Conviene ancora investire nel mattone?

[Luzern2]

Vallo a dire a chi ha inquilini morosi e non riesce a liberare casa .
E ne conosco parecchi .
Comunque ognuno investe come meglio crede.
Una cosa è certa, di inquilini morosi e che non liberano la casa, è piena l Italia, di cedole non pagate non si è mai avuto notizia .
Nel 1990 comprai un immobile venduto poi nel 2002 al doppio del prezzo d acquisto.
Ma erano altri tempi, ormai finiti.
A parte i soliti catastrofisti che quotidianamente da decenni scrivono nei forum , che l Italia è prossima a fallire , i tds da quando sono nati hanno sempre pagato puntualmente.
I tempi ante 2000 dove l investimento immobiliare si rivalutava col tempo, è ormai finito da un bel po' .
Ma qualcuno non l ha ancora capito .
Pazienza, ognuno investe i suoi soldi dove meglio crede, ma opportuno sarebbe studiare un pò prima di scrivere a casaccio.

Com'è che dicono i boomers? le case erano care anche ai loro tempi.

 

[caligola2005]

Com'è che dicono i boomers? le case erano care anche ai loro tempi.

Le case sono care in certi posti,in altre meno ,si possono trovare occasioni ovunque, se si cercano

 

[Antonius Full Tilt]

Vallo a dire a chi ha inquilini morosi e non riesce a liberare casa .
E ne conosco parecchi .
Comunque ognuno investe come meglio crede.
Una cosa è certa, di inquilini morosi e che non liberano la casa, è piena l Italia, di cedole non pagate non si è mai avuto notizia .
Nel 1990 comprai un immobile venduto poi nel 2002 al doppio del prezzo d acquisto.
Ma erano altri tempi, ormai finiti.
A parte i soliti catastrofisti che quotidianamente da decenni scrivono nei forum , che l Italia è prossima a fallire , i tds da quando sono nati hanno sempre pagato puntualmente.
I tempi ante 2000 dove l investimento immobiliare si rivalutava col tempo, è ormai finito da un bel po' .
Ma qualcuno non l ha ancora capito .
Pazienza, ognuno investe i suoi soldi dove meglio crede, ma opportuno sarebbe studiare un pò prima di scrivere a casaccio.

Io concordo in gran parte con quello che scrivi, e penso che tu abbia fatto benissimo a spostarti dall'appartamento ai btp. Hai inquadrato perfettamente i problemi di chi affitta in Italia. Per le ragioni da te indicate, chi non è un professionista molto abile come Caligola è bene che ne stia alla larga.

Con i btp, a parte il rischio remotissimo e mai avvenuto di default (che comunque è relativo se hai solo una piccola parte del patrimonio investito lì), il problema può essere che i sottoscrittori rischiano di venire gradualmente taglieggiati, per via di rendimenti che coprono a stento l'inflazione reale oppure stanno proprio sotto. Come ho scritto anche altrove, per politici e banche centrali può essere forte la tentazione di utilizzare i titoli di stato lunghi per fare cassa, al posto di fare patrimoniali esplicite oppure di aumentare altre tasse.

Se la % in btp sul totale del tuo patrimonio è limitata, puoi correre questo rischio senza problemi, e in ogni caso qui sul FOL sei nel posto giusto se vuoi gradualmente aumentare le tue conoscenze finanziarie per valutare anche investimenti di altro genere (etf azionari, oro eccetera).

 

[etciao]

Buonasera, mi inserisco per chiedervi: sul breve medio termine (diciamo fino a 2 anni) cosa c'è di meglio dei BTP (in termini di rischio di credito) che ad oggi cubano rendimenti netti poco sopra il 3% annuo? Gli immobili? Un garage nelle grandi città ... forse. E se hai 500k dove li potresti mettere (sempre con orizzonte di breve termine)?

 

[denisgsv]

Buonasera, mi inserisco per chiedervi: sul breve medio termine (diciamo fino a 2 anni) cosa c'è di meglio dei BTP (in termini di rischio di credito) che ad oggi cubano rendimenti netti poco sopra il 3% annuo? Gli immobili? Un garage nelle grandi città ... forse. E se hai 500k dove li potresti mettere (sempre con orizzonte di breve termine)?

immobile due anni ? neanche vicino ti serve un paio d'anni se non di piu solo per ammortizzare le spesse non recuperabili agenzia notaio etc.
Per un periodo cosi breve c’è poco e niente qualche conto deposito forse che da 4%

 

[fabross]

Buonasera, mi inserisco per chiedervi: sul breve medio termine (diciamo fino a 2 anni) cosa c'è di meglio dei BTP (in termini di rischio di credito) che ad oggi cubano rendimenti netti poco sopra il 3% annuo? Gli immobili? Un garage nelle grandi città ... forse. E se hai 500k dove li potresti mettere (sempre con orizzonte di breve termine)?

Un ragionato mix tra conto deposito + obbligazioni a scadenze varie . valuterei anche oro ed orologi (se hai possibilità di acquistare pezzi decenti a listino)

 

[rentier64]

A milano invece? Se gli appartamenti tengono o guadagnano in 5 anni un 2/3% sarà un miracolo. Chi ha comprato titoli di stato sino al 2021 probabilmente vedrà i suoi prezzi a scadenza o fra 15/20 anni

Su Milano sino ad ora si sono rivalutati oltre l'inflazione,se l'inflazione nei prossimi 5 anni sara' il 2% target BCE, fare un 3% non sara' un miracolo ma il minimo,chi vivra' vedra' .Milano sta divenendo un'enclave per ricchi e benestanti, i prezzi continueranno a salire perché la città continua ad essere attrattiva per questa fascia elitaria di popolazione, occorre farsene una ragione,e' un dato di fatto.

 

[kolokotronis]

A prescindere dal fallimento o dalla perdita di capitale,dipende sempre su cosa investi,con che prezzi e con che Redditività. Chi ha comprato btp o titoli di stato europei tra il 2015e il 2021 con tassi a zero o negativi ha fatto un pessimo affare. In questo forum c era pieno di gente che comprava i 30/50 ennali con rendimento inferiore al 2% ( anche la metà in certi momenti). Cosi come se compri una casa a Milano a prezzi senza senso e con Redditività prossima allo zero,o se compri case coloniche in campagna che si spopolano.
Io ho comprato nella quinta città italiana 20 appartamenti negli ultimi 3 anni a prezzo medio di 33500 euro,rendono a 2 cifre,a parte i gufi ,sicuramente in 30 anni si rivaluteranno affitti e valori,anche se ci saranno 30/40k per mettere a posto con le normative sarà un ottimo rendimento.
Come lo é comprare btp a breve,rumeni a medio ( un pil migliore del nostro),francesi lunghi ( oggi vale 36 contro 88 di 2 anni fa) . Mie previsioni? Fra 5/6 anni i miei appartamenti si venderanno ad una media di 45 mila euro ( 40% in più oltre gli affitti,ho una offerta per uno comprato a 46 a 84 ma non vendo) ,i rumeni comprati a ottobre 22 a 50 ,entro 5 anni saranno a 75/80 ( se non scoppiano guerre),la Francia da 36 a 54 ,italia 4% annuo di rendimento.
A milano invece? Se gli appartamenti tengono o guadagnano in 5 anni un 2/3% sarà un miracolo. Chi ha comprato titoli di stato sino al 2021 probabilmente vedrà i suoi prezzi a scadenza o fra 15/20 anni

Condivido. Su Francia sto guardando anche io i lunghi, quale ti sembra il più equilibrato?

 

[mortgoldman]

Interessante lettura in inglese: Why I Don’t Invest in Real Estate

 

[macantoni]

Nel 1990 comprai un immobile venduto poi nel 2002 al doppio del prezzo d acquisto.
Ma erano altri tempi, ormai finiti.
....
I tempi ante 2000 dove l investimento immobiliare si rivalutava col tempo, è ormai finito da un bel po' .
Ma qualcuno non l ha ancora capito .
Pazienza, ognuno investe i suoi soldi dove meglio crede, ma opportuno sarebbe studiare un pò prima di scrivere a casaccio.

Non so quanto siano cambiati i tempi, ma anche a quei tempi è da dimostrare che l'investimento in immobili fosse chissà che.
Il 100% in 12 anni equivale al 5,9% annualizzato ( 2 ^ (1/12) ) contro un inflazione che nello stesso periodo, in media geometrica è stata del 3,6% e che sicuramente hai avuto dello spese di acquisto, di vendita e di mantenimento. Alla fine, in valore reale, secondo me ci sei andato poco più che in pari (in conto capitale, non so se poi l'avevi affittata). NB: nei primi anni '90 i BTP a 10 anni rendevano sopra il 10%

Concordo che oggi è ancora più complicato, soprattutto se si acquista a caso

 

[rentier64]

C'è un bello studio del Politecnico di Milano che evidenzia quanti metri quadrati di abitazione può comprare a Milano una di queste professioni: 23 metri un operaio, 59 un quadro, 31 un impiegato, 25 un infermiere.
Sostanzialmente ci sono lavoratori a basso reddito ed utili per il funzionamento di una città che in quella città non possono più viverci.
Tra il 2015 e il 2021 il prezzo delle case è cresciuto del 41%, mentre le retribuzione solo del 13% in media.
L'edilizia convenzionata non ha allargato la sua offerta e, come si legge nello studio OCA,
https://oca.milano.it/wp-content/uploads/2023/11/OCA_Report_2023.pdf
Milano non è più una città per lavoratori.
C'è un altro passaggio molto interessante: a Milano è praticamente vietato separarsi. La casa spesso ce la si può permettere con fatica unendo i redditi, ma se ci si divide qualcuno finisce fuori città, oppure in macchina (aggiungo io).

 

[rentier64]

Vedi l'allegato 3009875

Interessante lettura in inglese: Why I Don’t Invest in Real Estate

io su Milano ed altri tipo @caligola2005 su Genova invece ti possono dire il contrario almeno sino ad ora, poi il futuro nessuno lo conosce chi vivra' vedra'...

 

[denisgsv]

io su Milano ed altri tipo @caligola2005 su Genova invece ti possono dire il contrario almeno sino ad ora, poi il futuro nessuno lo conosce chi vivra' vedra'...

tu hai una collezione di case a Milano come Caligola a Genova ?

 

[Pescoluse]

non ho detto questo, ma l'idea non è buona.
Cioè tu vendi una parte degli immobili e apri un ristorante delegando tutto?
perdonami, ma a me sembra una idea del *****.
Ragioniamo....ora gli immobili ti rendono il 2,25% annuo e ti "rubano" lavoro per tot ore a settimana/mese.

Secondo te quanto ti deve rendere un ristorante per essere conveniente rispetto a questo?

Ora, non è che uno si inventa ristoratore così dal nulla eh

 

[macantoni]

C'è un bello studio del Politecnico di Milano che evidenzia quanti metri quadrati di abitazione può comprare a Milano una di queste professioni: 23 metri un operaio, 59 un quadro, 31 un impiegato, 25 un infermiere.
Sostanzialmente ci sono lavoratori a basso reddito ed utili per il funzionamento di una città che in quella città non possono più viverci.

Quando ero piccolo, mio padre mi diceva: "Il miglior investimento è la casa perché il valore delle case aumenta sempre."
Io gli dicevo: "Ma se il costo delle case aumenta sempre, arriverà un punto in cui costeranno così tanto che nessuno se le può permettere?"

 

[rentier64]

tu hai una collezione di case a Milano come Caligola a Genova ?

Io con la moglie ho 4 case di proprieta' di cui una a Milano a rendita ed una attualmente a disposizione ,il mercato immobiliare Milanese lo conosco bene ,avendo comprato e venduto case .

 

[rentier64]

Buonasera, come da titolo "Conviene ancora investire nel mattone?"... dopo la stretta green dell'UE?
Oggi, conviene acquistare un immobile datato magari a basso prezzo sapendo di dover investire soldi per ristrutturarlo o nuovo ad un prezzo elevato e soprattutto le alternative (CD, tds, Bond, ETF, oro) hanno una rendita maggiore?
Grazie a chi vorrà rispondere.

Immobile a rendita netta a Milano 4,37% da quasi 10 anni .
Per chi come me ha rendite da affitto per limitare i rischi consiglio la lettura di questo libro:
Affitti Rischio Zero Metodo e Strategie Per Affittare Case Senza Rischi e Vivere Di Rendita STEFANIA IGNELZI
VIVERE DI AFFITTI SI PUO’… E CONVIENE!
Come liberarti dai limiti mentali legati alla disinformazione.
Il vero segreto per aprire la tua mente e ampliare la tua conoscenza.
Qual è il vero segreto per generare reddito con gli affitti.
COME SCEGLIERE L’IMMOBILE GIUSTO
Quali sono gli elementi essenziali nella scelta dell’immobile.
In cosa consiste il metodo “Affitti Rischio Zero”.
Qual è la tecnica di investimento realmente efficace per aumentare in modo esponenziale il ROI e il ROE.
COME RENDERE L’IMMOBILE PERFETTO
Come rendere indimenticabile l’esperienza di vita nella tua casa.
La strategia d’oro per risparmiare tempo e denaro.
Qual è l’unico strumento efficace per vivere di rendita da affitti.
LE CARATTERISTICHE DELL’INQUILINO PERFETTO
Come attrarre a te il target di inquilini che stai cercando.
Quali sono i requisiti essenziali del tuo inquilino ideale.
Cosa deve contenere il testo dell’annuncio e cosa devi abolire categoricamente.
IL CONTRATTO GIUSTO: TIPOLOGIA E TASSAZIONE
L’importanza della prevenzione.
Qual è l’unica tipologia contrattuale di riferimento.
Come trarre beneficio dall’imposta flat.
https://www.amazon.it/Affitti-Rischio-Zero-Strategie-Affittare/dp/886174768X

 

[rentier64]

Quando ero piccolo, mio padre mi diceva: "Il miglior investimento è la casa perché il valore delle case aumenta sempre."
Io gli dicevo: "Ma se il costo delle case aumenta sempre, arriverà un punto in cui costeranno così tanto che nessuno se le può permettere?"

Andranno in affitto ,in posti meno cari vedi caso di @caligola2005 a Genova

 

[caligola2005]

Per chi fosse interessato ad interi palazzi,non rientra nel mio tipo di investimento, ma andrò a vedere. Ovviamente da trattare. Notare il numero di appartamenti e posti auto e la redditività. Se i 5200 sono su tutti gli appartamenti é da trattare se su 11 ancora margine tra appartamenti e posti auto .

Palazzo - Edificio in Vendita | 5+ locali | 980 m²

 

[rentier64]

Per chi fosse interessato ad interi palazzi,non rientra nel mio tipo di investimento, ma andrò a vedere. Ovviamente da trattare. Notare il numero di appartamenti e posti auto e la redditività. Se i 5200 sono su tutti gli appartamenti é da trattare se su 11 ancora margine tra appartamenti e posti auto .

Palazzo - Edificio in Vendita | 5+ locali | 980 m²

Strano che se davvero rendono 5200€ al mese (credo siano lordi) il proprietario voglia vendere tutto... e perdere la rendita .
Sara' forse stufo di gestirli ?
Vorra' forse recuperare i soldi sul capitale in vista di probabili spese di adeguamento energetico entro il 2030 ?
Interessante capirne la motivazione .