comprare casa all'asta

[Henry Kravis]

Probabile che la perizia fosse artatamente bassa per non far creare problemi al curatore/esecutore....

Comunque il prezzo del bilo è veramente alto anche per i prezzi medi di zona.... quindi o era un oggetto bellissimo (magari bilo grande con terrazza) o sarà stato un effetto psicologico/emozionale tra due o più partecipanti in asta che volevano per forza vincere e hanno fatto lievitare il prezzo sopra il valore fair...

 

[macantoni]

Probabile che la perizia fosse artatamente bassa per non far creare problemi al curatore/esecutore....

Comunque il prezzo del bilo è veramente alto anche per i prezzi medi di zona.... quindi o era un oggetto bellissimo (magari bilo grande con terrazza) o sarà stato un effetto psicologico/emozionale tra due o più partecipanti in asta che volevano per forza vincere e hanno fatto lievitare il prezzo sopra il valore fair...

Propenderei anche io per la perizia artificiosamente bassa.
Non ho seguito troppo questo aspetto delle norme (per cui prendete con le molle quanto dico) ma da quel che ho letto in giro, ora i periti riscuotono le loro spettanze al momento della vendita, per cui piuttosto che gonfiare i prezzi a valori improbabili e riscuotere dopo 10 anni, magari hanno interesse a periziare a valori bassi in modo che l'immobile sia venduto subito.

In subordine
- condizioni di mercato cambiate dal momento della perizia, cioè: per qualche motivo, i prezzi di quella zona si sono raddoppiati
- follia collettiva degli astanti (può capitare, se non sono professionisti, che si facciano prendere la mano)

 

[Cha_Cha]

Non è forse questo caso, ma Normalmente le perizie Sono leggermente più alte per evitare eventuali problemi professionista che l'ha reduce. Ho smesso di frequentare le aste proprio per questo motivo ,Oramai i prezzi Salgono vertiginosamente solo per una questione psicologica a volte ben oltre il valore di mercato.

 

[rickiconte]

ieri ho partecipato all'asta dell'immobile che mi interessava a Milano..
erano 2 lotti adiacenti
1 bilocale con prezzo base a 160K e 1 trilocale a 370K (140MQ)
la zona è procaccini\canonica per chi è di milano

Io partecipavo all'asta per il trilocale..
Allora..
1 lotto (bilocale) andato a 304K
2 lotto (trilocale) andato a 605K..

insomma prezzi inavvicinabili..
Cmq ci saranno state più di 100 persone

Ma tu non cercavi un trilocale a massimo 400/450k euro?
Per quanto riguarda la casa per la quale eri in trattativa e dove non si capiva se avrebbero installato l'ascensore invece hai lasciato stare?

 

[rickiconte]

il prezzo base è circa il 20% in meno del prezzo di mercato..
aggiungici che Milano tira un sacco e avrai la tua risposta..
a te puo sembrare assurdo ma solo perchè non conosci milano tutto qui
dormi tranquillo

Assurdo o non assurdo chi ci rimette sei tu, per cui non mi vanterei troppo dei prezzi "altini" di Milano, peggio ancora se all'asta e con persone da far sloggiare

Per capire queste cose NON serve essere di Milano

 

[l'orso]

ieri ho partecipato all'asta dell'immobile che mi interessava a Milano..
erano 2 lotti adiacenti
1 bilocale con prezzo base a 160K e 1 trilocale a 370K (140MQ)
la zona è procaccini\canonica per chi è di milano

Io partecipavo all'asta per il trilocale..
Allora..
1 lotto (bilocale) andato a 304K
2 lotto (trilocale) andato a 605K..

insomma prezzi inavvicinabili..
Cmq ci saranno state più di 100 persone

Provo a riepilogare secondo il mio modo di ragionare sul trilocale (perché di quello abbiamo i mq)
Appartamento di 140 mq valutato secondo perizia, che teneva conto dei motivi di incertezza derivanti dal procedimento di acquisto all'asta, 490.00 euro (3500 mq) -25% 370.000 base d'asta. A distanza di due anni dalla perizia (tanto è il tempo che intercorre tra la perizia e la vendita), l'immobile è stato venduto a 4.320 a mq. con uno scostamento di più del 20% dalla stima. Secondo me è in gran parte dovuto alla diversa percezione che oggi abbiamo delle aste e per un 5/10% dall'apprezzamento che gli immobili hanno avuto in quella parte di Milano. Comunque non mi sembra un prezzo fuori dal mondo 4,320 mq in quella zona, forse un po' altino: sicuramente un prezzo pieno. Dove si conferma che ormai alle aste non ci sono più grossi affari

 

[macantoni]

Provo a riepilogare secondo il mio modo di ragionare sul trilocale (perché di quello abbiamo i mq)
Appartamento di 140 mq valutato secondo perizia, che teneva conto dei motivi di incertezza derivanti dal procedimento di acquisto all'asta, 490.00 euro (3500 mq) -25% 370.000 base d'asta. A distanza di due anni dalla perizia (tanto è il tempo che intercorre tra la perizia e la vendita), l'immobile è stato venduto a 4.320 a mq. con uno scostamento di più del 20% dalla stima. Secondo me è in gran parte dovuto alla diversa percezione che oggi abbiamo delle aste e per un 5/10% dall'apprezzamento che gli immobili hanno avuto in quella parte di Milano. Comunque non mi sembra un prezzo fuori dal mondo 4,320 mq in quella zona, forse un po' altino: sicuramente un prezzo pieno. Dove si conferma che ormai alle aste non ci sono più grossi affari

Non facciamo confusione, però, tra prezzo base e prezzo minimo di offerta. Il prezzo minimo di offerta è il prezzo base - 25%, che è il minimo che si può offrire. Però il prezzo base è - alla prima asta - uguale al prezzo di perizia che a sua volta è uguale, in teoria, al prezzo di mercato (al più, meno un 5 - 15%). Luca ha detto che il prezzo base (e non il prezzo minimo) era di 370k, il che vuol dire un prezzo di mercato teorico intorno a 400k per un immobile uguale a quello ma venduto su mercato libero.


Se è stato venduto a 605k, vuol dire un prezzo superiore del 50% del valore di mercato di un immobile di analoghe caratteristiche a mercato libero, il che è francamento assurdo a meno che non sia stata cannata la perizia oppure che per qualche motivo in quella particolare zona ci siano state rivalutazioni delle case in completa controtendenza rispetto al mercato italiano.

 

[l'orso]

Il prezzo che ha indicato Luca (370.000) non è il prezzo di perizia ma quello già decurtato del 25% che è il minimo che tutti offrono in busta. Se ci sono più offerenti si fa' un'asta tra i presenti all'apertura delle buste. Lui era presente e ci ha spiegato che c'erano cento persone all'asta. La prima asta parte dalla perizia meno il 25%, per questo la indico come base d'asta. Del resto periziare un appartamento di 140 mq a Milano 370.00 euro vorrebbe dire 2.600 mq, va bene la crisi immobiliare, va bene la vendita all'asta ma devi andare veramente fuori per trovare simili valutazioni.

 

[macantoni]

Il prezzo che ha indicato Luca (370.000) non è il prezzo di perizia ma quello già decurtato del 25% che è il minimo che tutti offrono in busta. Se ci sono più offerenti si fa' un'asta tra i presenti all'apertura delle buste. Lui era presente e ci ha spiegato che c'erano cento persone all'asta.

Il prezzo che Luca ha indicato è il prezzo base

1 bilocale con prezzo base a 160K e 1 trilocale a 370K (140MQ)

Il prezzo base (base d'asta) alla prima asta, è uguale al prezzo di perizia. L'offerta minima, è uguale al prezzo base meno il 25%

Infatti nel primo post del thread fa anche un esempio (anche se numericamente non esatto):

- il prezzo base è ipotizziamo 300K, l'offerta minima di partecipazione alla gara è 200K.
in busta posso dichiarare importo di 200K e poi in fase di gara al rialzo si vedrà chi lo porta a casa giusto?

Se il prezzo base era 370k, l'offerta minima era di 277.500 euro
Se invece era l'offerta minima ad essere 370k, la base d'asta doveva essere di circa 493k

Se lui ha detto prezzo base e voleva dire offerta minima non lo so, io mi baso su quello che ha scritto. Eventualmente, ci può chiarire lui stesso.

 

[luca011]

Il prezzo che Luca ha indicato è il prezzo base


Il prezzo base (base d'asta) alla prima asta, è uguale al prezzo di perizia. L'offerta minima, è uguale al prezzo base meno il 25%

Infatti nel primo post del thread fa anche un esempio (anche se numericamente non esatto):


Se il prezzo base era 370k, l'offerta minima era di 277.500 euro
Se invece era l'offerta minima ad essere 370k, la base d'asta doveva essere di circa 493k

Se lui ha detto prezzo base e voleva dire offerta minima non lo so, io mi baso su quello che ha scritto. Eventualmente, ci può chiarire lui stesso.

il prezzo base della perizia era 370K l'offerta minima 277K
fate conto che all'apertura delle buste tutte erano sui 280 tranne una che era di 380.
Fino ai 500K hanno partecipato almeno 10 persone diverse.
Dai 550K le sa sono contesa in 2.

L'appartamento era veramente bello.. tagliato bene doppia esposizione piano alto..
Ho girato un po di app.ti in zona e cosi se ne trovano pochi
Di app.ti veramente belli ce ne sono pochi in giro sopratutto in certe zone di milano..

 

[luca011]

Ma tu non cercavi un trilocale a massimo 400/450k euro?
Per quanto riguarda la casa per la quale eri in trattativa e dove non si capiva se avrebbero installato l'ascensore invece hai lasciato stare?

sto aspettando la delibera dell'ascensore..
intanto ho fatto l'asta..
mi hanno mandato il verbale con il progetto ma non cè ancora la delibera ufficiale..

 

[luca011]

Anch'io ho provato qualche asta e tutte sono andate ben oltre il "prezzo di mercato".
Mi sembra ragionevole: non c'e' ragione per cui immobili appetibili debbano andar via a prezzo di saldo.
L'unico vantaggio che vedo io e' il poter accedere a case interessanti, che normalmente non arriverebbero sulla piazza perche' vendute a vicini o cerchia di conoscenti.

Hai ragione..
Se non fosse finita all'asta non sarebbe andata sul mercato..
All'asta infatti erano presenti alcuni vicini o abitanti della zona..

 

[l'orso]

il prezzo base della perizia era 370K l'offerta minima 277K
fate conto che all'apertura delle buste tutte erano sui 280 tranne una che era di 380.
Fino ai 500K hanno partecipato almeno 10 persone diverse.
Dai 550K le sa sono contesa in 2.

L'appartamento era veramente bello.. tagliato bene doppia esposizione piano alto..
Ho girato un po di app.ti in zona e cosi se ne trovano pochi
Di app.ti veramente belli ce ne sono pochi in giro sopratutto in certe zone di milano..

Allora ho sbagliato io, e soprattutto era sballata la perizia; comunque il prezzo che si e' formato attraverso l'asta da' l'idea dei prezzi correnti a Milano. A questo punto verrebbe quasi voglia di vendere attraverso le aste anziché tramite agenzie...

 

[rickiconte]

sto aspettando la delibera dell'ascensore..
intanto ho fatto l'asta..
mi hanno mandato il verbale con il progetto ma non cè ancora la delibera ufficiale..

Spera che abbiano intenzione di installarlo presto perché NON è detto lo facciano a breve (sempre che l'amministratore o l'agenzia non ti abbia rassicurato in tal senso).

 

[luca011]

Spera che abbiano intenzione di installarlo presto perché NON è detto lo facciano a breve (sempre che l'amministratore o l'agenzia non ti abbia rassicurato in tal senso).

L’agenzia mi ha assicurato che lo vogliono fare e stanno solo aspettando la prossima riunione..
Ma che senso avrebbe far fare progetti ad architetti se poi non ce la volontà di attuarli
Non vorrei che qualche condominio non sia d’accordo e metta i bastoni fra le ruote
Certo non posso fare una proposta di acquisto senza delibera ufficiale
La casa è al 3 piano

 

[rickiconte]

Il senso a volte non c'è, la gente vede i progetti e poi magari invece di scegliere il preventivo migliore e decidere di fare al più presto i lavori NON ha voglia di sganciare soldi e non se ne fa più nulla.

Da noi per cambiare caldaia è stato "assoldato" un ingegnere per capire se quella attuale avesse ancora senso visto che dà problemi (ha fatto uno studio e ci he costato 5K euro), inoltre sono stati presentati dei preventivi per due tipologie di caldaia + per l'allacciamento al teleriscaldamento.

Alla fine di tutta la pappardella (2 anni) la maggioranza non aveva voglia di sganciare soldi e ci teniamo la caldaia vecchia con tutte le problematiche annesse.

Per quello che ti chiedevo se vi erano "certezze" su installazione e tempistiche.

Bene finisco l'OT magari se ti va puoi aggiornare l'altro topic quando avrai notizie "certe".

 

[rick55]

sto aspettando la delibera dell'ascensore..
intanto ho fatto l'asta..
mi hanno mandato il verbale con il progetto ma non cè ancora la delibera ufficiale..

Buonasera , ammetto di non essere esperto nel settore , ma ero curioso di capire cosa porta il valore di un'immobile a quei prezzi a dir poco folli ..
Essere in centro Milano quale beneficio porta ?
Cioè anche per un potenziale affittuario , cosa lo spinge a pagare di più , per trovarsi nel caos più totale , senza parcheggio ecc ecc ..

Non sono contro a chi la pensa in questo modo , sia chiaro , ma con 600 k , stando anche solo a 15 km da Milano (tutti i paesi limitrofi ) ti prendi una villa con giardino , posto auto .. probabilmente con il triplo delle metrature ( escluso il giardino ) ..
Stesso discorso vale per un'affittuario .. perchè pagare cifre astronomiche per poi trovarsi in difficoltà quando si esce in auto oppure quando ci si deve spostare con i mezzi ? Sempre considerando che chi và in affitto quasi sempre è perchè non può permettersi un mutuo di una casa in quanto ha reddito troppo basso , quindi non sò quante probabilità ha di essere un buon pagatore .
(Faccio riferimento agli immobili ad uso abitativo , gli immobili commerciali sono un'altro discorso)
Non capisco questi prezzi che logica hanno ..

 

[123abc]

Buonasera , ammetto di non essere esperto nel settore , ma ero curioso di capire cosa porta il valore di un'immobile a quei prezzi a dir poco folli ..
Essere in centro Milano quale beneficio porta ?
Cioè anche per un potenziale affittuario , cosa lo spinge a pagare di più , per trovarsi nel caos più totale , senza parcheggio ecc ecc ..

Non sono contro a chi la pensa in questo modo , sia chiaro , ma con 600 k , stando anche solo a 15 km da Milano (tutti i paesi limitrofi ) ti prendi una villa con giardino , posto auto .. probabilmente con il triplo delle metrature ( escluso il giardino ) ..
Stesso discorso vale per un'affittuario .. perchè pagare cifre astronomiche per poi trovarsi in difficoltà quando si esce in auto oppure quando ci si deve spostare con i mezzi ? Sempre considerando che chi và in affitto quasi sempre è perchè non può permettersi un mutuo di una casa in quanto ha reddito troppo basso , quindi non sò quante probabilità ha di essere un buon pagatore .
(Faccio riferimento agli immobili ad uso abitativo , gli immobili commerciali sono un'altro discorso)
Non capisco questi prezzi che logica hanno ..

E infatti non ce l'hanno...

 

[rickiconte]

Buonasera , ammetto di non essere esperto nel settore , ma ero curioso di capire cosa porta il valore di un'immobile a quei prezzi a dir poco folli ..
Essere in centro Milano quale beneficio porta ?
Cioè anche per un potenziale affittuario , cosa lo spinge a pagare di più , per trovarsi nel caos più totale , senza parcheggio ecc ecc ..

Non sono contro a chi la pensa in questo modo , sia chiaro , ma con 600 k , stando anche solo a 15 km da Milano (tutti i paesi limitrofi ) ti prendi una villa con giardino , posto auto .. probabilmente con il triplo delle metrature ( escluso il giardino ) ..
Stesso discorso vale per un'affittuario .. perchè pagare cifre astronomiche per poi trovarsi in difficoltà quando si esce in auto oppure quando ci si deve spostare con i mezzi ? Sempre considerando che chi và in affitto quasi sempre è perchè non può permettersi un mutuo di una casa in quanto ha reddito troppo basso , quindi non sò quante probabilità ha di essere un buon pagatore .
(Faccio riferimento agli immobili ad uso abitativo , gli immobili commerciali sono un'altro discorso)
Non capisco questi prezzi che logica hanno ..

Fai conto che Luca011, se non ricordo male, è proprio originario di un Comune alle porte di Milano ed abita a Monza ma lavora con la moglie a Milano.
Ha deciso di trasferirsi a Milano e sta cercando casa ormai da alcuni mesi (aveva anche aperto un thread apposito). affitto casa Milano zona sempione
Quale sia la logica precisa non la so, forse si è rotto le scatole di fare il pendolare, forse pensa che per i figli un futuro a Milano città possa essere migliore.

Diceva, questo lo ricordo a grandi linee, che tanto anche Monza ha i livelli di inquinamento simili a Milano, che c'era anche lì alta concentrazione di criminalità, che non amava particolarmente i monzesi.

Da dire che abita in zona Stazione principale dei treni, non credo che tutta Monza sia così (Bronx, inquinamento ed altre cose negative).

Sarei curioso, sempre che lo possa dire, cosa lo porti a spendere di più, perché finora non mi pare abbia trovato nulla a buon mercato. La zona che gradirebbe di più a Milano dove trasferirsi mi pare che è Sempione, credo perché il lavoro viene svolto lì.


@luca011 senza alcun intento polemico ma visto che ultimamente, e te ne sarai accorto, si sta parlando dei prezzi assurdi di Milano, proprio tu saresti uno che ci potrebbe togliere dei dubbi.

 

[123abc]

Fai conto che Luca011, se non ricordo male, è proprio originario di un Comune alle porte di Milano ed abita a Monza ma lavora con la moglie a Milano.
Ha deciso di trasferirsi a Milano e sta cercando casa ormai da alcuni mesi (aveva anche aperto un thread apposito). affitto casa Milano zona sempione
Quale sia la logica precisa non la so, forse si è rotto le scatole di fare il pendolare, forse pensa che per i figli un futuro a Milano città possa essere migliore.

Diceva, questo lo ricordo a grandi linee, che tanto anche Monza ha i livelli di inquinamento simili a Milano, che c'era anche lì alta concentrazione di criminalità, che non amava particolarmente i monzesi.

Da dire che abita in zona Stazione principale dei treni, non credo che tutta Monza sia così (Bronx, inquinamento ed altre cose negative).

Sarei curioso, sempre che lo possa dire, cosa lo porti a spendere di più, perché finora non mi pare abbia trovato nulla a buon mercato. La zona che gradirebbe di più a Milano dove trasferirsi mi pare che è Sempione, credo perché il lavoro viene svolto lì.


@luca011 senza alcun intento polemico ma visto che ultimamente, e te ne sarai accorto, si sta parlando dei prezzi assurdi di Milano, proprio tu saresti uno che ci potrebbe togliere dei dubbi.

Interessante il link all'altro thread che non avevo seguito. I numeri in gioco all'inizio del thread nei primissimi interventi sono quelli che mi aspettavo per molti acquirenti/potenziali acquirenti o locatari o potenziali tali e ancora una volta danno l'impressione dei fondamentali che sono saltati.