Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XI

[makita00]

La risposta che do io è la disperazione.
Il salario da 2k (manco 3), stabile, garantito e con prospettive di aumenti è utopia in mezzo meridione.

La mia esperienza è che in tantissimi salgono a prenderlo.
C'è chi non ha nulla che si compra il bilo ad Affori, perché l'affitto lo uccide. Ora coi nuovi prezzi magari va più esterno.
Chi ha qualcosina dalla famiglia si prende qualcosa di più centrale e/o carino. Quelli che stanno abbastanza bene di famiglia vivono in semicentro.
E' chiaro che non possa continuare per sempre, come ogni cosa.

Io mi limito a dire di fare attenzione nel proclamare finita la salita e sicuro un forte calo perché le stesse logiche che ci fanno dire che ora il mercato è troppo caro sono quelle che ci facevano dire lo stesso nel 2019. Uguali uguali, giusto i tassi si sono aggiunti.

Per cui posto che prima o poi debba scendere, non mi stupirebbe vedere il calo rimandato ancora nel tempo, come accaduto in passato.
Questo principalmente per smorzare facili entusiasmi negli aspiranti compratori che poi leggendo le profezie negative s'illudono di comprare a Porta Romana, mentre pagano affitti salati.

vero. ma come si diceva prima giustamente allora sono i patrimoni (che prima o poi finiranno) a sostenere il mercato e non i salari.

 

[Sormans]

vero. ma come si diceva prima giustamente allora sono i patrimoni (che prima o poi finiranno) a sostenere il mercato e non i salari.

Certo che sono i patrimoni privati a sostenere il mercato. Di notai, calciatori, vip e top manager vari non si riempie centro e semicentro.

Tra l'altro basterebbe guardare l'arredamento di alcune case su immobiliare.it per avere conferma che chi ci vive non dovesse navigare nell'oro (con tutto il rispetto).

 

[umiki]

ma quindi, secondo voi, uno che non ha patrimonio famigliare, e che anzi deve aiutare la famiglia d'origine, che non ha mai ereditato né mai erediterà niente, non ha nessuna speranza anche se ha un buon reddito da lavoro?
ma per curiosità, quanti in questo forum non hanno avuto aiuti famigliari né eredità? vorrei capire se sono un caso strano io, qui sembra che tutti abbiano famiglie ricche e proprietà a go go

 

[makita00]

ma quindi, secondo voi, uno che non ha patrimonio famigliare, e che anzi deve aiutare la famiglia d'origine, che non ha mai ereditato né mai erediterà niente, non ha nessuna speranza anche se ha un buon reddito da lavoro?
ma per curiosità, quanti in questo forum non hanno avuto aiuti famigliari né eredità? vorrei capire se sono un caso strano io, qui sembra che tutti abbiano famiglie ricche e proprietà a go go

io zero eredità zero aiuti e me ne sono andato.

 

[Altopiano_Gentile]

ma quindi, secondo voi, uno che non ha patrimonio famigliare, e che anzi deve aiutare la famiglia d'origine, che non ha mai ereditato né mai erediterà niente, non ha nessuna speranza anche se ha un buon reddito da lavoro?
ma per curiosità, quanti in questo forum non hanno avuto aiuti famigliari né eredità? vorrei capire se sono un caso strano io, qui sembra che tutti abbiano famiglie ricche e proprietà a go go

Io niente eredità, anzi... E credo sia la maggioranza, però è innegabile che certi prezzi gli sostieni solo con patrimoni e non redditi da lavoro (e parlo anche di periferie).

I miei genitori mi hanno regalato gli studi a me e al mio gemello. Li ringrazio per questo.

Le possibilità ci sono sempre, se uno vuole coglierle.

 

[Trico]

Io lo dico da sempre che è un problema di complessi e frustrazioni personali.

All'università avevo professori che venivano con il treno da Domodossola VB (Prof. Ordinario), da Seregno, Saronno e Bergamo (Prof. Associato) e addirittura da Piacenza (Prof. Associato)

E non si sono fatti tutte queste turbe mentali del non potere vivere a Milano, credo perché soddisfatti ed autorealizzati.

A leggere qui se non si vive in semicentro/centro in palazzo extra-lusso ma in periferia o fuori Milano si è dei falliti totali. E guai a prendere il treno.

Ma chi credete di essere figli di Berlusconi? Mah.

No, stai tagliando il mondo in due con l'accetta e pure con una certa dose di acidità.
Ma non mi sorprende, ormai abitare a Milano è uno stigma, è chiaro che butti via soldi in aperolli e se poi vivi in centro "chi ti credi di essere".

Il punto è che Milano ha sempre consentito di scegliere: preferisci la casa più ampia, la zona più tranquilla, ti adatti col treno o col traffico, vuoi assolutamente comprare? Vai fuori. Preferisci la città, ti adatti a dimensioni più ridotte, sei disposto a stare in affitto? Stai dentro.

Queste scelte possono criticate e lo sono state tanto anche in questo topic, in modo più o meno acceso.

Ma il punto vero è che oggi non si può più scegliere.

Oggi non basta lo stipendio (tra l'altro si parla di 3k+ non di 10k), è normale.

Come ho già avuto modo di dire nelle pagine precedenti, non siamo più negli anni '40 del secolo scorso quando il 90% partiva dallo stesso livello.

Non è "normale" una fava di niente.

Sentiamo @makita00 : tu all'estero che hai fatto? Riesci a vivere col solo stipendio? Come va?

Oggi serve aver messo fieno in cascina. Quindi si compra anche con l'aiuto di eventuali eredità magari a 50 anni. E' così in Italia è così in tutto il mondo occidentale dove c'è lavoro.

E' sempre stato così.
Ma questi processi distorsivi per alcuni di voi non hanno un limite fisico. Possono crescere all'infinito.
Le case costano un milione? C'è chi ha il fieno. Due milioni? Altro fieno.
Escludiamo il dipendente da 1600? Da 2000? Da 3000? Tutto uguale.

Invece il fieno finisce e c'è la possibilità concreta che, trasformazioni della città a parte, una buona fetta di chi oggi venga a Milano stia speculando brutalmente sulla propria carriera: faccio fuori tutto il fieno guadagnando 1500 e spendendo 2000, ma poi a 2500 non ci arriverò mai, o quando ci arriverò comunque l'inflazione si sarà erosa il potere d'acquisto. E' una corsa che oggi è persa in partenza, non so come altro dirlo.

 

[Sormans]

La risposta che do io è la disperazione.
Il salario da 2k (manco 3), stabile, garantito e con prospettive di aumenti è utopia in mezzo meridione.

piuttosto che niente è meglio piuttosto

 

[makita00]

Sentiamo @makita00 : tu all'estero che hai fatto? Riesci a vivere col solo stipendio? Come va?

sí certo altrimenti non me ne sarei andato. riesco a vivere benissimo con un solo stipendio, risparmiandone una buona parte. però, di nuovo,il mio è un caso particolare, non di sicuro la normalità. ma la mia impressione e che i casi come il mio stiano aumentando.

sono abbastanza d'accordo con te. espellere il 90% dei redditi non mi pare una buona idea nel lungo termine.

 

[Antonius Full Tilt]

Io personalmente sono molto stupito dai prezzi del nuovo.
Va bene che è scarso, va bene che mancano le case di qualità, ma ormai pare la norma bucare i 6k/mq pure in periferia vera (non le periferie cool per capirci).

Ok che uno possa scommettere sul quartiere, ok la difficoltà di trovare immobili, però ogni volta che passo da Forrest in Town (via Biella, tra E.Ponti e Piazza Miani) mi chiedo chi vada a spendere 800k per il quadrilocale o 700k per il trilo, entrambi 130 m2.

A memoria i progetti MIND o simili presentavano un premium rispetto alla zona circostante, ma antropologicamente mi incuriosisce l'idea di spendere quasi 1M e uscire con gli zanza di piazza Miani.

Lo schema di Forrest in Town - palazzi con area verde comune centrale - è lo stesso del complesso Viridiana in via Forze Armate, citato più volte in questo thread. Li accomuna anche la zona non gentrificata, e secondo me è questo aspetto a rendere particolarmente rischioso l'acquisto di un appartamento nuovo in supercondominio. Rischi di strapagarlo, per poi ritrovarti con una marea di rogne a livello amministrativo e valori di mercato più bassi, o nella migliore delle ipotesi che salgono molto meno rispetto agli altri.

 

[Trico]

sí certo altrimenti non me ne sarei andato. riesco a vivere benissimo con un solo stipendio, risparmiandone una buona parte. però, di nuovo,il mio è un caso particolare, non di sicuro la normalità. ma la mia impressione e che i casi come il mio stiano aumentando.

E' esattamente quello che sto cercando di dire: il mondo è pieno di posti con un potere d'acquisto più alto di Milano. A parità di potere d'acquisto Milano è molto più vicina a Bratislava che a Parigi. La gente se ne è sempre andata, ma dato che c'è un chiaro collegamento causale fra il potere d'acquisto e l'andarsene (o il non venire) è ragionevole pensare che questi casi aumenteranno, sempre che la cosa non stia già succedendo.

Tu ad esempio te ne sei andato perchè volevi un trilocale da 500k, domani magari se ne vanno anche quelli che vogliono il bilocale perchè costerà uguale.

Quindi o la città cambia faccia e "modello di business", o il fieno finisce e si deve tornare a essere più inclusivi.

 

[cecc88]

Ah, certo, io butto roba a caso.
Non è che leggi rapidamente senza capire il contenuto?
Ho scritto chiaramente quali devono essere i prezzi per rendere Milano accessibile con l'attuale distribuzione dei redditi a Milano, ho parlato per ore di classe media e non ho mai insinuato che Milano debba essere accessibile a tutti.

Se mi citi il cameriere e gli impiegati, de facto, stai parlando di accessibilità a tutti. Poi metti prezzi meno accessibili a tutti, per cui faccio il pignolo.

Quindi penso di aver parlato molto chiaramente, ma ripeto il concetto centrale così vediamo se si fissa:

Milano non è MAI stata inaccessibile come lo è oggi.

Lo devo ripetere? Lo ripeto:

E' una situazione del tutto nuova e per tanto imprevedibile: Milano non è mai stata inaccessibile quanto lo è oggi.

Vero, ma non è il punto. Come ti ho detto, lo stesso discorso si poteva fare nel 2019, eppure..

Abbiamo già letto insieme diversi articoli che mostrano fatti ("Milano terza città più cara d'Europa per affittare un bilocale") e opinioni ("Milano respinge i giovani che invece 10 anni fa venivano accolti") oltre a uscite politiche ("L’avvio si è preso con l’Expo e ora è proiettata tutta sulle Olimpiadi. E nel correre non si è accorta che sta perdendo dei pezzi per strada: il ceto medio, i giovani, cioè tutte le persone che nel tempo hanno costituito la maggiore ricchezza.").

Abbiamo guardato ai prezzi del 2008, i massimi storici che erano pure in bolla, e dimostrato come anche allora ci fosse un maggior potere d'acquisto grazie alla combinazione di inflazione e salari.

Tutto bellissimo, ma siamo alle solite, sono i macromotivi per cui prima o poi toccherà ritracciare.
Sono motivi che ti dicono quando e quanto? Perché altrimenti ci leggo delle giuste denunce sociali, ma non aiutano molto a definire l'andazzo di mercato.

Se per te questa è "roba a caso", continuiamo pure coi paragoni fra Detroit e Torino eh... poi però vai anche a vedere i numeri effettivi delle due città che a un ingegnere le analisi non quantitative stanno sul groppone

Va bene che sei ingegnere, ma che numeri vuoi per una similitudine su due città universalmente riconosciute come "capitale dell'auto".
Ti ho messo numeri demografici di una città in spopolamento, l'analisi economica me la eviterei.
(peraltro è ovvio che siano diverse, stanno in 2 continenti diversi..., ma entrambe hanno vissuto la crisi della principale industria locale)

Cioè io cerco di fare un discorso che includa tutti, dal cameriere alla famiglia di medici da 7k che cerca 150mq, e mi dici che la prendo sul personale? Che devo fare per evitarmi le tue insinuazioni?
Ti ricordo anche che io tutt'ora vivo a Milano e in centro, eh, non sono scappato a Pioltello.

Vivi dove vuoi, ma traspare dai tuoi riferimenti il concetto di accessibilità. Ossia, per tutti, ma non proprio tutti, e casualmente la linea di discriminazione è quella dominante nel topic, cioè il giovane rampante con ottimo salario.
Altrimenti 3-4 anni fa ti saresti accorto che era già così per il salario medio milanese.

Non è spacconeria, è la mancanza di volontà di ragionare su trend a lungo termine.

Mi parli di trend demografici, imprese che si spostano, evoluzioni della società.
Capiamoci, o si parla dell'immobiliare e si ragiona su 10-15 anni oppure parliamo di lungo termine, ma in questo caso vale letteralmente tutto.

Lo smart working non cambia Milano in un anno, ma è una cosa con cui bisogna confrontarsi. Non è questo il topic adatto, ma la discussione è molto accesa in tutto l'Occidente, Italia inclusa. Si sta cercando di capire come cambia la produttività con un'organizzazione del lavoro diversa, ed è probabile (non certo) che nei prossimi 10 anni crescerà significativamente il numero di persone che potrà vivere più lontano dai centri urbani pur mantenendo il lavoro. E questo ha un impatto anche sull'economia di contorno (i locali da pausa pranzo, aperitivo, ecc.).

Tutto vero, ma come dicevo sopra, i tempi sono importanti perché se per manifestarsi gli effetti dello SW (nulli ad oggi) dobbiamo aspettare 20 anni è poco utile per chi si affaccia al mercato oggi.
Quello che lo SW dà subito è la possibilità al singolo, che è tutt'altra cosa.

Gli affitti brevi sono una parte importante, ha impatto sia sul motivo per cui Milano è oggi ai minimi storici di attrattività, sia sui prezzi delle case perchè se il turismo continuasse ad aumentare e il mercato non venisse regolamentato, si potrebbero avere buoni rendimenti anche con prezzi alti. Chiaramente le variabili in gioco sono tante: stiamo vendendo rendimenti veri o la promessa di rendimenti veri?

Per definizione direi promesse.

Il fatto che Milano possa essere meno attrattiva per i lavoratori sotto una certa fascia di reddito è importante, è inutile che lo deridi. Paragoni Detroit a Torino e poi pensi che certe cose a Milano non possano succedere.

Aridaje. Detroit-Torino condividono il declino dell'automotive, a Milano può succedere uguale ma diamo almeno il tempo di manifestare segnali. Quando inizierò a vedere la crisi del tessuto economico sarò il primo a dirlo.

Fermo restando che il modello non è tanto quello di Detroit quanto più quello di Venezia: una città che ha perso una percentuale enorme di residenti e attività perchè è diventata il paradiso dell'overtourism e, in parte, dei ricchi veri.

Vero, ma pure Firenze per certi versi.

Contesto quindi la certezza che i prezzi scenderanno, perchè faccio un discorso più ampio sulla trasformazione in atto in città. Tu dici che non sarà mai più una città per impiegati e per giovani, parafrasando il "la middle class si spostevà nell'hintevland, Milano come Pavigi".

Confermo.

Io dico che non c'è nessuna certezza di questo e che non ha niente (o quasi) a che vedere con "i prezzi devono tornare ai minimi e non la faranno": abbiamo già dimostrato che la città era più accessibile anche con prezzi ai massimi.

Va bene, torniamo al 2019 e la middle class continua a uscire. Non si scappa, se i salari sono quelli i prezzi per stare in equilibrio dovrebbero essere a livelli 2015.

Ma oggi abbiamo salari al palo, attrattività estera sempre più forte, una generazione di ragazzi molto più disillusa dei millennial, un mondo del turismo e del lavoro comunque in cambiamento. Questi aspetti hanno un impatto sulla Milano che vedremo fra 10 anni, oltre che sui valori immobiliari, e non è così facile da prevedere.

Sicuramente per me l'espulsione del 90% dei redditi non è una strada promettente...

TI do ragione, però credo che i tempi che descrivi siano lenti rispetto ai tempi delle persone, proprio questo ha alimentato logiche anche speculative. Quando uno arrivava a Milano qualche anno fa si trovava affitti importanti e crescenti per cui molti per riuscire a patrimonializzarsi, complici i tassi bassi, cercavano di acquistare, anche nella speranza/prospettiva di aumentare/conservare il valore, ma anche solo prevenire il timore di nuovi rialzi. Così facendo chiaramente contribuivano a trainare il mercato.

Sul lungo termine i prezzi alti non troveranno domanda e dovranno calare per forza, poi può succedere di tutto, magari Roma riprende un ciclo positivo e dirotta domanda potenziale da Milano.

Da un lato credo di capire il punto di vista di @123abc secondo cui la crescita di Milano è dovuta a speculazione finanziaria e quindi si sta creando una bolla destinata a scoppiare perchè non c'è una reale gentrificazione dovuta al crescere dei salari in città. Mi pare che non si esprima però su quando ci sarà il crollo e quanto duro sarà.

Tu però parli con rassegnazione di situazioni che ti appaiono immutabili però poi paventi un calo del 10%. Ma perchè dovremmo avere un calo se la visione della città è che non serve renderla accessibile alla classe media? Non possiamo tenerci una bella città per investitori, speculatori, turisti e ricchi veri? Con i giovani che comunque continuano a spingere per venire qui, perchè non hanno alternative, e quindi piuttosto si stiperanno, piuttosto faranno fuori tutti i risparmi della famiglia per andare in rosso fra reddito e spese, piuttosto andranno a un'ora da Milano...

Perché comunque i prezzi rappresentano una barriera e la loro crescita va a scremare la domanda al punto che prima o poi non sarà sufficiente a mantenere i livelli raggiunti, intravvedo prospettive recessive con brutti scenari sull'Italia per cui i prezzi attuali mi sembrano alti per poter durare.
Io non penso che Milano diventi una città per soli investitori, speculatori, turisti e ricchi veri, penso che a queste categorie si aggiunga quella classe di lavoratori patrimonializzati che secondo la mia visione ha trainato la domanda recente.

La coppia di impiegati medi con zero patrimonio alle spalle per me rimarrà fuori dal semicentro perché ci saranno coppie con patrimonio alle spalle che competeranno nel mercato, per questa ragione io vedo un calo tutto sommato contenuto: da una parte i prezzi sono molto alti e tolgono domanda, dall'altra ad ogni -X% del mercato ci sono N potenziali acquirenti prima di arrivare al potere d'acquisto dei 2 giovani impiegati in corporate.

Io non ho un'opinione netta sul valore degli immobili: penso che dipenda molto dalle trasformazioni (forse noiose) di cui sto discutendo. Penso che i prezzi debbano scendere per consentire alla classe media, ai giovani e agli studenti di tornare ad avere delle prospettive in città, penso che se Milano non darà loro queste opportunità se le andranno a cercare altrove e in molti le troveranno. Gli altri faranno gli Neet come già adesso. Ma questo potrebbe o meno portare a un aggiustamento dei prezzi: sì perchè cala la domanda, oppure no perchè la domanda non viene dalla classe media.

Ti ripeto quindi: una volta che hai spinto fuori questa gente (processo lento metto le mani avanti, in molti si stanno ancora godendo il tasso fisso su prezzi pre-expo, ma prima o poi vorranno 50mq in più e forse non potranno averli a Milano), chi viene esattamente in città? Non è una provocazione, non escludo che la domanda non arrivi dalla classe media: faccio solo notare che storicamente arrivava proprio da lì però, quindi se ora la situazione è cambiata, cambierà anche la città e radicalmente.

A mio avviso una parte importante della crescita prezzi milanese è da imputare alla concentrazione di patrimoni delle famiglie di molti lavoratori da fuori. Io credo che la famiglia media dell'universitario fuori sede sia più patrimonializzata della media e abbia sostenuto i prezzi, per questo fatico a vedere cali sostanziosi sul breve periodo.

 

[Mauri512]

Che "battaglia" tra Trico e cecc88...colpo su colpo

 

[makita00]

E' esattamente quello che sto cercando di dire: il mondo è pieno di posti con un potere d'acquisto più alto di Milano. A parità di potere d'acquisto Milano è molto più vicina a Bratislava che a Parigi. La gente se ne è sempre andata, ma dato che c'è un chiaro collegamento causale fra il potere d'acquisto e l'andarsene (o il non venire) è ragionevole pensare che questi casi aumenteranno, sempre che la cosa non stia già succedendo.

Tu ad esempio te ne sei andato perchè volevi un trilocale da 500k, domani magari se ne vanno anche quelli che vogliono il bilocale perchè costerà uguale.

Quindi o la città cambia faccia e "modello di business", o il fieno finisce e si deve tornare a essere più inclusivi.

sono d'accordo. tra l altro quelli erano i prezzi delle case in quel periodo (qualche anno fa non 10) in quartieri periferici. non in semi-centro. ed ora è il prezzo di un trilocale a certosa per esempio (non nuovo, se no non bastano)

 

[cecc88]

vero. ma come si diceva prima giustamente allora sono i patrimoni (che prima o poi finiranno) a sostenere il mercato e non i salari.

Ah sisi, io ne convinto.
Sicuramente sono biased, ma letteralmente conosco gente che in città ha comprato solo con supporto economico famigliare.
Caso tipo era l'acquisto del bilo range 150k-300k con almeno un 40% di spinta

 

[cecc88]

Lo schema di Forrest in Town - palazzi con area verde comune centrale - è lo stesso del complesso Viridiana in via Forze Armate, citato più volte in questo thread. Li accomuna anche la zona non gentrificata, e secondo me è questo aspetto a rendere particolarmente rischioso l'acquisto di un appartamento nuovo in supercondominio. Rischi di strapagarlo, per poi ritrovarti con una marea di rogne a livello amministrativo e valori di mercato più bassi, o nella migliore delle ipotesi che salgono molto meno rispetto agli altri.

Eh si, anche perché la zona rimarrà comunque popolare a livello urbanistico, non è che sia la nuova Isola.

 

[makita00]

Eh si, anche perché la zona rimarrà comunque popolare a livello urbanistico, non è che sia la nuova Isola.

eppure sono sicuro le venderanno come hanno venduto tutte quelle di un altro complesso lí vicino agli stessi prezzi. mi piacerebbe avere i dati di chi le compra. sempre qualcuno con 300k dalla famiglia? mah...

 

[cecc88]

eppure sono sicuro le venderanno come hanno venduto tutte quelle di un altro complesso lí vicino agli stessi prezzi. mi piacerebbe avere i dati di chi le compra. sempre qualcuno con 300k dalla famiglia? mah...

GIuro che me lo chiedo spesso pure io.

 

[Luca 43278943]

ma quindi, secondo voi, uno che non ha patrimonio famigliare, e che anzi deve aiutare la famiglia d'origine, che non ha mai ereditato né mai erediterà niente, non ha nessuna speranza anche se ha un buon reddito da lavoro?
ma per curiosità, quanti in questo forum non hanno avuto aiuti famigliari né eredità? vorrei capire se sono un caso strano io, qui sembra che tutti abbiano famiglie ricche e proprietà a go go

Nessuna speranza, è come iniziare da zero in una partita di monopoli già avviata

Io pure non ho ereditato e nessun aiuto, sono dovuto andare in provincia, alcuni dei miei amici sono rimasti (gli han comprato la casa) alcuni sono andati in provincia come me, alcuni sono ancora a casa con i genitori (siamo tutti millenial)

 

[Luca 43278943]

Trico smettila di rispondere a cecc88 che ti risponde riga per riga e non si capisce un ***** di cosa dice, hai ragione

 

[Luzern2]

ma quindi, secondo voi, uno che non ha patrimonio famigliare, e che anzi deve aiutare la famiglia d'origine, che non ha mai ereditato né mai erediterà niente, non ha nessuna speranza anche se ha un buon reddito da lavoro?
ma per curiosità, quanti in questo forum non hanno avuto aiuti famigliari né eredità? vorrei capire se sono un caso strano io, qui sembra che tutti abbiano famiglie ricche e proprietà a go go

Sono pochissimi in Italia quelli senza eredità.

Sul forum la cosa si nota di più perché chi sta su un forum di finanza ed è mediamente giovane lo fa perché ha del patrimonio familiare da investire.

Dalle mie parti c'è l'usanza di lasciare i beni dei nonni direttamente ai nipoti.
Molti miei amici già intorno ai 25 anni avevano già la casa pronta e dei buoni gruzzoli.
Rispetto a me hanno un tenore di vita elevatissimo (che non ho eredità e ho cominciato con i debiti) pur avendo più o meno gli stessi stipendi.

La nostra è una società fortemente basata sui privilegi di classe.