Scritto da pasiva
Una conoscenza degli effetti generati nel tempo dalle variazioni di tasso può favorire un approccio più competente nella valutazione del tipo di contratto di mutuo da adottare. Vengono perciò sviluppate di seguito alcune considerazioni utili a prendere un po' di confidenza con l'argomento.
Va premesso che il piano di ammortamento di qualsiasi finanziamento rateale prevede il graduale abbattimento del debito residuo, che deve azzerarsi con il pagamento dell'ultima rata. Il metodo usato comunemente per i mutui (detto "francese" o a rata costante) produce una regressione del capitale più lenta all'inizio e via via più rapida nel tempo. Ad ogni scadenza il calcolo degli interessi avviene applicando al capitale residuo il tasso in vigore per il periodo trascorso.
E' consequenziale che una differenza di tasso esplica il suo massimo effetto nella prima parte della vita del mutuo, quando il debito in linea capitale è massimo, con effetti nel tempo sempre più contenuti.
Per fare un semplice esempio si consideri un mutuo ventennale di 100.000 Euro. Ipotizziamo di pagare un tasso del 6% nei primi 10 anni e del 4% nei 10 successivi. La spesa per interessi ammonterà complessivamente a 64.373 Euro.
Riconsideriamo ora lo stesso mutuo invertendo l'andamento dei tassi, cioè pagando meno (4%) nei primi 10 anni e di più (6%) nei restanti 10 anni. In questo caso la spesa per interessi ammonterà a 52.456 Euro, cioè 11.917 in meno (quasi 1/4 della spesa!).
Non solo. Ma con un tasso minore nonostante l'importo della rata sia inferiore, l'ammortamento del debito avviene più in fretta, il che produce un risultato a volte curioso come accade nella situazione seguente.
Si tratta del confronto tra due mutui ventennali di 100.000 Euro: il primo ad un tasso fisso del 7% per tutta la durata del mutuo ed il secondo con un tasso variabile inizialmente del 4% ma che aumenta sistematicamente dell'1% ogni tre anni fino a raggiungere un tasso del 10%.
PERIODO
Anni
1° - 3°
4° - 6°
7° - 9°
10° - 12°
13° - 15°
16° - 18°
19° - 20°
MUTUO A TASSO FISSO
Tasso Rata Mensile Debito residuo a fine periodo
7% 775 92.335
7% 775 82.884
7% 775 71.232
7% 775 56.866
7% 775 39.154
7% 775 17.316
7% 775 0
MUTUO A TASSO VARIABILE
Tasso Rata Mensile Debito residuo a fine periodo
4% 606 89.590
5% 653 78.758
6% 694 66.947
7% 729 53.445
8% 755 37.262
9% 773 16.931
10% 781 0
Il sorprendente risultato è che la rata del mutuo a tasso variabile non supera praticamente mai quella del mutuo a tasso fisso, nonostante negli ultimi anni costi il 3% in più!
Inoltre si osservi come in caso di anticipata estinzione del mutuo, la spesa per riscattare il debito residuo si sia mantenuta sempre inferiore nell'ipotesi a tasso variabile, nonostante la rata più contenuta.
La tabella è anche utile a dimostrare il concetto indicato all'inizio secondo cui le variazioni tasso pesano maggiormente sulla rata nella parte iniziale del mutuo, quando il debito residuo in linea capitale è più elevato. Osservando le rate della penultima colonna si noterà infatti che lo stesso incremento di un punto percentuale alla fine del 3° anno produce un aumento della rata di 47 Euro (da 606 a 653), accrescimento che si attenua a meno di 1/5 (8 Euro) quando interviene alla fine del 18° anno.
Tra l'altro va detto che l'effetto è ulteriormente amplificato dal fenomeno inflattivo. Se la rata venisse rimborsata in chilogrammi di pasta invece che in denaro, a suo tempo la sproporzione sarebbe ancora più ragguardevole.
Tutto ciò mostra l'estrema importanza di risparmiare sui tassi nei primi anni di vita del mutuo, essendo poco rilevanti le situazioni che si verificheranno nel periodo terminale dell'ammortamento.
Analiticamente questo concetto suggerisce di approfittare del mutuo a tasso variabile quando si presenta con un costo originario molto favorevole rispetto all'offerta a tasso fisso.
Sul Link indicato da Toro Sereno
