Fondi Immobiliari Chiusi 53°

[vik1930]

Ciao Gio,
Le ipotesi a mio modo di vedere sono 2

1)atlantic1 e Olinda salgono perche nonostante siano cari (tenendo conto della leva e della situazione mondiale) qualcuno sa che stanno effettivamente vendendo, che ci sono trattative in corso etc

2) i compratori di OGGI hanno meno paura di qualche mese fa.. non vedono piu un mercato immobiliare a -20% ma lo vedono piu o meno in pari...pensano che la crisi NON esista o sia finita e quindi tornano su quei titoli che sono stati particolarmente penalizzati e che con un mercato immobiliare stabile o toro potrebbero dare grandissime soddisfazioni

Per noi plebaglia senza particolare info riservate..direi che la cosa migliore e quella di stare fermi.
Comprare a sti prezzi senza info particolari e riskioso
Vendere oggi andando contro al mercato pure non e furbo...

Direi di tenerli monitorati ma operativamente stare fermi...

Mia modestissima opinione

per me...
un po' la situazione globale va migliorando, seppur lentamente ed il "sentiment" e ' moderatamente positivo.......
oggi poi lo sconto sul nav e' superiore alla media storica e lentamente
(secondo me) ci si avvicinera'...

 

[gioang]

per me...
un po' la situazione globale va migliorando, seppur lentamente ed il "sentiment" e ' moderatamente positivo.......
oggi poi lo sconto sul nav e' superiore alla media storica e lentamente
(secondo me) ci si avvicinera'...

Seconda me il miglioramento stà dal lato banche che sono + disposte a concedere finanziamenti, consentendo agli operatori + avveduti e meno pecoroni di comprare a buon prezzo, questo dovrebbe portare ad un aumento delle compravendite sciogliendo il ghiaccio del 2008/prima parte 2009.

Sulla situazione economica italiana/europea io sono molto pessimista, la botta del 2009 a -5% e stata devastante e il potenziale recupero 2010 dell 1% irrilevante.

Voglio ricordare che la produttivita cresce mediamente del 2% annuo per cui con crescite inferiori del pil l' occupazione cala con quel che ne consegue sui consumi.

Partendo da questa assunzione è mia intenzione calare il peso Italia nel mio portafoglio qf compresi, reinvestendo nei paesi dove la situazione è migliore

 

[balabiott]

C
Per il "patrimonio" sto prendendo gli strumenti finanziari non quotati, gli immobili e i diritti immobiliari e sottraendo il totale delle passività. Probabilmente è il criterio più vicino a quello che pensava Balabiott da tempo.
Liquidità, crediti, PCT non li considero.

precisamente



se mi dici quali qf ti mancano ti do una mano

grazie 1000 per l'impegno

 

[balabiott]

Unicredit ne ho prese 31 adesso portandole cosi a 50
Alpha ne ho prese 18 nei giorni scorsi arrivando cosi a 35
.

Socio, a prescindere dalla difficolta' di valutare adeguatamente lo scostamento fra il nav stimato di alpha ed il valore "reale", che a quanto dicono i piu' esperti dovrebbe essere maggiore, l'incognita di alpha e' la durata, ed e' un'incognita non da poco

la storia passata dei fondi chiusi, mob. e immob., ci dice che le sgr tendono spesso - ma non sempre - a mantenere i soldi dei sottoscrittori in gestione piu' a lungo di quanto sarebbe giustificato dalla difesa degli interessi dei sottoscrittori stessi, non mi pare quindi prudente trascurare la possibilita' che alpha vada a scadere intorno, butto un numero a caso, al 2025/2030

certo, si compra a sconto, gli immobili sono sottovalutati ecc ecc, ma se andasse cosi' il tempo necessario a colmare la differenza fra il costo di acquisto e quello di liquidazione sarebbe lunghissimo, e di coseguenza il rendimento annuo molto, molto misero, tenuto anche conto di un 2% di commissioni annue che passano ogni anno dalle tasche dei quotisti a quelle dei gestori.

 

[alcol]

Ma sei a posto stamattina?

La mia domanda è riferita agli sviluppi dovuti alla rottura dell'alleanza di governo e solo a quello. La rottura ed i problemi con la Julietta si stanno sviluppando in modo drammatico in queste ore..cosa c'entra il gas, la fila, la russia? queste cose le sappiamo tutti. La mia domanda è se questa rottura è la goccia che fa traboccareil vaso.
Sinceramente stamattina non ti capisco.

Harlokkino, rilassate, te l'ho detto

ci siamo intesi male, io avevo nel tuo primo post interletto un altra domanda.

.............se vuoi ti posso trovare una vacanza rilassante o un massaggino thai , burghetto sa cosa intendo

 

[jean_05]

Socio, a prescindere dalla difficolta' di valutare adeguatamente lo scostamento fra il nav stimato di alpha ed il valore "reale", che a quanto dicono i piu' esperti dovrebbe essere maggiore, l'incognita di alpha e' la durata, ed e' un'incognita non da poco

la storia passata dei fondi chiusi, mob. e immob., ci dice che le sgr tendono spesso - ma non sempre - a mantenere i soldi dei sottoscrittori in gestione piu' a lungo di quanto sarebbe giustificato dalla difesa degli interessi dei sottoscrittori stessi, non mi pare quindi prudente trascurare la possibilita' che alpha vada a scadere intorno, butto un numero a caso, al 2025/2030

certo, si compra a sconto, gli immobili sono sottovalutati ecc ecc, ma se andasse cosi' il tempo necessario a colmare la differenza fra il costo di acquisto e quello di liquidazione sarebbe lunghissimo, e di coseguenza il rendimento annuo molto, molto misero, tenuto anche conto di un 2% di commissioni annue che passano ogni anno dalle tasche dei quotisti a quelle dei gestori.

Una proroga così lunga sarebbe difficilmente giustificabile visto che la sgr si riserva la facoltà di prorogare per max 15 il fondo "ove, in relazione alla situazione del mercato, ciò fosse nell'interesse dei sottoscrittori..."

La Banca d'Italia ha invitato le sgr a fare un programma che consenta di rispettare l'impegno di durata preso coi sottoscrittori, tant'è che BNP per Portfolio ha fatto una specie di "prorograzia"

Al momento Fimit stessa dichiara nel rendiconto
Le politiche di medio-lungo periodo saranno orientate:
1. ad una gestione che permetta una distribuzione sistematica dei proventi ai portatori delle quote;
2. ad una pianificazione di asset management che operi con un orizzonte temporale anche inferiore agli anni residui procedendo, se del caso, a rimborsi anticipati cogliendoi picchi di mercato/opportunità.

Cmq penso che au questo punto, insieme a quello del calcolo della commissione variabile e sulla partecipazione attiva dei quotisti dovranno metterci mano se l'Inpdap vuole vendere le sue quote ad un istituzionale

 

[Burghy]

Socio, a prescindere dalla difficolta' di valutare adeguatamente lo scostamento fra il nav stimato di alpha ed il valore "reale", che a quanto dicono i piu' esperti dovrebbe essere maggiore, l'incognita di alpha e' la durata, ed e' un'incognita non da poco

la storia passata dei fondi chiusi, mob. e immob., ci dice che le sgr tendono spesso - ma non sempre - a mantenere i soldi dei sottoscrittori in gestione piu' a lungo di quanto sarebbe giustificato dalla difesa degli interessi dei sottoscrittori stessi, non mi pare quindi prudente trascurare la possibilita' che alpha vada a scadere intorno, butto un numero a caso, al 2025/2030

certo, si compra a sconto, gli immobili sono sottovalutati ecc ecc, ma se andasse cosi' il tempo necessario a colmare la differenza fra il costo di acquisto e quello di liquidazione sarebbe lunghissimo, e di coseguenza il rendimento annuo molto, molto misero, tenuto anche conto di un 2% di commissioni annue che passano ogni anno dalle tasche dei quotisti a quelle dei gestori.

Socio ti sottoscrivo.
Ho deciso di fare il doppio investimento uni/alpha proprio per questo.

Uni per i motivi gia detti 100 volte e pur non volendo adularti in onore a te e ai tuoi meriti che hai acquisito sul campo cosi da rafforzare la "nostra societa" anche su uni.

Alpha conscio che la durata potrebbe essere veramente lunga.. non mi vedrai qui piangere sul forum se allungassero fino al 2025...e una scommessa.. scommessa di aver preso un alpha a 2150 di media.. portare a casa qualche cedola e magari venderlo a 2700/2800 dopo una bella vendita sopra nav o in un momento di euforia..

Comunque ritengo che queste 85 quote tra alpha/unicredit a questi prezzi diano stabilita al portafogli..

Staremo a vedere...

Oggi comunque giornatona...ho venduto lo scannatoio bolognese..a nav - 10%! ottimo!

 

[TozziFan]

precisamente



se mi dici quali qf ti mancano ti do una mano

grazie 1000 per l'impegno

Domani sera chiudo la prima passata dei dati e pubblico il foglio Excel.

Quello che ci sarebbe da fare dopo è leggersi le relazioni di fine anno per quantificare i debiti da partecipate e eventuali altri finanziamenti non presenti nel rendiconto.

Non vorrei farlo per tutti i QF, ma solo per Delta e per quelli che in passato hanno avuto la colonna D diversa da C di un valore rilevante (i Fimit, Unicredit, gli Amundi e pochi altri).

In alcuni casi (es.: Unicredit con il palazzo del Sole 24 ore in leasing) non è facile decidere se si tratti di debiti o no. In altri non ci sono proprio informazioni (Amundi Re Europa e le sue partecipazioni all'estero, chissà mai che non abbiano cambiato impostazione dopo i rilievi di BdI di quest'anno ai gestori dei QF).

Se ti va ce li dividiamo per sveltire le cose.

Ciao.

 

[balabiott]

Tozzi, non sono certo che ci si sia intesi nbene

questo coefficiente, io lo calcolerei come (immobili diretti + immobili indiretti + quote oicr + diritti immob.) / valore netto

ti torna?

se e' cosi' posso farti avere tutti i dati entro qualche gg, magari in pubblico cosi' eventualmente chi vuole puo' controllarli

ciao

 

[bocconiano]

Meglio gli immobili vuoti cinesi o i t-bond americani e le case statinitensi?

http://www.ilcattolico.it/default.aspx?cat=47

 

[balabiott]

co9n la preghiera di segnalare eventuali lacune o inesattezze a chi segue meglio i vari fondi, ecco la prima tornata (dai nav sono stati gia' tolti i c orrispettivi dei div e proventi in prossima distribuzione):

- unicredit
imm: 619.3
nav: 574.3
k = 1.08

- bnl
imm: 417.6
oicr: 28.7
nav: 308.3
k = 1.45

- am it
imm: 267.0
nav: 187.5
k = 1.42

- am eu
imm: 224
nav: 178
k = 1.26

- atl1
imm: 709.2
nav : 331.0
k = 2.14

- estense
imm: 388.7
oicr: 5.0
nav: 228.5
k = 1.72

- investietico
imm: 235.0
nav: 169.1
k = 1.39

- alpha
imm: 476.0 - 25.5 (venduto in gennaio)oicr: 6.4
nav: 403.4
k = 1.13

polis
imm: 323.3
nav: 282.4
k = 1.14

- delta
imm: 298.9
altri: 21.5
nav: 193.1
k = 1.66

- vig
imm: 195.0 - 35.5 (venduto in gennaio)
nav: 159.2
k = 1.00

- securfondo
imm. 166.2 - 17.8 (venduto nel 2010)
oicr: 11.0
nav: 174.4
k = 0.91

- irs
imm: 176.8
nav: 138.7
k = 1.27

- olinda
imm: 568.2
nav: 312.5
k = 1.82

 

[TozziFan]

Tozzi, non sono certo che ci si sia intesi nbene

questo coefficiente, io lo calcolerei come (immobili diretti + immobili indiretti + quote oicr + diritti immob.) / valore netto

ti torna?

se e' cosi' posso farti avere tutti i dati entro qualche gg, magari in pubblico cosi' eventualmente chi vuole puo' controllarli

ciao

co9n la preghiera di segnalare eventuali lacune o inesattezze a chi segue meglio i vari fondi, ecco la prima tornata (dai nav sono stati gia' tolti i c orrispettivi dei div e proventi in prossima distribuzione):

- unicredit
imm: 619.3
nav: 574.3
k = 1.08

- bnl
imm: 417.6
oicr: 28.7
nav: 308.3
k = 1.45

- am it
...

Probabilmente non ci siamo intesi, ma ho la sensazione che i coefficienti che calcoli tu e quelli che calcolo io sono collegati.

Io sto seguendo la logica della tabella del Sole 24 ore di fine 2007,
e calcolo il fattore leva secondo la formula

fatt. leva = 1 + (debito consolidato / (NAV - attività non immobiliari))

tu calcoli invece

k = (attività immobiliari) / NAV

Nei due valori entrano fondamentalmente gli stessi termini, l'unica differenza è che io sto cercando di completare i debiti del rendiconto con quelli delle partecipate

debito consolidato = debito diretto dal fondo + debito acquisito (con le partecipazioni)

I finanziamenti delle partecipate nel rendiconto non sono presenti, per cui il mio coefficiente può essere più alto di quello che indicherà il tuo (ad esempio per Alpha io conterò i finanziamenti ricevuti dal progetto Alfiere come se fossero debiti contratti da Alpha stesso (ovviamente considerando che Alpha possiede solo il 25% del progetto).

Nei casi in cui non siano presenti debiti acquisiti i due coefficienti saranno pressoché equivalenti.

 

[balabiott]

fatt. leva = 1 + (debito consolidato / (NAV - attività non immobiliari))

preciso che nel criterio che ho usato il debito consolidato rientra, poiche' la somma delle att. immob. include gli immobili detenuti in via indiretta

ma a prescindere da questo non la capisco tanto, questa formula.
mi spiego

la formula puo' essere scritta come
L = (nav - attfin + deb) / (nav - attfin)

ma dato che
(nav + deb) equivale al totale del passivo, e quindi dell'attivo

L = (att.tot - attfin) / (nav - attfin)

ma (att.tot - att.fin) equivale ad att.imm, quindi:

L = att.imm / (nav - attfin)

la formula cosi' scritta equivarrebbe alla "mia", se non che al denominatore, in luogo del nav, abbiamo (nav - attfin), e questo secondo me ne rende i risultati un po' stranini.
Ad esempio, supponi di avere un fondo con
nav 100 mln
debito 100 mln
immobili 100 mln
btp 100 mln

ecco che la formula diviene inapplicabile, in quanto darebbe
L = 100 / (100 - 100) = ???

inoltre, piu' le attivita' finanziarie crescono, e piu' il rapporto in questione cresce - e gia' questo francamente mi pare un po' illogico - per poi divenire addirittura negativo in certi casi particolari

ciao

 

[TozziFan]

Nella pratica non si stanno presentando casi così particolari ma capisco il tuo punto.

L'idea mi era venuta dal fatto che abbiamo spesso discusso che le attività non immobiliari non portano nessun ritorno (anzi, aumentano le spese).

La cassa di solito viene distribuita o spesa, per cui togliendola subito si fa una previsione della leva a venire a pochi mesi dal rendiconto.
Però gli altri attivi da non distribuire, tipicamente i btp, hanno un ruolo di stabilizzazione della leva.

In giornata faccio delle prove e vedo se è il caso di rimettere dentro gli attivi non finanziari.

 

[TozziFan]

Come pensavo le differenze nei risultati sono basse.
Ti allego due esempi in cui una volta io ottengo una leva leggermente maggiore della tua e l'altra leggermente minore.

A questo punto adotto il tuo sistema, è decisamente meno complicato e quindi meno soggetto a errori. Grazie

---

Aggiunta: l'immagine era sbagliata. L'ho sostituita con quella corretta che corrisponde all'excel.

 

[Burghy]

OLINDA Via Sacco 2 che schifo!

Che gran schifo!
Parliamo di via Sacco 2 Bologna
La Zona e orrenda.. una zona degradata abitata da prostitute e clienti, marocchini, albanesi, zingari e famiglie meridionali disagiate..
Girando nei parchetti attorno si trova il peggio dell umano degrado… feci umane, preservativi, siringhe e schifezze varie…
Insomma da 1 a 10 do alla zona 2.
Il palazzo lo stanno ristrutturando come si vede in foto.. sia il numero 2 che il 4 che il 6
La parte davanti invece dove c e l ex blockbuster di Olinda e in degrado piu totale..ruggine, scritte e sporcizia.. e in vendita…ma bisogna trovare uno boccalone forte…
Mi chiedo come sia possibile che un immobile del genere in un posto del genere sia potuto finire nelle nostre tasche…vorrei guardare negli occhi la mente che lo ha comperato…
RIDICOLO.
Impossibile da valutare… si rientra nel discorso che a poco prezzo va bene pure comprare la merdka che poi come letame ha un suo valore…
Mahhh

PS sotto aggiungero altre foto.. poi un report, invece non male, su atlantic1

 

[Burghy]

continua il degrado

Avanti con la schifezza

 

[Burghy]

Ultime 2 foto

Finalmente finito

 

[Burghy]

Atlantic 1 report Bologna

Questo invece mi e piaciuto!
Parliamo di un supermercato a Bologna in via Don Sturzo 37/39.
La zona e ok!!! non si parla di centro storico ma di periferia..pero e una periferia residenziale ben tenuta e ben abitata..
oltre tutto nella zona NON ci sono altri supermercati... quindi anche per il conduttore NON dovrebbe andare male...
Il palazzo e ben tenuto e il supermercato dentro e pulitissimo e ristrutturato bene.
Sono andato con un agente immobiliare che me lo ha valutato 2.200.000 a fronte dei 2.015.000 circa che viene valutato..
Questo per intenderci e un oggetto che io stesso comprerei ovviamente a patto che il contratto con GS fosse buono...
Ecco dei 4 palazzi visti fino ad oggi dal vivo: Berlino Ibm, Berlino burgher king, olinda fogna e atlantic supermarket... questo pur non essendo in un settore super e il primo che definisco come comperabile (parlando dalla parte del compratore).
A oggi ci rende 127.000 eurozzi lordi annui.

ecco le foto...

 

[TozziFan]

Il negozio di Olinda fa veramente orrore...
Molto meglio il caso di Atlantic.

Al di là della rappresentatività di un singolo immobile nel portafoglio di Olinda, viene da chiedersi in che modo se lo siano scelto...

Grazie delle informazioni