Consiglio su acquisto prima casa e mutuo

[Pegasus@]

Prendiamo gli USA dove ci sono state le svalutazioni peggiori.
Prendiamo due citta' ben popolate, NY e LA. Nei quartieri del semi-centro credi forse che le case abbiano dimezzato il loro valore?

Perche' mai dovrebbe accadere una cosa simile a Milano ?
Ma davvero, una casa che adesso costa 250 non calera' mai in 3 o 4 anni a 125k euro!

Guarda per esser chiari, cose simili accadono solo in periodi molto brutti, stato in serie difficolta', guerra imminente, etc etc...



quindi tu credi che siccome c'e' stato un rialzo spropositato, anche il ribasso dovra' essere di proporzioni simili? il mercato immobiliare non e' uguale a quello delle azioni, dove anche li per altro, non esiste questa tendenza, altrimenti le azioni dovrebbero oscillare attorno ad un prezzo di equilibrio... e potremmo essere tutti ricchi usando un banale algoritmo.



questo significa che ci sara' una flessione, che sara' piu' facile trattare, che i tempi per vendere si allungheranno etc etc tutto qui.
Ricordati che le statistiche sono fatte sulle proposte di vendita non sul prezzo di vendita, quindi lo sconto in trattativa non viene a galla dalle statistiche!!



Mi stai dicendo che tra 1 o 2 anni, sterlina a parte, finalmente mi potro' acquistare quel bellissimo appartamento a Pimlico ad appena 350k sterline ? contro le 700k sterline dell'anno scorso?!
Cerchiamo di essere realisti perfavore, forse potro' acquistare alla meta' una casetta sperduta nelle campagne a 40km da londra, dove non arriva nemmeno il treno! forse quella si.



Si io devo acquistare, non so se sia il momento giusto, non lo capisco mai, nemmeno quando vendo e compro azioni, ma in qualche modo cerco di cavarmela.
Accetto anche tutti i consigli pero' mi permetto di dire cio' che mi sembra davvero irreale.
Inoltre avete postato il grafico che dimostra tutto forche' un deprezzamento del 50% nei periodi storici passati. Forse se prendi i periodi delle 2 guerre allora un buon 50% e passa lo prendiamo.

Inoltre pegasus, io non perdo mai tempo, forse le mie considerazioni non possono essere esaustive dal punto di vista scientifico, non e' il mio campo e non pretendo di sapere piu' di altri, non mi pare per'altro che nemmeno tu riesca a giustificare un deprezzamento del 50%, su cosa ti basi per dire questa cosa? su quello che hai raccontato prima dicendo che se sono saliti del 300% e' logico aspettarsi un -50%, no mio caro questa non e' una tesi valida, farei fatica ad accettarla persino se stessimo parlando di azioni.

Quindi, per finire, io accetto qualsiasi consiglio e ascolto tutti, e' mia prerogativa pero' chiedere chiarimenti e non credere a tutto cio' che leggo, forse sono ignorante e faccio domande stupide e tra 2 o 3 anni potro' avere la conferma di tutto questo, magari tu avrai ragione e io non l'ho capito, ma dopo tutto in questi periodi storici chi si arricchisce e' chi riesce a prevedere cose che non sono prevedibili da tutti, non mi sorprenderei quindi che non sia in grado ora di capire queste cose.

ciao
cony

Cerco di essere sintetico non ti ho detto che ci sarà di sicuro un calo del 50% ovunque , personalmente credo che minino vi sarà un calo medio del 30% , forse si potra arrivare ad un 40-50% medio , o forse vi si arriverà solo in talune zone , fascie etc.

All'opposto tuo però assolutamente non lo escludo ad oggi , anzi secondo me è uno scenario plausibile , specie nelle grandi città , vi è una concreta possibilità che cio possa accadere.

Vado veloce perche di ste cose qui ne abbiamo parlato tante volte per cui sarebbe più utile rileggersi i vecchi thread piuttosto che far riscrivere sempre le stesse cose :

allora Usa e Uk :

da 200 a 100 fa -50% ? tutto torna ? quindi non ci inventiamo niente ma sono state fatte queste previsioni da Shiller?

Guarda queste sugli Usa sembra anche loro "scommettano" per un ulteriore ribasso nei prossimi anni :

Insomma le previsioni sembra sian molto negative per i prossimi 2-3 anni almeno.

http://www.marketoracle.co.uk/Article7034.html

Poi :

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Repubblica:"GB 2008 Anno Nero" Prezzi -12% , ma il 2009 sarà Molto Peggio -22/35%

Sembra che le previsioni per il Mercato Immobiliare siano destinate ulteriormente a peggiorare :

GB 2008 Nero per le Case

La Repubblica

Apparte i dati che gia conosciamo per l'anno 2008 , anzi qui sono forse anche un poco sotto stimati perche parlano di un 12% mentre gli ultimi dati dell'Halifax Home Price Index se ricordo bene parlavano di un -16% , è la previsione sul 2009 che mi sembra a dire poco impressionante :

dice "...a seconda delle fonti si prevede un nuovo crollo che oscilla tra il 22% ed il 35%..." ma allora i prezzi delle case non solo possono calare , ma possono pure crollare di un 35% in un solo anno...non sembra sia impossibile come qualche volta viene sostenuto da taluni..

Che poi vorrebbe dire tra 2008 e 2009 circa un -50% secco dal 2007^^

Ma saranno sicuramente dei "catastrofisti" pure questi di Halifax/Hbos...
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Si in Italia siamo più indietro temporalmente rispetto ad Usa , UK e ES ma siamo messi cosi e questo solo fino al 2008 con previsioni di ulteriore peggioramento per gli anni a venire:

Visto il calo delle NTN di questo ciclo rispetto al precedente , ne puoi dedurre le conseguenti proporzioni anche sotto l'aspetto dei prezzi ? Il calo/crollo del 92' vi fu a seguito di quel modesto calo della domanda , ti sembra "un poco" peggiore" a sto ciclo ?

Trai le tue considerazioni e conclusioni per me sono fin troppo evidenti : 2009 e 2010 calo corposo dei prezzi.

PS Nel grafico shiller mostra pure "l'overall market trend since world war II" , noti una piccola differenza rispetto all'incremento dei prezzi dell'ultimo ciclo ? si ?

Bene io questa la chiamo una bolla speculativa : che come sale velocemente è destinata allo stesso modo a riassorbirsi^^

Nonostante tutto il mio invito è sempre lo stesso se sei convinto che quella sia la casa dei tui sogni comunque dovresti comprarla : certo io proverei di certo a spuntare un margine di trattativa diverso ma se tu sei convinto che il 6% sia il più adeguato saprai sicuramente meglio tu di me per quella zona come è meglio comportarsi.

Pega

 

[civt]

Visto che si chiedeva più precisione vi posto questo grafico che riporta l'andamento dei prezzi nominali degli immobili di milano e interland in rapporto ai consumi reali delle famiglie (è stato normalizzato in base all'incremento annuo del PIL nominale cioè non deflazionato)

I prezzi in euro sono riportati al 2000 ovvero per l'anno 19xx è stato moltiplicato il prezzo nominale in mq per l'incremento nominale del PIL dal 19xx al 2000.

Il grafico è stato estratto da un altro sito se volete verificare la bontà o impazzire un pò qui trovate i dati istat con i quali è stato elaborato il grafico:
http://www.istat.it/dati/dataset/20080328_00/Conti_nazionali_2008.zip

 

[Pegasus@]

Visto che si chiedeva più precisione vi posto questo grafico che riporta l'andamento dei prezzi nominali degli immobili di milano e interland in rapporto ai consumi reali delle famiglie (è stato normalizzato in base all'incremento annuo del PIL nominale cioè non deflazionato)

I prezzi in euro sono riportati al 2000 ovvero per l'anno 19xx è stato moltiplicato il prezzo nominale in mq per l'incremento nominale del PIL dal 19xx al 2000.

Il grafico è stato estratto da un altro sito se volete verificare la bontà o impazzire un pò qui trovate i dati istat con i quali è stato elaborato il grafico:
http://www.istat.it/dati/dataset/20080328_00/Conti_nazionali_2008.zip

Complimenti , credo che con questo tu abbia fornito un definitivo contributo alla discussione quanto fa da da 10 k a 4 k ? come calo % ?

Notare come si diceva come il differenziale pregio/periferia si riduca drammaticamente tra la fase ascendente e discendente dei prezzi , alla faccia della leggenda che tiene più il centro della periferia....semplicemente dove è cresciuto in modo maggiore dopo cala maggiormente in entità.



Pega

 

[claudio123]

Complimenti , credo che con questo tu abbia fornito un definitivo contributo alla discussione quanto fa da da 10 k a 4 k ? come calo % ?

Notare come si diceva come il differenziale pregio/periferia si riduca drammaticamente tra la fase ascendente e discendente dei prezzi , alla faccia della leggenda che tiene più il centro della periferia....semplicemente dove è cresciuto in modo maggiore dopo cala maggiormente in entità.



Pega

Come mai il grafico si ferma al 2000?....non c'e' un grafico di questo tipo piu' aggiornato?

Speriamo che sia come dite voi.......cosi la casa di Via Pallavicino a Milano ancora in costruzione e venduta tutta sulla carta a 9000 euro mq. ...fra un paio di anni me la posso comprare alla meta' del prezzo di oggi......

 

[dario1]

Come mai il grafico si ferma al 2000?....non c'e' un grafico di questo tipo piu' aggiornato?

Speriamo che sia come dite voi.......cosi la casa di Via Pallavicino a Milano ancora in costruzione e venduta tutta sulla carta a 9000 euro mq. ...fra un paio di anni me la posso comprare alla meta' del prezzo di oggi......

via Pallavicino?? ma va!! allora punta centro-centro tipo quadrilatero, tanto da quelle parti crollano di più!! si prenderà a 5000/6000 euro al mq (anche meno )

 

[jakie]

Grazie del consiglio

Ottimo vedrai che qui ci sono anche altre persone che si dedicano anche in modo "professionale2 , c'è pure un therad apposito , al Trading Immobiliare.

Si nella zona Murri / Mazzini , decisamente ambita , spesso si trovano molti immobili da ristrutturare , i prezzi nominali in realà stanno calando rispetto al 2007/I Sem 2008 , ma il grosso lo vieni a conoscere spesso solo nel momento in cui fai capire che sei un interlucotore seriamente interessato , come ti dicevo ad esempio nel caso di quel mio conoscente il prezzo nominale era rimasto cmq 270/280.000 ma ha chiuso poi a 230.000.

Per cui puoi ben vedere che se ci si limitasse al calo rispetto al solo Nominale non si comprenderebbe realmente le potenzialità espresse da questa fase di mercato. In questa fase spesso molto di viene calato sotto forma di sconto...non a caso mediamente questo è molto salito^^

Pensa che in origine ad inizio 2008 il tizio ha pure rifiutato di venderlo per un sconto molto minore salvo poi dopo 6 mesi ed in particolare dopo l'estate , e il vuoto più assoluto ; manco un'offerta , per cui alla fine è stato realmente contento di vendere a 230.000 e temo che avrebbe pure calato ancora qualcosa se necessario.

Occhio a "parlare bene" degli AI che qui ne girano tanti : potresti farti subito molti amici..

Pega

Non sono ancora troppo esperata di questo forum, per esempio se parlo con te tu potresti essere in quel momento in un'altra discussione. Comunque io vado a vedere anche gli appartamenti che sono per me fuori bdg proprio perche spero sempre d trovare quello che voglio con un bello sconto!
Ciao
Jakie

 

[Pegasus@]

Non sono ancora troppo esperata di questo forum, per esempio se parlo con te tu potresti essere in quel momento in un'altra discussione. Comunque io vado a vedere anche gli appartamenti che sono per me fuori bdg proprio perche spero sempre d trovare quello che voglio con un bello sconto!
Ciao
Jakie

Male che vada mi trovi anche su altro Forum ho visto che ti sei presentata anche lì in data 24 Dicembre.

Pega

 

[jakie]

Male che vada mi trovi anche su altro Forum ho visto che ti sei presentata anche lì in data 24 Dicembre.

Pega

Scusa non mi ricordo piu' quale.
Ciao.
J.