Consiglio acquisto prima casa..ora o mai più?

[simona12]

perdonami RedCrow610..sul loro modulo prestampato ci sono le sospensive per i controlli catastali ed urbanistici. Io direi che in questo caso specifico, la sospensiva sul mutuo non dovrebbe essere un vero problema per loro..nel senso che se problemi dovessero esserci, questi saranno su sta benedetta canna fumaria. E allora se c'è l'intoppo sotto, che senso ha mettere la sospensiva sui controlli? Quindi mi sembra che il loro comportamento sia dovuto più che altro ad una loro consuetudine lavorativa. Detto ciò mi hanno anche ribadito che la loro provvigione matura all'accettazione del venditore. Infatti non c'è scritto da nessuna parte che la LORO provvigione matura dopo i controlli catastali e/o urbanistici..che groviglio..spero di essere stata chiara

 

[simona12]

..dite che mi conviene pagare un geometra per i controlli prima di procedere?

 

[RedCrow610]

perdonami RedCrow610..sul loro modulo prestampato ci sono le sospensive per i controlli catastali ed urbanistici. Io direi che in questo caso specifico, la sospensiva sul mutuo non dovrebbe essere un vero problema per loro..nel senso che se problemi dovessero esserci, questi saranno su sta benedetta canna fumaria. E allora se c'è l'intoppo sotto, che senso ha mettere la sospensiva sui controlli? Quindi mi sembra che il loro comportamento sia dovuto più che altro ad una loro consuetudine lavorativa. Detto ciò mi hanno anche ribadito che la loro provvigione matura all'accettazione del venditore. Infatti non c'è scritto da nessuna parte che la LORO provvigione matura dopo i controlli catastali e/o urbanistici..che groviglio..spero di essere stata chiara

Mettiamo che il perito della banca si impunta, perché si scopre che l'abuso presentato come lieve in realtà è grave o non sanabile, o è sanabile ma riduce in maniera rilevante il valore della casa. Il perito dà giudizio negativo, cioè dice alla banca "questa casa non vale abbastanza da metterci un'ipoteca". A quel punto se c'è la sospensiva del mutuo l'AI non ha diritto alla provvigione. Può darsi benissimo che è solo una canna fumaria da mettere a posto e non succede nulla, ma perché devi rischiare tu? Fai rischiare loro. Tanto non è vero che altri compratori possono soffiarti l'immobile. Molto difficile di questi tempi. Per quanto riguarda i controlli catastali è una balla grande quanto un palazzo che se la sospensiva dei controlli catastali dà esito negativo l'AI ha diritto alla provvigione. Non ha diritto a nulla, a meno che la sospensiva non è una sospensiva ma qualcosa di differente

EDIT

Per curiosità copia e incolla qui le esatte parole che trovi sul modulo prestampato della agenzia e che sarebbero la sospensiva dei controlli catastali. La mia previsione è che non è una sospensiva e l'agente immobiliare ti sta facendo firmare qualcosa di molto differente

 

[RedCrow610]

..dite che mi conviene pagare un geometra per i controlli prima di procedere?

Sarà uno dei migliori investimenti che puoi fare nella tua vita. Se il geometra non nota nulla ti toglie dei dubbi e ti dice qualcosa a proposito di quella che diventerà casa tua. Se scopre dei problemi ti risparmia tante di quelle spese e di quelle rogne che non ci puoi credere

 

[simona12]

non ho il modulo prestampato..l' ho solo letto ma le esatte parole non me le ricordo.

 

[RedCrow610]

non ho il modulo prestampato..l' ho solo letto ma le esatte parole non me le ricordo.

Quindi quando vai a firmare loro ti mettono davanti un foglio e ti dicono firma qua. Beh assolutamente no non se ne parla nemmeno. Digli di mandarti adesso la scansione del testo della proposta di acquisto compilata in ogni sua parte. Poi la fai vedere al notaio o avvocato o almeno ad amici che ne sanno

 

[simona12]

Grazie a tutti i vostri consigli! Ora riesco a malapena a ragionare sul da farsi ma non finirò mai di ringraziarvi. Dunque, per ora non ho intenzione di scrivergli per farmi mandare il testo della proposta perchè ho bisogno di tempo. Dunque..da una parte leggo che la canna fumaria esterna non ha bisogno di autorizzazioni..e ciò mi ha mandato ancora più in confusione. Ricapitolo: 1) se non mi fanno inserire nella proposta la sospensiva del mutuo non si fa niente 2) in caso affermativo prendo il foglio della proposta e lo porto dal notaio 3) se mi dice che va bene procediamo con istruttoria e controlli 4) se ci sono problemi di tipo finanziario, catastale o urbanistico tanti saluti e grazie?

 

[chantal_bbb]

Grazie per tutte le info. Il fatto è che i certificati di conformità, regolamenti condominiali etc etc l'AI non me li da (ovviamente) se non firmo la proposta. Ed io la proposta non l'ho firmata perchè si è aggiunto un altro motivo: in questo forum mi è sembrato di capire che la clausola sulla sospensiva del mutuo è importantissima, ma l'AI non me la vuole mettere. Quindi non avendo firmato nulla non ho documenti per verificare la conformità e tutto il resto; se firmo senza la clausola se poi si va a scoprire qualche problema che succede? Non ne esco più fuori..

Prego. Fai bene a non firmare una proposta a queste condizioni, ti spiego perchè. Innanzitutto, non è affatto ovvio nè scontato che l'AI non ti dia i documenti vari se non firmi una proposta : se l'immobile non ha magagne e l'AI è corretto, i documenti deve darteli, eccome!
Invece per quanto riguarda la sospensiva mutuo è molto facile che non la vogliano inserire. L'AI ha i suoi motivi, ma ti confesso che anch'io da venditrice avrei i miei buoni motivi nel non concedere questo tipo di clausola.
Qui sul forum se ne parla come se fosse automatico inserire questa formula condizionale, ma nella pratica così non è. Diciamo che l'acquirente deve premunirsi prima di fare una proposta verificando se realmente vi sono tutte le condizioni ottimali per ottenere un mutuo (le banche operano uno studio di fattibilità appositamente). Dalla parte del venditore, posso obiettare che non consentirei mai ad attendere anche un mese per sapere se il potenziale acquirente otterrà il mutuo : io perderei tempo e dovrei ricominciare tutto da capo. Faccio prima a rifiutare ed attendere un'offerta migliore.
Ovviamente, diverso è il discorso di un mutuo negato per eventuali difformità edilizie dell'immobile : ma in questo caso non è neanche necessario inserire una sospensiva mutuo, si utilizza una clausola differente.

 

[RedCrow610]

Grazie a tutti i vostri consigli! Ora riesco a malapena a ragionare sul da farsi ma non finirò mai di ringraziarvi. Dunque, per ora non ho intenzione di scrivergli per farmi mandare il testo della proposta perchè ho bisogno di tempo. Dunque..da una parte leggo che la canna fumaria esterna non ha bisogno di autorizzazioni..e ciò mi ha mandato ancora più in confusione. Ricapitolo: 1) se non mi fanno inserire nella proposta la sospensiva del mutuo non si fa niente 2) in caso affermativo prendo il foglio della proposta e lo porto dal notaio 3) se mi dice che va bene procediamo con istruttoria e controlli 4) se ci sono problemi di tipo finanziario, catastale o urbanistico tanti saluti e grazie?

Corretto, e puoi aggiungerci i controlli del geometra prima di firmare la proposta di acquisto. Per quanto riguarda quello che dice sotto Chantal che lei avrebbe difficoltà ad accettare la vendita con sospensiva del mutuo, chiunque ragiona così da venditore. Ma tu non sei il venditore, a te non deve interessare, in questa fase di mercato lo dicevo prima o stanno vendendo un gioiellino e si permettono di avere la puzza sotto il naso oppure si attaccano. Il mercato di adesso è quello che è, o proposta di acquisto con sospensiva o non se ne fa nulla, tanto di alternative tu ne hai più di quelle che hanno loro

 

[simona12]

Gioiellino direi proprio di no....come descrivevo all'inizio del post è un quarto piano senza ascensore..non credo ci sia la fila di fuori. Per chantal..io sicuramente capisco le ragioni del venditore però facciamo un altro ragionamento: non mettiamo la sospensiva; io consegno 5.000 E di caparra. Passano 40 giorni al termine dei quali la banca dice : e quindi si va avanti con la vendita, oppure dice: NO! e finisce tutto. Il venditore si becca i 5.000 E e tanti saluti. Ma deve ricominciare da capo un'altra volta lo stesso! Cosa ci ha guadagnato? 5.000 E?

 

[chantal_bbb]

Gioiellino direi proprio di no....come descrivevo all'inizio del post è un quarto piano senza ascensore..non credo ci sia la fila di fuori. Per chantal..io sicuramente capisco le ragioni del venditore però facciamo un altro ragionamento: non mettiamo la sospensiva; io consegno 5.000 E di caparra. Passano 40 giorni al termine dei quali la banca dice : e quindi si va avanti con la vendita, oppure dice: NO! e finisce tutto. Il venditore si becca i 5.000 E e tanti saluti. Ma deve ricominciare da capo un'altra volta lo stesso! Cosa ci ha guadagnato? 5.000 E?

Comunque anche immedesimandomi nell'acquirente (visto che mica ho sempre e solo venduto, ho anche comprato ), ti dirò che non mi sentirei affatto tranquilla solo apponendo una sospensiva mutuo. Come ti dicevo prima, mi accerterei prima se ho i requisiti per la concessione del mutuo, poi mi preoccuperei del resto. Il mese perso vale per ambedue : per venditore ma anche per l'acquirente.....anche tu te ne staresti un mese ad aspettare e poi dovresti ricominciare da capo in caso di esito negativo. Sarebbe molto frustrante! Non c'è clausola sospensiva che tenga, anche se l'acquirente risparmierebbe i soldi della provvigione e riavrebbe indietro la caparra.

 

[simona12]

si ma certo! infatti ho un parere di fattibilità positivo da 3 banche diverse. Ed il tempo perso vale per entrambi, su questo non ci piove! ma credo che uno non vada a mettersi in situazioni più grandi di lui.. E, sempre secondo me, 40 giorni si devono aspettare comunque, clausola o no. Se poi il venditore ha guadagnato 5.000 E sui problemi altrui..beh..non mi sembrano un ottimo guadagno tale da cambiare la vita

 

[chantal_bbb]

si ma certo! infatti ho un parere di fattibilità positivo da 3 banche diverse. Ed il tempo perso vale per entrambi, su questo non ci piove! ma credo che uno non vada a mettersi in situazioni più grandi di lui.. E, sempre secondo me, 40 giorni si devono aspettare comunque, clausola o no. Se poi il venditore ha guadagnato 5.000 E sui problemi altrui..beh..non mi sembrano un ottimo guadagno tale da cambiare la vita

Beh, non è che il venditore specula sui problemi altrui, semplicemente quei 5.000 euro rappresentano un compenso per il tempo perso. Tutto qui. Comunque io da venditrice non ho mai trovato nessuno che attendesse 30-40 gg per il mutuo : un tempo così lungo è dovuto solitamente all'organizzazione della banca erogante (io ne conosco 2-3 che sarebbero da evitare proprio per questo) o ad altri problemi. Le banche efficienti, in presenza dei requisiti, danno il benestare in una settimana. Quindi è importante anche (e molto) scegliere la banca giusta.

 

[simona12]

Ciao, forse non mi sono espressa bene, comunque non volevo dire che il venditore specula..semplicemente che se uno vuole comprare casa non credo lo faccia per passare tempo..se poi sorgono dei problemi non imputabili a lui ci va a rimettere pure dei soldi. Comunque interessante il discorso sulle tempistiche delle banche..io sono andata da 3 e mi hanno detto tutte che ci vogliono i tempi che ho scritto. Mi interesserebbero sapere quali sono quelle che ci mettono una settimana..e quali quelle da evitare!magari sono andata proprio da queste che dici tu.

 

[chantal_bbb]

Per mia esperienza indiretta e per quanto mi sovviene ora, le banche che prevedono tempi particolarmente lunghi di erogazione mutuo sono state Intesa, Bnl e Unicredit. Poi ce ne sono state altre ma parliamo del passato remoto, ora non esistono più perchè confluite in grossi gruppi (es : Banca dell'Agricoltura).

 

[simona12]

Ciao e grazie. Ti dico che io sono andata da Cariparma, BPM, e Deutsche e mi hanno dato 40 giorni (più o meno) di tempo

 

[chantal_bbb]

Ciao e grazie. Ti dico che io sono andata da Cariparma, BPM, e Deutsche e mi hanno dato 40 giorni (più o meno) di tempo

So che Deutsche bank è molto burocratica, ma non mi aspettavo tempi così lunghi anche da Cariparma e BMP.....comunque fossi in te proverei a chiedere anche in altre banche. Questi tempi così lunghi sono deleteri, perchè da venditrice potrei anche acconsentire ad una sospensiva mutuo se si trattasse di attendere 7-15 gg, ma addirittura 1-2 mesi!