fondi immobiliari 8

[Effe]

....
secondo la tabella andava inserito Port crescita , sottopesato
vig ed escluso piramide ....

Caro Weaver,
io devo solo ringraziarti. Forse non ti ricordi ma in quel periodo cercavo una forma di investimento alternativa alle polizze "Pensione subito".
Ho sostituito in toto le obbligazioni a lunga con questi fondi chiusi immobiliari e quest'anno è andata di lusso, a parte lo spavento di luglio (Visco/Bersani).
Port. Crescita non c'è perchè non distribuisce cedole, e le cedole mi servono per l'azionario (ETF e closed end fund).
Di Vig, Piramide e Polis ne ho forse troppi perchè a metà dicembre l'ultimo quarto da investire invece che distribuirlo su tutti ho "scommesso" su quelli che avevano perso di più dal primo acquisto.
Comunque và bene così, il mio REIT resta così fino alla scadenza dei fondi.

 

[Weaver]

Forse non ti ricordi ma in quel periodo cercavo una forma di investimento alternativa alle polizze "Pensione subito".

quest'anno è andata di lusso, a parte lo spavento di luglio (Visco/Bersani).

non ricordo , pero' se hai evitato il polizzone , il guadagno 2006 e' enorme

l'analisi serviva per far vedere che il tabellone nel breve 1/2 anni funziona
nel lungo sono imprevedibili
anche vig che sembra scarso prima o poi vendera' gli immobili presi ai vecchi prezzi.

 

[Weaver]

mi hanno passato la:

Relazione della Commissione di studio sulla tassazione dei
redditi di capitale e dei redditi diversi di natura finanziaria.

3.6. I fondi immobiliari
La commissione, dati i limiti temporali del suo mandato, non ha
potuto compiere un’analisi dettagliata del regime da riservarsi
ai fondi immobiliari.
E’ però evidente che la tassazione di tali organismi deve essere
contestualmente coordinata con quella che verrà riservata agli Oicvm.
bella scoperta
Ferma restando l’assenza di soggettività tributaria da parte del
fondo, nel caso di:
- tassazione alla realizzazione, il tax deferral dovrebbe essere
limitato attraverso l’introduzione di ritenute alla fonte e' sbagliato e/o di
obblighi di distribuzione dei proventi analoghi a quelli previsti
per i REIFs in altri stati comunitari; + cedole
- tassazione alla maturazione, il regime di questi fondi potrebbe
essere del tutto analogo a quello previsto per gli Oicvm.
Fra i temi specifici che dovrebbero essere esaminati rientrano la
previsione di norme antielusive finalizzate a scoraggiare la
distrazione di patrimoni immobiliari mediante l’istituzione di
fondi riservati familiari c'e' gia' e il regime di particolare favore
attualmente previsto per i proventi percepiti dai non residenti.affari loro

---------------------
voglio evitare che il fondo trattenga gli utili (rimandando il pagamento delle tasse)
facendoli tassare se trattenuti , pero' se l'sgr tassasse , si ritorna
al problema (soggetti esenti) che avevano risolto quest'anno facendo tassare
le cedole dall'intemediario.
l'unica soluzione e' obbligarli a distriburlo

 

[kingpin]

Bergamo - Ha comprato un consistente pacchetto di azioni dalla banca popolare di Novara. Ora ha il 46% dell'istituto di credito a medio termine
La Popolare di Bergamo - Credito Varesino scala Centrobanca

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Giorno
29/03/01

La banca Popolare di Bergamo - Credito Varesino ha acquistato da Banca Popolare di Novara le sue azioni di Centrobanca, una delle principali banche di credito a medio termine, legato alle banche popolari.
Le azioni, che erano 38.649.682, sono state acquistate ad un prezzo unitario di 5500 lire: il controvalore complessivo dell'operazione è perciò di 212,6 miliardi, pari al 24,16% del capitale sociale.

La Popolare di Bergamo Credito Varesino diventa così socio di riferimento di centrobanca, avendo in tutto una quota di capitale pari al 46% circa.

L'operazione è subordinata però ad una delicata cessione che la Popolare di Novara "deve" al nuovo acquirente: il pacchetto di controllo detenuto nel capitale di Italfondiario, l'istituto di credito romano controllato da Centrobanca, di cui banca popolare di novara detiene circa il 20%, che aveva a fine 1998 130 miliardi di perdite e 1200 miliardi di "sofferenze" (cioè di crediti non pagati dalle aziende debitrici, n.d.r.), e che sta subendo proprio in questi mesi una profonda ristrutturazione

L'operazione di passaggio avrà indicativamente esecuzione nel mese di settembre: l'intervento "si inquadra - secondo una nota della Banca con cui il credito varesino si è fuso - nella strategia di rafforzamento del gruppo popolare di Bergamo nel settore "Corporate" (cioè nel settore delle aziende n.d.r.) attraverso il potenziamento e la maggior qualificazione della propria operatività nei comparti del credito industriale di medio-lungo termine, del merchant banking, del settore M&A e del corporate finance in genere".

Stefania Radman

ma in definitiva cosa c'entrava centrobanca con Europa imm 1 di vegagest?

 

[slowdown]

ma in definitiva cosa c'entrava centrobanca con Europa imm 1 di vegagest?

Borsa: ammesso a quotazioni fondo "Europa Immobiliare 1"

MILANO (MF-DJ)--Borsa Italiana ha disposto ieri l'ammissione alle quotazioni ufficiali -segmento Mtf classe 2- per le quote del fondo immobiliare chiuso "Europa Immobiliare 1", prodotto gestito da Vegagest Sgr.

Specialista,

si legge in un avviso dove si specifica che la data di inizio delle negoziazioni verra' stabilita con un prossimo provvedimento, e' Centrobanca. com/mf (END) Dow Jones Newswires Copyright (c) 2006 MF-Dow Jones News Srl. November 21, 2006 02:30 ET (07:30 GMT)




farà da controllore , cioè da Market Maker

 

[Weaver]

ma in definitiva cosa c'entrava centrobanca con Europa imm 1 di vegagest?

Centrobanca e' lo specialist di Europa imm 1 di vegagest

e che fa' ? http://www.borsaitaliana.it/bitApp/glossary.bit?target=GlossaryDetail&word=Specialista

 

[Rosencranz]

Buonasera carissimi,sapreste indicarmi dove posso reperire le quotazioni dell'indice BNLFI Italian Real Estate Funds?Lo vorrei utilizzare come benchmark nella mia gestione in fondi immobiliari chiusi.
Voi cosa utilizzate come benchmark?Mi sembra che gli etf immobiliari presenti sul mercato non siono pertinenti.Cosa ne pensate?
Grazie per la disponibilità.
Ros.

 

[Weaver]

Buonasera carissimi,sapreste indicarmi dove posso reperire le quotazioni dell'indice BNLFI Italian Real Estate Funds?Lo vorrei utilizzare come benchmark nella mia gestione in fondi immobiliari chiusi.
Voi cosa utilizzate come benchmark?Mi sembra che gli etf immobiliari presenti sul mercato non siono pertinenti.Cosa ne pensate?
Grazie per la disponibilità.
Ros.

BNL.F.I. = www.bnlfondimmobiliari.it
a sinistra: Indice BNLFI Italian Real Estate Funds
http://www.bnlfi.it/new/userimages/...df?PHPSESSID=fdd6123c7146d183e3b575f91e53cdcb

pero' mi sembra facile batterlo , appena un fondo e' quotato da 3 mesi
viene inserito e contemporanenmente ridotti i pesi degli altri.

cosi' x fare un esempio "vendono" alpha,securfondo... x inserire
obelisco,caravaggio.... a prezzi "elevati" , dico "elevati" perche'
ultimamente i fondi a raccolta non crollano piu' come prima.
l'ultimo a raccolta che e' crollato e' stato IRS

 

[francit]

Commenti sul BIREF

BNL.F.I. = www.bnlfondimmobiliari.it
a sinistra: Indice BNLFI Italian Real Estate Funds
http://www.bnlfi.it/new/userimages/...df?PHPSESSID=fdd6123c7146d183e3b575f91e53cdcb

pero' mi sembra facile batterlo , appena un fondo e' quotato da 3 mesi
viene inserito e contemporanenmente ridotti i pesi degli altri.

cosi' x fare un esempio "vendono" alpha,securfondo... x inserire
obelisco,caravaggio.... a prezzi "elevati" , dico "elevati" perche'
ultimamente i fondi a raccolta non crollano piu' come prima.
l'ultimo a raccolta che e' crollato e' stato IRS

Le tabelle del BIREF dimostrano come i risparmiatori valutino attualmente i fondi immobiliari essenzialmente in base ai loro rendimenti immediati (trascurando le plusvalenze potenziali da NAV). Quindi è evidente la loro sottovalutazione da parte del mercato. Il confronto è comunque favorevole con le obbligazioni decennali (rispetto alle quali sovraperformano) mentre sottoperformano con ETF e altri indici azionari immobiliari.
Sul medio lungo periodo, però, dovrebbe cominciare ad emergere la componente reddituale dovuta alla differenza fra reddito immediato e reddito medio teorico a scadenza dei fondi (quest'ultimo è ben superiore al reddito immediato) e quindi l'indice BIREF dovrebbe crescere maggiormente e mettersi a metà strada con le performance di lungo periodo dei REIT esteri e degli ETF immobiliari (anche se questi ultimi si riferiscono ad azioni, quindi una cosa completamente diversa).

 

[Rosencranz]

Do alle vostre considerazioni il peso che meritano.
Per questo,cosa utilizzereste come benchmark,per valutare l'efficienza di una gestione in fondi immobiliari chiusi?

 

[Weaver]

Do alle vostre considerazioni il peso che meritano.
Per questo,cosa utilizzereste come benchmark,per valutare l'efficienza di una gestione in fondi immobiliari chiusi?

e' difficile considerare un benchmark , se fossero partiti tutti assieme
ma e' un mezzo casino , e poi scadono pure in date diverse.

Teoricamente il miglior pacchetto e' di 12 fondi: i primi 10 + Alpha e Beta
che sarebbero quelli con rating >=5 e quelli con un buon mix durata/sconto

e gli si potrebbe dare come peso il rating ,
Ma chi ha voglia di calcolarsi il benchmark ?

 

[jean_05]

Occupazione-lampo di Action per dire «no alle speculazioni» - di Redazione -


Si è conclusa dopo due ore, intorno alle 12,15, l'occupazione di uno stabile a via Cavour da parte di Action che ha organizzato il blitz assieme a circa duecento persone «per denunciare la speculazione immobiliare che si sta compiendo sullo stabile mentre Action oggi verrà processata per associazione a delinquere solo perché combatte per il diritto alla casa e proprio per denunciare queste sporche manovre».
«Mentre i numeri dell'emergenza abitativa si fanno drammatici, gli speculatori masticano e divorano un altro pezzo di città come questo palazzo - si legge nel comunicato di Action -. La proprietà è della Fimit, acquistato nel 2005, assieme agli altri 5 immobili adiacenti per 62 milioni e mezzo di euro per ricavarne alloggi di pregio. Dopo aver creato società ad hoc, a cui ha rivenduto o riacquistato lo stesso immobile, ricavandone plusvalenze milionarie, alla fine del tortuoso sistema di scatole cinesi pagherà l'intero immobile di 17mila metri quadrati poco più di 400mila euro, l'equivalente di un appartamento in zona semiperiferica. Rivendendo poi gli appartamenti di pregio ristrutturati a prezzi da capogiro».
«Non condivido certamente il metodo di Action ma quello che trovo interessante e che ritengo valga la pena di evidenziare è la denuncia che viene fatta in merito alle manovre speculative ormai dilaganti nel mercato immobiliare» afferma in una nota il delegato del sindaco all'emergenza abitativa Nicola Galloro. «Certamente scandaloso e da stigmatizzare il proliferare di società immobiliari - sottolinea - che nascono nell'arco di pochi mesi con capitali irrisori, a cui vengono da un giorno all'altro affidati patrimoni di milioni di euro glissando sulle sorti di centinaia di famiglie romane che improvvisamente si ritrovano sfrattate. Infatti i molti patrimoni messi in bilancio a valori minimi per pagare poche tasse e poi, al fine di evitare di corrispondere allo Stato le plusvalenze, vengono invece prudentemente venduti a società di comodo prima di arrivare all'acquirente fruitore e questa è frode allo Stato». Dello stesso parere il parlamentare Prc, Francesco Caruso, presente alla manifestazione. «Questo palazzo è un monumento alla delinquenza organizzata - ha detto - chi è delinquente allora chi specula o chi denuncia le speculazioni?».
L'ex-consigliere comunale Nunzio D'Erme chiede all'Unione il perché di «questa situazione di stallo sul provvedimento anti-sfratti. È passato del tempo e noi non vediamo nulla». Alla fine gli occupanti hanno lasciato lo stabile, ritirato gli striscioni e la circolazione su via Cavour è tornata normale. Nel corso dell'occupazione è stato necessario l'intervento dei vigili del fuoco perché uno degli occupanti è rimasto appeso per mezz'ora a una corda fuori da una finestra.

 

[jean_05]

Qualcuno che segue Fuimit può spiegare il tortuoso giro?

Il fondo Beta di Fimit lo ha acquisato in asta per 62,5 milioni.

L'ha poi ceduto per 63,77 ad una società veicolo denominata "Via Cavour S.r.l.", partecipata al 51% da Beta ed al 49% da un fondo estero. In questa società Beta ha investito 6,9 milioni.

La plusvalenza è stata quindi di solo 1,27 milioni, cioè appena 4.76 euro a quota che sono già stati distribuiti e tassati

E' assurdo nel caso specifico parlare di frode allo Stato, sarà tutto tassato, ma si sà, si butta tutto nel calderone ....

 

[kingpin]

Centrobanca e' lo specialist di Europa imm 1 di vegagest

e che fa' ? http://www.borsaitaliana.it/bitApp/glossary.bit?target=GlossaryDetail&word=Specialista

aaaah ora è tutto chiaro, non sapevo che ci fosse qualcuno che sostenesse la liquidità dei fondi immobiliari chiusi (che sono appunto illiquidi....)

 

[maurj]

alla fine del tortuoso sistema di scatole cinesi pagherà l'intero immobile di 17mila metri quadrati poco più di 400mila euro, l'equivalente di un appartamento in zona semiperiferica. Rivendendo poi gli appartamenti di pregio ristrutturati a prezzi da capogiro».

Io non ho capito questo passaggio

ma l'immobile non è stato acquistato all'asta?

come si fà a dire che sarà pagato poco più di 400.000 euro?

In quanto alla speculazione è chiaro che i fondi devono speculare se sono ben gestiti è il loro lavoro.

MA........mi sembra ci sia troppa demagogia altrimenti non capisco.

 

[jean_05]

alla fine del tortuoso sistema di scatole cinesi pagherà l'intero immobile di 17mila metri quadrati poco più di 400mila euro, l'equivalente di un appartamento in zona semiperiferica. Rivendendo poi gli appartamenti di pregio ristrutturati a prezzi da capogiro».

Io non ho capito questo passaggio

ma l'immobile non è stato acquistato all'asta?

come si fà a dire che sarà pagato poco più di 400.000 euro?

.

Intendono questo.

Dal rendiconto del 30/6
L’investimento del Fondo Beta nell’operazione ammonta alla data del rendiconto a complessivi
6.899.508 euro, ed è così ripartito:
a) 5.100 euro, per l’acquisto delle quote della società;
b) 1.719.777 euro, a titolo di versamento in c/capitale;
c) 5.174.631 euro, a titolo di finanziamento subordinato, fruttifero di interessi.
L’investimento in linea capitale è pari quindi a complessivi 1.724.877 euro (a+b).
Inoltre il Fondo Beta ha assunto un impegno a versare ulteriori 2.137.392 euro sotto forma di
apporto di fondi o di prestito subordinato nei confronti della società veicolo per i seguenti scopi:
rimborso in tutto o in parte della linea di credito, se utilizzata;
far fronte, in parte, ai costi di sviluppo.

L'immobile è stato ceduto con una plus di 1,27


1,724-1,27=0,454 454.000 euro

 

[Weaver]

girare con i certelli "speculatori avete pagato solo 62,5mln" non faceva effetto

hanno fatto il conto sopra e i giornalisti ci hanno ricamato sopra
ci sarebbe da chiederli: se costava cosi' poco perche' non l'avete comprato voi

parte degli immobili (ex proprietari assicurazione e recupero crediti) era residenziale , ci sara' stato qualche fratto.......

pero' leggo sempre che a Roma i vari immobili di assicurazioni , enti pubblici ....
venivano dati ai soliti raccomandati & con affitti ridicoli , tanto che pochi anni fa'
gli immobili di un ente o societa' era considerati un peso e non una risorsa.


Beta ha fatto il "rigiro" sia per dimezzare spese,utili e rischi
con un partner e anche per sfruttare meglio la leva del debito
che altrimenti sarebbe limitato al 60%.

X Benchmark e Portafoglio

ho guardato il mio portafoglio e' suddiviso
86% primi 10 + alpha e beta
14% gli altri
esclusi obelisco,estense,caravaggio,atlantic
investito il 20% in piu' di quanto stabilito

si potrebbe fare un benchmark mensile: Weaver Index RE WIRE
considerando il 20% come debito (quindi un portafoglio a leva)

 

[AvaAdore]

12:23:28 SORGENTE SGR: FONDO MICHELANGELO CEDE IMMOBILE A ROMA PER 22 MLN

(ASCA) - Roma, 27 nov - Il fondo comune immobiliare Michelangelo, gestito da Sorgente Sgr e riservato ad investitori istituzionali , ha ceduto un immobile sito a Roma, nella centrale via Nizza, per un controvalore pari a 22 milioni di euro. La cessione dell'immobile - precisa un comunicato - ha consentito al fondo di realizzare una plusvalenza pari al 120% grazie all'intensa opera di valorizzazione condotta da Sorgente Sgr sull'edificio a partire dalla data della sua acquisizione (avvenuta circa 4 anni fa). L'immobile ceduto, adibito ad uffici, e' composto da 8 piani piu' un interrato e si estende su una superficie complessiva di 4.926 mq. red-rf/rf/rs

 

[er_drago]

12:23:28 SORGENTE SGR: FONDO MICHELANGELO CEDE IMMOBILE A ROMA PER 22 MLN

(ASCA) - Roma, 27 nov - Il fondo comune immobiliare Michelangelo, gestito da Sorgente Sgr e riservato ad investitori istituzionali , ha ceduto un immobile sito a Roma, nella centrale via Nizza, per un controvalore pari a 22 milioni di euro. La cessione dell'immobile - precisa un comunicato - ha consentito al fondo di realizzare una plusvalenza pari al 120% grazie all'intensa opera di valorizzazione condotta da Sorgente Sgr sull'edificio a partire dalla data della sua acquisizione (avvenuta circa 4 anni fa). L'immobile ceduto, adibito ad uffici, e' composto da 8 piani piu' un interrato e si estende su una superficie complessiva di 4.926 mq. red-rf/rf/rs

Una plus del 120 % in 4 anni, non mi sembra male.
Ovviamente e' fondo per istituzionali..... loro si che hanno tanto bisogno di plus.
Chissa' come mai simili performances non capitano praticamente mai ai fondi
retail.
Che sia perche' destino delle pecore e' quello di essere tosate?
Naturalmente le pecore sono i poveretti che, carenti di informazioni, sottoscrivono il fondo alla sua nascita.

 

[Weaver]

i fondi x istituzionali devono avere un rendimento & rischio superiore
ai retail , pero' gli istituzionali entrano a prezzo pieno