il prezzo base è circa il 20% in meno del prezzo di mercato..
aggiungici che Milano tira un sacco e avrai la tua risposta..
a te puo sembrare assurdo ma solo perchè non conosci milano tutto qui
dormi tranquillo
Scusami, io non conosco Milano, ma probabilmente tu non conosci i meccanismi delle aste, che sono uguali in tutta Italia
Hai mai letto le perizie sugli immobili che sono all'asta? Se vuoi, puoi andare sul sito di un qualsiasi tribunale (compreso quello di Milano, immagino, che però in questo momento non mi funziona
) e scaricare qualche perizia. Vedrai che alla prima asta, il prezzo base è proprio il prezzo di perizia, il quale è a sua volta è stato calcolato dal perito sulla base del prezzo di mercato eventualmente ridotto di un 5 - 15% per il metodo di vendita all'asta. NB: a volte, le perizie sono vecchie e questo può comportare il fatto che al momento dell'asta i valori di mercato siano diversi da quelli vigenti al momento della perizia.
Il prezzo minimo che è possibile offrire, poi, è il prezzo base diminuito del 25%.
Come è calcolato il prezzo di perizia? Il perito deve indicare il prezzo venale dell'immobile, per il calcolo del quale il perito fa riferimento a:
- ad un prezzo base estratto da varie fonti più o meno fantasiose di cui di solito il perito fa una media: principalmente l'agenzia del territorio, ma anche i prezzi di vetrina dei siti immobiliari (diminuiti di una percentuale per tenere conto dello sconto medio), i prezzi di affitto moltiplicati per determinati moltiplicatori, ecc.
- applica dei moltiplicatori per tenere conto dello stato di conservazione dell'immobile, eventuali difformità catastali ed urbanistiche da sanare, il piano, la presenza o meno dell'ascensore, ecc. Tra tali moltiplicatori, c'è quasi sempre uno che tiene conto del fatto che trattasi di vendita all'asta e non di vendita su mercato libero; quest'ultimo moltiplicatore, generalmente, è compreso tra 0.85 e 0.95 (ossia tra -5% e -15%)
Esempio:
- Valore di mercato di un'immobile (in una determinata zona, ad un determinato piano, con un determinato stato di degrado, ecc.) 100.000 euro
- Prezzo di perizia = 100.000 euro x 0,90 = 90.000 euro (mettiamo uno sconto del 10% dovuto al metodo di vendita all'asta)
- Prezzo base = 90.000 euro (uguale al prezzo di perizia)
- Prezzo minimo = 67.500 euro (il 75% del prezzo base)
Mi sembra ragionevole: non c'e' ragione per cui immobili appetibili debbano andar via a prezzo di saldo.
A me la procedura della vendita all'asta piace, ma bisogna essere consapevoli che comporta qualche problema:
1 - Nella vendita da asta, non c'è garanzia dai vizi occulti. Se compri un'immobile all'asta e c'è un vizio occulto, te lo tieni, non ti puoi rivalere nei confronti del tribunale. Questo comporta già una prima riduzione del valore
2- Sopratutto, nella maggior parte dei casi, la casa viene venduta CONTRO la volontà dell'esecutato, che di solito la occupa e dovrebbe rilasciarla una volta venduta. A sua volta questo comporta diversi sotto problemi:
2a - se l'esecutato non rilascia di sua volontà l'immobile, potrebbero allungarsi un po' i tempi per entrarne in possesso
2b - essendo l'esecutato in difficoltà economiche, generalmente non effettua manutenzione, e dal momento della perizia al momento in cui ne entri in possesso, l'immobile potrebbe essere ulteriormente degradato, tanto più, che sapendo di doversene andare, l'esecutato non ha alcun interesse a tenerlo bene. Ad esempio, per fare un esempio banale, non si curerà troppo del fatto che se lascia la finestra aperta quella potrebbe sbattere e rompersi il vetro.
2c - proprio per il fatto delle difficoltà dell'esecutato e della consapevolezza che dovrà andarsene, di solito lascia dei debiti condominiali, che erediterà chi entra in possesso dell'immobile (anno in corso e anno precedente)
2d - può capitare e capita con una certa frequenza, che l'esecutato applichi delle ritorsioni (di solito - si spera - solo nei confronti dell'immobile) vandalizzandolo in varie misure il giorno prima di rilasciarlo. E' vero che poi in teoria dovrebbe pagare i danni, ma se avesse i soldi per pagare non avrebbe avuto la casa all'asta.
Questi sono i motivi principali per cui un'immobile all'asta è ragionevole che costi meno di un immobile venduto sul mercato libero.