Investimento piccolo app da mettere a reddito

[Nemor]

Però allora non si spiegano gli affitti così alti... se l'offerta è > della domanda i prezzi dovrebbero scendere.
Io non discuto i prezzi bassi... è l'accoppiata prezzi bassi / affitti alti che non mi torna

Mercato fermo, significa che quand'anche riuscissi a vendere, i tempi sarebbero lunghissimi e vista la poca domanda prezzi di sicuro molto più bassi rispetto a quelli richiesti dal venditore. Ecco allora che i rendimenti da affitto sono alti perché il rischio è parecchio alto.

 

[Nemor]

Comunque io parlo di immobile in palazzina costruita 10 anni fa, in zona piena di palazzi nuovi, fermata del treno a 500metri. Spese mensili di condominio 40 euro. Cmq 40mq non credo che possa costare molto come spese straordinarie, contando che adesso l'immobile è messo benissimo. Ricordo che mettendo tassazione IRPEF invece di cedolare secca mi intascherei tutto il lordo, visto che sono a credito per parecchi denari con lo stato. Tra 10 anni quando ho finito il credito potrei rivendere.

 

[Mike_74]

Leggete bene. E' completamente da ristrutturare. Quanto è il costo al m2 di una ristrutturazione completa? 1000 €? Questo è 100m2, quindi siamo già a oltre 100.000.

Mah, dalle foto non sembra messo cosi' male. Per renderlo abitabile potrebbe bastare proprio poco. Con 1000 euro al mq (non saprei neanche come fai a spenderli) ti fai una reggia.

L'idea e' di un mercato totalmente fermo. Un appartamento anche se non vale nulla non puoi mica affittarlo a 200 euro al mese, non e' un garage.

 

[gioviale56]

Mah, dalle foto non sembra messo cosi' male. Per renderlo abitabile potrebbe bastare proprio poco. Con 1000 euro al mq (non saprei neanche come fai a spenderli) ti fai una reggia.

L'idea e' di un mercato totalmente fermo. Un appartamento anche se non vale nulla non puoi mica affittarlo a 200 euro al mese, non e' un garage.

Li prendono i rumeni , muratori , loro con qualche decina di migliaia di euro li mettano a nuovo , naturalmente tutto in nero , diventono quasi nuovi , sono mica scemi , i materiali non costano tanto , è la manodopera regolare che costa , anche il mio ex vicino rumeno l'ho ha rimesso a nuovo , quanto avrà speso ? mah ,10000 credo , non di più.

 

[gioviale56]

Poi ragazzi , sono 10 anni e forse + che continuano a scendere , cosa volete che valgono? qui a tenerife il contrario , in pochi anni affitti da 250 euro a 600 euro , tutto il turismo e pensionati nordici riversato nelle canarie e migliaia di disperati italiani che contribuiscono a alzare sempre di più i prezzi , è il mercato bellezza.

 

[sotomajor]

In estrema sintesi oggi sotto i 40 anni se non si hanno i soldi di famiglia è diventato molto più difficile comprare casa.
Indi per cui si va in affitto per disperazione e di conseguenza il mercato prezza le compravendite in ribasso e gli affitti in rialzo.
Poi ci metti le variabili indipendenti come oggettivo calo della qualità di vita nelle periferie cittadine (serbatoio degli immobili della classe media) , mancanza di lavoro in molte province italiane e aumento consistente della tassazione sugli immobili soprattutto sulle seconde case e il quadro che si ha davanti mi sembra coerente.

 

[industry]

Mica vero che con 1000/m ti fai una reggia. Se hai da: rifare i pavimenti, tinteggiatura, gli impianti, porte e finestre, il bagno, caldaia, magari tirare giù una parete e farne un'altra (ad esempio in quell'appartamento il bagno è strettissimo e lungo)... Poi certo che se uno lo lascia così e si limita a un paio di cose essenziali, tipo una mano di bianco e via... però è ovvio che poi non lo si può affittare a 400 al mese, e comunque saranno interventi soltanto rinviati...

 

[gioviale56]

Mica vero che con 1000/m ti fai una reggia. Se hai da: rifare i pavimenti, tinteggiatura, gli impianti, porte e finestre, il bagno, caldaia, magari tirare giù una parete e farne un'altra (ad esempio in quell'appartamento il bagno è strettissimo e lungo)... Poi certo che se uno lo lascia così e si limita a un paio di cose essenziali, tipo una mano di bianco e via... però è ovvio che poi non lo si può affittare a 400 al mese, e comunque saranno interventi soltanto rinviati...

ne ho visti affittati a quel prezzo in condizioni veramente pessime , perchè l'affitto và sempre , non richiede mutui ,rogiti , notai ecc...Poi chi è quel pazzo che si fida a mettere in affitto un appartamento nuovo , magari con finiture di lusso? al 99% se lo ritrova mal messo...Qui a tenerife si vendono anche i sanitari...

 

[Nemor]

Meglio allora quelli piccoli come ho postato prima, poca metratura, eventuali danni e ristrutturazioni si gestiscono senza problemi. Certo se devi affittare un 100mq a 200 euro/mese e' un altro discorso.. Io parlavo di 40 m/q affittati a 400-450 euro..

 

[issidingo]

Ma quando mettete in locazione un appartamento, che soglia di affitto avete come minima? 3-4% del valore di mercato?

 

[Mike_74]

Ma quando mettete in locazione un appartamento, che soglia di affitto avete come minima? 3-4% del valore di mercato?

Il prezzo di mercato (io leggermente sotto). Conta che spesso gli appartamenti in affitto sono stati comprati decine di anni fa o ereditati.

 

[Mike_74]

Mica vero che con 1000/m ti fai una reggia. Se hai da: rifare i pavimenti, tinteggiatura, gli impianti, porte e finestre, il bagno, caldaia, magari tirare giù una parete e farne un'altra (ad esempio in quell'appartamento il bagno è strettissimo e lungo)... Poi certo che se uno lo lascia così e si limita a un paio di cose essenziali, tipo una mano di bianco e via... però è ovvio che poi non lo si può affittare a 400 al mese, e comunque saranno interventi soltanto rinviati...

Pavimenti 4000, tinteggiatura 1000 (fai 2000 se stucchi mezza casa), porte e finestre 4000, bagno 3000, impianto elettrico 4000, caldaia 1000. Altri 3000 le tapparelle. Un 2000 di geometra/ingegnere? Gli altri 77(!) da dove vengono fuori? Ovvio se ti sbatti e cerchi gli artigiani da te, se vai da una ditta chiavi in mano puoi spendere qualsiasi cifra.

 

[sotomajor]

Il prezzo di mercato (io leggermente sotto). Conta che spesso gli appartamenti in affitto sono stati comprati decine di anni fa o ereditati.

Esatto. Ma a questo punto ha senso comprare per investimento un appartamento che se va bene ci vogliono 25 anni almeno per recuperare il solo prezzo di acquisto?

 

[frafra69]

Mica vero che con 1000/m ti fai una reggia. Se hai da: rifare i pavimenti, tinteggiatura, gli impianti, porte e finestre, il bagno, caldaia, magari tirare giù una parete e farne un'altra (ad esempio in quell'appartamento il bagno è strettissimo e lungo)... Poi certo che se uno lo lascia così e si limita a un paio di cose essenziali, tipo una mano di bianco e via... però è ovvio che poi non lo si può affittare a 400 al mese, e comunque saranno interventi soltanto rinviati...

appena ristrutturato completamente (per viverci, non per affittare) appartamento di 75mq (a Milano), rifatti tutti i pavimenti, cambiata radicalmente la disposizione dei muri interni, rifatti gli impianti (certificati), rifatto bagno e cucina, sostituite porte interne (con porte scorrevoli interno muro), sostituiti gli infissi con quelli a risparmio energetico: spesa totale meno di 30K (di cui la meta' recuperabili con detrazioni)

 

[Nemor]

appena ristrutturato completamente (per viverci, non per affittare) appartamento di 75mq (a Milano), rifatti tutti i pavimenti, cambiata radicalmente la disposizione dei muri interni, rifatti gli impianti (certificati), rifatto bagno e cucina, sostituite porte interne (con porte scorrevoli interno muro), sostituiti gli infissi con quelli a risparmio energetico: spesa totale meno di 30K (di cui la meta' recuperabili con detrazioni)

Qui la spesa che ho affrontato io

Ristrutturazione totale appartamento: meglio unica azienda o piu' professionisti ?

Campania, 120mq

 

[industry]

Boh io non sono del settore, nè ho mai ristrutturato. Leggendo in questo forum però ho sentito più volte dire che per ristrutturazioni COMPLETE si va dai 1000 al metro in su.

 

[Nemor]

Boh io non sono del settore, nè ho mai ristrutturato. Leggendo in questo forum però ho sentito più volte dire che per ristrutturazioni COMPLETE si va dai 1000 al metro in su.

Nel mio caso e' stato rifatto tutto, a parte buttare giu' e ricostruire muri.. Spesa sui 350 euro m/q, Campania ed ovviamente tutto fatturato. Ristrutturazione di tipo medio, ne' lusso ne' roba scadente

 

[Mike_74]

Boh io non sono del settore, nè ho mai ristrutturato. Leggendo in questo forum però ho sentito più volte dire che per ristrutturazioni COMPLETE si va dai 1000 al metro in su.

Forse si parlava di COSTRUZIONI complete.

 

[Nemor]

Invece un piccolo bilocale a 60k trattabile affitto 400-450 tranquilli ? Palazzina costruita 10 anni fa, quartiere nuovo.. Buona o cattiva idea ? L'obiettivo e' sempre lo stesso, affittare e usare IRPEF invece di cedolare secca sfruttando le agevolazioni per intascarsi il lordo dell'affitto

 

[sotomajor]

Invece un piccolo bilocale a 60k trattabile affitto 400

Ok che non ci paghi IRPEF, ma devi calcolare IMU e varie tasse....a occhio ammortizzi l'acquisto in circa 15 anni e poi dovresti iniziare il guadagno...