piuttosto approfondirei il LTV singolarmente banca per banca, mi spiego, dai fogli informativi noto fondamentalmente quattro tipologie di LTV:
- alcuni finanziano l'80% del valore più basso tra val. di perizia e val. EFFETTIVO di acquisto (es. BPM, Unicredit, ...)
- alcuni l'80% del valore più basso tra val. di perizia e val. di acquisto dichiarato nel compromesso
- alcuni l'80% del valore cauzionale dell'immobile (es. Banca Sella)
- alcuni l'80% del valore di perizia (es. ING Direct)
- infine l'80% del valore dell'immobile, dove valore dell'immobile potrebbe significare tutto o niente. (es. BNL, Intesa, ...)
Nesusna novità. Tutte le banche considerano il valore effettivo di acquisto. Non c'è storia per il momento..
è veramente vergognoso. L'ennesimo abuso di incentivi nati per favorire i recuperi e gli acquisti di case resi pressochè inutili dal comportamento della banca.
Ciao,
io mi trovo nella quasi identica situazione di Yells.
In effetti anche io speravo di poter mettere una "condizione" nel preliminare circa l'ottenimento del mutuo. Ma pare che questo non sia fattibile poichè (giustamente?) se tu fai delle specifiche richieste al costruttore, questo - nel caso non si ottenga mutuo - dovrebbe venderlo ad altri che richiedono le stesse modifiche/desiderata.
Confermate?
Anche a me fa gola il sisma bonus, ma essendo la costruzione non ancora iniziata sarà impossibile fare il rogito entro fine dicembre 2021.... bisogna pregare che ci sia una proroga di almeno altri 6 mesi.
Yells, tienici aggiornati, mi stai facendo da "mentore"
Vito
Ciao,
io mi trovo nella quasi identica situazione di Yells.
In effetti anche io speravo di poter mettere una "condizione" nel preliminare circa l'ottenimento del mutuo. Ma pare che questo non sia fattibile poichè (giustamente?) se tu fai delle specifiche richieste al costruttore, questo - nel caso non si ottenga mutuo - dovrebbe venderlo ad altri che richiedono le stesse modifiche/desiderata.
Confermate?
Anche a me fa gola il sisma bonus, ma essendo la costruzione non ancora iniziata sarà impossibile fare il rogito entro fine dicembre 2021.... bisogna pregare che ci sia una proroga di almeno altri 6 mesi.
Yells, tienici aggiornati, mi stai facendo da "mentore"
Vito
Mi spiace darti una delusione ma a causa dell'ottusità della banca a cui avrei dovuto chiedere l'accollo ho abbandonato l'idea. Al costruttore ho espressamente detto che la colpa è della banca e delle sue politiche molto poco corrette riguardo al calcolo.
Purtroppo, anche se sono esperto del settore sia per formazione che per esperienza, quando ci si scontra con qualcuno che non riesce o non vuole capire o che, peggio, ha avuto direttive sbagliate dall'alto, non c'è discussione e ragionamento che tenga.
Quello che posso consigliarti è di girare tutte le filiali di tutte le banche che puoi. Ognuno fa politiche diverse e così fa anche ogni direttore. Ad esempio, per un altro acquisto, ho finalmente trovato una banca che considera l'iva come parte integrante del costo pagato da privato. Chiunque abbia una formazione da fiscalista sa che è così non essendo detraibile eppure la decina di banche precedenti l'avevano tutte categoricamente escluso.
Buona ricerca e se hai novità aggiornaci che comunque rimango curiuoso della questione.
Quale sarebbe la banca che considera l'iva come parte integrante del costo?
Azzo.
Io, avendo una certa liquidità da anticipare, vorrei fare la strada classica dell'accollo mutuo, e poi una volta riscosso sismabonus allora andare a surrogare/rinegoziare.
Oppure mi sparo tutti i risparmi e converto il sismabonus "in cash" dalle Poste.
Il problema è sperare che il cantiere chiuda entro giugno 2022, il costruttore dice di sì, ma io non mi fido... so bravi tutti a chiacchiere pur di vendere.
Vito
Buongiorno a tutti, questo credo sia il topic giusto dove esporre il mio caso, trattasi di una demoricostruzione usufruendo sia di sismabonus che di ecobonus. Attualmente ho individuato e fatto preliminare dell'immobile da demolire (e contestualmente ho messo in vendita la casa dove vivo) dove poi andrò a costruire una casa in bioedilizia (che diventerà prima casa). Dai conteggi preliminari ho:
costo immobile da demolire: 55K
costo immobile in bioediliza comprensivo di fondamenta, scavi e opere accessorie: 320k
costi progettazione/oneri/varie: 40k
TOTALE SPESE: 415k (iva compresa)
liquidità derivante da immobile di proprietà: 110k (mutuo residuo di 115k)
importo detrazioni con cessione del credito: 210k (sisma+ecobonus 110)
TOTALE CASH: € 320k
Il quesito è: se io volessi partire con i lavori senza dover aspettare la liquidità derivante dalla vendita della mia attuale casa (conto di venderla nell'arco di 6 mesi al max), come si potrebbe procedere? a livello reddittuale io e la mia compagna arriviamo a circa 90k/anno. Una banca potrebbe "usare" la mia casa attuale come anticipo, farmi un mutuo dell'importo totale con un preammortamento di 12/18 mesi (il tempo di completare tutto l'iter e maturare il credito) o è fantascienza?
costo immobile da demolire: 55K
costo immobile in bioediliza comprensivo di fondamenta, scavi e opere accessorie: 320k
costi progettazione/oneri/varie: 40k
TOTALE SPESE: 415k (iva compresa)
liquidità derivante da immobile di proprietà: 110k (mutuo residuo di 115k)
importo detrazioni con cessione del credito: 210k (sisma+ecobonus 110)
TOTALE CASH: € 320k
Il quesito è: se io volessi partire con i lavori senza dover aspettare la liquidità derivante dalla vendita della mia attuale casa (conto di venderla nell'arco di 6 mesi al max), come si potrebbe procedere? a livello reddittuale io e la mia compagna arriviamo a circa 90k/anno. Una banca potrebbe "usare" la mia casa attuale come anticipo, farmi un mutuo dell'importo totale con un preammortamento di 12/18 mesi (il tempo di completare tutto l'iter e maturare il credito) o è fantascienza?
Fossi in te valuterei due strade:
- SEMPLICE: ottenere un finanziamento con l'attuale casa a garanzia ma dubito che potresti ottenere tassi da mutuo prima casa.
- Più complessa e da vedere con il commercialista: apri una societa di scopo per la ricostruzione, valutando l'inserimento della tua attuale casa come capitale. In questo modo avresti molta più facilità a parlare con le banche siccome salteresti le spesso limitate funzioni private passando direttamente a quelle business.
Tecnicamente la banca può fare tutto e tu hai garanzie solide. Il problema sono le persone con cui ti confronterai e i tassi che ti propongono. Passando a business ti confronteresti sicuramente con persone più avvezze alla flessibilità e alle soluzioni "creative" con tassi ridotti. Di contro devi valutare i costi della società (persone o capitale da vedere col commercilista, ovviamente meglio persone a livello di costo e flessibilità) e del consulente.
enricomm
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Hai tenuto presente il fatto che i bonus non sono norme strutturali e dunque non c'è certezza che vengano prorogati?
ad oggi tutti i costruttori che ho interpellato non mi hanno posto particolari problemi sulle tempistiche confermandomi come data limite il 30/06/2022
mmmmm, non ci avevo pensato, grazie del consiglio Yells
enricomm
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Confermo,
considerando che però non hai ancora fatto il rogito non so come tu sia messo con il progetto e con l'appalto, le tempistiche sono abbastanza ristrette.
Ciao, potresti dirmi quali banche considerano l'iva come parte integrante del costo?