Conviene ancora investire nel mattone?

[caligola2005]

sì

Allora io mi sono esposto,tu dimmi secondo te case comprate di media a 34 mila euro a quanto scenderebbero fra 8 anni?

 

[pepitosbazzeguti]

Allora io mi sono esposto,tu dimmi secondo te case comprate di media a 34 mila euro a quanto scenderebbero fra 8 anni?

5%

 

[caligola2005]

5%

Quindi da 34000 sarannoa 32300 nel frattempo avrò incassato 29 300 euro nette di afiftti che con 1700 euro in meno sono 27600 esattamente il 10% annuo invece che 11%,mi andrebbe bene comunque, rispetto ad ogni investimento in cd o tds. Anche letto cosi ho fatto benissimo

 

[pepitosbazzeguti]

Quindi da 34000 sarannoa 32300 nel frattempo avrò incassato 29 300 euro nette di afiftti che con 1700 euro in meno sono 27600 esattamente il 10% annuo invece che 11%,mi andrebbe bene comunque, rispetto ad ogni investimento in cd o tds. Anche letto cosi ho fatto benissimo

Poi magari non sono 29300 ma sono meno. Poi ci sono le manutenzioni di appartamenti stravecchi, poi ci sono i periodi senza inquilino... poi magari aumenta l'offerta di appartamenti, perché sempre di più rimangono vuoti, e allora anche gli affitti si adeguano...

 

[caligola2005]

Poi magari non sono 29300 ma sono meno. Poi ci sono le manutenzioni di appartamenti stravecchi, poi ci sono i periodi senza inquilino... poi magari aumenta l'offerta di appartamenti, perché sempre di più rimangono vuoti, e allora anche gli affitti si adeguano...

Tanti se e ma ,tutti contro intanto dal maggio 2021 non si è verificato nulla,ancora a luglio uno è andato via ed è entrato un altro senza un giorno fuori( affitto aumentato di 30 euro al mese)
Nel 29300 se leggi il post sopra con i calcoli sono già tolti circa 4000 euro per interventi. Perché ricordo che la media di 34000 ad appartamento da una media di affitto di 393 quindi il lordo 4713 annui che faccio già scendere abbondantemente per tutte le voci rischi compresi.
Anche gli affitti diminuiranno perché aumenta l offerta? Forse, ad oggi però i dati dicono che se metto in affitto un appartamento ho almeno 30 persone che lo vogliono, poi la sfera di cristallo non la ho ma vediamo come andrà il 2024 intanto con questo anno a meno che non mi propongano immobili sotto i 25 k non comprerò più nulla. Domani voglio fare altro conto ,ma secondo me torna sempre

 

[bettomane]

Tanti se e ma ,tutti contro intanto dal maggio 2021 non si è verificato nulla,ancora a luglio uno è andato via ed è entrato un altro senza un giorno fuori( affitto aumentato di 30 euro al mese)
Nel 29300 se leggi il post sopra con i calcoli sono già tolti circa 4000 euro per interventi. Perché ricordo che la media di 34000 ad appartamento da una media di affitto di 393 quindi il lordo 4713 annui che faccio già scendere abbondantemente per tutte le voci rischi compresi.
Anche gli affitti diminuiranno perché aumenta l offerta? Forse, ad oggi però i dati dicono che se metto in affitto un appartamento ho almeno 30 persone che lo vogliono, poi la sfera di cristallo non la ho ma vediamo come andrà il 2024 intanto con questo anno a meno che non mi propongano immobili sotto i 25 k non comprerò più nulla. Domani voglio fare altro conto ,ma secondo me torna sempre

Ciao , ho letto che anche tu applici la cedolare con canone concordato, sono curioso di vedere le tabelle applicate a Genova , perche' nella mia citta' ( Palermo ) nelle zone dove ho gli immobili il prezzo applicabile per il canone è circa 4,5€ mq ( direi molto basso e anacronistico ) . Il risultato è che appartamenti di 80mq non si riescono ad affittare oltre i 350-360€ facendo contratti regolari al 100% .
Ho visto che hai affitti a 400-450€ mensili e mi chiedevo che metratura sono questi appartamenti , suppongo non siano molto grandi .

Grazie per i chiarimenti che darai !

 

[caligola2005]

Ciao , ho letto che anche tu applici la cedolare con canone concordato, sono curioso di vedere le tabelle applicate a Genova , perche' nella mia citta' ( Palermo ) nelle zone dove ho gli immobili il prezzo applicabile per il canone è circa 4,5€ mq ( direi molto basso e anacronistico ) . Il risultato è che appartamenti di 80mq non si riescono ad affittare oltre i 350-360€ facendo contratti regolari al 100% .
Ho visto che hai affitti a 400-450€ mensili e mi chiedevo che metratura sono questi appartamenti , suppongo non siano molto grandi .

Grazie per i chiarimenti che darai !

Tra i 50 e i 70 mq ,zone periferiche quindi é per quello che alcuni sono a 370/380 di affitto perché non potevo salire oltre

 

[bettomane]

Tra i 50 e i 70 mq ,zone periferiche quindi é per quello che alcuni sono a 370/380 di affitto perché non potevo salire oltre

Dunque sui 6€ mq circa in quelle zone , ottimo . Anche io sono un po bloccato sopratuttto sui bilocali da 40-50 mq

 

[marcofi]

sono curioso di vedere le tabelle applicate a Genova

Eccole, pag 9 del PDF (Accordo Territoriale Comune Genova - ultima revisone 2017)

https://smart.comune.genova.it/site...erritorio_del_comune__di_genova_prot_524_.pdf

P.S. desidero ringraziare caligola2005 pr le precisissime info che fornisce.
Motivo?
Mi ha permesso di studiare - facendo reverse engineering - quanto scrive.

Ho consultato - oltre i vari siti "immobiliari" - anche l'area pubblica dell'AdE (Osservatorio Immobiliare), area privata sempre dell'AdE con valori rogiti e ovviamente il gia' citato Accordo Terrritoriale ricavando dati di vendita reali (rogitI) e affitto (accordi terriroriali).

Dal confronto dei dati portati da caligola2005 e quelli dei siti citati si imparano "un sacco di cose".

Grazie ancora.

 

[caligola2005]

Eccole, pag 9 del PDF (Accordo Territoriale Comune Genova - ultima revisone 2017)

https://smart.comune.genova.it/site...erritorio_del_comune__di_genova_prot_524_.pdf

P.S. desidero ringraziare caligola2005 pr le precisissime info che fornisce.
Motivo?
Mi ha permesso di studiare - facendo reverse engineering - quanto scrive.

Ho consultato - oltre i vari siti "immobiliari" - anche l'area pubblica dell'AdE (Osservatorio Immobiliare), area privata sempre dell'AdE con valori rogiti e ovviamente il gia' citato Accordo Terrritoriale ricavando dati di vendita reali (rogitI) e affitto (accordi terriroriali).

Dal confronto dei dati portati da caligola2005 e quelli dei siti citati si imparano "un sacco di cose".

Grazie ancora.

Sulla accordo territoriale ci siamo applicando i massimi con fascia superiore ( 3 elementi) a 6 euro a mq per la periferia a mese. Io questo anno ho fatto passare la tesi con la associazione che mi assevera che come tutti i contratti i valori dovrebbero essere adeguati alla inflazione,visto che l accordo è scaduto.
Se non sbaglio i valori omi per acquisti in quella zona per immobili di tipo economico vanno da 600 ad 800 a mq? Quindi minimo 30 mila per un 50mq e 42 mila per 70? L avevo visto col notaio quando comprato l appartamento a 16 mila volevo pagare sul valore atto e non sulla rendita catastale ( che lo portava a 31 mila euro), visti i valori omi col notaio abbiamo rinunciato perché poi l Ade mi avrebbe fatto il mazzo.
Attenzione che, invece, che poi per gli accertamenti è quello che conta il valore dei commerciali non è vicino alla realtà, non si capisce perche,anzi si capisce benissimo,ma quei valori sono gonfiati.

Tu hai visto altre cose interessanti?

 

[rentier64]

Conviene investire in immobili nel 2023? | WSI

 

[pepitosbazzeguti]

Tanti se e ma ,tutti contro intanto dal maggio 2021 non si è verificato nulla,ancora a luglio uno è andato via ed è entrato un altro senza un giorno fuori( affitto aumentato di 30 euro al mese)
Nel 29300 se leggi il post sopra con i calcoli sono già tolti circa 4000 euro per interventi. Perché ricordo che la media di 34000 ad appartamento da una media di affitto di 393 quindi il lordo 4713 annui che faccio già scendere abbondantemente per tutte le voci rischi compresi.
Anche gli affitti diminuiranno perché aumenta l offerta? Forse, ad oggi però i dati dicono che se metto in affitto un appartamento ho almeno 30 persone che lo vogliono, poi la sfera di cristallo non la ho ma vediamo come andrà il 2024 intanto con questo anno a meno che non mi propongano immobili sotto i 25 k non comprerò più nulla. Domani voglio fare altro conto ,ma secondo me torna sempre

va benissimo, sei bravissimo. Io però 600k in case per prostitute dentro condomini vetusti non ce li metto manco se me li regalano. Per almeno 10 anni non rientri dall'investimento e se tra 10 anni i valori son calati, ci vuole ancora più per rientrare.

 

[caligola2005]

va benissimo, sei bravissimo. Io però 600k in case per prostitute non ce li metto manco se me li regalano. Per almeno 10 anni non rientri dall'investimento e se tra 10 anni i valori son calati, ci vuole ancora più per rientrare.

In realtà non sono per prostitute, tranne un alloggio che uso per trafertisti e vanno anche prostitute gli altri sono tutti 3+2
Allora vediamo il confronto con i titoli di stato. Io ho inziato gli acquisti nel 2021 i titoli di stato emessi,ed andati esauriti avevano cedola dello 0% ( proprio cosi su cui pagavi lo 0,2 di bollo annuale) e lo 0,95% sul decennale ( 0,63% netto)... ora quelle scadenze rendono il 3,6% lordo ( 3% netto) ed il 4 % ( 3,3%).
Se uno oggi voless rivendere perderebbe sul capitale il 10% sul 2026 e il 23% sul 2031. Io poi vado a vedere quello che ho incassato già su quelli 2021 e non credo, rivendendo oggi, di non essere molto ma molto in vantaggio rispetto ai titoli di stato rivendibili di com un click ma in forte perdita. Facile col senno di poi magari dire che non erano da comprare ma all epoca andavano esauriti

 

[pepitosbazzeguti]

In realtà non sono per prostitute, tranne un alloggio che uso per trafertisti e vanno anche prostitute gli altri sono tutti 3+2
Allora vediamo il confronto con i titoli di stato. Io ho inziato gli acquisti nel 2021 i titoli di stato emessi,ed andati esauriti avevano cedola dello 0% ( proprio cosi su cui pagavi lo 0,2 di bollo annuale) e lo 0,95% sul decennale ( 0,63% netto)... ora quelle scadenze rendono il 3,6% lordo ( 3% netto) ed il 4 % ( 3,3%).
Se uno oggi voless rivendere perderebbe sul capitale il 10% sul 2026 e il 23% sul 2031. Io poi vado a vedere quello che ho incassato già su quelli 2021 e non credo, rivendendo oggi, di non essere molto ma molto in vantaggio rispetto ai titoli di stato rivendibili di com un click ma in forte perdita. Facile col senno di poi magari dire che non erano da comprare ma all epoca andavano esauriti

ok, ora nel 2021 prova a vedere cosa avresti in mano adesso se avessi comprato 600k su etf tech/global o un qualsiasi 60-40. Anche solo prendere apple, la quotata più grossa del mondo. Da marzo 2021 a oggi fa +60%. Vedi un po' te.

E soprattutto, guarda a quanto starà questa roba nel 2031

 

[caligola2005]

ok, ora nel 2021 prova a vedere cosa avresti in mano adesso se avessi comprato 600k su etf tech/global o un qualsiasi 60-40. Anche solo prendere apple, la quotata più grossa del mondo. Da marzo 2021 a oggi fa +60%. Vedi un po' te.

E soprattutto, guarda a quanto starà questa roba nel 2031

Ma con il senno di poi tutti prendevi amazon ed eri sotto del 25% prendevi unicredit un anno e mezzo fa guadagnavi il 120% prendevi unipolsai e perdevi il 12% . Compravi il petrolio a 0 nel 2020 e guadagnavi quello che volevi,compravi il gas lo scorso anno e non sai quando smetterai di perdere. Anche gli immobili chi ha comprato nel 2000 prezzi lire suppongo che stia guadagnano molto di piu di chi ha comprato azioni o tds ,chi ha comprato nel 2007 sicuramente con gli immobili,tranne a Milano sta perdendo. In ogni cosa se compri sui minimi o vicino ai minimi poi puoi avere ragione. Chi compra apple oggi? E chi la tiene è sicuro dove sarà fra 10 anni?
allora quello sotto è lo screenshot di sistemi sul nasdaq,derivati puri fanno 120 mila euro da gennaio 2022 con 32000 di margine. Ma questi non sono investimenti paragonabili ad immobili o titoli di stato e io quei soldi neppure li guardo.

 

[caligola2005]

ok, ora nel 2021 prova a vedere cosa avresti in mano adesso se avessi comprato 600k su etf tech/global o un qualsiasi 60-40. Anche solo prendere apple, la quotata più grossa del mondo. Da marzo 2021 a oggi fa +60%. Vedi un po' te.

E soprattutto, guarda a quanto starà questa roba nel 2031

Per finire il discorso sono andato a vedere 2 anni investimento 438 k appartamenti ( 14 media 36500 ad appartamento) ,netto dalle tasse considerando anche la cedolare e imu sino ad oggi ,2 anni incassati 92827 netti ( con uno ad uso trafertisti per un anno) con apple facevi 100 mila in più,ma chi le ha comprate a quel prezzo secondo te non le ha vendute?

 

[bettomane]

Minkia quelli che scrivono "se compravi etf , apple etc..." li impalerei ...ma che discorsi fate ? E' facile parlare dopo 2 anni a giochi fatti ...suppongo che siate tutti miliardari visto che redarguite chi investe in "case per prostitute".

Non spuntera' mai nessuno che ha comprato azionario nel 2021 all'apice della parabola ascendente , prima che bloccasero il QE e che oggi dorme alla fermata della metro .

Suvvia si puo' anche discutere sulla bonta' o meno di un investimento ma la discussione deve esssere argomentata su fatti reali non sui SE e sui MA .

 

[caligola2005]

Minkia quelli che scrivono "se compravi etf , apple etc..." li impalerei ...ma che discorsi fate ? E' facile parlare dopo 2 anni a giochi fatti ...suppongo che siate tutti miliardari visto che redarguite chi investe in "case per prostitute".

Non spuntera' mai nessuno che ha comprato azionario nel 2021 all'apice della parabola ascendente , prima che bloccasero il QE e che oggi dorme alla fermata della metro .

Suvvia si puo' anche discutere sulla bonta' o meno di un investimento ma la discussione deve esssere argomentata su fatti reali non sui SE e sui MA .

Ma infatti, sarebbero stati tutti sul titolo giusto il giorno giusto e poi venduto sui massimi. Vorrei sapere quanti che presero le tiscali in collocamento a 66 le hanno vendute a 1000 oppure sono usciti ben prima o le hanno tenute sino a 1 euro!

 

[pepitosbazzeguti]

Minkia quelli che scrivono "se compravi etf , apple etc..." li impalerei ...ma che discorsi fate ? E' facile parlare dopo 2 anni a giochi fatti ...suppongo che siate tutti miliardari visto che redarguite chi investe in "case per prostitute".

contentissimo di aver tenuto apple e simili. Ora si switcha sui bond e via. Avessi comprato case nel 2021 ora sarei solo indebitato e senza liquidità con in mano un asset per cui la svalutazione è molto più probabile della rivalutazione.

Non spuntera' mai nessuno che ha comprato azionario nel 2021 all'apice della parabola ascendente , prima che bloccasero il QE e che oggi dorme alla fermata della metro .

spuntano, avoglia se spuntano. Come su portali di annunci immobiliari spuntano a frotte gli appartamenti-ville-capannoni all'asta giudiziaria

Suvvia si puo' anche discutere sulla bonta' o meno di un investimento ma la discussione deve esssere argomentata su fatti reali non sui SE e sui MA .

nessun se e nessun ma. Qui è pieno di gente che ha investito diversamente, secondo una lettura abbastanza definita.

 

[bettomane]

La diversificazione puo' conteplare tutte queste anime : azionario ,obbligazionario , immobili etc... non capisco da dove vi viene questa sicurezza che le vostre scelte siano corrette e che fa diversamente , sbaglia !