Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XI

[Luzern2]

eppure sono sicuro le venderanno come hanno venduto tutte quelle di un altro complesso lí vicino agli stessi prezzi. mi piacerebbe avere i dati di chi le compra. sempre qualcuno con 300k dalla famiglia? mah...

Si. È il nero degli anni d'oro che torna in circolo.

 

[Figlio]

Ultimamente stanno mettendo una rafficadi questi annunci, oggi siamo quasi a 400 attivi.
PLAN BUY® Master Advisors - Torino 03: impresa edile / costruttore di Torino - Immobiliare.it

azienda PLAN BUY® Master Advisors
gli annunci recitano "PLAN BUY® NON E’ UN’AGENZIA ma l’azienda innovativa che ti assiste e realizza questa casa su misura CON L'OPPORTUNITÀ DI RISPARMIARE DA € 100.000 SUL PREZZO dell'annuncio."

qualcuno ne sa qualcosa?

 

[makita00]

Si. È il nero degli anni d'oro che torna in circolo.

se davvero è cosi è una risorsa destinata ad esaurirsi

 

[123abc]

Da un lato credo di capire il punto di vista di @123abc secondo cui la crescita di Milano è dovuta a speculazione finanziaria e quindi si sta creando una bolla destinata a scoppiare perchè non c'è una reale gentrificazione dovuta al crescere dei salari in città. Mi pare che non si esprima però su quando ci sarà il crollo e quanto duro sarà.

"Vedere" una bolla è una cosa, pensare di avere la sfera di cristallo è un'altra. Nessuno sa quando e nemmeno se scoppierà. Potrebbe rimanere gonfia a questi livelli per 10 o 20 anni, potrebbe sgonfiarsi lentamente, potrebbe ridimensionarsi pur perdurando prezzi alti per l'aumento dei salari, potrebbe scoppiare nel prossimo anno. Nessuno ha la risposta.

 

[123abc]

Che "battaglia" tra Trico e cecc88...colpo su colpo

Io vorrei far notare che Trico qualche tempo fa (un paio d'anni così a occhio) discusse con me ed altri ed era molto più rialzista, si è convertito sulla via di Damasco. Napoli1986 è un altro la cui conversione è in atto, @cecc88 teme di rimanere solo.... Non ti crucciare, alla peggio andrai a fare un'ape sul terrazzo di @Fabio67!

 

[123abc]

Aggiungo sull'elemento "risparmi e patrimoni privati" sottolineando che se i patrimoni che intendete sono di tipo finanziario, questi sono appannaggio in misura sostanziale dell'ultimo decile, forse anche meno, se invece si pensa che chi compra a Milano finanzia una parte dell'acquisto liquidando altro immobile da qualche altra parte in Italia sicuramente in qualche caso sarà vero, ma più passa il tempo e più questo elemento diventerà anch'esso marginale, specialmente se il divario di prezzi tra la provincia e Milano continuerà ad aumentare.

 

[Sormans]

Un popolo di eredi

Questo articolo spiega bene il fenomeno in atto, ma sottolinea anche che il 54% del patrimonio italiano è rappresentato da immobili. E non tutti quelli che ereditano (aggiungo io) hanno immobili a Milano, Roma o Bologna. Bisogna vedere quanto valgono questi immobili e se riescono a venderli.

I punti salienti:

• Gli italiani ricevono ogni anno più di 200 miliardi in lasciti e testamenti. In rapporto al reddito del Paese è un record europeo. E non è un buon segno per il futuro. Se si guarda al reddito disponibile delle famiglie: nel 1995 il valore delle eredità distribuite ogni anno corrispondeva a una quota del 9,6%, oggi al 18,5%.
  
  
• Negli ultimi 25 anni è successo anche qualcosa d'altro: «La ricchezza accumulata con i risparmi è calata dal 16% del 1995 al 3,2 del 2016», [...] «In pratica la ricchezza che ci si procura da soli risparmiando si è molto ridimensionata rispetto a quella ereditata».
  
  
• L'eredità media vale circa 290mila euro, mentre era intorno ai 210mila alla metà degli anni Novanta (ma il picco è stato prima della grande crisi finanziaria, nel 2007 con 330mila)
  
  
• Il maggior peso di lasciti e testamenti sul reddito nazionale può avere significative conseguenze sul piano sociale ed economico. [...] «ci possono essere ripercussioni negative importanti sulla mobilità sociale tra le diverse generazioni, che in Italia è già bassa rispetto ad altri Paesi economicamente sviluppati. La stessa cosa si può dire dell'uguaglianza di opportunità».

 

[Antonius Full Tilt]

Io vorrei far notare che Trico qualche tempo fa (un paio d'anni così a occhio) discusse con me ed altri ed era molto più rialzista, si è convertito sulla via di Damasco. Napoli1986 è un altro la cui conversione è in atto, @cecc88 teme di rimanere solo.... Non ti crucciare, alla peggio andrai a fare un'ape sul terrazzo di @Fabio67!

Se invita anche noi due all'APE propongo, dato che abbiamo risparmiato molto sui prezzi immobiliari, di toglierci uno sfizio e recarci all'APE in elicottero. Bisognerebbe chiedere all'amministratore se si può atterrare in elitaxi in cima al palazzo!

 

[123abc]

Se invita anche noi due all'APE propongo, dato che abbiamo risparmiato molto sui prezzi immobiliari, di toglierci uno sfizio e recarci all'APE in elicottero. Bisognerebbe chiedere all'amministratore se si può atterrare in elitaxi in cima al palazzo!

Può essere una buona idea...

 

[Trico]

Se mi citi il cameriere e gli impiegati, de facto, stai parlando di accessibilità a tutti. Poi metti prezzi meno accessibili a tutti, per cui faccio il pignolo.

Come ti ho detto, lo stesso discorso si poteva fare nel 2019, eppure..

Ma erano due discorsi diversi, era per spiegarti che se perdi dei posti di lavoro non per forza li sostituisci... Se non sostituisci i camerieri, vuoi davvero sostituire figure molto verticalizzate come quelle che costituiscono la classe medio-alta di Milano? Già non riesci ad attrarre gli stranieri, ora pure gli italiani li devi andare a pescare fra quelli con le famiglie (sempre più) ricche.... Auguri...

Va bene che sei ingegnere, ma che numeri vuoi per una similitudine su due città universalmente riconosciute come "capitale dell'auto".
Ti ho messo numeri demografici di una città in spopolamento, l'analisi economica me la eviterei.

Rispondo solo perchè Torino rientra nel topic, essendo uno dei "competitor" di Milano per studenti e professionisti. Detroit ha più che dimezzato la sua popolazione, è diventata un esempio globale di declino urbano con livelli elevatissimi di criminalità. Il PIL ha fatto quasi -40% da inizio 2000 e la disoccupazione ha toccato picchi enormi. Torino è credo la terza economia italiana, ha una popolazione in leggero declino ma un PIL in crescita, una ricchezza pro capite alta, in generale buoni parametri economici soprattutto in alcuni settori (è un piccolo hub tecnologico sopra i 2 miliardi di euro di fatturato e, sempre nel piccolo del mercato italiano, una startup-city.

Questo per farti capire che la tua visione secondo cui un giovane o un professionista non dovrebbe andare a Torino perchè Torino diventerà la nuova Detroit è del tutto fuorviante.

Chiaramente Milano ha parametri migliori, ma se facciamo un disegno in scala, vedi Torino un po' sotto Milano e Detroit manco la vedi col binocolo.

Vivi dove vuoi, ma traspare dai tuoi riferimenti il concetto di accessibilità. Ossia, per tutti, ma non proprio tutti, e casualmente la linea di discriminazione è quella dominante nel topic, cioè il giovane rampante con ottimo salario.
Altrimenti 3-4 anni fa ti saresti accorto che era già così per il salario medio milanese.

Io eviterei di metterla sul personale, eh...
Come tutti, vedo ridursi le mie prospettive (ad esempio di vivere in appartamenti grandi, nuovi o lussuosi), ma non sono uno di quelli che è stato lasciato indietro. Allo stesso tempo ci rendiamo conto che il vantaggio di spostarci è sempre più ampio e quindi penso sia normale rimettere in discussione le proprie priorità. Se ci sto pensando io, anche se per ora solo di striscio, chissà quanti altri ci stanno pensando, no?

Mi parli di trend demografici, imprese che si spostano, evoluzioni della società.
Capiamoci, o si parla dell'immobiliare e si ragiona su 10-15 anni oppure parliamo di lungo termine, ma in questo caso vale letteralmente tutto.

10-15 anni va benissimo, l'ho già scritto. Credi di poter erodere il potere d'acquisto per altri 10-15 anni senza vedere effetti, perchè c'è il fieno in cascina?

Va bene, torniamo al 2019 e la middle class continua a uscire. Non si scappa, se i salari sono quelli i prezzi per stare in equilibrio dovrebbero essere a livelli 2015.

2019 era un 20% fa, senza considerare l'inflazione che ha fatto un altro 10%...

Mi sembra che una bella fetta di accessibilità in più già ci fosse. Se poi conti alla mano bisogna tornare al 2015, io non lo escludo. Ma se 800€ diventano 1000, il tuo reddito familiare deve passare da 2400 a 3000, se diventano 1200 siamo già a 3600.

Improvvisamente ti accorgi che la coppia da 1500€ ancora ce la faceva, oggi diventa una coppia in cui entrambi stanno sui 1800€, è per dirti che la quantità di gente che escludi sale molto in fretta... Quindi no, nel 2019 la famiglia da 3k al massimo andava in periferia (già riqualificata), oggi va a Pioltello...

[sto considerando due redditi da 25k che rappresentano il 40% dei redditi a Milano quindi siamo già sopra la mediana]

Perché comunque i prezzi rappresentano una barriera e la loro crescita va a scremare la domanda al punto che prima o poi non sarà sufficiente a mantenere i livelli raggiunti, intravvedo prospettive recessive con brutti scenari sull'Italia per cui i prezzi attuali mi sembrano alti per poter durare.
Io non penso che Milano diventi una città per soli investitori, speculatori, turisti e ricchi veri, penso che a queste categorie si aggiunga quella classe di lavoratori patrimonializzati che secondo la mia visione ha trainato la domanda recente.

Capisco ma le recessioni colpiscono sempre a macchia, quindi se sei altamente patrimonializzato e 'sto benedetto fieno non finisce mai, a Milano ci potrai venire lo stesso no?
Sono d'accordo con tutti voi sull'importanza del fieno e degli aiuti in famiglia, è anche un fatto noto.
Tuttavia non lo sopravvaluterei: il costo-beneficio di comprare/vivere a Milano è sempre più un costo e sempre meno un beneficio.
In pratica si va sempre più verso l'hype (o la speranza, come preferisci) e sempre meno verso la reale opportunità di rientrare dall'investimento.

 

[Sormans]

Mi sembra che una bella fetta di accessibilità in più già ci fosse. Se poi conti alla mano bisogna tornare al 2015, io non lo escludo. Ma se 800€ diventano 1000, il tuo reddito familiare deve passare da 2400 a 3000, se diventano 1200 siamo già a 3600.

Improvvisamente ti accorgi che la coppia da 1500€ ancora ce la faceva, oggi diventa una coppia in cui entrambi stanno sui 1800€, è per dirti che la quantità di gente che escludi sale molto in fretta... Quindi no, nel 2019 la famiglia da 3k al massimo andava in periferia (già riqualificata), oggi va a Pioltello...

 

[123abc]

Questa cartina è sempre interessante, ma sarebbe molto più utile conoscere i redditi per famiglia (e non per individuo).

Cmq, già osservando solo questa, il reddito del semicentro è mediamente compreso tra 40 e 50k, due redditi così sono 90k circa. Sono circa 5000 euro netti per una coppia, se vogliamo fare un gioco molto teorico ipotizzando di voler comprare 100 mq (700k in semicentro) avendo già dei risparmi propri o di famiglia (200k), il mutuo da 500k genererebbe una rata da poco meno di 2400 euro al mese per 30 anni. Per nulla sostenibile. Pur avendo 200k di risparmi...

 

[Sormans]

Questa cartina è sempre interessante, ma sarebbe molto più utile conoscere i redditi per famiglia (e non per individuo).

Cmq, già osservando solo questa, il reddito del semicentro è mediamente compreso tra 40 e 50k, due redditi così sono 90k circa. Sono circa 5000 euro netti per una coppia.

Più sui 4.000/4.300 che sui 5.000 se tieni conto anche dei contributi sociali.

 

[123abc]

Più sui 4.000/4.300 che sui 5.000 se tieni conto anche dei contributi sociali.

Sì, 45k fanno 2500/mese per 12 mesi.

Calcolo Stipendio Netto | Da lordo a netto 2023

 

[Trico]

Io vorrei far notare che Trico qualche tempo fa (un paio d'anni così a occhio) discusse con me ed altri ed era molto più rialzista, si è convertito sulla via di Damasco. Napoli1986 è un altro la cui conversione è in atto, @cecc88 teme di rimanere solo.... Non ti crucciare, alla peggio andrai a fare un'ape sul terrazzo di @Fabio67!

Infatti ero rialzista e si è rialzata....

Non mi sono certo "convertito" a caso, semplicemente vedo un impatto nel deteriorarsi del potere d'acquisto, che altri non vedono... In pratica a me sembra normale piegare l'opinione in funzione delle condizioni al contorno che cambiano.

Questa cartina è sempre interessante, ma sarebbe molto più utile conoscere i redditi per famiglia (e non per individuo).

Cmq, già osservando solo questa, il reddito del semicentro è mediamente compreso tra 40 e 50k, due redditi così sono 90k circa. Sono circa 5000 euro netti per una coppia.

Come dici tu è del tutto inutile il reddito medio per individuo, quello che conta è la distribuzione dei redditi per famiglia... Ad essere sopra i 55k è il 13% della popolazione che di certo non include tutti i residenti del centro e semicentro, se poi quella persona è sposata con qualcuno nel quartile più sfigato sei comunque fermo a 3500.

Detto francamente, secondo te quante sono in percentuale le coppie con 5000 netti?
Secondo me meno del 5%.

 

[123abc]

Infatti ero rialzista e si è rialzata....

Non mi sono certo "convertito" a caso, semplicemente vedo un impatto nel deteriorarsi del potere d'acquisto, che altri non vedono... In pratica a me sembra normale piegare l'opinione in funzione delle condizioni al contorno che cambiano.



Come dici tu è del tutto inutile il reddito medio per individuo, quello che conta è la distribuzione dei redditi per famiglia... Ad essere sopra i 55k è il 13% della popolazione che di certo non include tutti i residenti del centro e semicentro, se poi quella persona è sposata con qualcuno nel quartile più sfigato sei comunque fermo a 3500.

Detto francamente, secondo te quante sono in percentuale le coppie con 5000 netti?
Secondo me meno del 5%.

Vedi l'allegato 2893047

Mia elaborazione su dati Bankitalia, ovviamente sono medie nazionali, quindi la risposta è che circa il 10% della popolazione ha entrate famigliari mensili superiori a 5k (e ci sta, 5k di introiti è già più del doppio della mediana che passa per 2,2k), l'ultimo 5% sta sopra i 7k circa (sempre su dati Bankitalia).

EDIT: da questa rilevazione Bankitalia ha modificato un pò la metodologia per rilevare meglio i redditi elevati e la tabella aggiornata è la seguente:

Quindi il 10% a maggior reddito arriva a 6k, e l'ultimo ventile supera gli 8k (stima). Interessante vedere il TOP1% che passa i 17k euro! (vedasi tabella seguente)

 

[er patrizio]

A Milano mancano case, ma quasi la metà di quelle proposte in affitto restano vuote (e continuano ad aumentare)

 

[123abc]

A Milano mancano case, ma quasi la metà di quelle proposte in affitto restano vuote (e continuano ad aumentare)

Se leggo bene quelli conteggiati da immobiliare.it sono i famosi "immobili tenuti a disposizione". Se questi numeri fossero confermati saremmo di fronte alla causa numero 1 del rialzo dei prezzi. E come già facevo notare io è un loop autoalimentante perchè meno case ci sono sul mercato più si alza i prezzi e più si alzano i prezzi meno persone sono disposte a vendere (e nel frattempo non sono locabili o non vogliono essere locate per tenere buone per poterle vendere se si esaurisse il trend dei prezzi).
In questa aree ad alta densità abitativa bisognerebbe inasprire l'IMU se la casa non è locata.

 

[Sormans]

Mutui a Milano, rata su del 30%: un finanziamento di 25 anni (per una casa di 90 mq) vale 1.636 euro al mese

 

[Sormans]

Si continua qua: Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XII