Certo.
Il problema è sempre il solito però. Posto che i salari sono quelli, come consideriamo i prezzi del 2019? Oggi probabilmente quasi bassi, ma allora si leggeva "bolla" e "sboom" in continuazione, proprio perché si veniva da 5-6 anni di crescita consistente e i problemi di sostenibilità dell'affitto/rata del mutuo erano già molto evidenti.
Ora son passati 5 anni e i prezzi non solo non sono scesi, sono saliti di un altro bel salto. Le valutazioni del 2019 sono pertanto ancora valide, anzi ancora più valide perché i prezzi maggiori spostano ulteriormente la convenienza.
Per questo motivo storco il naso di fronte al fair value, come se fossero stocks. Qual è il fair value? Quello del 2018? Del 19? Addirittura molti ripetono il 2015, minimo di periodo o quasi.
Come si calcola un fair value in mercati tanto diversi? Si può applicare la stessa metrica a Milano, Roma, Cremona, solo città e anche provincia? Perché il rapporto redditi/prezzi (e derivati) è simpatico, ma non risponde ad alcun quesito, per cui rimane un descrittivo di alto livello.
La cosa che però interessa l'investitore e/o l'acquirente di un immobile non è tanto sapere che prima o poi scenderà. E' un'informazione tendenzialmente poco utile perché senza il timing non è completa.
Se uno vuole fare investimento puro forse non è il caso che si avvicini "no brain" a un mercato così alto di prezzi (banalmente, il ritorno atteso non credo sia altissimo), ma se uno dovesse comprare per vivere l'attesa la paga mediante l'affitto.
E se il proprietario incassa il suo 3% netto (tasse, spese e quant'altro) scarso come riportano alcuni, l'inquilino invece paga il suo 5% lordo. Per cui siamo sempre lì, cercare di fare timing è un conto se si vive aggratis (anche se rimane l'incognita di sbagliare e vedere ancora un po' di salita), ma ben altro se si paga ogni anno.
Perché a dire che si scende prima o poi ci si becca per definizione, ma nel frattempo si perdono i bull market e/o si pagano affitti. Il rischio zero non esiste.
