La nuova stretta della Santanche' sugli affitti turistici

[nahar]

Il corrispettivo va assunto al lordo delle commissioni dei portali e degli oneri accessori (utenze, spese per pulizia iniziale dell’alloggio e prima fornitura di biancheria) forfettizzati.

Se sei un privato locatore, non fa alcuna differenza se ricevi quanto ti spetta da un’agenzia online al netto delle sue commissioni (BOOKING fattura a parte) o se lo ricevi al lordo delle sue commissioni (AIRBNB genera confusione con partite creditorie e debitorie).

La base imponibile su cui gli intermediari sono tenuti ad effettuare il prelievo sostitutivo sulle locazioni brevi (la Corte UE ha deciso con la sentenza 83/21 che l’Italia può chiedere ad AIRBNB di agire da sostituto d’imposta) deve essere sempre costituita da un valore lordo, senza possibilità nel reddito fondiario (rigo RB1 del mod. “Redditi PF”) di deduzione di nessuna spesa analitica.

Solo un sublocatore o un comodatario che effettua locazioni brevi può dedurre dal reddito diverso (rigo RL10 del modello citato) le commissioni dei portali, a patto, però, che rimanga in regime ordinario IRPEF: se opta per la cedolare secca, non può scaricare gnente.

La base imponibile include la provvigione: le tasse devono essere pagate sul lordo, anche se il locatore riceve il canone di locazione meno la commissione del portale, perché l’Agenzia delle Entrate legge l’importo del corrispettivo lordo.

E’ entrato in vigore il regime di cooperazione amministrativa nel settore fiscale e di scambio automatico dei dati tra Stati e piattaforme digitali (DACT 7): AIRBNB e BOOKING hanno l’obbligo di identificare chi affitta tramite il portale e girare al Fisco nome e cognome, codice fiscale del locatore, durata del contratto, importo del corrispettivo lordo e indirizzo dell’immobile.

Tutti gli intermediari fisici od online (property manager, agenzie immobiliari e portali) sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate gli importi lordi derivanti dai contratti di locazione breve e altre informazioni, utilizzando telematicamente la “Comunicazione locazioni brevi”.

I rischi maggiori sono quelli legati alle “limature” dell’imponibile: se il c.d. “host” ha dedotto impropriamente ad esempio le commissioni da lui corrisposte agli intermediari, il Fisco avrà gioco facile a contestare tali operazioni di facciata, giacchè si aspetta, come si è visto, i “corrispettivi lordi”.

Dall' entrata della DAC effettivamente il fisco potrebbe avere la possibilità di applicare la norma, in quanto ha effettivamente la possibilità di LEGGERE i compensi al lordo delle commissioni. Ma siamo ancora in fase embrionale. Ad esempio, Booking, a quanto sembra, ha chiesto i dati solo a chi gestisce gli annunci con p.iva. Perciò di cosa stiamo parlando? Finché la faccenda non sarà realmente normata e integrata a livello nazionale ed europeo, io riterrò illegittimo pagare tasse su 100 quando Booking mi ha versato 70. E in caso di contestazioni, è la commissione tributaria a decidere, giacché un conto è ricevere 100 per poi pagare 30 a Booking (nel qual caso è ovvio dover pagare tasse su 100), altro conto è ricevere 70 da Booking per poi trovarsi pagare tasse su 100.
È una disciplina ancora lacunosa di fatto, perciò ognuno si regoli come ritiene più giusto. In realtà, l'unica soluzione netta al problema sarebbe che Booking&co agissero come sostituti di imposta, ma probabilmente non avverrà mai, per cui...

 

[E-mily]

La legge permette di locare Airbnb una casa che si ha preso in affitto? Se si si pagano le tasse al netto delle spese di affitto? (Come privati intendo)

La sublocazione – che è pur sempre una locazione – legata inscindibilmente al contratto principale di locazione genera redditi diversi, esclusi fino all’emanazione del DL 50/2017, dal regime della cedolare secca, in quanto, in linea di principio, solo i redditi fondiari potrebbero accedere alla cedolare secca.

Tale reddito è pari alla differenza tra quanto incassato dal sublocatore e le spese specificatamente inerenti la sublocazione (art.71, co.2 del TUIR).

Cosa vuol dire ciò? Vuol dire che se sei un privato, associato ad un codice fiscale, potrai dedurre dall’affitto percepito

- con l’avvertenza che il sublocatore non può sfruttare la deduzione forfettaria del 5% dell’importo totale del canone, riconosciuta solo al locatore -

l’affitto pagato e le commissioni dei portali, i costi dei materiali delle pulizie etcetera etcetera

- con l’avvertenza che tali spese devono essere documentabili con fatture con codice fiscale, documenti commerciali (non scontrini raccolti per terra), antecedente logico per l’eventuale valutazione dell’inerenza: da qui la necessità di conservare la documentazione dei costi in caso ti vengano a trovare dei signori vestiti di grigio con la valigetta.

Ma nel "rent-to-rent" potrai scaricare i costi sostenuti per tale “attività” solo se rimani in regime ordinario IRPEF.

La sublocazione sbarra il passo alla cedolare secca: l’unica eccezione è ammessa per i contratti di “locazione breve”, ossia quelli di durata non superiore a 30 giorni, stipulati dal sublocatore

– alle medesime condizioni delle locazioni brevi: servizi essenziali legati alla locazione, e NON all’ospitalità (utenze, wi-fi, pulizia iniziale dell’alloggio, dotazione iniziale di biancheria) –

per i quali la norma in vigore (art.4 del DL citato) consente l’applicazione del regime sostitutivo con aliquota al 21%.

Pertanto, se barrerai la colonna 3 (Cedolare secca) del rigo RL10 del mod. “Redditi PF” ovvero la colonna 2 del rigo D4 del mod. “730”, indicando in colonna 3 (Tipo di reddito) il codice “10” (Redditi derivanti da sublocazione breve), cedolizzerai il reddito diverso, ma non potrai valorizzare la colonna 5 (Spese) del mod. “Redditi PF “ ovvero mod. “730”.

Resta invece fermo che la cedolare secca non opera in presenza di contratti di “locazione lunghi”, ossia quelli di durata superiore a 30 giorni, stipulati dal sublocatore, in relazione ai quali continuano a restare applicabili le “vecchie” regole ante DL 50/2017: non è possibile optare per la cedolare secca, ma in compenso i componenti negativi legati alla specifica “attività” esercitata produttiva di reddito diverso sono deducibili, in quanto inerenti, in colonna 2 (Spese) del mod. “Redditi PF” ovvero colonna 5 (Spese) del mod. “730”.

 

[nahar]

E per ricollegarmi al mio ultimo messaggio: ad oggi Airbnb sembra non aver ancora sospeso gli account di chi NON ha comunicato il codice fiscale (mentre addirittura Booking nel suo modulo KYP nemmeno lo richiede il CF ai privati). Pensa quanto gliene frega a questi della DAC, almeno per ora. Booking è stata addirittura accusata di aver evaso 150mln di euri di Iva. Altro che fare da sostituto di imposta ^_^
Poi, oh, ognuno paghi le tasse che "vuole" ;-)

 

[sonoancora]

E per ricollegarmi al mio ultimo messaggio: ad oggi Airbnb sembra non aver ancora sospeso gli account di chi NON ha comunicato il codice fiscale (mentre addirittura Booking nel suo modulo KYP nemmeno lo richiede il CF ai privati). Pensa quanto gliene frega a questi della DAC, almeno per ora. Booking è stata addirittura accusata di aver evaso 150mln di euri di Iva. Altro che fare da sostituto di imposta ^_^
Poi, oh, ognuno paghi le tasse che "vuole" ;-)

ipotesi di come inizino a fare i " controlli"

@nahar

 

[P.A.T.]

Grazie al solito illuminante parere di Emily, che ha illustrato chiaramente come fare direttamente da host fiscalmente non conviene dato che la tassazione deve avvenire formalmente sul lordo, non sul netto Airbnb.

Io ritengo che la cosa fiscalmente migliore da fare sia appoggiarsi ad un intermediario terzo in regime di imposta, il quale dedurra' le spese di gestione dell'appartamento e ti inviera' il tuo corrispettivo **netto** sul quale applicare l'imposta del 21%.

Oltre all'evidentissimo vantaggio fiscale che deriva da questa forma legale e regolarissima di elusione fiscale, si dormono sonni piu' tranquilli per chi dichiarando gli importi lordi sul modello fiscale andrebbe ad incappare in scaglioni di reddito elevati e pagherebbe una montagna di tasse.

Ritenuta secca alla fonte per tutta la vita con intermediario terzo che agisce da filtro con gli OTA

 

[P.A.T.]

Il corrispettivo va assunto al lordo delle commissioni dei portali e degli oneri accessori (utenze, spese per pulizia iniziale dell’alloggio e prima fornitura di biancheria) forfettizzati.

 

[P.A.T.]

Io avevo provato in passato a seguire la norma consigliata in questo forum, ovvero la piu' efficiente dal punto di vista gestionale ma la meno efficiente dal punto di vista fiscale. Essa consisteva nel non delegare ad un'agenzia turistica le pulizie, il check in ed il check out e gestirle in modo diretto, per cui pagavo le tre prestazioni indicate all'incirca la meta' di quanto mi veniva addebitato da chi, in struttura di impresa, eseguiva le stesse prestazioni e mi addebitava prezzi elevati.

Il motivo per cui pagavo la meta' delle stesse prestazioni e facilmente comprensibile, e non staro' certo a spiegarlo dato che l'avrete capito tutti.

Tuttavia alla fine i conti del "netto in tasca a fine anno" non tornavano, perche' queste spese non erano deducibili dal lordo e quindi andavo a tassare imponibili elevati, mentre diventano deduciili con l'escamotage di frapporre - come consiglio - uno schermo costituito da un operatore professionale terzo, meglio ancora se compiacente ad utilizzare gli stessi servizi di cui mi avvalevo io in passato durante il periodo transitorio di "do it yourself".

Questa che riporto e' la mia modesta esperienza, che dimostra a me stesso una volta di piu', ove ve ne fosse bisogno, che non sempre le soluzione logiche ed economiche in un paese fiscalmente assurdo come e' il nostro paese sono le piu' razionali per quanto riguarda "il netto in tasca a fine anno".

Converrete almeno su un argomento: che questo criterio da me indicato e' l'unico a contare, almeno per chi non si crede Don Bosco o un benefattore fiscale dello stato italiano.

 

[Plutor]

Io avevo provato in passato a seguire la norma consigliata in questo forum, ovvero la piu' efficiente dal punto di vista gestionale ma la meno efficiente dal punto di vista fiscale. Essa consisteva nel non delegare ad un'agenzia turistica le pulizie, il check in ed il check out e gestirle in modo diretto, per cui pagavo le tre prestazioni indicate all'incirca la meta' di quanto mi veniva addebitato da chi, in struttura di impresa, eseguiva le stesse prestazioni e mi addebitava prezzi elevati.

Il motivo per cui pagavo la meta' delle stesse prestazioni e facilmente comprensibile, e non staro' certo a spiegarlo dato che l'avrete capito tutti.

Tuttavia alla fine i conti del "netto in tasca a fine anno" non tornavano, perche' queste spese non erano deducibili dal lordo e quindi andavo a tassare imponibili elevati, mentre diventano deduciili con l'escamotage di frapporre - come consiglio - uno schermo costituito da un operatore professionale terzo, meglio ancora se compiacente ad utilizzare gli stessi servizi di cui mi avvalevo io in passato durante il periodo transitorio di "do it yourself".

Questa che riporto e' la mia modesta esperienza, che dimostra a me stesso una volta di piu', ove ve ne fosse bisogno, che non sempre le soluzione logiche ed economiche in un paese fiscalmente assurdo come e' il nostro paese sono le piu' razionali per quanto riguarda "il netto in tasca a fine anno".

Converrete almeno su un argomento: che questo criterio da me indicato e' l'unico a contare, almeno per chi non si crede Don Bosco o un benefattore fiscale dello stato italiano.

Ciao, cosa intendi per

ad utilizzare gli stessi servizi di cui mi avvalevo io in passato durante il periodo transitorio di "do it yourself".

Grazie

 

[P.A.T.]

Ciao, cosa intendi per

Grazie

Molti operatori turistici professionali hanno estrema difficolta' a trovare qualcuno che sia disposto a pulire le camere, in particolare quest'anno nelle localita' turistiche. Se tu trovassi qualcuno che conosci e te lo facesse ad ore, non puoi dedurre i suoi costi in regime di tassazione alla fonte al 21%. Le agenzie turistiche invece si, possono dedurre tutti i costi del personale.

Pertanto fatto 100 l'incasso, l'agenzia deduce i costi del riassetto camere di 20 e ti riconosce un netto di 80 sul quale pagherai le tasse alla fonte del 21%, dopo di che sei a posto e non serve nemmeno presentare la denuncia dei redditi.

L'importante e' trovare qualcuno che ti faccia le camere e di cui conosci il prezzo del servizio, e presentarlo all'agenzia, per evitare i ricarichi dell'agenzia che per le pulizie, il check in, il check out ti farebbe pagare il doppio (tanto per dire una cifra).

 

[sonoancora]

Iniziative legali contro la delibera comunale
https://codacons.it/affitti-brevi-firenze-ricorso/

 

[sonoancora]

Leggendo l'articolo si evince che

• In primo luogo, tale delibera si pone in contrasto con l’art. 42, Cost., secondo cui “La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto [922c.], di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti”. E’ evidente, infatti, che tale Delibera, nel vietare la possibilità di disporre dell’immobile per locazioni turistiche brevi, va ad incidere sui modi di godimento della proprietà, materia appunto che tale norma costituzionale riserva alla legge statale;
• La delibera inoltre viola anche l’art. 117, comma 2, Cost., che attribuisce alla potestà legislativa esclusiva dello Stato materie quali la “concorrenza”, “ordinamento civile” “tutela dei beni culturali”, materie queste tutte incise dalla disciplina dettata dalla suddetta Delibera, come peraltro espressamente riconosce la stessa suddetta Relazione ad essa allegata (pag. 32). Anche in questo caso, quindi, la delibera appare adottata in carenza di potere, essendo precluso al Comune di poter stabilire la disciplina di situazioni in cui vengono in rilievo dette materie, riservate alla potestà legislativa esclusiva dello Stato;
• Infine, la delibera si pone in contrasto anche con la normativa regionale perché contrasta con l’art. 98, L. R. Toscana che consente di “stabilire limitazioni al mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale”, ma non di vietare in via assoluta, come ha fatto la delibera, un determinato mutamento di destinazione d’uso.

È utile, infine, segnalare che solo chi aderisce al ricorso potrà beneficiare degli effetti positivi dell’eventuale sentenza di annullamento, in quanto secondo la costante giurisprudenza del Consiglio di Stato solo le parti del giudizio possono poi pretendere l’esecuzione della sentenza (ex multis: Consiglio di Stato, Sez. IV, 21.5.2004, n. 3327, Consiglio di Stato, Sez. IV, 15.6.2004, n. 3939).

 

[Apuleio2006]

La nuova bozza sulla disciplina degli affitti turistici prevede:
1 Un Codice identificativo nazionale su campanelli, annunci online e palazzi.
2 Almeno 2notti di soggiorno.
3 rispetto degli obblighi di igiene,sicurezza e antincendio, così come avviene per le strutture alberghiere.
4 Obbbligo di partita IVA sceso dal superamento di 4 a 2 unita' locale

Il tutto con sanzioni fino a 8 mila euro per chi non si adegua.

ciao p.a.t. e buongiorno a tutti,
hai ancora il tuo b&b a venezia?
dato che da anni hai evidenziato le criticità della gestione diretta o tramite agenzie varie e relativa tosata del piccolo proprietario italico adesso che percentuale rimane alla fine al proprietario?
immagino che la situazione sia ancora peggiorata

 

[Joe_V]

Scusate vorrei chiedere alcune domande da ingorante in materia.

Perchè l'effetto di AirBnB farebbe salire il costo di soggiorno? In linea di massima non aumenta l'offerta?

Capisco invece l'effetto "non trovo affitti lunghi per viverci, vogliono tutti fare turismo", ma questa legge non mi pare risolva la cosa.
Mi sembra più un tentativo di rendere esclusivo il turismo per aziende lasciando gli affitti meno interessanti ai privati.
Sbaglio qualcosa?

E' solo per informarmi meglio su cose che conosco poco.

La mia famiglia ha una seconda casa al mare che non ha mai affittato e volevo vedere se si poteva recuperare qualche spesa.
Ma senza la "semplicità" di AirBnB ho paura diventi un lavoraccio

 

[P.A.T.]

Come e' andata a finire

Il governo alza le tasse sugli affitti brevi: la solita soluzione all'italiana ?

 

[er cash]

Pertanto fatto 100 l'incasso, l'agenzia deduce i costi del riassetto camere di 20 e ti riconosce un netto di 80 sul quale pagherai le tasse alla fonte del 21%, dopo di che sei a posto e non serve nemmeno presentare la denuncia dei redditi.

Ma se l'agenzia riceve i pagamenti e storna costi come si puo applicare la cedolare secca??

 

[gianted]

La mia famiglia ha una seconda casa al mare che non ha mai affittato e volevo vedere se si poteva recuperare qualche spesa.
Ma senza la "semplicità" di AirBnB ho paura diventi un lavoraccio

Il problema sono i turisti italiani che sono rinçoglioniti (passatemi il termine) per loro esiste solo Airbnb e Booking.
Quest'estate ho avuto una coppia giovane raccattata tramite il maledetto portale,
Se questi due poveri ingenui avessero cercato la mia inserzione sui siti di annunci gratuiti avrebbero pagato un buon 20% di meno.

 

[Joe_V]

Il problema sono i turisti italiani che sono rinçoglioniti (passatemi il termine) per loro esiste solo Airbnb e Booking.
Quest'estate ho avuto una coppia giovane raccattata tramite il maledetto portale,
Se questi due poveri ingenui avessero cercato la mia inserzione sui siti di annunci gratuiti avrebbero pagato un buon 20% di meno.

Beh ci sta, poi se vogliono tornare possono contattarla direttamente.
Tra "privati" (intendo non hotel) magari ci si affida a servizi terzi per avere un aiuto nel caso di problemi.

Il problema di cui si parla qui mi pare di capire che sia il solito clientelismo. Per cui albergatori e soci devono avere un vantaggio a discapito del privato, violando il suo diritto di affittare a chi gli pare.

 

[P.A.T.]

Ma se l'agenzia riceve i pagamenti e storna costi come si puo applicare la cedolare secca??

il netto che era un lordo meno le spese di pulizie e meno l'OTA ridiventa un lordo su cui viene applicata la tassa. nel secondo passaggio non puo essere considerato un netto perche ci sono le altre spese non deducibili, tipo imu condominiali bollette, manutenzione. limportante e che non venga contestata la sublocazione, per cui il contratto deve essere preparato da avvocati, non acquistato da Buffetti.

 

[er cash]

il netto che era un lordo meno le spese di pulizie e meno l'OTA ridiventa un lordo su cui viene applicata la tassa. nel secondo passaggio non puo essere considerato un netto perche ci sono le altre spese non deducibili, tipo imu condominiali bollette, manutenzione. limportante e che non venga contestata la sublocazione, per cui il contratto deve essere preparato da avvocati, non acquistato da Buffetti.

direi che e' molto difficile sostenere che NON si tratti di sublocazione... se non e' sublocazione l'agenzia non potrebbe dedurre i costi come inerenti... ma dovrebbe rifatturarli al cliente e quindi ritorniamo al punto di partenza...

 

[P.A.T.]

La tecnica idonea per evitare le presunzioni di cui adombri i giusti rischi consiste nell'uso di una agenzia di revenue management la quale si interfaccia e gestisce dinamicamente su tutti i portali delle OTA e regola con esse direttamente la gestione finanziaria, sostituendosi come sostituto di imposta nei rapporti a valle.