Gabetti sull'orlo del fallimento?

[lo zio pino]

Se un ai ti valuta la casa a 100k e tu al vendi a 120k, quanto vale la casa sul mercato, 100 o 120?

Se l'ai te la valuta 120 ma tu non riesci a venderla se non la metti a 100 quanto vale la casa 120 o 100?

Per favore, i ragionamenti semplici lasciamoli ai bambini, dedichiamoci a analizzare al realtà come è, senza ne edulcorarle ne colorarla.

sai cos'è, che in genere capita che l'agente la valuta 120 per avere un pacchetto case a lui dedicato, poi la casa non si vende a quel prezzo e resta per molti mesi invenduta. L'agente ha il polso della situazione e dovrebbe consigliare il proprietario a venderla e magari non accettare l'incarico se in tutta professionalità ritiene di non poterla vendere al prezzo richiesto.

 

[g_m_p]

sai cos'è, che in genere capita che l'agente la valuta 120 per avere un pacchetto case a lui dedicato, poi la casa non si vende a quel prezzo e resta per molti mesi invenduta. L'agente ha il polso della situazione e dovrebbe consigliare il proprietario a venderla e magari non accettare l'incarico se in tutta professionalità ritiene di non poterla vendere al prezzo richiesto.

ma siamo poi cosi sicuri? pensavo, anche in riferimento al post sui geometri; prendiamo una grande citta, che ne sa un AI di quello che accade in un quartiere diverso da quello in cui opera? alla fine mi sa che è la festa del "sentito dire" anche per gli AI...

 

[Lagusel]

l'idea che gli AI possano determinare la salita o la discesa delle quotazioni immobiliari è piuttosto irreale , come se le agenzie di collocamento come Adecco potessero detereminare e decidere loro il livello di occupazione e disoccupazione nell'industria, o come se Fineco o Directa potessero con le loro piattaforme determinare il mercato al rialzo o al ribasso dei mercati azionari.
Loro stanno in mezzo e cercano di vendere il più in fretta possibile con qualsiasi mercato .

 

[housecrash]

Loro stanno in mezzo e cercano di vendere il più in fretta possibile con qualsiasi mercato .

Sarebbe vero se le fasi della vendita non fossero in quest'ordine

acquisizione --> vendita

Ed in un mercato selvaggio come quello immobiliare (a parte realtà particolari o AI illuminati) è facile che si snaturi anche la funzione delle figure così come ci si aspetterebbe che fossero.

Faccio qualche esempio di come mettono in pratica ciò che dico io?

Prezzi folli in fase di acquisizione (facile trovare infiniti esempipraticamente OVUNQUE).
Provvigione 0% al venditore o al locatore (sì, praticamente è una prassi nella locazione).

 

[ArPi]

ma siamo poi cosi sicuri? pensavo, anche in riferimento al post sui geometri; prendiamo una grande citta, che ne sa un AI di quello che accade in un quartiere diverso da quello in cui opera? alla fine mi sa che è la festa del "sentito dire" anche per gli AI...

Palese che un Ai ha il polso SOLO del mercato di riferimento nel quale opera.
C'è da dire che una organizzazione a livello di raccolta di comparabili, catalogati in un certo modo, lo può fare SOLO questa categoria, per il resto sarebbe un insieme di cifre e date poco utilizzabili per stime serie.
Ma anche il non prendere incarichi sopra la valutazione dell'ai rientra nelle azioni UTOPICHE dettate dalla non conoscenza delle dinamiche reali del mercato immobiliare.
SOLO la trattativa da la più alta garanzia che il mercato sia equo (il più possibile in quel dato momento) ogni altra azione possibile finirebbe per "turbare" il mercato, ma comunque ogni altra azione è praticamente IRREALIZZABILE.
Le stime sovra-prezzo si trasformano in immobili invenduti, se vengono venduti a quel prezzo SONO prezzi di mercato.
NOn è la stima che fa il mercato, è viceversa!
Definita questa legge, tutto diventa chiaro.

 

[mircocurvasud]

Sarebbe vero se le fasi della vendita non fossero in quest'ordine

acquisizione --> vendita

Ed in un mercato selvaggio come quello immobiliare (a parte realtà particolari o AI illuminati) è facile che si snaturi anche la funzione delle figure così come ci si aspetterebbe che fossero.

Faccio qualche esempio di come mettono in pratica ciò che dico io?

Prezzi folli in fase di acquisizione (facile trovare infiniti esempipraticamente OVUNQUE).
Provvigione 0% al venditore o al locatore (sì, praticamente è una prassi nella locazione).

0% di provvigione dal venditore e locatore vuol dire saracinesca chiusa entro 12 mesi!

 

[ArPi]

Sarebbe vero se le fasi della vendita non fossero in quest'ordine

acquisizione --> vendita

Ed in un mercato selvaggio come quello immobiliare (a parte realtà particolari o AI illuminati) è facile che si snaturi anche la funzione delle figure così come ci si aspetterebbe che fossero.

Faccio qualche esempio di come mettono in pratica ciò che dico io?

Prezzi folli in fase di acquisizione (facile trovare infiniti esempipraticamente OVUNQUE).
Provvigione 0% al venditore o al locatore (sì, praticamente è una prassi nella locazione).

Se gli ai avessero il potere di modificare il mercato, adesso le quotazioni sarebbero più basse del 15-20% (che è il gap medio)

Ora, posto per assunto che l'ai possa modificarlo, allora può solo farlo quando il prezzo cresce e non può farli calare?



Si capisce che non regge.

La spinta dei proprietari è sempre al rialzo, rispetto al "prezzo atteso", perchè si parte dalla convinzione di darsi più vantaggio in trattativa ("partendo da più alto si arriva più probabilmente a quanto io mi aspetto").

In fasi di mercato "normale" la trattativa è dell'ordine del 5-10% massimo rispetto al nominale, con punte rare del 15 su roba fuori prezzo.

In fasi di "bolla" tale pretesa al rialzo si rivela invece "prezzo di mercato" e la gente compra, ingenerando un ulteriore rialzo e un aumento della aspettativa di prezzo ricavabile.

In fasi dove il mercato invece è stagnante o al ribasso, inutile fare stime se non per prendere l'incarico.

I quelle fasi, di solito, l'offerta è ampia, quindi la stima sovraprezzo DIFFICILMENTE potrà esser assorbita confrontandola con quanto sul mercato invece è quotato in maniera più corretta o comunque ha già subito il processo di riallineamneto (che richiede tempo).

Sono dinamiche che non sono controllabili, chiunque non accetti questi dati di fatto è costretto alla frustrazione eterna.

Le stime IVS renderanno solo più trasparente il processo di stima e da dove nasce quel valore, ma ancora una volta NOn influeranno sul mercato più di tanto, le sue leggi sono sovrane.

 

[housecrash]

0% di provvigione dal venditore e locatore vuol dire saracinesca chiusa entro 12 mesi!

Il locatore è sempre il proprietario

 

[housecrash]

In fasi dove il mercato invece è stagnante o al ribasso, inutile fare stime se non per prendere l'incarico.

I quelle fasi, di solito, l'offerta è ampia, quindi la stima sovraprezzo DIFFICILMENTE potrà esser assorbita confrontandola con quanto sul mercato invece è quotato in maniera più corretta o comunque ha già subito il processo di riallineamneto (che richiede tempo).

Beh, è proprio ciò che succede da almeno 2 anni: quindi confermi che in passato TANTI hanno cavalcato i rialzi e adesso le stime che si fanno sono solo per prendere l'incarico, ovvero sono sempre alte rispetto a ciò che il mercato è in grado di assorbire (la riprova ne è l'aumento vertiginoso dell'offerta ed il mercato in stallo).

Comunque non accetto il tuo tentativo di assolvere gli AI che si comportano nel suddetto modo: se il mercato non assorbe il loro compito ed interesse dovrebbe essere quello di fluidificare il mercato, perchè sennò lo FALSANO (=turbativa).

Io fino ad ora sono fermo ad AI che fanno gli illuminati col compratore dicendogli che la richiesta è folle e che col mercato come è oggi è d'obbligo trattare, ma, sinceramente, preferirei non parlare di queste cose e trovarmi davanti ad un prezzo che risulta essere più in linea coi prezzi che il mercato è in grado di assorbire. Per spiegarmi meglio: mi piacerebbe che invece di venirmela a raccontare, agissero sin dall'inizio.

Ma tanto ci sta pensando il mercato a picchiare, non c'è problema: solo che poi non voglio sentire pianti

 

[g_m_p]

Ora, posto per assunto che l'ai possa modificarlo, allora può solo farlo quando il prezzo cresce e non può farli calare?

ma nel 1994-5 come andò che successe? ufff tutti ventenni qua

 

[housecrash]

ma nel 1994-5 come andò che successe? ufff tutti ventenni qua

Sì, ventenne lui

 

[ArPi]

Sono stati gli ai di allora, acquisivano con il mitra e tenevano ostaggio i figli.

Guarda, ti dico solo chi chi ha fatto l'ai in quegli anni guadagnava in proporzione 10 volte più di uno di adesso con 100 volte meno risorse.

erano sicuramente più in gamba, molti ancora oggi praticano , dai un ocio alle loro valutazioni e alla loro vetrina, magari trovi la risposta

 

[g_m_p]

vabbe ma è normale che sopravvivano piu di 20 anni in questo mestiere solo quelli bravi... o no?

 

[housecrash]

Sono stati gli ai di allora, acquisivano con il mitra e tenevano ostaggio i figli.

Guarda, ti dico solo chi chi ha fatto l'ai in quegli anni guadagnava in proporzione 10 volte più di uno di adesso con 100 volte meno risorse.

erano sicuramente più in gamba, molti ancora oggi praticano , dai un ocio alle loro valutazioni e alla loro vetrina, magari trovi la risposta

Fai un pò di sarcasmo e capisco che è difficile credere che c'è gente che lavora in maniera esattamente opposta a come tu lavori o a come tu concepisci il tuo lavoro. Ma stavolta, purtroppo, la verità è questa (appurata in vari modi): chi mette in vendita/affitto un immobile viene letteralmente corteggiato dalle AI che in tutti i modi garantiscono conclusioni della transazione con numeri fantastellari, anche in un mercato come quello attuale. Puntualmente queste previsioni ottimistiche vengono smontate dal mercato e puntualmente l'AI torna dal suo cliente a chiedergli di abbassare per concludere.

A te scegliere a chi dare la colpa: al venditore/locatore troppo ingordo? E come dovrebbe essere? All'AI che fa quanto sopra? Può darsi. Al compratore/locatario che non li accontenta entrambi? Potrebbe essere un'idea.

Vedi un pò te

 

[ArPi]

vabbe ma è normale che sopravvivano piu di 20 anni in questo mestiere solo quelli bravi... o no?

Beh, si, ma dipende da cosa intendi per "bravi"

L'etica del mediatore in passato, praticamente non esisteva, non era semplicemente richiesta... non era visto nemmeno come un costo.

Chi mal fa, in italia, fa cassetto, da sempre.

Se intendi BRAVI in questo senso, c'hai sicuramente ragione.

 

[ArPi]

Fai un pò di sarcasmo e capisco che è difficile credere che c'è gente che lavora in maniera esattamente opposta a come tu lavori o a come tu concepisci il tuo lavoro. Ma stavolta, purtroppo, la verità è questa (appurata in vari modi): chi mette in vendita/affitto un immobile viene letteralmente corteggiato dalle AI che in tutti i modi garantiscono conclusioni della transazione con numeri fantastellari, anche in un mercato come quello attuale. Puntualmente queste previsioni ottimistiche vengono smontate dal mercato e puntualmente l'AI torna dal suo cliente a chiedergli di abbassare per concludere.

A te scegliere a chi dare la colpa: al venditore/locatore troppo ingordo? E come dovrebbe essere? All'AI che fa quanto sopra? Può darsi. Al compratore/locatario che non li accontenta entrambi? Potrebbe essere un'idea.

Vedi un pò te

MA capiamoci, parliamo di nominale o di transato?

Tu sostieni ch el'Ai aiuti i prorpeitari a ritardare la loro presa di coscenza, secondo em, non è così, nemmeno con gli stravalutatori e gli zeropercentualisti

Alla fine, pure questi individui, ogni mese chiamano il propretario, dopo un po di visite portando a far vedere una villa a uno che cercava un garage e viceversa, dicendogli che il mercate sta andando peggio e quindi si deve ribassare... ecc. ecc.

Come vedi lavorano al ribasso...

Solo in presenza di esclusiva però questo può accadere, perchè se l'incarico è free, semplicemente le agenzie ti parcheggiano, in attesa di rinsavimento, quando tu proprietario ingordo le chiami ti dicono "mi spiace, ma tutti dicono troppo caro"

Per paradosso, un proprietario che vendesse da se l'immobile ha una curva al ribasso molto più lunga...

Nella fase crescente invece il meccanismo è quello che ti ho detto io, semplicemente il plusvalore sulla aspettativa aumenta, diventa nuova aspettativa, alla quale aggiungere un plusvalore... ecc.

fino al picco.

In pratica, semplificando all'estremo funzia così:

Uno fa valutare la casa da due tre agenzie e prende il valore medio

Se lo soddisfa bene, altrimenti mette un prezzo che calcola a seconda delle sue intuizioni (italia è un paese dove tutti sono allenatori di calcio ecc.) perchè "lui è furbo e non si fa fregare, non svende!"

Questo accade SEMPRE, in qualsiasi fase di mercato, ancora di più in questa.

Passa il tempo e possono accadere tre cose: il mercato non lo assorbe e rimane li, il mercato lo assorbe a quel prezzo, il mercato lo assorbe con ribasso.

Nel primo caso si può passare al terzo, oppure al rifiuto e a toglierlo dalla vendita o a mantenerlo a quel prezzo ("mio figlio architetto ha detto vale così"), ma nel secondo caso HA AVUTO RAGIONE LUI!

Questo è il libero mercato, ci vuole il tempo che ci vuole per le sue naturali dinamiche.

 

[g_m_p]

Beh, si, ma dipende da cosa intendi per "bravi"

intendevo bravi a far ragionare i venditori sul prezzo

 

[ArPi]

intendevo bravi a far ragionare i venditori sul prezzo

Storicamente ti segnalo che quelli che sono sopravvissuti meglio sono invece coloro che hanno dato al venditore più importanza dell'acquirente, infatti da quel retaggio deriva la psicologia dello 0%

L'etica della mediazione fatica perfino oggi ad affermarsi, figurati prima quando erano appena sensali rivestiti.

 

[Triac]

senza fare di tutt'erba un ... a mio sommesso parere la questione è molto semplice:
basterebbe che i mediatori dicessero la verità sull'u.i. che stanno proponendo.

Invece, sono sempre pronti a giustificare, circostanziare, ... 'ma...', 'insomma ...', ...

il loro cliente ideale? quello col burqa

 

[g_m_p]

insomma continuo a non sapere come andò negli anni '90, dopo anni di chattate coi mejo AI der bigoncio