Nuda proprietà ed usufrutto: contraddizioni in regime di incertezza

[P.A.T.]

Ipotizziamo di avere 2 offerte immobiliari:
A) casa a Milano del valore di 1 milione su cui pende l'usufrutto di una signora 80enne
B) casa a Sesto San Giovanni del valore di 200.000 su cui pende l'usufrutto di una signora anch'essa 80 enne.

Lo sconto, secondo le tabelle di usufrutto, e' del 25%, per cui
A) Milano costerebbe 750.000 anziche 1.000.000
B) Sesto san Giovanni costerebbe 150.000 anziche' 200.000

Credo che nessuno sarebbe interessato a B per soli 50k di risparmio, casomai solo ad A sperando che la signora vada presto al Creatore. Questa scelta avviene, in conformita' ai precetti che i due studiosi, Tversky e Kahnemann, hanno codificato negli anni 70 del secolo scorso e che si possono riassumere nella massima:

"riguardo delle questioni di denaro, in condizioni di scarsa incertezza sui beni o sul denaro che possediamo noi tendiamo ad essere conservativi, mentre in condizioni di massima incertezza noi tendiamo a rischiare molto".

Questo esempio vuole introdurre una discussione che riguarda il settore immobiliare: acquistare la nuda proprieta' solo quando il valore dell'immobile e' elevato, e' coerente con la nostra indole umana, ma costituisce un grosso sbaglio

In altre parole e' coerente con i rilievi empirici di Tversky e Kahnemann, ma e' profondamente sbagliato dal punto di vista dell'agente economico razionale ("homo economicus").

La conclusione (provvisoria) a cui sono giunto e' la seguente: acquistare la nuda proprieta' non conviene MAI

A voi, commenti, critiche, accetto persino insulti

 

[persempresarò]

acquistare la nuda proprieta' non conviene MAI

ma dovresti argomentare l'interessante assunto però.
Nel caso la proprieta' A cresca di valore negli anni e l'hai acquistata con un 25% di sconto e poi la rivendi a 1, 5 mil eur dopo 6 anni acquistare la nuda proprieta' A è convenuto. 750k contro 1kk.

 

[denisgsv]

Secondo me le percentuali sono percentuali , 5 case di tipo b = tipo A.

Bisogna vedere se la somma disponibile per tale investimento è di 200k o 1kk, ma io non vedo differenze

 

[P.A.T.]

ma dovresti argomentare l'interessante assunto però.
Nel caso la proprieta' A cresca di valore negli anni e l'hai acquistata con un 25% di sconto e poi la rivendi a 1, 5 mil eur dopo 6 anni acquistare la nuda proprieta' A è convenuto. 750k contro 1kk.

L'argomentazione che acquistare la nuda proprieta' non conviene MAI e' in effetti lacunosa.
Cerco allora di argomentare meglio

Acquistare la NUDA proprieta' permette uno sconto che e' calibrato sull'aspettativa di vita dell'usufruttario (il quale ricordo, e' obbligato a pagare l'IMU)

Un gravissimo errore del legislatore, di cui mi meraviglio che i vari governi non vi abbiano posto rimedio, e' che il prezzo dipende solo (1) dall'eta' dell'usufruttario, mentre dovrebbe dipendere (1) dall'eta dell'usufruttario ma anche e soprattutto (2) dal livello dei tassi interesse.

In caso di interessi a 0, o addirittura negativi come lo erano fin nel 2021, la Nuda proprieta' puo' convenire.

Raramente conviene con tassi di interesse elevati.

Un caso particolare in cui conviene acquistare la nuda proprieta' - e scusatemi per il paradosso che introduco, allo scopo esemplificativo - e' nel bergamasco prima del Covid. Ma visto che non si puo' essere veggenti, l'unico criterio di buon senso e' confidare nell'aumento della vita media dovuto alle nuove scoperte scientifiche, alla maggiore attenzione degli anziani verso la salute, alla maggiore disponibilita' di reddito di molti anziani rispetto ai giovani. L'istat ha infatti certificato che nel 2022 il 65% della ricchezza italiana e' nelle mani degli over 55, mentre coloro che si trovano sotto i 34 anni possiede solo il 4% della ricchezza italiana.

Gli anziani pertanto possono curarsi benissimo ricorrendo alla sanita' privata, per cui possono vivere molti piu' anni rispetto alle tabelle di vita attesa teorica residua.

Pertanto, non conviene MAI acquistare la nuda proprieta', salvo nell'unico caso a mio avviso plausibile: avere un figlio giovane ed acquistare la nuda proprieta di un inquilino non molto anziano in presenza di tassi di interesse di mercato non molto elevati.

 

[Concorde]

Ho sempre avuto il tuo pensiero sulla nuda proprietà = non conviene assolutamente, se non proprio regalata.
Eppur si vendono...
Sei obbligato in SOLIDO per tutte le spese e cosa vuoi pignorare a un nudo proprietario pensionato? 100 EUR al mese?

 

[gonzalito76]

Concordo sul fatto che il profilo di rischio di una nuda proprietà sia molto migliore acquistando da un usufruttuario non troppo anziano (indicativamente non oltre 72-73 anni, meglio se meno) in quanto si è strutturalmente meno esposti ad un eventuale rischio di extra-longevita', in termini di impatto sul total return annualizzato dell'investimento. Aggiungo che si può anche rivendere liberamente (magari passati un tot di anni).

Ma dal punto di vista del prezzo da negoziare, i tabellari lasciano il tempo che trovano, essendo basati su saggi di interesse legali e quasi mai allineati ai tassi di mercato, per calcolare un NPV. D'altronde in una compravendita non sono minimamente vincolanti (se non per il computo delle imposte pro-quota sul valore catastale sottostante): ciascun acquirente è libero di calcolarsi il proprio "fair value" della nuda proprietà e proporre un bid di conseguenza. Per esperienza personale avviene così.

 

[persempresarò]

@P.A.T.
in caso di bassi tassi di interesse perché parli di acquisto di nuda proprieta' con mutuo e non con cash; lo stesso ragionamento si potrebbe fare per chi acquista cash?

E' l'usufruttuario che deve pagare l'IMU ma il nudo proprietario condominio e straordinaria manutenzione, giusto?

 

[yumatu]

La conclusione (provvisoria) a cui sono giunto e' la seguente: acquistare la nuda proprieta' non conviene MAI

Vendere invece se si sa di avere problemi con il fisco in futuro?

 

[P.A.T.]

Vendere invece se si sa di avere problemi con il fisco in futuro?

La vendita della nuda proprieta' e' la soluzione ideale nel caso di successione e passaggio generazionale di impresa.
Tre sono le cose che un imprenditore anziano dovrebbe fare a favore dei propri figli:
1) vendita della nuda proprieta', per abbassare l'importo cosi' da poter usufruire della franchigia
2) patto familiare di impresa davanti ad un notaio, per poter riacquisire l'impresa nel caso i figli siano degli scapestrati
3) polizza assicurativa, assolutamente no accettazione della firma disgiunta a favore del figlio sul conto corrente. Questa pratica, cosi' diffusa in passato ed ancora oggi, sotto differenti nomi dialettali ("svuotare il conto", "sparecchiare il conto") e' divenuta impraticabile da quando il fisco usa l'intellgenza artificiale

Alla base di questa triplicita' di comportamento rimane la vendita della nuda proprieta' di immobili ed aziende. Questo e' l'unico vero motivo dell'utilizzo della nuda proprieta'

 

[persempresarò]

polizza assicurativa, assolutamente no accettazione della firma disgiunta a favore del figlio sul conto corrente. Questa pratica, cosi' diffusa in passato ed ancora oggi, sotto differenti nomi dialettali ("svuotare il conto", "sparecchiare il conto") e' divenuta impraticabile da quando il fisco usa l'intellgenza artificiale

cos'è esattamente , in parole povere?

 

[persempresarò]

vendita della nuda proprieta', per abbassare l'importo cosi' da poter usufruire della franchigia

cioè ho un casa da 1,5 mil di euro e quindi pagherei il 4 % su 500k quindi 20.000; con la vendita al figlio a la donazione della nuda proprieta' al figlio per case molto costose si risparmierebbe un 20.000.
Tra zio e nipote per esempio però questa tattica non servirebbe in quanto si pagherebbe l'8 % sulla donazione e 6 sulla eredita', quindi converrebbe l'eredita' o @Camillo75 e @Lawyer2020 la vendita della nuda proprieta' al nipote.

 

[P.A.T.]

cioè ho un casa da 1,5 mil di euro e quindi pagherei il 4 % su 500k quindi 20.000; con la vendita al figlio a la donazione della nuda proprieta' al figlio per case molto costose si risparmierebbe un 20.000.
Tra zio e nipote per esempio però questa tattica non servirebbe in quanto si pagherebbe l'8 % sulla donazione e 6 sulla eredita', quindi converrebbe l'eredita' o @Camillo75 e @Lawyer2020 la vendita della nuda proprieta' al nipote.

Perche' non conviene sempre ? Spacchettando la proprieta' in usufrutto, non soggetto ad imposta di successione, e nuda proprieta', soggetta ad imposta di successione, l'imponibile della tassa di successione si abbassa comunque.

 

[P.A.T.]

cos'è esattamente , in parole povere?

Che dal nord al sud quando il papa' e' in fase terminale lo si porta in banca a firmare per l'accesso disgiunto al conto corrente, cosi' da prelevare la disponibilita' del conto prima della morte.

E' una pratica diffusissima, ma oramai non piu' praticabile da quanto l'agenzia delle Entrate si avvale dell'intelligenza artificiale.

 

[persempresarò]

si avvale dell'intelligenza artificiale.

con l'A.I. cosa succede? Spiego meglio, attraverso l'AI cosa riesce a vedere l'ADE?

lo si porta in banca a firmare per l'accesso disgiunto al conto corrente, cosi' da prelevare la disponibilita' del conto prima della morte

In questo caso lo si fa dall'home banking conoscendo le sue credenziali.

 

[gianted]

Pongo una questione:
l'usufruttuario anziano si trova una badante che diviene sua convivente (o addirittura moglie).
Alla morte del vegliardo la signora potrà godere del diritto di abitazione nella casa per un periodo variabile dai 2 ai 5 anni, è corretto?

edit:
trovato, la risposta è no
Coniuge superstite: può abitare nella casa di proprietà altrui?

Tuttavia lo sfratto della vedova potrebbe non essere così immediato...

 

[P.A.T.]

con l'A.I. cosa succede? Spiego meglio, attraverso l'AI cosa riesce a vedere l'ADE?



In questo caso lo si fa dall'home banking conoscendo le sue credenziali.

L'Ade incrocia i movimenti bancari degli italiani, di cui adesso e' in possesso, con la data di morte delle persone.
Chi "sparecchia il conto" in prossimita' della morte del defunto e' pescato con una facilita' disarmante.

La ricerca e' talmente facilitata che e' un gioco da ragazzi per l'intelligenza artificiale di cui e' dotata ora l'amministrazione pubblica, dato che all'ade non serve un range esteso di ricerca, in quanto e' la banca a bloccare il conto poco tempo dopo la morte.

 

[enzopaoni]

Oltre le spese condominiali che l'usufruttuario potrebbe non pagare, le spese straordinarie ci sono altre spese che potrebbero ricadere sul nudo proprietario?
Inoltre sarebbe possibile fatto 100k il prezzo di acquisto versare 90k subito e 1k/anno per 10 anni per ridurre il rischio di eventuali spese che l'usufruttuario non volesse pagare?

 

[comolego]

non capisco perchè versare una parte del prezzo in 10 anni ti può tutelare per eventuali spese non pagate. Il nudo proprietario incassa 1k all'anno per 10 anni (ammesso che sia possibile la dilazione del pagamento) e NON paga comunque le spese, usando il denaro per altro: tu come sei tutelato?

 

[comolego]

non capisco perchè versare una parte del prezzo in 10 anni ti può tutelare per eventuali spese non pagate. Il nudo proprietario incassa 1k all'anno per 10 anni (ammesso che sia possibile la dilazione del pagamento) e NON paga comunque le spese, usando il denaro per altro: tu come sei tutelato?

intendevo l'USUFRUTTUARIO

 

[enzopaoni]

corretto.
Pensavo ad una sorta di polizza/accordo dove quei 10k vengono versati in rate da 1k l'anno se l'usufruttuario è in regola con i pagamenti, altrimenti andrebbero in compensazione