broken brick
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Comunque ti consiglierei di cominciare a sceglierti il notaio, che, certamente, ti può spiegare questo ed altro.
la proposta che diventa preliminare
- Creatore Discussione buyer milan
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Io andrò direttamente al rogito senza fare nessun compromesso. Speriamo che vada tutto bene
broken brick
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Certo che lo puoi fare! Però controlla bene tutto prima.
gibO.o
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Io andrò direttamente al rogito senza fare nessun compromesso. Speriamo che vada tutto bene
Anche io ho fatto così! Senza acconti... solo caparra di 1.000€ e diretto in atto
salsipuede
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Guida alla compravendita immobiliare CCIAA Torino 2012 (179 pg)
Indice
Capitolo primo - Comprare o vendere una “casa”: come fare?
1.1 Per cominciare…
1.2 Cosa offre il mercato immobiliare?
1.3 Operare con un mediatore oppure da soli?
1.4 L’incontro con il mediatore
Capitolo secondo - Attività, obbligazioni e diritti del mediatore
2.1 Chi è il mediatore?
2.2 Come è regolata l’attività del mediatore
2.2.1 Cosa significa “attività protetta”?
2.2.2 Cosa significa “attività esclusiva”?
2.2.3 Cosa significa “attività vigilata”?
2.3 Caratteri dell’attività del mediatore
2.3.1 La libertà nella mediazione
2.3.2 Come nasce il rapporto di mediazione
2.3.3 L’attività: mettere “in relazione” le parti di un contratto
2.3.4 I doveri: informare le parti delle notizie in suo possesso
2.3.5 I doveri: non operare per «persona notoriamente insolvente»
2.4 Quali sono i rimedi, se il mediatore non svolge correttamente la sua funzione?
2.5 La posizione dei contraenti e i diritti del mediatore
2.5.1 Comportarsi secondo buona fede
2.5.2 La libertà dei soggetti “intermediati”
2.5.3 L’obbligazione di rimborsare le spese
2.6 La conclusione dell’affare e il diritto del mediatore alla provvigione
2.6.1 Il calcolo della provvigione
2.6.2 Chi deve pagare la provvigione al mediatore?
2.6.3 Se i mediatori sono più d’uno?
2.6.4 La prescrizione del diritto alla provvigione
Capitolo terzo - La disciplina di legge sui contratti del mediatore
3.1 Le condizioni di contratto predisposte dal mediatore
3.1.1 Come valutare i moduli impiegati dal mediatore?
3.2 La disciplina di legge
3.2.1 Le norme del codice civile
3.2.2 Le norme del codice del consumo sulle clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore
3.2.2.1 Chi può essere qualificato «consumatore» e chi «professionista»?
3.2.2.2 Quando sussiste il «significativo squilibrio»?
3.2.2.3 Le clausole escluse dal giudizio di vessatorietà
3.2.2.4 La tutela contro le clausole vessatorie
3.2.2.5 I rapporti tra la tutela del codice del consumo e quella predisposta dal codice civile
3.2.3 Le norme della l. 3 febbraio 1989, n. 39, e del suo Regolamento di attuazione (D.M. 21 dicembre 1990, n. 452)
Capitolo quarto - I diversi moduli impiegati dal mediatore
4.1 I diversi modelli
4.2 Il foglio di visita
4.3 L’incarico di mediazione per la vendita
4.3.1 Clausole critiche e clausole da evitare
4.3.2 Clausole critiche: a) patto di esclusiva
4.3.3 Clausole critiche: b) irrevocabilità dell’incarico
4.3.4 Clausole critiche: c) diritto di recesso
4.3.5 Clausole critiche: d) obbligo di accettare le proposte conformi all’incarichi
4.3.6 Clausole critiche: e) collegamento della provvigione al solo reperimento di una proposta di acquisto
4.3.7 Clausole critiche: f) diritto alla provvigione a prescindere dalla proposta e dalla conclusione dell’affare
4.3.8 Clausole critiche: g) multe penitenziali e penali
4.3.9 Clausole da evitare: a) rinnovo automatico dell’incarico
4.3.10 Clausole da evitare: b) il patto di “sovrapprezzo”
4.3.11 Clausole da evitare: c) definizione di un foro competente diverso da quello di residenza del consumatore
4.4 L’incarico di mediazione per l’acquisto e la relativa proposta
4.4.1 Il contenuto dell’incarico di mediazione per l’acquisto
4.4.2 La proposta di acquisto
4.5 Alcune riflessioni di chiusura
4.5.1 Dal punto di vista del venditore o del compratore 155
4.5.1 Dal punto di vista del mediatore
Glossario
Indice
Capitolo primo - Comprare o vendere una “casa”: come fare?
1.1 Per cominciare…
1.2 Cosa offre il mercato immobiliare?
1.3 Operare con un mediatore oppure da soli?
1.4 L’incontro con il mediatore
Capitolo secondo - Attività, obbligazioni e diritti del mediatore
2.1 Chi è il mediatore?
2.2 Come è regolata l’attività del mediatore
2.2.1 Cosa significa “attività protetta”?
2.2.2 Cosa significa “attività esclusiva”?
2.2.3 Cosa significa “attività vigilata”?
2.3 Caratteri dell’attività del mediatore
2.3.1 La libertà nella mediazione
2.3.2 Come nasce il rapporto di mediazione
2.3.3 L’attività: mettere “in relazione” le parti di un contratto
2.3.4 I doveri: informare le parti delle notizie in suo possesso
2.3.5 I doveri: non operare per «persona notoriamente insolvente»
2.4 Quali sono i rimedi, se il mediatore non svolge correttamente la sua funzione?
2.5 La posizione dei contraenti e i diritti del mediatore
2.5.1 Comportarsi secondo buona fede
2.5.2 La libertà dei soggetti “intermediati”
2.5.3 L’obbligazione di rimborsare le spese
2.6 La conclusione dell’affare e il diritto del mediatore alla provvigione
2.6.1 Il calcolo della provvigione
2.6.2 Chi deve pagare la provvigione al mediatore?
2.6.3 Se i mediatori sono più d’uno?
2.6.4 La prescrizione del diritto alla provvigione
Capitolo terzo - La disciplina di legge sui contratti del mediatore
3.1 Le condizioni di contratto predisposte dal mediatore
3.1.1 Come valutare i moduli impiegati dal mediatore?
3.2 La disciplina di legge
3.2.1 Le norme del codice civile
3.2.2 Le norme del codice del consumo sulle clausole vessatorie nel contratto tra professionista e consumatore
3.2.2.1 Chi può essere qualificato «consumatore» e chi «professionista»?
3.2.2.2 Quando sussiste il «significativo squilibrio»?
3.2.2.3 Le clausole escluse dal giudizio di vessatorietà
3.2.2.4 La tutela contro le clausole vessatorie
3.2.2.5 I rapporti tra la tutela del codice del consumo e quella predisposta dal codice civile
3.2.3 Le norme della l. 3 febbraio 1989, n. 39, e del suo Regolamento di attuazione (D.M. 21 dicembre 1990, n. 452)
Capitolo quarto - I diversi moduli impiegati dal mediatore
4.1 I diversi modelli
4.2 Il foglio di visita
4.3 L’incarico di mediazione per la vendita
4.3.1 Clausole critiche e clausole da evitare
4.3.2 Clausole critiche: a) patto di esclusiva
4.3.3 Clausole critiche: b) irrevocabilità dell’incarico
4.3.4 Clausole critiche: c) diritto di recesso
4.3.5 Clausole critiche: d) obbligo di accettare le proposte conformi all’incarichi
4.3.6 Clausole critiche: e) collegamento della provvigione al solo reperimento di una proposta di acquisto
4.3.7 Clausole critiche: f) diritto alla provvigione a prescindere dalla proposta e dalla conclusione dell’affare
4.3.8 Clausole critiche: g) multe penitenziali e penali
4.3.9 Clausole da evitare: a) rinnovo automatico dell’incarico
4.3.10 Clausole da evitare: b) il patto di “sovrapprezzo”
4.3.11 Clausole da evitare: c) definizione di un foro competente diverso da quello di residenza del consumatore
4.4 L’incarico di mediazione per l’acquisto e la relativa proposta
4.4.1 Il contenuto dell’incarico di mediazione per l’acquisto
4.4.2 La proposta di acquisto
4.5 Alcune riflessioni di chiusura
4.5.1 Dal punto di vista del venditore o del compratore 155
4.5.1 Dal punto di vista del mediatore
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Occorre aggiungere questo però:
* Se la vendita è soggetta a IVA si verserà solo lo 0,50% sulla caparra che NON verrà recuperato in sede di rogito, il 3% sugli acconti prezzo non deve essere versato.
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insistiamo
Come tutelarsi nella compravendita immobiliare – terza parte: la proposta/preliminare in forma corretta | Ewrite.us
In questa terza parte della guida a come tutelarsi nella compravendita immobiliare, analizzeremo la forma corretta per la compilazione di una proposta d’acquisto che, all’accettazione, diventi un preliminare di compravendita creando quindi, il vincolo contrattuale tra le parti e non sia invece, come spesso accade, nulla!
Istruzioni
1
La proposta di acquisto è il documento che le agenzie immobiliari utilizzano per comunicare al venditore le condizioni proposte dal potenziale acquirente interessato all’immobile in vendita.
E’ fondamentale formularla in modo chiaro, completa di tutti gli elementi essenziali per la validità dell’accordo e per la tutela di entrambi i contraenti.
2
Va fatta obbligatoriamente per iscritto (non esistono altre forme ammesse dalla normativa che prevede esplicitamente la forma scritta per le compravendite, la proposta d’acquisto essendo un elemento contrattuale della compravendita, deve rispettare la relativa normativa) e soprattutto deve essere impostata in un determinato modo e rispettare determinati criteri o è nulla.
3
Vedremo più avanti, nel dettaglio, quali sono questi criteri. Sappiate però che, vista l’importanza che riveste la proposta d’acquisto, questa dovrebbe esere formulata anche tra privati che intendono concludere una compravendita senza l’ausilio di un’agenzia immobiliare.
4
Innanzi tutto sfatiamo un mito: la proposta d’acquisto e il preliminare (compromesso) non sono due elementi distinti della compravendita, in realtà sono la stessa cosa! Ma solo ed esclusivamente se la proposta è scritta rispettando i suddetti criteri.
5
L’equivoco sorge dal fatto che per molti anni e ancora oggi, per la verità, alcune agenzie ed agenti immobiliari, hanno utilizzato questa errata distinzione più per tutelare il proprio diritto alla provvigione che gli interessi dei clienti.
6
Se la distinzione fosse stata corretta, in realtà, anche le parti contraenti sarebbero state tutelate ma il problema sta nel fatto che se una proposta rimanda il vincolo contrattuale e quindi la conclusione dell’affare, ad un accordo con effetti giuridici quale il compromesso, di fatto rende nullo il precedente accordo (la proposta) tramite il quale si promette semplicemente di vincolarsi in seguito.
7
Di conseguenza, la proposta ha valore di conclusione solo se non rimanda tale impegno ad una data successiva ma lo sancisce immediatamente (sentenza della suprema corte di cassazione).
Sarebbe, altrimenti, una promessa di una promessa!
8
Proprio per questo motivo bisogna rispettare tassativamente questo principio, altrimenti non serve a nulla ed entrambe le parti possono ritirarsi senza penalità alcuna; possibilità molto rischiosa per chi, invece, in buona fede vuole concludere e, magari, nella certezza del buon fine dell’operazione, ha preso altri impegni contrattuali ed economici legati ad essa .
9
Ma come va compilata una proposta d’acquisto che sia anche un preliminare? Prima di ogni cosa deve contenere gli elementi essenziali che devono essere chiari e trasparenti e, soprattutto, non essere viziati da malafede, altrimenti si rischia che parte o l’intero accordo sia annullabile (da non confondere con nullo).
10
Solitamente è suddivisa in diversi passi numerati (articoli) così come avviene anche per l’atto definitivo di compravendita (rogito notarile) e ogni passo tratta, specificatamente, un singolo argomento.
11
Le parti, venditore e proponente acquirente, dovranno essere identificati con i loro estremi (codice fiscale, data e luogo di nascita, residenza, documento di identità) e, nel caso intervenisse un’agenzia immobiliare, sarà necessario allegare le fotocopie dei propri documenti per l’antiriciclaggio.
12
Si dovrà riportare una descrizione dettagliata dell’immobile oggetto della proposta, indicando i dati catastali oltre che l’ubicazione e l’atto di provenienza dello stesso (compravendita, successione, donazione).
13
Il venditore dovrà dichiarare se l’immobile è in regola o meno con la normativa urbanistica e catastale, se gli impianti (elettrico, idrico-sanitario e del gas) sono a norma e, se si, impegnarsi a produrre le relative certificazioni. Dovrà, inoltre, dichiarare se è a conoscenza di trascrizioni pregiudizievoli alla vendita (ipoteche, pignoramenti, ecc, ecc).
14
Dopo questa prima parte introdduttiva e descrittiva, si passa alla fase degli accordi veri e propri tra le parti indicando il prezzo offerto per l’acquisto; esso sarà indicato sia in cifre e sia in lettere (cercate di non sbagliare in quanto il prezzo in lettere ha maggior valore di quello in cifre, come per gli assegni).
15
L’articolo successivo analizza le modalità di pagamento e le tempistiche utilizzate. Generalmente si utilizzano tre step ma, a seconda delle esigenze, possono essere meno o anche di più.
Andremo quindi ad indicare la somma versata alla firma della proposta che, nella maggior parte dei casi, sarà a titolo di caparra confirmatoria (mediamente 5.000,00 euro).
16
La caparra confirmatoria prevede che se si tira indietro il venditore, dovrà restituire all’acquirente il doppio mentre, se è l’acquirente a tirarsi indietro perderà la somma versata. La caparra confirmatoria inoltre, da la possibilità alla parte adempiente, di chiedere l’esecuzione forzata del contratto o, in alternativa, il risarcimento dei danni subiti.
17
Un’alternativa alla caparra confirmatoria, può essere la caparra penitenziale, che è, di fatto, una penale secca che viene pagata dalla parte inadempiente, una sorta di diritto di recesso.
Prevedete sempre una forma di penale e ricordate che le somme versate in acconto prezzo dovranno sempre essere restituite in caso di mancata esecuzione del contratto.
18
Il secondo step delle modalità di pagamento è il pagamento intermedio, infatti non è pensabile arrivare al rogito notarile con il semplice pagamento dei suddetti 5.000,00 euro, a meno che non si stipuli nel giro di pochissimi giorni dalla data della proposta.
19
In realtà tra problemi legati al mutuo dell’acquirente o esigenze del venditore che, probabilmente, dovrà riacquistare, il rogito si stipulerà a distanza di mesi, in questo caso sarà necessario integrare la somma versata a titolo di caparra confirmatoria con una somma che, aggiunta alla prima, renda più forte il vincolo contrattuale, aggiungendovi anche quello economico.
20
E’ importante che il pagamento intermedio sia congruo a stabilire il vincolo economico ed evitare che sia vantaggioso, per una delle parti, tirarsi indietro (si consiglia di avvicinare, per lo meno, il 20 % del prezzo, ciò unitamente ai primi 5.000,00 già versati).
21
Il pagamento intermedio quindi, dovrebbe essere imputato anch’esso a titolo di caparra confirmatoria, oltre che per reciprooca tutela, anche ai fini della registrazione della proposta stessa (obbligatoria).
22
Infatti, quando si registra all’agenzia delle entrate, oltre all’imposta fissa di 168,00 euro, si pagherà un anticipo dell’imposta di registro (quella che si pagherà al notaio) che verrà calcolata nella misura dello 0,50 % delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria.
23
Se tali somme sono versate, invece, come acconto prezzo, si dovrà pagare il 3 % di anticipo. Comunque, le percentuali pagate all’agenzia delle entrate verranno scomputate al momento del rogito, detraendole dal totale dell’imposta di registro.
24
L’ultimo step delle modalità di pagamento riguarda la somma dovuta a saldo prezzo e si indicherà se verrà pagata con l’ausilio o meno di un mutuo, specificando in tal caso, che la cifrà relativa verrà messa a disposizione del venditore esperite le formalità necessarie.
25
Esperite le formalità necessarie, significa che dipende dalla procedura attuata dalla banca che potrebbe svincolare la somma contestualmente alla data del rogito, oppure all’iscrizione d’ipoteca o, infine, al consolidamento d’ipoteca.
26
Informatevi prima, di tale procedura, perché diventa fondamentale per definire i tempi di consegna dell’immobile e i tempi possono variare da zero giorni (erogazione contestuale), a 2/3 giorni (iscrizione d’ipoteca), fino anche a 20/25 giorni (consolidamento d’ipoteca).
27
In questa parte finale delle modalità di pagamento è importante che il proprietario si impegni a consegnare l’immobile libero da qualsiasi vincolo e trascrizione, in regola con tutte le normative, producendo tutte le certificazioni in suo possesso (quella energetica è obbligatoria) ed in regola con i pagamenti del condominio.
28
Stabilite anche se l’immobile dovrà essere consegnato libero da cose e persone o se, è affittato, si intenda subentrare al contratto di locazione e, cosa molto importante, stabilite una penale per ogni giorno di ritardo della consegna.
29
A questo punto viene la parte più importante di tutta la proposta d’acquisto, e cioè il punto al quale si specifica che all’accettazione della proposta, questa si tramuta in preliminare di compravendita instaurando il vincolo contattuale impedendo, di fatto, alle parti di potersi tirare indietro.
30
Una volta accettata la proposta, la somma versata a titolo di caparra confirmatoria (i 5.000,00 euro), verrà consegnata al venditore dal soggetto nominato garante e al quale era stata consegnata come deposito fiduciario (agenzia immobiliare o notaio).
31
Ricordate che sino all’accettazione o meglio, sino a quando l’acquirente non è a conoscenza che la sua proposta è stata accetta, non esiste nessun vincolo contrattuale e l’acquirente può ripensarci senza alcuna penalità.
32
Al momento dell’avvenuta conoscenza dell’accettazione, il vincolo contrattuale è creato, la proposta diventa un preliminare e la proposta, in quanto contratto, deve essere registrata obbligatoriamente entro venti giorni a spese dell’acquirente.
33
I venti giorni decorrono dalla data di conoscenza dell’avvenuta accettazione anche se, l’agenzia delle entrate ha provato più volte a prendere per buona la data in cui è stata formulata la proposta ma ciò è totalmente errato per il principio del vincolo contrattuale che, a quella data, non è ancora consolidato.
34
Detto questo la proposta/preliminare è fatta ed accettata, buon acquisto!
Se necessario, si può inserire una clausola risolutiva, qualora ci possano essere ritardi sulla risposta della banca per il mutuo necessario all’acquisto o per dare tempo al venditore o all’agenzia immobiliare o al notaio, di completare le visure ed i controlli sull’immobile.
35
Tale clausola permette di non dare esecuzione al contratto senza penali perchè prevede la risoluzione consensuale nel caso di problemi (come quelli indicati, vanno sempre specificati i motivi di risoluzione) irrisolvibili nei tempi previsti (essi devono essere essenziali ed eventualmente prorogabili solo con accordo integrativo e consensua
ooooooooooooops....
uno dei tread più utili in questo sito alla sezione immobili
ma se acquistando tramite agenzia loro mi propongono il loro modello, non posso modificare nulla?solo compilare qualche campo ...
ho ance sbarrato la strada nella cessione del preliminare stesso
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Buonasera mi sto guardando attorno per acquistare la mia prima casa e volevo chiedervi in merito alla proposta di acquisto:
1)per la condizione sospensiva del mutuo quanti giorni mi consigliate di inserire per l'accettazione della banca? E se la banca non accetta entro quel termine bisogna fare una nuova proposta?
1)per la condizione sospensiva del mutuo quanti giorni mi consigliate di inserire per l'accettazione della banca? E se la banca non accetta entro quel termine bisogna fare una nuova proposta?
Condizione sospensiva almeno 30 giorni. Per la nuova proposta dipende dall'agente e dal venditore.
bpm forever
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Salve,
Nel 2017 ho acquistato un immobile all'interno di uno stabile di 18 unità.
Sono di pertinenza all'intero stabile 3 particelle di terreno agricolo, una destinata a viale carrabile, un'altra ad area soste vetture, l 'ultima destinata a giardino.
Queste particelle, sono identificate nell' atto di divisione, redatto nel 2008, come bene indivisibile tra le 3 proprietarie (3 sorelle) che hanno ereditato tutto dalla madre oggi defunta. Ebbene, nel 2017 da una delle 3 sorelle acquisto un immobile con tutte le pertinenze ( cantina, etc) più il diritto legato ai millesimi del mio appartamento sulle particelle citate, oggi una delle sorelle sostiene che essendo un bene in comune tra le sorelle, io non ho diritto sulle aree agricole, è cosi? Qualcuno potrebbe darmi delle indicazioni in merito?
Grazie
Nel 2017 ho acquistato un immobile all'interno di uno stabile di 18 unità.
Sono di pertinenza all'intero stabile 3 particelle di terreno agricolo, una destinata a viale carrabile, un'altra ad area soste vetture, l 'ultima destinata a giardino.
Queste particelle, sono identificate nell' atto di divisione, redatto nel 2008, come bene indivisibile tra le 3 proprietarie (3 sorelle) che hanno ereditato tutto dalla madre oggi defunta. Ebbene, nel 2017 da una delle 3 sorelle acquisto un immobile con tutte le pertinenze ( cantina, etc) più il diritto legato ai millesimi del mio appartamento sulle particelle citate, oggi una delle sorelle sostiene che essendo un bene in comune tra le sorelle, io non ho diritto sulle aree agricole, è cosi? Qualcuno potrebbe darmi delle indicazioni in merito?
Grazie
mmaattyy
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Ho letto il post della prima pagina e ringrazio vivamente l'autore. Volevo fare una domanda relativa al punto:
"Il secondo step delle modalità di pagamento è il pagamento intermedio, infatti non è pensabile arrivare al rogito notarile con il semplice pagamento dei suddetti 5.000,00 euro"
(io sono l'acquirente) quindi si consiglia caldamente di fare un versamento intermedio in modo tale che se il venditore NON si presentasse al rogito avrò diritto ad un risarcimento più alto ?
"Il secondo step delle modalità di pagamento è il pagamento intermedio, infatti non è pensabile arrivare al rogito notarile con il semplice pagamento dei suddetti 5.000,00 euro"
(io sono l'acquirente) quindi si consiglia caldamente di fare un versamento intermedio in modo tale che se il venditore NON si presentasse al rogito avrò diritto ad un risarcimento più alto ?
michelebru
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Vorrei rispondere all'amico che ha posto le seguenti domande, aiutandomi con questa consulenza in materia di condizione sospensiva del mutuo e proposta di acquisto:
Irrevocabilita della proposta di acquisto dell'immobile e proposta sottoposta alla condizione sospensiva della concessione del mutuo
Irrevocabilita della proposta di acquisto dell'immobile e proposta sottoposta alla condizione sospensiva della concessione del mutuo
Salve, spero sia la sezione giusta per porre un quesito. Due settimane fa ho fatto una proposta d'acquisto per un immobile. L'agenzia mi ha assicurato che il venditore si sarebbe occupato dei lavori di facciata dell'immobile poiché già deliberati, per sicurezza l'ho fatto scrivere nella proposta d'acquisto, dove hanno scritto che il venditore si sarebbe fatto carico delle spese relative ai lavori di facciata in quando già deliberati. Inoltre è stato indicato anche che l'immobile ha l'agibilità. Ora, due giorni fa l'agenzia ci chiama e ci fa andare da loro per dirci affranta che in realtà i lavori non sono stati deliberati,ed inoltre l'agibilità non risulta perfezionata a seguito del l'ottenimento di una sanatoria (poiché l'agibilità doveva essere richiesta nuovamente e non è stato fatto). Ora, io ho già intestato un assegno di 4 mila al euro al venditore,che prima di tutte queste scoperte ha accettato la mia proposta. Ora cosa devo fare? Mi deve restituire il doppio o si può risolvere in qualche modo?
