Milano (città) - Osservatorio mercato immobiliare - Parte XII

Stato
Chiusa ad ulteriori risposte.
No è un problema che coinvolge tutte le categorie professionali (avvocati, commercialisti, medici, ingegneri, architetti ecc.) Alcune di queste sono diventate nei fatti partite iva che lavorano come dipendenti, senza i benefici di queste ultimi.

Altre riescono a salvarsi e fare sia i dipendenti che i liberi professionisti/collaboratori.


Io delle cliniche odontoiatriche non mi fido più di tanto, ho come il sentore che si inventino problemi inesistenti, ed utilizzino un approccio meno conservativo possibile.

Sotto un certo livello di tariffe non si può scendere senza diminuire la qualità e la professionalità. Economie di scala o meno, alcuni lavori hanno bisogno di tempo e attenzione per essere fatti. La banale otturazione non è solo "chiudo il buco" ma "ricostruisco la forma anatomica del dente".

Secondo me però la questione è prospettiva sistemica globale.
Nella clinica lavorano dentisti formati alla stessa maniera di quelli prima, verosimilmente saranno più giovani e quindi con meno esperienza alle spalle.
Su interventi routinari, che per definizione rappresentano la stragrande maggioranza, la differenza qualitativa non esiste: è solo che attribuiamo al dentista di fiducia delle maggiori abilità. Ma se pensiamo al totale dei dentisti, significherebbe pensare che avere un maggior numero di dentisti di fiducia comporti una maggior qualità pur essendo de facto gli stessi dentisti.

Per operazioni più delicate trovo sensato, anche umanamente, affidarsi a qualcuno che ci dia maggior serenità e sicurezza.

Le economie di scala pesano per 3 motivi:
- i costi fissi si spalmano, cosa ovvia
- è possibile fare maggiori investimenti, dai macchinari al marketing
- riescono a interagire coi gruppi assicurativi ponendosi sul mercato (esempio stupido, se dal fondo puoi prenotare direttamente online è un bel vantaggio commerciale)

Poi sono concorde nel pensare che siano furbacchioni cercando di piazzare interventi aggiuntivi.

Io non ce l'ho coi professionisti, ma penso sia innegabile che le loro posizioni siano attaccate dal capitale proprio per i margini. Se l'80% del mercato, qualsiasi esso sia, è rappresentato da utenza standard è fisiologico che pure la professionalità che lo segua sia standard. Non vedo perché ipotizzare che i professionisti siano in media overskilled rispetto alla loro attività quotidiana.

Se il sanitario è borderline perché il rapporto umano rimane rilevante, negli altri mercati è in pratica già avvenuto.
 
Secondo me però la questione è prospettiva sistemica globale.
Nella clinica lavorano dentisti formati alla stessa maniera di quelli prima, verosimilmente saranno più giovani e quindi con meno esperienza alle spalle.
Su interventi routinari, che per definizione rappresentano la stragrande maggioranza, la differenza qualitativa non esiste: è solo che attribuiamo al dentista di fiducia delle maggiori abilità. Ma se pensiamo al totale dei dentisti, significherebbe pensare che avere un maggior numero di dentisti di fiducia comporti una maggior qualità pur essendo de facto gli stessi dentisti.

Per operazioni più delicate trovo sensato, anche umanamente, affidarsi a qualcuno che ci dia maggior serenità e sicurezza.

Le economie di scala pesano per 3 motivi:
- i costi fissi si spalmano, cosa ovvia
- è possibile fare maggiori investimenti, dai macchinari al marketing
- riescono a interagire coi gruppi assicurativi ponendosi sul mercato (esempio stupido, se dal fondo puoi prenotare direttamente online è un bel vantaggio commerciale)

Poi sono concorde nel pensare che siano furbacchioni cercando di piazzare interventi aggiuntivi.

Io non ce l'ho coi professionisti, ma penso sia innegabile che le loro posizioni siano attaccate dal capitale proprio per i margini. Se l'80% del mercato, qualsiasi esso sia, è rappresentato da utenza standard è fisiologico che pure la professionalità che lo segua sia standard. Non vedo perché ipotizzare che i professionisti siano in media overskilled rispetto alla loro attività quotidiana.

Se il sanitario è borderline perché il rapporto umano rimane rilevante, negli altri mercati è in pratica già avvenuto.
Sì, però non è così semplice.

Non è che vai dal dentista perchè ti fanno male i denti e chi ti trovi di fronte ti dice che c'è da fare un intervento importante o meno. E' documentato per esempio che le catene dentistiche tendono a sovrastimare la necessità di intervenire laddove non necessario/opportuno e/o che tendono ad effettuare interventi sempre più complessi e costosi invece di interventi più semplici per ovvie ragioni di business.
Poi se vai a vedere il prezzo della singola prestazione allora vedi che andare dalla catena ti costa meno (in certi casi decisamente meno), ma se guardi il costo complessivo dell'essere in carico del Primo di turno (per fare un nome a caso) alla fin fine potrebbe paradossalmente essere maggiore di quello che spende il tuo vicino di casa che va dal dentista di fiducia.

In linea generale il discorso è che per la produzione e la distribuzione dei beni il modello basato sulle economie di scala è sempre vincente ogni qualvolta il bene è standardizzabile, questo tipo di discorso vale molto meno con i servizi dove la professionalità conta. E tanto più conta tanto più il modello della "catena di montaggio" è un second best.
 
Credo che il problema non sia solo dato dagli scarsi margini, bensì dal fatto che il piccolo imprenditore di qualità non riesce a competere con la multinazionale che gestisce catene. Se provate a notarlo un pò in tutta Italia si è andati in questa direzione negli ultimi anni: standardizzazione dell'offerta e sua volgarizzazione a discapito della qualità.

Seriamente, ma dove? In che ambito?

Ora potrete mica pensare per esempio che le catene dentistiche siano in grado di lavorare meglio del singolo dentista con il suo studio?
Come scritto nell'altro post: i dentisti sono quelli. Se li dividi uno per studio o li aggreghi, il capitale umano rimane circa quello.
Le catene vincono proprio perché il grosso sono interventi routinari per i quali il pubblico non è disposto a pagare di più, mica lo obbligano ad andare nelle catene (che ripeto, sono di varie dimensioni, conosco personalmente dentisti ora 70 anni che hanno aperto più di uno studio e sono diventati centri medici).

O che mangiare magari giapponese in una nota catena possa essere meglio della cena dal piccolo imprenditore specializzato in cucina nipponica che tratta il proprio lavoro con elevata professionalità?

Non ha senso. Il piccolo ristorante giapponese di qualità si piazza a 50+€ a cranio.
La catena di sushi compete con l'ennesimo ristorante cino-giappo, essendo nella stessa fascia di prezzo.

O ancora, andare a tagliare i capelli in qualche catena sia meglio del lavoro del singolo parrucchiere?
Qui già entrano in gioco i gusti e l'affinità con il parrucchiere, infatti le catene sono decisamente molto meno, anche perché le più grosse sono quelle da supermercato.

La risposta è sempre no. Le grandi catene riescono a tenere i prezzi più bassi e ad avere migliori capacità di penetrazione del mercato (sconti a perdere per certi periodi, accordi con altri attori come le assicurazioni per esempio per i medici, un pò di dumping sociale abbassando il costo del lavoro, strategie di marketing mirate finanziate grazie alle grandi dimensioni, possibilità di occupare le migliori location, etc.etc.), ma la qualità media del servizio erogato è semplicemente peggiore anche se spesso non si vede perchè l'infiocchettamento è abilmente artefatto. E questo ragionamento vale soprattutto per tutti quei servizi la cui qualità è sempre stata molto labour based (cd. professionalità) che le grandi imprese cercano di far diventare capital based.

E' autoconvincimento legato al fatto che piccolo sia bello e che di conseguenza, per un non chiaro motivo, dovrebbero essere più efficienti, ossia offrire miglior qualità a prezzi inferiori. Questo ovviamente è quasi sempre non verificato nella maggioranza dei casi altrimenti le suddette catene non riuscirebbero ad affermarsi.
 
Seriamente, ma dove? In che ambito?
Le catene dentistiche e i centri medici di diagnostica sono due esempi che ho sotto gli occhi, un altro sono i negozi specializzati (per esempio librerie che negli ultimi 20 anni sono diventate quasi tutte catene), un altro sono i centri meccanici (per esempio i Bosch Center, i centri Midas e l'entrata nel settore di tutti i car vendor), ora il capitale sta intaccando professioni come gli architetti (per esempio Facileristrutturare.it o i grandi studi che sfruttano i giovani lasciandogli le briciole), etc.etc.

In alcuni casi chi già era sul mercato in parte si è salvato perchè si è messo sotto l'ombrello della catena, specialmente se in franchising. In altri casi gli esercenti hanno chiuso e sono stati rimpiazzati dalle catene.

Tutto questo processo in qualche casistica ha portato un mero miglioramento di efficienza a favore del consumatore, ma in TANTI altri casi è scesa la qualità media del servizio offerto.

 
Sì, però non è così semplice.

Non è che vai dal dentista perchè ti fanno male i denti e chi ti trovi di fronte ti dice che c'è da fare un intervento importante o meno. E' documentato per esempio che le catene dentistiche tendono a sovrastimare la necessità di intervenire laddove non necessario/opportuno e/o che tendono ad effettuare interventi sempre più complessi e costosi invece di interventi più semplici per ovvie ragioni di business.
Poi se vai a vedere il prezzo della singola prestazione allora vedi che andare dalla catena ti costa meno (in certi casi decisamente meno), ma se guardi il costo complessivo dell'essere in carico del Primo di turno (per fare un nome a caso) alla fin fine potrebbe paradossalmente essere maggiore di quello che spende il tuo vicino di casa che va dal dentista di fiducia.

In linea generale il discorso è che per la produzione e la distribuzione dei beni il modello basato sulle economie di scala è sempre vincente ogni qualvolta il bene è standardizzabile, questo tipo di discorso vale molto meno con i servizi dove la professionalità conta. E tanto più conta tanto più il modello della "catena di montaggio" è un second best.

Si, sulla tendenza delle cliniche non nego, bisogna farsi un po' sgamati. Quello che nego è l'attribuzione automatica di qualità al piccolo studio dentistico sulla base del fatto che sia piccolo.
Col medico vedo ancora meno problemi.

Io capisco benissimo il discorso della professionalità, ma ribadisco il concetto di fondo: se i dentisti/medici/ingegneri/avvocati sono quelli, quelli rimangono. Su che basi questi diventano più professionali quando sono nel loro studio?
 
Le catene dentistiche e
e ne abbiam parlato
i centri medici di diagnostica sono due esempi che ho sotto gli occhi,
Quale sarebbe l'alternativa scusa? Il centro diagnostico mica compete col medico eh.
Io sono personalmente in cura da medici professionisti che operano in strutture non di loro proprietà, quale sarebbe la miglior qualità a cui puntare?

un altro sono i negozi specializzati (per esempio librerie che negli ultimi 20 anni sono diventate quasi tutte catene),
librerie che chiudono appunto perché sostanzialmente insostenibili e con valore aggiunto minimo rispetto alla catena

un altro sono i centri meccanici (per esempio i Bosch Center, i centri Midas e l'entrata nel settore di tutti i car vendor),
idem con patate, con i costi che devono sobbarcarsi via via crescenti (diagnostiche, ponti, ecc.)
ora il capitale sta intaccando professioni come gli architetti (per esempio Facileristrutturare.it o i grandi studi che sfruttano i giovani lasciandogli le briciole), etc.etc.

In alcuni casi chi già era sul mercato in parte si è salvato perchè si è messo sotto l'ombrello della catena, specialmente se in franchising. In altri casi gli esercenti hanno chiuso e sono stati rimpiazzati dalle catene.

Tutto questo processo in qualche casistica ha portato un mero miglioramento di efficienza a favore del consumatore, ma in TANTI altri casi è scesa la qualità media del servizio offerto.

Continuo a ribadire il concetto base di mercato: se tu professionista che offre maggior qualità vieni buttato fuori dal mercato probabilmente o non hai maggior qualità oppure non ti viene richiesta.
Perché va bene la strategia di dumping dei soggetti grossi, esiste ed è innegabile, ma quanto sopra non cambia.
 
Quale sarebbe l'alternativa scusa? Il centro diagnostico mica compete col medico eh.
Io sono personalmente in cura da medici professionisti che operano in strutture non di loro proprietà, quale sarebbe la miglior qualità a cui puntare?
Cambia, il medico che lavora in ambulatori (in pratica paga solo il posto e l'utilizzo della strumentazione) ma tu sei il suo paziente. Nei centri dentistici il paziente è della clinica e il dentista deve "piegarsi/adattarsi" alle politiche commerciali della clinica se vuole vedersi rinnovato il contratto di collaborazione. Altrimenti lo mandano a casa.

In questo caso è proprio uscita una libreria a gestione famigliare ed è entrata una catena o franchising

Chiusa dopo 27 anni la libreria Lirus: al suo posto arriverà Giunti al Punto
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Cambia, il medico che lavora in ambulatori (in pratica paga solo il posto e l'utilizzo della strumentazione) ma tu sei il suo paziente. Nei centri dentistici il paziente è della clinica e il dentista deve "piegarsi/adattarsi" alle politiche commerciali della clinica se vuole vedersi rinnovato il contratto di collaborazione. Altrimenti lo mandano a casa.

Quindi siamo già ai soli dentisti e siamo al fatto che esistano politiche commerciali aggressive di queste ultime. D'altro canto ci sarebbe un nero clamoroso perpetrato per anni.
Rimane il punto focale: se la gente si trova bene, va dal dentista. Se il dentista viene buttato fuori dal mercato dalle pulizie e carie low cost è probabile che il mercato richieda maggiormente queste.


In questo caso è proprio uscita una libreria a gestione famigliare ed è entrata una catena o franchising

Benissimo, ma:
- è un problema?
- è una perdita di efficienza per il consumatore?
- quali sono le alternative?

A me dispiace, come dicevo, quando vedo l'omologazione delle città, mi fa tutt'altro che piacere, ma trovo sia una conseguenza naturale del modello basato sul capitale.
Spietatamente le tanto amate gestioni famigliari sono de facto spesso inefficienti e vengono aggredite sul mercato. L'artefice è il consumatore che, a torto o ragione, non intende spendere premium price per sostenere l'attività famigliare.
 
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14.02.2023 - 4.518
13.03.2023 - 4992
21.04.2023 - 5.868
 
I prezzi degli immobili a Milano aumentano forse anche per questo motivo:
Grazie, Londra: why Milan can thank Brexit for a new lease of life
Nel 2021 dicevano il contrario (per lo meno la stampa italiana)

Il Lussemburgo, hub della finanza, brinda alla Brexit: 500 miliardi dalla City
Brexit, le città preferite da grandi banche e compagnie in fuga da Londra
Le speranze disattese di Milano: per ora la City resta a Londra
l sogno di Milano di diventare la nuova "City" europea, raccogliendo il testimone da Londra nell'era dopo Brexit, è destinato ad attendere. E questo, in primo luogo, perché finora i flussi di lavoratori in partenza dalla capitale del Regno Unito, valigia e scatoloni alla mano, non sembrano essere stati così importanti come paventato a ridosso del voto sull'uscita dall'Ue del 2016, quando era stato ipotizzato il "grande esodo" di decine di migliaia di persone rispetto al mezzo milione di dipendenti della City per antonomasia.

Tuttavia neanche le iscrizioni anagrafiche con filtro: Provenienza: Estero; Titolo di studio: Laurea sembra avvalorare la tesi che dall'UK (o comunque dall'estero) vengano a Milano.Tra l'altro in questi numeri bisognerebbe togliere gli italiani di ritorno.
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Mentre la tesi che può essere avvalorata è che persone dal resto di Italia con la Laurea vengano a Milano in misura superiore alla media 2004-2014.

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Tuttavia moltissimi se ne vanno da Milano.

Cancellazioni anagrafiche cittadinanza: Italiana; Titolo di studio: Laurea tra l'altro nel 2021 si è registrato il dato di cancellazioni anagrafica di laureati da Milano più alto dall'inizio della serie storica (2004).

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Ultima modifica:
Ho giocato un po' con i dati, togliendo le iscrizioni annuali in anagrafe di laureati, con cittadinanza italiana che provengono dall'estero.

Questi sono i risultati

Schermata 2023-04-22 alle 18.19.13.png


Chi è interessato al dataset può scaricarlo da qui: 529733354.csv
 
Ultima modifica:
Case a Milano, boom dei prezzi in periferia: via Padova vale 4.500 euro al mq. Affitti: nell'hinterland risparmio di 700 euro

Ma tranquilli però, aspettate a comprare che a Milano i prezzi sono in bolla e prima o poi caleranno. :D
Fabio, Fabio :nono:

E' proprio vero ogni pesce ha il suo amo.

Si tratta di articoli "marchetta", che hanno il solo scopo di creare hype sul mercato per spingere a comprare.

Ogni trimestre/mese deve essere pubblicata la marchetta (con risultati migliori rispetto a quanto pubblicato il mese precedente): "i prezzi delle case a Milano salgono +10%, la crescita del mattone è un fattore inevitabile e fisiologico, coprare! Milano cresce sempre, Milano non si ferma, cocco bello cocco fresco!

I prezzi salgono fino a quando qualcuno non si accorge che mancano i fondamentali, quando ci si accorge di ciò (e ci stiamo arrivando dopo l'aumento dei tassi) il castello di carte crolla.

Si tratta, quindi, di notizie che hanno il solo scopo di mettere pressione a qualche povero pollo investitore poco accorto. I dati pubblicati sopra sono inequivocabili, lo stock sta salendo, e i laureati dall'estero che arrivano a Milano sono pochissimi (altro che Grande mela e città internazionale, lavorativamente parlando, il collega più internazionale che trovi a Milano è quello che proviene da Campobasso.)
 
Fabio, Fabio :nono:

E' proprio vero ogni pesce ha il suo amo.

Si tratta di articoli "marchetta", che hanno il solo scopo di creare hype sul mercato per spingere a comprare.

Ogni trimestre/mese deve essere pubblicata la marchetta (con risultati migliori rispetto a quanto pubblicato il mese precedente): "i prezzi delle case a Milano salgono +10%, la crescita del mattone è un fattore inevitabile e fisiologico, coprare! Milano cresce sempre, Milano non si ferma, cocco bello cocco fresco!

I prezzi salgono fino a quando qualcuno non si accorge che mancano i fondamentali, quando ci si accorge di ciò (e ci stiamo arrivando dopo l'aumento dei tassi) il castello di carte crolla.

Si tratta, quindi, di notizie che hanno il solo scopo di mettere pressione a qualche povero pollo investitore poco accorto. I dati pubblicati sopra sono inequivocabili, lo stock sta salendo, e i laureati dall'estero che arrivano a Milano sono pochissimi (altro che Grande mela e città internazionale, lavorativamente parlando, il collega più internazionale che trovi a Milano è quello che proviene da Campobasso.)
In teoria hai ragione.

Però esiste quella cosa che si chiama realtà che se ne frega sia degli articoli marchetta che dei fondamentali.

E la realtà ci dice che nonostante non abbia alcun senso, e sono il primo a riconoscerlo, i prezzi di Milano non stanno scendendo.

Però se vuoi puoi sempre andare da chi sta costruendo in giro per la città e mostrargli le ultime 2000 pagine di questa discussione e convincerlo a farti -30% dal prezzo di listino. :D
 
In teoria hai ragione.

Però esiste quella cosa che si chiama realtà che se ne frega sia degli articoli marchetta che dei fondamentali.

E la realtà ci dice che nonostante non abbia alcun senso, e sono il primo a riconoscerlo, i prezzi di Milano non stanno scendendo.

Però se vuoi puoi sempre andare da chi sta costruendo in giro per la città e mostrargli le ultime 2000 pagine di questa discussione e convincerlo a farti -30% dal prezzo di listino. :D
1. Non si chiama realtà ma Euforia irrazionale tipica di tutte le bolle, una tra tutte la bolla dei Tulipani R. J. SHILLER, Euforia irrazionale. Alti e bassi di Borsa

2. Il costruttore finché non è proprio nella melma dal punto di vista finanziario, cerca di reggere il gioco, quando è nella melma abbassa i pantaloni e cala le mutande. Considera comunque che oggi i costruttori da generazioni hanno anche entrate da settori diversi, mi aspetto cercheranno di reggere il prezzo.

3. Le nuove costruzioni sono equiparabili al lusso. E' un mercato che possiamo considerare di nicchia, non fa testo con quello di cui parliamo qui prevalentemente abitazioni usate.

4. Il mercato immobiliare, non dimentichiamocelo, è più lento a reagire a variazioni macroeconomiche (domanda-offerta-tassi).

Buona sauna! :D
 
1. Non si chiama realtà ma Euforia irrazionale tipica di tutte le bolle, una tra tutte la bolla dei Tulipani R. J. SHILLER, Euforia irrazionale. Alti e bassi di Borsa

2. Il costruttore finché non è proprio nella melma dal punto di vista finanziario, cerca di reggere il gioco, quando è nella melma abbassa i pantaloni e cala le mutande. Considera comunque che oggi i costruttori da generazioni hanno anche entrate da settori diversi, mi aspetto cercheranno di reggere il prezzo.

3. Le nuove costruzioni sono equiparabili al lusso. E' un mercato che possiamo considerare di nicchia, non fa testo con quello di cui parliamo qui prevalentemente abitazioni usate.

4. Il mercato immobiliare, non dimentichiamocelo, è più lento a reagire a variazioni macroeconomiche (domanda-offerta-tassi).

Buona sauna! :D
Sono anni che ripetete le stesse cose.
Un giorno, forse, come un orologio rotto, avrete ragione.
Nel frattempo continuate a pagare l’affitto. :P

E oggi la sauna l’ho fatta sulla A4 mentre venivo a Trieste per qualche giorno di relax :P
 
Sono anni che ripetete le stesse cose.
Un giorno, forse, come un orologio rotto, avrete ragione.
Nel frattempo continuate a pagare l’affitto. :P

E oggi la sauna l’ho fatta sulla A4 mentre venivo a Trieste per qualche giorno di relax :P

Non è che gli interessi sul mutuo e il costo opportunità del capitale immobilizzato siano poca cosa...

Il 4-5% di rendimento di 500k sono 20-25k netti annui...
 
ho come il sentore che si inventino problemi inesistenti, ed utilizzino un approccio meno conservativo possibile
Altro che sentore, posso confermare personalmente.
Sono stato a una Dentalpro tramite assicurazione del lavoro (ingenuo io che l'ho scelta vicino casa), e non ho fatto in tempo a entrare che cercavano in ogni modo a farmi togliere 4 denti (del giudizio) sani, usciti da anni e che non mi creano particolari problemi. Tutti già visti da altri dentisti negli anni, han consigliato tutti di tenerli se non danno problemi/fastidio, mentre secondo questi "esperti" andavano tolti tutti al più presto perché si stavano per cariare.
Peraltro con un preventivo per dente pari a tre volte di quello che una mia collega aveva pagato la settimana precedente tramite assicurazione in quel di Torino. Balordi a cui andrebbe vietato anche solo di avvicinarsi a un paziente.
 
Stato
Chiusa ad ulteriori risposte.
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