Fondi Immobiliari Chiusi 53°

[Burghy]

Caro Tozzi e propio questo il punto...io vivendo all estero di immobili ne ho visti solo 4.
3 sono INCOMPERABILI... il guaio e che molti credono di avere "immobili di prestigio nelle grandi citta"
gia leggendo nei siti delle sgr alla voce "portafogli immobiliari" vengono fuori dei nomi di paesini che MAI ho sentito in vita mia...
se poi per Berlino si intende la ridente campagna crucca
e per bologna si intende quella feccia li...
Veramente vorrei sapere chi di noi per se comprerebbe quell immobile di Olly... mica perche e tenuto male il palazzo...ma proprio per la zona degradata...
Cioe coi soldi dei sottoscrittori fanno il kakkiaccio che vogliono...
A mercato immobiliare STABILE visto lo schifo che c e nei portafogli e visto il magna magna lo sconto deve essere NON inferiore al 25%... con poi un mercato negativo ancora di piu...

Pensa quando i nostri fondi DOPO aver venduto gli immobili buoni ( e ne abbiamo!!)rimarranno con ste ciofeche dentro...
da brividi..

Quello di atlantic invece non male...
oggettino che a 2 milioni un qualunque privato si puo comperare magari a mezzo con un mutuo..discreto rendimeno etc... insomma e vendibile senza particolari problemi

PS sono noioso ma ripeto un concetto che ho gia espresso 100 volte...bisognerebbe lavorare un pochino piu di gambe e andare a vedere gli immobili... tiro le orecchie soprattutto ai forumisti milanesi e romani che potrebbero fare qualche bel report

 

[TozziFan]

Visto che mi sento tirare le orecchie
Avevo riferito su Bicocca e terreno di Olinda a suo tempo...
Il problema principale è che non ho i mezzi né la preparazione per fare una stima di alcunché, al massimo impressioni se una zona sia degradata o no.
Per esempio alcuni fondi hanno immobili in zone dell'hinterland per le quali passo, come la zona di villa fiorita (confine tra Cassina e Cernusco) e Milano Oltre a Segrate. Posso dire che sono gruppi di uffici lontani dalle zone residenziali e serviti bene dalle vie di comunicazione, che sono palazzi storici ma non vetusti, che c'è vita intorno solo nei giorni lavorativi.
Non si possono definire zone belle o degradate, hanno solo lo scopo di ospitare uffici e imprese.
Lì intorno non si vedono nuovi sviluppi con la stessa destinazione. Attualmente i progetti di Segrate sono per un mega centro commerciale e residenze, si è parlato per anni di un ennesimo multisala (vicino c'è già Pioltello che è ben fatto e continua a essere frequentato). Invece Cernusco e Cassina sono lanciati sul residenziale.

Serve a qualcosa? Non credo purtroppo

 

[Burghy]

No non era mica una tirata di orecchie a te!!
di lavoro ne fai fin troppo...
di testa e non di gambe

pigrone

 

[alcol]

burghetto, pero', non sempre si e' visto delle perizie di 3' parte o delle vendite secondo "un senso".

qui a Roma case in zone (come te dicevi) sono sempre ben quotate o zone che sono limitrofe anche per una sola strada larga 3 metri

io direi che parametri assoluti non ve ne sono e che il tuo tipo di business non si adatta sempre a quello dei QF.

un luogo commerciale o di service o per abitazione e' molto diverso da un edificio locato da societa' ma ad esempio con buoni collegamenti etc.

te sottolinei solo "la bellezza" come valore ma a volte i valori possono anche variare secondo le necessita'.

o sbaglio?

 

[vik1930]

Caro Tozzi e propio questo il punto...io vivendo all estero di immobili ne ho visti solo 4.
3 sono INCOMPERABILI... il guaio e che molti credono di avere "immobili di prestigio nelle grandi citta"
gia leggendo nei siti delle sgr alla voce "portafogli immobiliari" vengono fuori dei nomi di paesini che MAI ho sentito in vita mia...
se poi per Berlino si intende la ridente campagna crucca
e per bologna si intende quella feccia li...
Veramente vorrei sapere chi di noi per se comprerebbe quell immobile di Olly... mica perche e tenuto male il palazzo...ma proprio per la zona degradata...
Cioe coi soldi dei sottoscrittori fanno il kakkiaccio che vogliono...
A mercato immobiliare STABILE visto lo schifo che c e nei portafogli e visto il magna magna lo sconto deve essere NON inferiore al 25%... con poi un mercato negativo ancora di piu...

Pensa quando i nostri fondi DOPO aver venduto gli immobili buoni ( e ne abbiamo!!)rimarranno con ste ciofeche dentro...
da brividi..

Quello di atlantic invece non male...
oggettino che a 2 milioni un qualunque privato si puo comperare magari a mezzo con un mutuo..discreto rendimeno etc... insomma e vendibile senza particolari problemi

PS sono noioso ma ripeto un concetto che ho gia espresso 100 volte...bisognerebbe lavorare un pochino piu di gambe e andare a vedere gli immobili... tiro le orecchie soprattutto ai forumisti milanesi e romani che potrebbero fare qualche bel report

tutto giusto, olinda ha in pancia roba brutta (spero che sia una % non elevata del ptf......

elemento fondamentale e' lo sconto la roba brutta se e' regalata e' un affare,
e come dici tu lo sconto a condizioni normali non deve essere inf al 25% nav.
ad oggi pero' olinda e' sul 40% e passa.

 

[alcol]

Il negozio di Olinda fa veramente orrore...
Molto meglio il caso di Atlantic.

Al di là della rappresentatività di un singolo immobile nel portafoglio di Olinda, viene da chiedersi in che modo se lo siano scelto...

Grazie delle informazioni

angam angam? come dice sempre qualcuno?

si si intendevo magna magna... azz questa volta e' sazio

 

[Burghy]

tutto giusto, olinda ha in pancia roba brutta (spero che sia una % non elevata del ptf......

elemento fondamentale e' lo sconto la roba brutta se e' regalata e' un affare,
e come dici tu lo sconto a condizioni normali non deve essere inf al 25% nav.
ad oggi pero' olinda e' sul 40% e passa.

che e pero giustificato da una tendenza ribassista del mercato sottostante e da una pericolosa leva in caso di vistoso calo immobiliari...
per me a 390 (ragiono ancora con cedola dentro) e diventata cara...
salvo ovviamente imminenti dismissioni/trattative o altro di cui io non sono al corrente

PS comunque l immobile visto oggi e una piccolissima parte del patrimonio immobiliare del fondo.. e pero importante sapere che siamo proprietari anche di sta roba qui...ahime..

 

[vik1930]

che e pero giustificato da una tendenza ribassista del mercato sottostante e da una pericolosa leva in caso di vistoso calo immobiliari...
per me a 390 (ragiono ancora con cedola dentro) e diventata cara...
salvo ovviamente imminenti dismissioni/trattative o altro di cui io non sono al corrente

PS comunque l immobile visto oggi e una piccolissima parte del patrimonio immobiliare del fondo.. e pero importante sapere che siamo proprietari anche di sta roba qui...ahime..

che dentro ai fondi ci siano delle ciofeche e' inevitabile, visto il magna magna generale, io spero solo che lo sconto sia superiore al magna magna, e spero che la tiratina d'orecchie di banca d'italia sia servita a qualcosa...

 

[Burghy]

Si e proprio questo il punto..
Lo sconto deve essere superiore allo schifio...
evidentemente noi che ci abbiamo messo dei soldi crediamo in questo..
io piu che in BI spero di aver comprato a prezzi buoni, spero di riuscire con i giusti switch a fare meglio della media del mercato e spero che tutto non si invacchi del tutto...

Per chi ha comprato sui minimi o entro prezzi ragionevoli non dovrebbero esserci particolari problemi a portare a casa un gain... per la parte invece di portafogli acquistata nel 2006/2008 c e riskio di non avere grandi risultati...

Ps ci sono altri immobili da vedere in zona Bo che settimana prossima ho un paio di mattine libere??

 

[alcol]

PS comunque l immobile visto oggi e una piccolissima parte del patrimonio immobiliare del fondo.. e pero importante sapere che siamo proprietari anche di sta roba qui...ahime..

angam angam ...

e poi, magari scrivilo prima, noooooooooooooooo!

 

[alcol]

jeanino, per i QFfini con parte in RIMBORSO, flettera' il PMC (come sempre)

giusto?.

down PMC e 0% tassazione
mentre per la parte cedola 20% di tassazione

 

[TozziFan]

Sto facendo i conti col metodo di Balabiott... a volte ottengo risultati dissimili dai miei calcoli precedenti, a volte molto vicini.

Su IRS per esempio io ho una leva bassa positiva e invece il valore di k è di poco negativo (credo sia colpa di alcuni crediti negli attivi)

Meno male che su una parte delle relazioni ci sono le leve dichiarate dai gestori. La cosa triste è che quando ci sono, sono più alte dei valori che si ottengono con entrambi i metodi

Ho la sensazione che quando ci sono partecipazioni e debiti in forme che non devono essere dichiarate a rendiconto, per quanto si provi alla fine è solo un nobile tentativo, il vero grado di debito lo sa solo il gestore.

Me ne restano 5-6 e poi pubblico (domani direi)

 

[alcol]

Me ne restano 5-6 e poi pubblico (domani direi)

bravo

 

[vb_rm]

Mattone fermo sullo sconto

Pagina sui Fondi immobiliari chiusi sul Sole24Ore di oggi a cura di Norisk.
Tema di base: rendimento medio sul NAV dal 1999 pari al 5,84%, inferiore agli obiettivi dichiarati ma superiore ai rendimenti di azioni (-2,77%) e titoli di stato (5,42%) europei nello stesso periodo.

 

[Kabala]

Si e proprio questo il punto..


Ps ci sono altri immobili da vedere in zona Bo che settimana prossima ho un paio di mattine libere??

Immobili in zona Bo che ho trovato:

SECURFONDO
Via Goito, 18 - Via Albiroli 3/5
3439 mq Valore d’acquisto: 15.162.392
In scadenza 1729 mq su 3180 possibilità di incrementare significativamente il valore dei rinnovi. (c'è la palestra)

BENI STABILI
Via Goito 13, venduto a Giugno 2009 a 39 milioni, Telecom Italia (Imser 60 dovrebbe trattarsi di centrale telefonica)

IMMOBILIUM 2001
VIA DELLA LIBERAZIONE 15 UFFICI mq10.039 "Officine Minganti"

INVEST REAL SECURITY
VIA DELLA LIBERAZIONE 15 COMMERCIALE mq 27.099 "Officine Minganti"

ALPHA
Via Aldo Moro,44/68/70 Pubblica amministrazione "lotto 2" Kenzo Tange zona Fiera

DELTA
VIALE EUROPA, 5 The Space Cinema

POLIS
Via Aldo Moro, 21

PORTFOLIO CRESCITA
Via Enrico Mattei, 102 SFITTO ex Tim
Via Larga omonimo Centro Commerciale

FIP
Viale Angelo Masini, 3
Viale Pietro Pietramellara 1/2-1/3
Via Marco Polo 60
Via Antonio Gramsci 6

 

[Burghy]

Immobili in zona Bo che ho trovato:

SECURFONDO
Via Goito, 18 - Via Albiroli 3/5
3439 mq Valore d’acquisto: 15.162.392
In scadenza 1729 mq su 3180 possibilità di incrementare significativamente il valore dei rinnovi. (c'è la palestra)

BENI STABILI
Via Goito 13, venduto a Giugno 2009 a 39 milioni, Telecom Italia (Imser 60 dovrebbe trattarsi di centrale telefonica)

IMMOBILIUM 2001
VIA DELLA LIBERAZIONE 15 UFFICI mq10.039 "Officine Minganti"

INVEST REAL SECURITY
VIA DELLA LIBERAZIONE 15 COMMERCIALE mq 27.099 "Officine Minganti"

ALPHA
Via Aldo Moro,44/68/70 Pubblica amministrazione "lotto 2" Kenzo Tange zona Fiera

DELTA
VIALE EUROPA, 5 The Space Cinema

POLIS
Via Aldo Moro, 21

PORTFOLIO CRESCITA
Via Enrico Mattei, 102 SFITTO ex Tim
Via Larga omonimo Centro Commerciale

FIP
Viale Angelo Masini, 3
Viale Pietro Pietramellara 1/2-1/3
Via Marco Polo 60
Via Antonio Gramsci 6

Ottimo, andro a dare un okkiata!
Speriamo di avere disponibilita dall agente immobiliare a venire con me per le valutazioni!
GRAZIE KABALA

 

[jean_05]

La torre della Regione Emilia Romagna (in un piano c'è l'Inpdap) di Alpha è ok. L'ho vista l'anno scorso
Stanno completando l'antico progetto di Kenzo Tange costruendo l'ultima torre e la regione concentrerà tutti i suoi uffici alla fiera.

Il centro Via Larga è stato appena risrutturato. Miki ha fatto le cose in grande. Quello di Modena già venduto era un gemello.

jeanino, per i QFfini con parte in RIMBORSO, flettera' il PMC (come sempre)

giusto?.

down PMC e 0% tassazione
mentre per la parte cedola 20% di tassazione

Non è cambiato niente, quindi...

L'unica incertezza sono eventuali proventi esenti, vedremo

 

[Pessimo Elemento]

scusate... secondo voi a che cosa è dovuto il calo delle quotazioni di delta nelle ultime settimane?
è da un pò che non vi seguo, magari ne avete già discusso...
sono indeciso se incrementare...

 

[alcol]

Non è cambiato niente, quindi...

L'unica incertezza sono eventuali proventi esenti, vedremo

proprio a quello mi riferivo (come per i precedenti).

pensavo si sapesse gia' qualcosa! ho pero' notato che te non li hai menzionati nella tua tabellina e che le SGR non ne fanno una chiara menzione (non sempre)

 

[jean_05]

proprio a quello mi riferivo (come per i precedenti).

pensavo si sapesse gia' qualcosa! ho pero' notato che te non li hai menzionati nella tua tabellina e che le SGR non ne fanno una chiara menzione (non sempre)

Probabilmente quelllo di Unicredit1 è esente. Ma se la sgr non lo scrive espressamente non mi posso prendere la responsabilità di affermarlo.

Gli altri fondi con riserva distribuiscono i proventi esenti in base all'effettiva realizzazione di plusvalenze maturate prima del 2004. Alpha e Investietico distribuiscono espressamente utili del 2009 quindi è sicuro che sono tassati al 20%.

Gli altri è da vedere. Portfolio immobiliare è l'indiziato numero uno, con la vendita di Modena potrebbe staccare 35 euro circa esenti. Se qualcuno che ha Directa controlla l'accredito lo sappiamo