La nuova stretta della Santanche' sugli affitti turistici

Tutte queste idee che vengono in mente al legislatore sono scuse per non fare l'unica cosa che si DEVE fare: una riforma totale del diritto riguardante le locazioni residenziali con sfratti esecutivi entro 15gg. Nessuno si vuole smazzare coi turisti ma e' l'unica possibilita rimasta per trarre qualche beneficio dalle proprieta immobiliari. Sarebbe molto piu gradita dalla stragrandissima maggioranza dei proprietari la possibilita di affittare con serenita a lungo termine piuttosto che inventarsi albergatori.

Ma quella riforma il legislatore non la vuole fare... e' disposto a fare di tutto ma NON quello...
che scenari potrebbero attuarsi dopo le varie leggi contro le piattaforme, in Italia; intendo scenari realistici, non quello che teoricamente dovrebbe succedere ma quello che ipotizzando, succedera'.........
 
Tutte queste idee che vengono in mente al legislatore sono scuse per non fare l'unica cosa che si DEVE fare: una riforma totale del diritto riguardante le locazioni residenziali con sfratti esecutivi entro 15gg. Nessuno si vuole smazzare coi turisti ma e' l'unica possibilita rimasta per trarre qualche beneficio dalle proprieta immobiliari. Sarebbe molto piu gradita dalla stragrandissima maggioranza dei proprietari la possibilita di affittare con serenita a lungo termine piuttosto che inventarsi albergatori.

Ma quella riforma il legislatore non la vuole fare... e' disposto a fare di tutto ma NON quello...

volesse il cielo che si iniziasse finalmente a vedere la casa come un servizio, un bene di prima di necessità, e non un asset su cui investire, indebitarsi a vita, rovinare famiglie causa eredità, e via dicendo. Non succederà, ci mancherebbe. Ma volesse il cielo.
 
Tutte queste idee che vengono in mente al legislatore sono scuse per non fare l'unica cosa che si DEVE fare: una riforma totale del diritto riguardante le locazioni residenziali con sfratti esecutivi entro 15gg. Nessuno si vuole smazzare coi turisti ma e' l'unica possibilita rimasta per trarre qualche beneficio dalle proprieta immobiliari. Sarebbe molto piu gradita dalla stragrandissima maggioranza dei proprietari la possibilita di affittare con serenita a lungo termine piuttosto che inventarsi albergatori.

Ma quella riforma il legislatore non la vuole fare... e' disposto a fare di tutto ma NON quello...
Probabilmente perché è infattibile. E non dico solo per motivi sociali, ma proprio dal punto di vista dell'esecuzione di misure del genere.
 
Le entrate sono determinate prima di tutto dall'ubicazione e dalla tipologia di immobile, per onestà intellettuale ammetto di essere in una condizione piuttosto favorevole dato che mi trovo in una località di mare in cui è presente un forte afflusso di turisti internazionali per 7/8 mesi all'anno.
La piattaforma è conosciuta a livello mondiale, infatti ricevo prenotazioni da tutta Europa, Nord America e Australia, la commissione per l'host va dal 3% al 5% più IVA in base a tutta una serie di parametri che decide l'host stesso, mentre il cliente paga circa un 14-15% di commissione ad Airbnb all'atto della prenotazione, a differenza di Booking dove viene tutto addebitato all'host.
Mediamente riesco ad avere un tasso di occupazione mensile intorno al 65-70% dei giorni, per cui le entrate nette sono almeno il doppio di un affitto netto mensile con contratto residenziale, e in più i pagamenti sono certi al 100%.

Chiaramente non si diventa ricchi, meno si delega a terzi la gestione e più si incassa, però bisogna essere padroni del proprio tempo, essere pazienti, elastici, accoglienti e saper parlare almeno un paio di lingue straniere.
Una persona che non ha tempo e/o le competenze minime necessarie è meglio che rivolga le proprie risorse ed energie altrove.
Buongiorno. Mi permetto di fare un appunto importante secondo me, che è il classico specchio per allodole.
Premetto che ho una struttura ricettiva in zona molto turistica da 9 anni.
Bene.
Airbnb carica sul guest il 15% ma, il risultato rimane comunque che a noi host viene corrisposto il costo della camera - 15% più circa il - 3% per costi della piattaforma. Ne deriva che è solo il gioco delle 3 carte perché a me non cambia nulla io incasso comunque il 18% in meno del prezzo. Chiaro?
Quindi che sia a carico del cliente o mio, sostanzialmente nulla cambia!
Anzi, meglio Booking, perché almeno ha il 15% di fee e stop.
Tanto vi dovevo.
 
Buongiorno. Mi permetto di fare un appunto importante secondo me, che è il classico specchio per allodole.
Premetto che ho una struttura ricettiva in zona molto turistica da 9 anni.
Bene.
Airbnb carica sul guest il 15% ma, il risultato rimane comunque che a noi host viene corrisposto il costo della camera - 15% più circa il - 3% per costi della piattaforma. Ne deriva che è solo il gioco delle 3 carte perché a me non cambia nulla io incasso comunque il 18% in meno del prezzo. Chiaro?
Quindi che sia a carico del cliente o mio, sostanzialmente nulla cambia!
Anzi, meglio Booking, perché almeno ha il 15% di fee e stop.
Tanto vi dovevo.

E' vero che per il cliente non cambia quasi nulla in termini di esborso monetario complessivo, cambia invece per l'host ai fini fiscali nel caso in cui non possa dedurre la commissione applicata dalla piattaforma che gestisce le prenotazioni, per cui con Booking finirebbe con il ritrovarsi una base imponibile maggiore su cui ha già subito un prelievo del 15%, ti pare poco?

Inoltre il sistema di ripartizione adottato da Airbnb è più trasparente e chiaro per il cliente, il quale capisce quanto sta pagando e a chi, il che a mio avviso è solo un vantaggio per l'host che altrimenti rischia di passare spesso e volentieri per un'esosa sanguisuga all'occhio poco attento del turista medio.
 
Probabilmente perché è infattibile. E non dico solo per motivi sociali, ma proprio dal punto di vista dell'esecuzione di misure del genere.
i possibili sviluppi realistici nel mercato degli affitti brevi a fronte delle nuove normative più stringenti?
 
Tutte queste idee che vengono in mente al legislatore sono scuse per non fare l'unica cosa che si DEVE fare: una riforma totale del diritto riguardante le locazioni residenziali con sfratti esecutivi entro 15gg. Nessuno si vuole smazzare coi turisti ma e' l'unica possibilita rimasta per trarre qualche beneficio dalle proprieta immobiliari. Sarebbe molto piu gradita dalla stragrandissima maggioranza dei proprietari la possibilita di affittare con serenita a lungo termine piuttosto che inventarsi albergatori.

Ma quella riforma il legislatore non la vuole fare... e' disposto a fare di tutto ma NON quello...
Condivido al 100%. Ma quello che dici è fantascienza.

In Italia in 15 gg non ti danno manco un certificato di destinazione urbanistica di un terreno. Figurati che qualcuno dovrebbe esaminare la tua denuncia, appurare che è giusta, organizzare l’intervento della forza pubblica, eventualmente del veterinario ecc…

Ma anche in un mese sarebbe fantascienza per la pubblica amministrazione italiana.

So di gente che ha aspettato mesi per avere un banale passaporto. Ossia un documento che a me hanno fatto a vista l’ultima volta che mi è servito.

Rendetevi conto di dove vivete pls.
 
Condivido al 100%. Ma quello che dici è fantascienza.
Succede o comunque puo succedere in alcuni posti... e' evidente che se volessi affittare a residenti lo farei solo dove questa e' una possibilita e dove comunque anche lo scenario peggiore implica la perdita di 3-4 mesi di affitto che sono facilmente gestibili con depositi cauzionali. Cauzionare 12 o 18 mesi e' impossibile.
 
E' vero che per il cliente non cambia quasi nulla in termini di esborso monetario complessivo, cambia invece per l'host ai fini fiscali nel caso in cui non possa dedurre la commissione applicata dalla piattaforma che gestisce le prenotazioni, per cui con Booking finirebbe con il ritrovarsi una base imponibile maggiore su cui ha già subito un prelievo del 15%, ti pare poco?

Inoltre il sistema di ripartizione adottato da Airbnb è più trasparente e chiaro per il cliente, il quale capisce quanto sta pagando e a chi, il che a mio avviso è solo un vantaggio per l'host che altrimenti rischia di passare spesso e volentieri per un'esosa sanguisuga all'occhio poco attento del turista medio.
In caso di accertamento fiscale l'AdE non può imporre nulla che non risulti da pagamenti tracciati. Ergo, dal momento che Booking invia all'host bonifici al NETTO delle loro commissioni, nulla di più può essere chiesto al contribuente. Discorso diverso sarebbe se Booking mandasse bonifici al lordo delle commissioni che, in seconda sede, l'host si troverebbe a dover riconoscere a Booking.
In definitiva, Booking è MENO costosa di Airbnb in termini di commissioni, come ha scritto giustamente Bufo. Senza contare l'enorme visibilità e credibilità che ha rispetto a Airbnb.
 
Booking è MENO costosa di Airbnb in termini di commissioni, come ha scritto giustamente Bufo. Senza contare l'enorme visibilità e credibilità che ha rispetto a Airbnb.
Vorrei anche aggiungere una cosa... se questi interventi legislativi sono volti a togliere d'introno gli improvvisati ben vengano.
Ma chi oggi fa un conto economico per un'attivita che e' comunque di impresa nei fatti senza tenere in conto le fees degli OTA?

Ma veramente c'e' chi pensa di poter avviare un'attivita ricettiva senza booking??
 
In caso di accertamento fiscale l'AdE non può imporre nulla che non risulti da pagamenti tracciati. Ergo, dal momento che Booking invia all'host bonifici al NETTO delle loro commissioni, nulla di più può essere chiesto al contribuente. Discorso diverso sarebbe se Booking mandasse bonifici al lordo delle commissioni che, in seconda sede, l'host si troverebbe a dover riconoscere a Booking.
In definitiva, Booking è MENO costosa di Airbnb in termini di commissioni, come ha scritto giustamente Bufo. Senza contare l'enorme visibilità e credibilità che ha rispetto a Airbnb.

Nella dichiarazioni dei redditi non va inserito il canone lordo?
Il canone lordo non corrisponde al prezzo che visualizza il cliente e che paga all'host e su cui poi viene trattenuta la commissione?

La tassazione con cedolare secca del reddito da locazione breve

La seconda possibilità di applicare le imposte sugli affitti brevi riguarda l’applicazione della cedolare secca. Si tratta di un’imposta del 21% che si applica sul canone lordo di locazione. Questo significa che se il tuo canone di locazione è stato di 100,00 euro ed hai subito costi per 30,00 euro di intermediazione del portale, la cedolare secca si applica sull’imponibile lordo di 100,00 euro. In sostanza la cedolare secca ha un aliquota di tassazione inferiore rispetto all’IRPEF (21% contro il primo scaglione IRPEF del 23%). Tuttavia, tale tassazione si applica sul 100% del reddito e non sul 95%.

Imposte sugli affitti brevi: come si dichiara il reddito?


La disciplina delle locazioni brevi, inoltre, prevede che se i contratti di locazione breve sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve. La ritenuta è effettuata nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore. La ritenuta è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve; non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.
Nell’importo del corrispettivo lordo sono incluse anche:
– le somme corrisposte per le spese per servizi accessori eccetto il caso in cui tali spese siano sostenute direttamente dal conduttore osiano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti;
l’importo della provvigione dovuta all’intermediario se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto.

https://www.agenziaentrate.gov.it/p...2023.pdf/35994b8d-7860-85d3-c05b-3911e53f4797
 
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ma in definitiva cosa bisogna dichiarare sul 730?
quello che incasso da booking oppure quello che paga il cliente x il soggiorno?
 
Nella dichiarazioni dei redditi non va inserito il canone lordo?
Il canone lordo non corrisponde al prezzo che visualizza il cliente e che paga all'host e su cui poi viene trattenuta la commissione?



Imposte sugli affitti brevi: come si dichiara il reddito?




https://www.agenziaentrate.gov.it/p...2023.pdf/35994b8d-7860-85d3-c05b-3911e53f4797
Di nuovo stai facendo confusione.
1) Nel tuo primo esempio, si parla del caso in cui un host ha percepito un canone lordo di 100 dai quali togliere i 30 di commissione, ma non è specificato in che modalità ciò avverrebbe. Un conto è che Booking mi paga 100 e io poi devo riconoscergli 30 a titolo di provvigione (che in teoria potrei anche non pagargli), un conto è ricevere da Booking direttamente 70. In quest'ultimo caso, come ripeto, se io incasso tramite bonifici 70, e pago tasse su 70 di imponibile, molto difficilmente qualcuno potrà mai venire a contestare qualcosa. Male che va, si ricorre in commissione tributaria e voglio vedere come finisce, visto che, in definitiva, si parlerebbe di farmi pagare tasse su somme che io non ho mai intascato.
2) Nel secondo spezzone hai citato un esempio fuori contesto: si parla infatti di ritenuta d'acconto, una solfa che va avanti da secoli. Booking, Airbnb & company non si presteranno mai a questo gioco della ritenuta, anche perché le normative fiscali nazionali sono troppo eterogenee. Per questo si sono inventati l'obbligo di dover comunicare il codice fiscale a Airbnb, stratagemma che in teoria dovrebbe stanare gli evasori, ma qui andiamo OT.

Le leggi vanno anche interpretate e, in assenza di chiarimenti da parte dell'AdE (in questo campo ancora tutt'altro che presenti) bisogna agire secondo logica, il che a mio parere non vuol dire certo andare a pagare tasse su somme che non ho incassato.
 
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Di nuovo stai facendo confusione.
1) Nel tuo primo esempio, si parla del caso in cui un host ha percepito un canone lordo di 100 dai quali togliere i 30 di commissione, ma non è specificato in che modalità ciò avverrebbe. Un conto è che Booking mi paga 100 e io poi devo riconoscergli 30 a titolo di provvigione (che in teoria potrei anche non pagargli se entrassimo in contenzioso), un conto è ricevere da Booking direttamente 70. In quest'ultimo caso, come ripeto, se io incasso tramite bonifici 70, e pago tasse su 70 di imponibile, molto difficilmente qualcuno potrà mai venire a contestare qualcosa. Male che va, si ricorre in commissione tributaria e voglio vedere come finisce, visto che, in definitiva, si parlerebbe di farmi pagare tasse su somme che io non ho mai intascato.
2) Nel secondo spezzone hai citato un esempio fuori contesto: si parla infatti di ritenuta d'acconto, una solfa che va avanti da secoli. Booking, Airbnb & company non si presteranno mai a questo gioco della ritenuta, anche perché le normative fiscali nazionali sono troppo eterogenee. Per questo si sono inventati l'obbligo di dover comunicare il codice fiscale a Airbnb, stratagemma che in teoria dovrebbe stanare gli evasori, ma qui andiamo OT.

Le leggi vanno anche interpretate e, in assenza di chiarimenti da parte dell'AdE (in questo campo ancora tutt'altro che presenti) bisogna agire secondo logica, il che a mio parere non vuol dire certo andare a pagare tasse su somme che non ho incassato.


Nel mio account su Airbnb compare la seguente schermata:

airpag.jpg

Si evince chiaramente che il canone per 4 notti è di 400 €, il cliente paga in totale 467,76 € poiché 67,76 € è la commissione a suo carico che deve corrispondere ad Airbnb, io invece sono tenuto a pagare 14,64 € di commissione, calcolata sul mio compenso di 400 €.
Airbnb poi emette la fattura nei miei confronti per 14,64 € e viene eseguita in maniera automatica una sorta di compensazione immediata (chiaramente per evitare che io non versi la fee per un qualsivoglia motivo, lascio a te immaginare quanto assurdo e deleterio sarebbe avere innumerevoli contenziosi per recupero crediti di modestissima entità sparsi ovunque nel mondo) e quindi mi vengono accreditati sul c/c 385,36 €.

Airbnb in teoria dovrebbe agire da sostituto d'imposta applicando la ritenuta del 21%, però non lo fa per tutta una serie di motivi che ora non ci interessa discutere, allora io mi attengo ai medesimi criteri (dato che non ve ne sono altri) in base ai quali va considerato il canone lordo, quindi comprensivo di provvigione dovuta all'intermediario, e in dichiarazione dei redditi inserisco 400 €.

Tu invece sostieni che dovrei dichiarare 385,36 €, però in questo caso penso che si possa forse fare un'analogia con il regime dichiarativo e quello amministrato, in cui le aliquote e i criteri di calcolo sono pressoché i medesimi indipendentemente dal fatto che ci sia o meno il sostituto d'imposta.
Magari la mia è un'interpretazione errata e fin troppo prudente, però con una commissione del 3,66% alla fine la differenza è nell'ordine di un centinaio di euro all'anno in più di Irpef da versare, con una commissione del 15% invece la situazione sarebbe decisamente più sfavorevole.
 
Per questo si sono inventati l'obbligo di dover comunicare il codice fiscale a Airbnb, stratagemma che in teoria dovrebbe stanare gli evasori, ma qui andiamo OT
questo, secondo alcuni giornalisti, potrebbe essere la panacea antifurbetto?
 
Il corrispettivo va assunto al lordo delle commissioni dei portali e degli oneri accessori (utenze, spese per pulizia iniziale dell’alloggio e prima fornitura di biancheria) forfettizzati.

Se sei un privato locatore, non fa alcuna differenza se ricevi quanto ti spetta da un’agenzia online al netto delle sue commissioni (BOOKING fattura a parte) o se lo ricevi al lordo delle sue commissioni (AIRBNB genera confusione con partite creditorie e debitorie).

La base imponibile su cui gli intermediari sono tenuti ad effettuare il prelievo sostitutivo sulle locazioni brevi (la Corte UE ha deciso con la sentenza 83/21 che l’Italia può chiedere ad AIRBNB di agire da sostituto d’imposta) deve essere sempre costituita da un valore lordo, senza possibilità nel reddito fondiario (rigo RB1 del mod. “Redditi PF”) di deduzione di nessuna spesa analitica.

Solo un sublocatore o un comodatario che effettua locazioni brevi può dedurre dal reddito diverso (rigo RL10 del modello citato) le commissioni dei portali, a patto, però, che rimanga in regime ordinario IRPEF: se opta per la cedolare secca, non può scaricare gnente.

La base imponibile include la provvigione: le tasse devono essere pagate sul lordo, anche se il locatore riceve il canone di locazione meno la commissione del portale, perché l’Agenzia delle Entrate legge l’importo del corrispettivo lordo.

E’ entrato in vigore il regime di cooperazione amministrativa nel settore fiscale e di scambio automatico dei dati tra Stati e piattaforme digitali (DACT 7): AIRBNB e BOOKING hanno l’obbligo di identificare chi affitta tramite il portale e girare al Fisco nome e cognome, codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile.

Tutti gli intermediari fisici od online (property manager, agenzie immobiliari e portali) sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate gli importi lordi derivanti dai contratti di locazione breve e altre informazioni, utilizzando telematicamente la “Comunicazione locazioni brevi”.

I rischi maggiori sono quelli legati alle “limature” dell’imponibile: se il c.d. “host” ha dedotto impropriamente ad esempio le commissioni da lui corrisposte agli intermediari, il Fisco avrà gioco facile a contestare tali operazioni di facciata, giacchè si aspetta, come si è visto, i “corrispettivi lordi”.
 
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Si parlava però di una no tax area credo sui 4 mila all'anno , dove il locatore si considerava " casalingo" e non assoggettato a controlli.....credo di averlo letto da qualche parte

@E-mily
 
La legge permette di locare Airbnb una casa che si ha preso in affitto? Se si si pagano le tasse al netto delle spese di affitto? (Come privati intendo)
 
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