La casa come passività

[Bastaconibimbi]

l'ignoranza è il vero cancro del nuovo millennio.


attività e passività stanno da una parte...


ricavi e costi da un'altra...




chi abita in affitto non avrà nessuna passività e nessuna attività.
avrà soltanto costi.

chi abita nella casa di proprietà avrà attività e passività, che si modificheranno nel tempo per effetto
(i) o del rimborso della quota mutuo con interessi
(ii) o dell'ammortamento

alla scadenza del mutuo e/o ad ammortamento ultimato chi è in affitto continua ad avere costi, in eterno. chi è proprietario avrà un valore tangibile, negoziabile, una garanzia reale (dal latino res). un bene che genererà una plusvalenza, e (colpo di scena) volendo non è necessario vendere perchè questa plusvalenza sia visibile, poichè esistono le rivalutazioni.

Accidenti che bella maniera di fare ragioneria male applicata alla vita reale...
Io non ho mai fatto ragioneria, ho fatto lo scientifico e penso molto più banalmente che se paghi l'affitto paghi 700 euri al mese... se paghi il mutuo ne paghi 1000 ma dopo un TOT anni la casa diventa tua....
...Ora il problema è scoprire l'incognita TOT... perchè se il TOT è 40 anni e il surplus pagato (mutuo/affitto) è di 360 euri all'anno per 40 anni=144.000 euri mi viene da pensare che nel 2000 con questo surplus si comperava l'intera casa e che nei 40 anni a venire ci sarà comunque il momento che la casa la si potrà comprare a 144.000 euri

 

[romaforever]

DocHoliday3 ha ragione.
Il bilancio non e' solo uno strumento matematico, ma ha anche una logica. Una casa non genera solo passivita'. Le passivita' possono essere viste nelle spese di manutenzione.
Ma provate ad acquistare e rivendere dopo (diciamo) dieci anni. In media realizzerete (a meno di cataclismi tipo Giappone) una plusvalenza e DI FATTO tutte le "rate di affitto pagate alla banca" (il mutuo) vi vengono RESTITUITE probabilmente con gli interessi. Chi invece e' stato in affitto ha semplicemente perso i suoi soldi e buttati nel cesso.
Ovviamente questo scenario puo' essere cambiato da un peggioramento delle condizioni di mercato a causa di un degradamanento della zona (es. criminalita', rumore...) o fattori esterni (tassi troppo alti o recessione globale molto forte).
Ma in generale la casa produce anche reddito. Se per esempio si incrementa di valore e voi ci state dentro POTETE chiedere ad una banca un MUTUO LIQUIDITA' e voi avrete una bella somma disponibile. Insomma, potrete usare la casa come un bancomat (anche se secondo me non e' intelligente fare debiti per il consumo di beni poco durevoli, ma questa e' un altra storia)

 

[DocHoliday3]

...tornando all'origine del contendere, l'unico modo per eliminare il costo sopra citato (non la passività che un'altra cosa) è vivere all'aria aperta.

altrimenti per chi paga l'affitto tale costo se lo porterà dietro in eterno, ma questo è un altro discorso.

 

[DocHoliday3]

DocHoliday3 ha ragione.
Il bilancio non e' solo uno strumento matematico, ma ha anche una logica. Una casa non genera solo passivita'. Le passivita' possono essere viste nelle spese di manutenzione.
Ma provate ad acquistare e rivendere dopo (diciamo) dieci anni. In media realizzerete (a meno di cataclismi tipo Giappone) una plusvalenza e DI FATTO tutte le "rate di affitto pagate alla banca" (il mutuo) vi vengono RESTITUITE probabilmente con gli interessi. Chi invece e' stato in affitto ha semplicemente perso i suoi soldi e buttati nel cesso.
Ovviamente questo scenario puo' essere cambiato da un peggioramento delle condizioni di mercato a causa di un degradamanento della zona (es. criminalita', rumore...) o fattori esterni (tassi troppo alti o recessione globale molto forte).
Ma in generale la casa produce anche reddito. Se per esempio si incrementa di valore e voi ci state dentro POTETE chiedere ad una banca un MUTUO LIQUIDITA' e voi avrete una bella somma disponibile. Insomma, potrete usare la casa come un bancomat (anche se secondo me non e' intelligente fare debiti per il consumo di beni poco durevoli, ma questa e' un altra storia)

"che te lo dico a fare..."

 

[DocHoliday3]

perché non riflettete, oltre al resto, anche su questo:

la rata di un mutuo, generalmente costante, tende ad essere meno "pesante" nel tempo da un punto di vista reale, il canone di un affitto no.

e poi quando verrà raggiunta l'età della pensione, con una facilmente prevedibile diminuizione del reddito, come si troverà chi è in affitto?
mentre chi ha smesso di pagare il mutuo?

meno volutuario e più primario!
tutti vogliono fare gli americani, ma sono nati in Italy.

 

[Gekko's]

Spero che sia finalmente capito che l'oggetto della discussione non è la convenienza tra mutuo o affitto (personalmente non avrai dubbi per il mutuo a prescindere dal timing), ma sulla considerazione della casa dove si abita dal punto di visto finanziario.
DocHoliday finalmente ha colto il punto: il cashflow. quello differenzia un attivo da un passivo secondo l'autore citato e mi trova d'accordo. Infatti lui lo dice spesso: "quando dico o scrivo che la casa di proprietà è un passivo orde di contabili e commercialisti mi additano come un ignorante" (come è successo qui)
poi siamo tutti d'accordo che se compili un bilancio ufficiale e metti gli immobili tra i passivi c'è qualcosa che non va.
Spero adesso sia chiaro e quelli che sono subentrati nel forum dicendo "l'affitto è meglio" o "il mutuo è meglio" sono pregati di rileggersi un po' meglio l'argomento del thread.

 

[romaforever]

Gekko's, we vuoi un cash flow lo puoi creare con un mutuo di liquidita'.

 

[ilgattoelavolpe]

no!

ti faccio un esempio per semplificare e sperando di chiarire:

che tu sia una società oppure un individuo (una personalità giuridica non meglio specificata) in un ipotetico bilancio andrai ad inserire:
- la casa dove abiti fra i "terreni e fabbricati" delle "immobilizzazioni materiali" nell' "attivo" dello "stato patrimoniale" (Attivo B II 1 del bilancio Cee).
- poi potresti avere a bilanciare lo stesso importo una posta accesa fra i "debiti verso banche" dei "debiti" nel "passivo" sempre dello stato patrimoniale (Passivo D 4 del bilancio Cee). altrimenti avrai avuto una diminuzione nelle attività (nello specifico dei depositi bancari e postali delle disponibilità liquide).

poi ci saranno i costi, che vanno da un'altra parte... nel conto economico. e potranno essere "per servizi" (ad es. manutenzioni, ecc.; CE B 7), "ammortamenti delle immobilizzazioni materiali" (CE B 10b) oppure "interessi ed altri oneri finanziari" (CE C 17), ecc.

gli amici in affitto avranno solo costi, più precisamente "costi per godimento di beni di terzi".

la prossima lezione di Ragioneria Applicata I la facciamo a settembre.

beh, direi che avranno nei ricavi, se son bravi (e fortunati) ricavi da proventi finanziari, generati dal capitale investito invece che impiegato nell'acquisto della casa ....... o no??
p.s.: la ragioneria che si impara a scuola è quella che è ......

 

[cleopatra758]

Il concetto è abbastanza semplice, ma sentendo parlare le persone sembra che non sia così scontato.

Molti vedono la casa dove vivono come un'attività. Si comprano altre case al mare ed in montagna tenendole per le vacanze, sempre convinti che questa sia un'attività. In realtà sono tutte passività.

Mantenere una casa è un costo, in termini di spese di manutenzione di tasse ecc. Più la casa è grande e costosa e più la passività genera spese.

La formula è semplice:
Un attività genera profitti
Una passività genera spese

Se avete molti appartamenti e li affittate queste sono attività. Se avete varie case e le utilizzate solo voi, queste sono tutte passività. Che generano spese che succhiano soldi dal vostro stato patrimoniale

Qual'è la soluzione? Non esiste la formuletta magica. Uno può viveve in un monolocale come in una villa da 500 mq. Deve semplicemente sapere che la casa dove vive è una passività che richiederà soldi per essere mantenuta e non un'attività che genererà profitti

Forse l'argomento è fin troppo banale in un forum come questo, ma se ho aiutato anche solo una persona mi ritengo soddisfatto

Mamma mia, secondo questo ragionamento le aziende sarebbero tutte in rosso! Applicando i principi pragmatici della contabilità aziendale, si rileverebbe subito che hai poche idee ma confuse assai.....ti spiego perchè.
In un ipotetico bilancio familiare, la proprietà immobiliare figura in attivo : su questo non ci sono dubbi. Poi nello stato patrimoniale l'asset può generare costi come può generare ricavi.....se è improduttivo di reddito, è comunque iscrivibile tra le attività! I costi che a tuo avviso intaccano la redditività, sono poi compensati dall'incremento di valore nel tempo dell'immobile......e considera che in un bilancio privatistico non opera neanche l'ammortamento!
Infine, considera che se non avessi una prima casa di proprietà dovresti comunque pagare un affitto.....e il mercato degli affitti è artificiosamente sopravvalutato! Quindi, perchè la casa sfitta deve essere considerata una passività?

 

[cleopatra758]

io ho capito benissimo dove cercate di andare.

il fatto sta che fate confusione, fra passività e costi.

quello che intendete voi (spero vorrete uscire dal guscio) è che questo tipo di attività genera un effetto negativo sul cash flow, e non è un argomento in discussione.
tra questo e dire ciò che avete detto c'è una bella differenza.

se poi volete continuare nell'approssimazione fate pure, ma vi avverto: quello che dite non è un semplice errore di approssimazione, ma un errore concettuale.

Sono d'accordo!

 

[cleopatra758]

beh, direi che avranno nei ricavi, se son bravi (e fortunati) ricavi da proventi finanziari, generati dal capitale investito invece che impiegato nell'acquisto della casa ....... o no??
p.s.: la ragioneria che si impara a scuola è quella che è ......

Apperò, hai ragione anche tu!

 

[luonto]

la rata di un mutuo, generalmente costante, tende ad essere meno "pesante" nel tempo da un punto di vista reale, il canone di un affitto no.

Si vallo a dire a quelli che due anni fà si sono impelagati con mutui a 30 anni con il variabile.

Allora il tasso di riferimento era al 2%, adesso è al 4% ed a molti in questo momento gli si stà bruciando il cu.letto (immagino che saprai quantificare in termin percentuali l'aumento della rata in questi casi). Conosco molte persone che sono andate in banca piangendo per rinegoziare il mutuo.

 

[Domani-buy]

Ho letto una marea di braccia rubate all'agricoltura!

 

[ellegus]

Ho letto una marea di braccia rubate all'agricoltura!

Io invece ho letto un po' di gente un po' dura a capire che questo è un concetto diverso dal bilancino. E continua a ripetere le regolette della partita doppia studiata a ragioneria non riuscendo a capire che gli immobili in bilancio vanno in attività lo sappiamo tutti (o quasi ) ma qui si parlava di un'altra cosa

Vabbè, vaglielo a spiegare

 

[Domani-buy]

Io invece ho letto un po' di gente un po' dura a capire che questo è un concetto diverso dal bilancino. E continua a ripetere le regolette della partita doppia studiata a ragioneria non riuscendo a capire che gli immobili in bilancio vanno in attività lo sappiamo tutti (o quasi ) ma qui si parlava di un'altra cosa

Vabbè, vaglielo a spiegare

Tante parole x non dire nulla...!

Da che e mondo la casa e sempre stato un bene rifugio..un bene che se aquistato a un prezzo giusto..a sempre dato soddisfazioni!


Negli anni settanta comperavi appartamenti con 2 milioni di lire..ora li rivendi a 300.000€!

x favore lascia perdere la teoria e vedi il mondo..!

 

[ellegus]

Tante parole x non dire nulla...!

Da che e mondo...

l'espressione che usava sempre la bidella delle mie elementari, devi essere un tipo colto tu

 

[Gekko's]

Tante parole x non dire nulla...!

Da che e mondo la casa e sempre stato un bene rifugio..un bene che se aquistato a un prezzo giusto..a sempre dato soddisfazioni!


Negli anni settanta comperavi appartamenti con 2 milioni di lire..ora li rivendi a 300.000€!

x favore lascia perdere la teoria e vedi il mondo..!

oddio santo questo è il più stupido....


ma rileggerti tutti gli interventi prima di scrivere, no??

 

[giemmeppi]

oddio santo questo è il più stupido....


ma rileggerti tutti gli interventi prima di scrivere, no??

si infatti, in italia lo stipendio-base negli anni '60 era 50.000 lire...

 

[Gekko's]

si infatti, in italia lo stipendio-base negli anni '60 era 50.000 lire...

no ho sbagliato ti prendi te la palma...

meglio casa o meglio l'affitto è un altro thread...

ci potete arrivare...

 

[luke412]

Io invece ho letto un po' di gente un po' dura a capire che questo è un concetto diverso dal bilancino. E continua a ripetere le regolette della partita doppia studiata a ragioneria non riuscendo a capire che gli immobili in bilancio vanno in attività lo sappiamo tutti (o quasi ) ma qui si parlava di un'altra cosa

Al ragionamento/provocazione -peraltro pure interessante- manca però a mio avviso un pezzo molto importante. nel valutare la casa di proprietà (e mi riferisco alla prima) non si può prescindere dal valore figurativo della rata di affitto che dovrei sostenere per vivere in un immobile di pari valore ma preso in locazione. successivamente vengono tutti i discorsi di plusvalenze, rivalutazioni etc.
saluti.