Fondi Immobiliari Chiusi 53°
- Creatore Discussione jean_05
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INVESTIMENTO IN LENDING CROWDFUNDING SU WALLIANCE: 21 MESI E CEDOLE TRIMESTRALI
Su Walliance è aperto l’investimento in Lending “Padova, Residence Linea 4.0”. Durata 21 mesi; distribuzione del TAN in cedole trimestrali; restituzione del capitale alla scadenza del finanziamento.
Campagna di raccolta investimenti > 90%.
Ticket minimo € 500.
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Bene, ad Unicredit rimangono gli ultimi spiccioli.
Non capisco perchè Miky, che utilizza l'altra metodologia, non ha distribuito la plus esente del centro di modena ma totalente utili di periodo (per modo di dire utili di periodo viste le minus).
Alpha..............890,48
Caam italia......469,08
BNL Port imm...327,06
Polis................188,76
Investietico......117,72
Estense.............77,03
Unicredit 1.........27,31
Caam europa........7,37
Non capisco perchè Miky, che utilizza l'altra metodologia, non ha distribuito la plus esente del centro di modena ma totalente utili di periodo (per modo di dire utili di periodo viste le minus).
Alpha..............890,48
Caam italia......469,08
BNL Port imm...327,06
Polis................188,76
Investietico......117,72
Estense.............77,03
Unicredit 1.........27,31
Caam europa........7,37
alcol
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Sto iniziando a rivedere le leve dopo le correzioni di jorge2009.
Metterò qui gli appunti sul lavoro in corso.
- Amundi Europa (vedi #351) k=1.26, leva 21%
- Alpha, da rendiconto
Quindi debito = 116.692 / valore immobili = 24%, valore immobili = 486.216
a cui dobbiamo togliere 25.5 per l'ultima vendita.
--
Il valore di 486, superiore al 475 di rendiconto, secondo me include partecipazioni e parti di OICR ed è adatto al calcolo della leva.
Le partecipazioni valgono 1.352, la quota nel fondo riservato Pirelli Cloe 6.435 la differenza si può spiegare con la leva di Cloe stesso.
Per alpha il conto mi dà k= (486.216-25.5)/(408.4-5.92) = 1.14, leva = 13%
--
Beta, nel rendiconto il rapporto debito / valore immobili è quantificato al 22.68% che implica un valore degli immobili di 181.415, leggermente superiore ai 180.751 del rendiconto. k = 1.15, leva = 13%
--
Delta, la considerazione principale che faccio è che il regolamento consente l'indebitamento fino al 60% e il programma futuro della sgr prevede "l'ulteriore ricorso alla leva finanziaria che dovrebbe riguardare immobili del Fondo ad oggi non oggetto di finanziamenti ipotecari.", quindi il k che avavo stimato tra 1.66 e 1.73 è destinato a salire fino a un teorico 2.5. Credo che al di là della tabella che sto preparando farsi un secondo conto con k >= 2 sia ragionavole (leva >= 50%)
--
Amundi Italia
debito = 88.641, rapporto debito / immobili posseduti direttamente e indirettamente dichiarato a 33.33% => immobili = 268.609.
k = 1.43, leva = 30% (a jorge2009 risulta 1.41)
--
I.R.S.
debito = 43.152, rapporto debito / immobili dichiarato a 24.41% => immobili 176.78; gli OICR riguardano società che non detengono immobili o diritti immobiliari.
k = 1.27, leva = 22%
--
Securfondo
E' un caso difficile.
Dichiara un rapporto debito/immobili del 2.46% (k=1.03), possiede al 100% la società SEMI che detiene un immobile da 4.621m.
Se sommo questo al valore degli immobili mi risulta una leva negativa, per cui sospetto manchi qualcosa.
Il 5.6% del patrimonio di Securfrondo è una partecipazione nel fondo immobiliare Vesta di Beni Stabili, la cui leva non mi è nota.
Se la leva di Vesta fosse 2.5 otterrei k=1.11, se fosse 1 otterrei k=1.01.
La cosa è abbastanza importante perché secondo questo articolo dell'Espresso Vesta ha preso qualche bel rischio. Il rendiconto di Securfondo riporta una perdita di valore della partecipazione in Vesta del 23% rispetto al 31.12.08.
--
Immobilium 2001
Usando il rapporto debito/immobili dichiarato (8.28%, debito di 10.322) si ottiene una stima del valore degli immobili leggermente superiore al rendiconto e una leva negativa: k = 0.96, leva = -4%
Non ci sono OICR né partecipazioni.
--
BNL Portfolio
Usando il rapporto debito/immobili dichiarato (36.4%, debito 150.6 milioni) gli immobili di portfolio valgono 413.74, k = 1.40 e leva = 28%.
Più tardi pubblico tabella e excel.
Metterò qui gli appunti sul lavoro in corso.
- Amundi Europa (vedi #351) k=1.26, leva 21%
- Alpha, da rendiconto
Quindi debito = 116.692 / valore immobili = 24%, valore immobili = 486.216
a cui dobbiamo togliere 25.5 per l'ultima vendita.
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Il valore di 486, superiore al 475 di rendiconto, secondo me include partecipazioni e parti di OICR ed è adatto al calcolo della leva.
Le partecipazioni valgono 1.352, la quota nel fondo riservato Pirelli Cloe 6.435 la differenza si può spiegare con la leva di Cloe stesso.
Per alpha il conto mi dà k= (486.216-25.5)/(408.4-5.92) = 1.14, leva = 13%
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Beta, nel rendiconto il rapporto debito / valore immobili è quantificato al 22.68% che implica un valore degli immobili di 181.415, leggermente superiore ai 180.751 del rendiconto. k = 1.15, leva = 13%
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Delta, la considerazione principale che faccio è che il regolamento consente l'indebitamento fino al 60% e il programma futuro della sgr prevede "l'ulteriore ricorso alla leva finanziaria che dovrebbe riguardare immobili del Fondo ad oggi non oggetto di finanziamenti ipotecari.", quindi il k che avavo stimato tra 1.66 e 1.73 è destinato a salire fino a un teorico 2.5. Credo che al di là della tabella che sto preparando farsi un secondo conto con k >= 2 sia ragionavole (leva >= 50%)
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Amundi Italia
debito = 88.641, rapporto debito / immobili posseduti direttamente e indirettamente dichiarato a 33.33% => immobili = 268.609.
k = 1.43, leva = 30% (a jorge2009 risulta 1.41)
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I.R.S.
debito = 43.152, rapporto debito / immobili dichiarato a 24.41% => immobili 176.78; gli OICR riguardano società che non detengono immobili o diritti immobiliari.
k = 1.27, leva = 22%
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Securfondo
E' un caso difficile.
Dichiara un rapporto debito/immobili del 2.46% (k=1.03), possiede al 100% la società SEMI che detiene un immobile da 4.621m.
Se sommo questo al valore degli immobili mi risulta una leva negativa, per cui sospetto manchi qualcosa.
Il 5.6% del patrimonio di Securfrondo è una partecipazione nel fondo immobiliare Vesta di Beni Stabili, la cui leva non mi è nota.
Se la leva di Vesta fosse 2.5 otterrei k=1.11, se fosse 1 otterrei k=1.01.
La cosa è abbastanza importante perché secondo questo articolo dell'Espresso Vesta ha preso qualche bel rischio. Il rendiconto di Securfondo riporta una perdita di valore della partecipazione in Vesta del 23% rispetto al 31.12.08.
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Immobilium 2001
Usando il rapporto debito/immobili dichiarato (8.28%, debito di 10.322) si ottiene una stima del valore degli immobili leggermente superiore al rendiconto e una leva negativa: k = 0.96, leva = -4%
Non ci sono OICR né partecipazioni.
--
BNL Portfolio
Usando il rapporto debito/immobili dichiarato (36.4%, debito 150.6 milioni) gli immobili di portfolio valgono 413.74, k = 1.40 e leva = 28%.
Più tardi pubblico tabella e excel.
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maxinblack
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Scusate per la domanda.Non sono esperto su questo argomento.
Stavo cercando da tempo di entrare su Investietico,QFUN e anche su QFINV.
Volevo lasciare trascorrere il periodo dei rendiconti e dei dividendi come mi sembra sia opinione comune prima di entrare su questi strumenti.
Pero' mi sembra che Investietico abbia avuto recentemente una impennata sulle quotazioni che forse non rende conveniente l'entrata.
Mi sbaglio?
Stavo cercando da tempo di entrare su Investietico,QFUN e anche su QFINV.
Volevo lasciare trascorrere il periodo dei rendiconti e dei dividendi come mi sembra sia opinione comune prima di entrare su questi strumenti.
Pero' mi sembra che Investietico abbia avuto recentemente una impennata sulle quotazioni che forse non rende conveniente l'entrata.
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Burghy
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Alpha via aldo moro 44/68/70
Sono le torri della fiera di Bologna..
Nulla di eccellente da un punto di vista architettonico...pero la posizione e notevolissima.. e il centro della fiera.. a oggi praticamente l intero complesso e affittato alla regione..ma anche scomparisse la regione sono immobili rilocabili con grande facilita..
Discorso numerelli escluso non mi dispiace essere proprietario, con grande, sconto di sta roba qua...
a pochi metri dai vari palazz alpha c e il "aldo moro 21" di Polis per cui valgono le stesse considerazioni "geografiche"
Sono le torri della fiera di Bologna..
Nulla di eccellente da un punto di vista architettonico...pero la posizione e notevolissima.. e il centro della fiera.. a oggi praticamente l intero complesso e affittato alla regione..ma anche scomparisse la regione sono immobili rilocabili con grande facilita..
Discorso numerelli escluso non mi dispiace essere proprietario, con grande, sconto di sta roba qua...
a pochi metri dai vari palazz alpha c e il "aldo moro 21" di Polis per cui valgono le stesse considerazioni "geografiche"
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Delta
Un multisala che NON mi dispiace..
come cinema internamente NON e male, ci sono 9 sale + barettini vari..
come lati estremamente positivi ci sono:
parcheggio grande
facilissimo e comodissimo da raggiungere
zona fiera (500 metri dai palazzi alpha)
in zona oltre alla gente della fiera ci sono alcuni hotel e residence
comodissimamente raggiungibile da ogni parte di Bologna. (centro, tangenziale etc)
Il mio giudizio e quindi positivo..
anche nel caso che i multi sala si invacchino questo NON sara certo il primo a chiudere visto che e in una posizione importante e non nel kiul del mondo..
anche qui, numerelli esclusi, giudizio positivo
Per quanto non valga una beata fava
oggi alle 16.00 era strapieno 
Un multisala che NON mi dispiace..
come cinema internamente NON e male, ci sono 9 sale + barettini vari..
come lati estremamente positivi ci sono:
parcheggio grande
facilissimo e comodissimo da raggiungere
zona fiera (500 metri dai palazzi alpha)
in zona oltre alla gente della fiera ci sono alcuni hotel e residence
comodissimamente raggiungibile da ogni parte di Bologna. (centro, tangenziale etc)
Il mio giudizio e quindi positivo..
anche nel caso che i multi sala si invacchino questo NON sara certo il primo a chiudere visto che e in una posizione importante e non nel kiul del mondo..
anche qui, numerelli esclusi, giudizio positivo
Per quanto non valga una beata fava
oggi alle 16.00 era strapieno Allegati
Burghy
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immobilium/irs via liberazione 15
Siamo sempre in zona fiera..pero in una parte peggiore rispetto ad alpha/polis/delta
immigrati italians e di importazione a go go..
il centro commerciale non e ne bello ne brutto e il tipico centro commerciale non lussuoso in una citta di provincia..
dentro c e un po di tutto da unicredit ai ristoranti dalla palestra virgin (bella!!!) ai negozi di ottica..
diciamo che tra la roba vista oggi questo mi piace meno degli altri...
in che senso? nel senso che potrebbe benissimo chiudere e nessuno neanche se ne accorgerebbe..
ecco mentre in torri alpha, cinemino delta e palazzo polis 2 soldi di mio ce li metterei, qui salvo numerelli eclatanti, non ci metterei il becco di un quattrino...
di bello c e solo la palestra..ma visto che di palestre la citta e piena..e che in zona ci abitano prevalentemente degli "sventurati" non so che margine possa avere...
Siamo sempre in zona fiera..pero in una parte peggiore rispetto ad alpha/polis/delta
immigrati italians e di importazione a go go..
il centro commerciale non e ne bello ne brutto e il tipico centro commerciale non lussuoso in una citta di provincia..
dentro c e un po di tutto da unicredit ai ristoranti dalla palestra virgin (bella!!!) ai negozi di ottica..
diciamo che tra la roba vista oggi questo mi piace meno degli altri...
in che senso? nel senso che potrebbe benissimo chiudere e nessuno neanche se ne accorgerebbe..
ecco mentre in torri alpha, cinemino delta e palazzo polis 2 soldi di mio ce li metterei, qui salvo numerelli eclatanti, non ci metterei il becco di un quattrino...
di bello c e solo la palestra..ma visto che di palestre la citta e piena..e che in zona ci abitano prevalentemente degli "sventurati" non so che margine possa avere...
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TozziFan
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^
Grazie delle ispezioni... io trovo orrende le torri della Fiera, ma sono d'accordo sul giudizio positivo per quel che ci riguarda
---
Vi allego la tabella delle leve dove ho anche calcolato la variazione sostenibile del NAV dai prezzi di venerdì e messo un confronto con la tabella preparata da Norisk e pubblicata sul Sole del 13 Marzo. Sono pochi i fondi nei quali si vede una differenza evidente.
Confrontandola con le leve che avevo calcolato l'anno scorso si vede che in passato avevo esagerato in prudenza per Alfa, Beta e i due Amundi.
Allego il foglio Excel con tutti i passaggi -- le correzioni sono sempre benvenute
Grazie delle ispezioni... io trovo orrende le torri della Fiera
, ma sono d'accordo sul giudizio positivo per quel che ci riguarda ---
Vi allego la tabella delle leve dove ho anche calcolato la variazione sostenibile del NAV dai prezzi di venerdì e messo un confronto con la tabella preparata da Norisk e pubblicata sul Sole del 13 Marzo. Sono pochi i fondi nei quali si vede una differenza evidente.
Confrontandola con le leve che avevo calcolato l'anno scorso si vede che in passato avevo esagerato in prudenza per Alfa, Beta e i due Amundi.
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Burghy
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Gio come sei duro!
un po di diplomazia cribbio ...
diciamo che le donne Papuasiane sono particolarmente fertili
gioang
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praticamente seguire i titoli è il mio secondo lavoro ho letto molto seguo e mi documento cercando di scovare qualche occasione sulla base dei fondamentali, poi cosa succede cito olinda come esempio.
Quotava 300 e ha venduto un palazzo, che chiaramente trasforma una parte del nav in cash, e considerando lo sconto da recuperare diciamo una trentina di € da aggiungere ai 300 di base.
Adesso siamo includendo il dividendo sui 400( la notizia del nuovo affitto fra 18 mesi con in + le spese di ristrutturazione non mi sembra che aggiunga valore), io mi chiedo che cavolo passo il tempo ad informarmi, se poi che fà tutto è il momentum?
Quotava 300 e ha venduto un palazzo, che chiaramente trasforma una parte del nav in cash, e considerando lo sconto da recuperare diciamo una trentina di € da aggiungere ai 300 di base.
Adesso siamo includendo il dividendo sui 400( la notizia del nuovo affitto fra 18 mesi con in + le spese di ristrutturazione non mi sembra che aggiunga valore), io mi chiedo che cavolo passo il tempo ad informarmi, se poi che fà tutto è il momentum?
Burghy
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Io pure Gio come sai mi occupo solo ed esclusivamente di immobili reali e di borsa, NON ho un altro lavoro..cioe non sono un avvocato o un medico che per hobby investe ma per lavoro e come unica fonte di reddito investo..come e ovvio quindi dedico tutta la giornata a questi due settori:immobili e borsa.
tu ti chiedi perche cavolo passi il tempo a informarti quando poi a fare tutto e il momentum???
ma caro mio proprio per saper cogliere il momento!!!!!!!
L esempio tuo su Olinda e abbastanza classico.... e fa capire chiaramente come il mercato muove...
Tu, come altri, a furia di studiare e a furia di passare il tempo davanti al mercato hai acquisito quella che e la piu grande dote dell investitore cioe la SENSIBILITA..
quando un Burghy dice con Delta a 100 che andra a 42 e poi fara minimo a 35 non e che spara dei numeri alla dick of dog o che abbia fatto chissa quali grandi studi per tirare fuori il numerello ...ma va semplicemente "a panza".
allora eri tu stesso che nei giorni scorsi parlando di amundi it dicevi che nel giro di qualche seduta avrebbe mantenuto i 1500 pure post stacco... Triosk parlava dei 2000 di inv.. cioe a furia di "guardare" il mercato si acquista una certa sensibilita che non deriva dai libri letti..ma dal ripetersi di determinati eventi..
nel 2000 partecipai a Milano a un corso full immersion presso la twice sim di analisi tecnica. Fu veramente MOLTO interessante e ci vennero anche presentati alcuni trader di quelli che guadagnano per davvero.. la cosa piu interessante e che quelli che guadagnano sono quelli che usano gli strumenti piu semplici.. uniscono "panza" a disciplina e cosi guadagnano...
Noi quanti anni e che ci facciamo "seghe mentali" sui qf??? e evidente che abbiamo acquisito una sensibilita sullo strumento...
NON lamentarti quindi dell andamento ad minkiam invece che secondo logica..perche tu sei uno di quelli che da questo ne trae maggior beneficio..
insomma vai avanti cosi:
Buffet + Panza
tu ti chiedi perche cavolo passi il tempo a informarti quando poi a fare tutto e il momentum???
ma caro mio proprio per saper cogliere il momento!!!!!!!
L esempio tuo su Olinda e abbastanza classico.... e fa capire chiaramente come il mercato muove...
Tu, come altri, a furia di studiare e a furia di passare il tempo davanti al mercato hai acquisito quella che e la piu grande dote dell investitore cioe la SENSIBILITA..
quando un Burghy dice con Delta a 100 che andra a 42 e poi fara minimo a 35 non e che spara dei numeri alla dick of dog o che abbia fatto chissa quali grandi studi per tirare fuori il numerello ...ma va semplicemente "a panza".
allora eri tu stesso che nei giorni scorsi parlando di amundi it dicevi che nel giro di qualche seduta avrebbe mantenuto i 1500 pure post stacco... Triosk parlava dei 2000 di inv.. cioe a furia di "guardare" il mercato si acquista una certa sensibilita che non deriva dai libri letti..ma dal ripetersi di determinati eventi..
nel 2000 partecipai a Milano a un corso full immersion presso la twice sim di analisi tecnica. Fu veramente MOLTO interessante e ci vennero anche presentati alcuni trader di quelli che guadagnano per davvero.. la cosa piu interessante e che quelli che guadagnano sono quelli che usano gli strumenti piu semplici.. uniscono "panza" a disciplina e cosi guadagnano...
Noi quanti anni e che ci facciamo "seghe mentali" sui qf??? e evidente che abbiamo acquisito una sensibilita sullo strumento...
NON lamentarti quindi dell andamento ad minkiam invece che secondo logica..perche tu sei uno di quelli che da questo ne trae maggior beneficio..
insomma vai avanti cosi:
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gioang
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Dietro la mia previsione/scomessa di RE italia ci sono i fondamentali puo esistere un 10% di dividendo reiterato per + anni di solito no.
perchè esiste non lo so probabilmente qualcuno che aveva troppe quote ha dovuto vendere e questo ha schiacciato il titolo verso il basso
perchè esiste non lo so probabilmente qualcuno che aveva troppe quote ha dovuto vendere e questo ha schiacciato il titolo verso il basso
Burghy
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Si Gio pero che caam eu da piu di 150 euros lordi all anno e cosa nota da 5 anni...
il tuo ragionamento sulla tenuta post cedola ti e venuto pochi giorni fa...
e una questione di sensibilita al mercato.. cioe la testa prende tutte le informazioni e arriva a certi risultati... e il motivo per cui chi segue il mercato abitualmente compra a poco e i papuasiani invece si entusiasmano quando un fondo diventa caro... se domani il buon caam it arrivasse a 1800/1900 vedresti fioccare le richieste di consigli di nuovi utenti che vogliono entrare...a 1300 non se lo cagava nessuno...o meglio lo compravano i gonzo i hal e gli altri della vecchia guardia...
il solo studio senza sensibilita non porta a nulla...
oggi, io te e gli altri siamo investitori MIGLIORI di 5 anni fa..l esperienza sul mercato e cosa fondamentale e non solo perche si hanno piu nozioni..
il tuo ragionamento sulla tenuta post cedola ti e venuto pochi giorni fa...
e una questione di sensibilita al mercato.. cioe la testa prende tutte le informazioni e arriva a certi risultati... e il motivo per cui chi segue il mercato abitualmente compra a poco e i papuasiani invece si entusiasmano quando un fondo diventa caro... se domani il buon caam it arrivasse a 1800/1900 vedresti fioccare le richieste di consigli di nuovi utenti che vogliono entrare...a 1300 non se lo cagava nessuno...o meglio lo compravano i gonzo i hal e gli altri della vecchia guardia...
il solo studio senza sensibilita non porta a nulla...
oggi, io te e gli altri siamo investitori MIGLIORI di 5 anni fa..l esperienza sul mercato e cosa fondamentale e non solo perche si hanno piu nozioni..