Planimetria catastale non congruente

casaDolceCasa

Nuovo Utente
Registrato
7/2/09
Messaggi
353
Punti reazioni
5
Buonasera a tutti!

Ho visto appartamento molto interessante su due livelli. I proprietari hanno creato il salotto sopra e le camere sotto, diversamente da come previsto e risultante in planimetria.

Nella planimetria il piano sopra è accatastato come sottotetto.

Quali possono essere le problematiche nell'acquisto di un immobile del genere?

Avere le camere sotto da qualche tipo di scomodità?

Qualunque informazione mi darete sarà utile.

Grazie
 

Mill Burray

Nuovo Utente
Registrato
26/5/22
Messaggi
164
Punti reazioni
5
Non è una questione di scomodità, ma di abusi. In generale, se il sottotetto non è abitabile, non potresti metterci il soggiorno, né tantomeno le camere, perché non c'è la permanenza di persone. A volte un sottotetto si può “recuperare” e rendere abitabile, altre no (in ogni caso, quando si può, costa). Il punto secondo me è quanto stai pagando la casa: i mq del sottotetto te li contano come normali? Le stanze pure? Nel senso, se sotto sono due locali più cucina per un totale di 70 mq (esempio) e sopra c’è il sottotetto con il soggiorno di 30 mq, di fatto non stai acquistando un trilocale di 100 mq ma un bilocale di 70 + sottotetto (in cui teoricamente puoi stipare roba o stendere i panni ma non guardare la tv sdraiato sul divano, perché appunto non c’è l’abitabilità). Ovviamente se a te sta bene perché ritieni il prezzo giusto, la casa ti piace e ci vuoi abitare consapevole della cosa, nessun problema, difficile che i vigili vengano a controllare cosa fai nel sottotetto (a meno che i vicini ti denuncino perché fai troppe feste :D). Il vero problema, secondo me, non è tanto se un domani decidi di rivendere la casa (il compratore farà le stesse valutazioni tue), ma se decidi di affittarla spacciandola per quello che non è. Cioè, se un ipotetico inquilino si fa male nel sottotetto/soggiorno, secondo me sono cavoli amari.
ps: ci sono passato anche io e me ne sarei fregato della non abitabilità perché la casa mi piaceva molto, ma ho offerto molto meno (perché di fatto i mq abitabili erano meno rispetto a quelli pubblicizzati) e non hanno accettato.
 

casaDolceCasa

Nuovo Utente
Registrato
7/2/09
Messaggi
353
Punti reazioni
5
Non è una questione di scomodità, ma di abusi. In generale, se il sottotetto non è abitabile, non potresti metterci il soggiorno, né tantomeno le camere, perché non c'è la permanenza di persone. A volte un sottotetto si può “recuperare” e rendere abitabile, altre no (in ogni caso, quando si può, costa). Il punto secondo me è quanto stai pagando la casa: i mq del sottotetto te li contano come normali? Le stanze pure? Nel senso, se sotto sono due locali più cucina per un totale di 70 mq (esempio) e sopra c’è il sottotetto con il soggiorno di 30 mq, di fatto non stai acquistando un trilocale di 100 mq ma un bilocale di 70 + sottotetto (in cui teoricamente puoi stipare roba o stendere i panni ma non guardare la tv sdraiato sul divano, perché appunto non c’è l’abitabilità). Ovviamente se a te sta bene perché ritieni il prezzo giusto, la casa ti piace e ci vuoi abitare consapevole della cosa, nessun problema, difficile che i vigili vengano a controllare cosa fai nel sottotetto (a meno che i vicini ti denuncino perché fai troppe feste :D). Il vero problema, secondo me, non è tanto se un domani decidi di rivendere la casa (il compratore farà le stesse valutazioni tue), ma se decidi di affittarla spacciandola per quello che non è. Cioè, se un ipotetico inquilino si fa male nel sottotetto/soggiorno, secondo me sono cavoli amari.
ps: ci sono passato anche io e me ne sarei fregato della non abitabilità perché la casa mi piaceva molto, ma ho offerto molto meno (perché di fatto i mq abitabili erano meno rispetto a quelli pubblicizzati) e non hanno accettato.

Grazie mille.

L'appartamento piace. Mi chiedevo anche

Se facessi un mutuo, il perito di turno potrebbe creare problemi?

Il fatto che non sia abitabile, altezza media 2.40h, che tipo di sconto ha sul nuovo? Per capire quanto lo possano aver pagato 10 anni fa.

Grazie
 

giovanni1888

Nuovo Utente
Registrato
3/9/22
Messaggi
315
Punti reazioni
28
Buonasera a tutti!

Ho visto appartamento molto interessante su due livelli. I proprietari hanno creato il salotto sopra e le camere sotto, diversamente da come previsto e risultante in planimetria.

Nella planimetria il piano sopra è accatastato come sottotetto.

Quali possono essere le problematiche nell'acquisto di un immobile del genere?

Avere le camere sotto da qualche tipo di scomodità?

Qualunque informazione mi darete sarà utile.

Grazie

il problema è che i furbi, ti stanno vendo un sottotetto (valore 10%) al valore pieno di un appartamento: proprio perchè probabilmente anche lui era stato fregato cosi'
 

casaDolceCasa

Nuovo Utente
Registrato
7/2/09
Messaggi
353
Punti reazioni
5
Grazie, il proprietario attuale ha comprato dal costruttore e si ha pagato prezzo pieno.

C'è da dire che il sottotetto di circa 80mq è molto bello e vivibilissimo. Un solo angolo è basso in effetti e li hanno ricavato un piccolo Bagno.

Ma se è un abuso come ha fatto il costruttore a vendere? Il notaio non deve avere la conformità catastale e urbanistica?

Grazie
 

Frengo85

Miao
Registrato
25/2/14
Messaggi
1.854
Punti reazioni
138
Se veramente interessati all'acquisto, farei un accesso agli atti in comune. Le planimetrie catastali possono essere difformi e ciò che conta è la documentazione presentata al comune.
 

pallino-BG-

Nuovo Utente
Registrato
1/4/12
Messaggi
3.153
Punti reazioni
119
Se ti piace, e pensi di viverci a lungo puoi acquistare, però al giusto prezzo come ti hanno già detto.
Se il sottotetto risulta sottotetto devi pagarlo come tale, magari pagherai qualcosa in più che un semplice sottotetto visto che è stato predisposto per viverci e tu lo vivrai.
Comunque in certe Regioni l' altezza media di 2,4mt è abitabile, poi bisogna vedere anche l'altezza minima, un lavoro per il geometra.
 

Mill Burray

Nuovo Utente
Registrato
26/5/22
Messaggi
164
Punti reazioni
5
Grazie mille.

L'appartamento piace. Mi chiedevo anche

Se facessi un mutuo, il perito di turno potrebbe creare problemi?


Grazie

se l'abuso consiste solo nel fatto che il sottotetto è arredato (e quindi, mobili a parte, corrisponde allo stato di fatto), il perito non dovrebbe dire niente. ma non mi sembra il tuo caso, se è stato ricavato un bagno: su quello potrebbero farti storie, perché in un sottotetto un bagno con doccia e wc non può esserci. può esserci credo l'attacco per la lavatrice, o un rubinetto di servizio, insomma più una lavanderia che un bagno. magari il perito chiede di riportare allo stato di fatto, quindi togliere wc e doccia, magari no. nell'appartamento che avevo visto io, oltre al wc, di abusivo c'era anche un finestra "ingrandita". in caso di perizia, l'agente mi disse che il proprietario l'avrebbe fatta "mascherare" con del cartongesso.. la creatività italiana non ha eguali. tra l'altro qui si apre un altro paradosso: se tu compri una casa perché ti piace il fatto che abbia due bagni, di cui però uno abusivo, e poi per poter far passare una perizia il proprietario ti smantella un bagno, quando vai a rogito non hai alcun diritto a chiederne il ripristino. comunque, fai come ti hanno già suggerito e controlla gli atti. così magari scopri che anche la scala che collega appartamento a sottotetto è abusiva : )
 

casaDolceCasa

Nuovo Utente
Registrato
7/2/09
Messaggi
353
Punti reazioni
5
se l'abuso consiste solo nel fatto che il sottotetto è arredato (e quindi, mobili a parte, corrisponde allo stato di fatto), il perito non dovrebbe dire niente. ma non mi sembra il tuo caso, se è stato ricavato un bagno: su quello potrebbero farti storie, perché in un sottotetto un bagno con doccia e wc non può esserci. può esserci credo l'attacco per la lavatrice, o un rubinetto di servizio, insomma più una lavanderia che un bagno. magari il perito chiede di riportare allo stato di fatto, quindi togliere wc e doccia, magari no. nell'appartamento che avevo visto io, oltre al wc, di abusivo c'era anche un finestra "ingrandita". in caso di perizia, l'agente mi disse che il proprietario l'avrebbe fatta "mascherare" con del cartongesso.. la creatività italiana non ha eguali. tra l'altro qui si apre un altro paradosso: se tu compri una casa perché ti piace il fatto che abbia due bagni, di cui però uno abusivo, e poi per poter far passare una perizia il proprietario ti smantella un bagno, quando vai a rogito non hai alcun diritto a chiederne il ripristino. comunque, fai come ti hanno già suggerito e controlla gli atti. così magari scopri che anche la scala che collega appartamento a sottotetto è abusiva : )


grazie, non ho intenzione di smantellare niente! la casa è nuova praticamente.

Se il perito fa storie e non dai il mutuo la compravendita salta. E' un rischio da calcolare. E lo stesso problema ce l'avrei io tra xx anni quando e se vorrò rivendere!
 

giovanni1888

Nuovo Utente
Registrato
3/9/22
Messaggi
315
Punti reazioni
28
Grazie, il proprietario attuale ha comprato dal costruttore e si ha pagato prezzo pieno.

C'è da dire che il sottotetto di circa 80mq è molto bello e vivibilissimo. Un solo angolo è basso in effetti e li hanno ricavato un piccolo Bagno.

Ma se è un abuso come ha fatto il costruttore a vendere? Il notaio non deve avere la conformità catastale e urbanistica?

Grazie

Semplice il notaio chiede ai venditori (firmano) ed i compratori (che firmano) di dichiarare che la casa è in regola con le norme urbanistiche e catastali.
Basta dichiarare il falso ed il dico è fatto: e ti dirò di piu' se l'abuso e "minore" come in questo caso l'atto non può essere manco annullato.
Il problema sorge quando trovi un compratore attento che ti dice: io il sottotetto te lo compro come sottotetto non come appartamento..
 

casaDolceCasa

Nuovo Utente
Registrato
7/2/09
Messaggi
353
Punti reazioni
5
Il problema sorge quando trovi un compratore attento che ti dice: io il sottotetto te lo compro come sottotetto non come appartamento..

nel senso che puoi tirare sul prezzo?

ma il sottotetto è la parte più bella casa. enorme con soffitti altissimi tutti travati. non lo diresti che è un sottotetto se non vedessi la parte del bagno.

ha collegata anche una terrazza di 30 mq ....
 

giovanni1888

Nuovo Utente
Registrato
3/9/22
Messaggi
315
Punti reazioni
28
nel senso che puoi tirare sul prezzo?

ma il sottotetto è la parte più bella casa. enorme con soffitti altissimi tutti travati. non lo diresti che è un sottotetto se non vedessi la parte del bagno.

ha collegata anche una terrazza di 30 mq ....

nel senso che io non comprerò mai un sottotetto (pure se rifinito da Pomodoro...) al prezzo di un appartamento proprio perchè temo che in caso di vendita ne troverei uno che la pensa come me, e ci possa perdere migliaia di euro.
 

sorgente

Nuovo Utente
Registrato
13/3/12
Messaggi
1.066
Punti reazioni
60
nel senso che puoi tirare sul prezzo?
ma il sottotetto è la parte più bella casa. enorme con soffitti altissimi tutti travati. non lo diresti che è un sottotetto se non vedessi la parte del bagno.
ha collegata anche una terrazza di 30 mq ....

che non lo diresti tu è un conto, che lo dicano i documenti è un altro.
Anche io ne ho viste a bizzeffe di queste soluzioni, per quanto piacevoli, dove però cercano di farti comprare per abitabile un intero piano abusivo.
Praticamente tutti i sottotetti che ho visto erano accatastati come deposito ed uscivano in vendita come (70+50=)120 mq abitabili x 2.000 €/mq = 240.000€ nessuno escluso.
Peccato che il tuo venditore, che come dici ha comprato da costruttore, ha acquistato a 70x2.000=140.000 + 50x1.000=50.000 = 190.000 e vuole fare 50k di gain con la rivendita mettendo maschere di cartongesso, scatole sopra i wc ecc ecc. Quanti ne ho visti.
I periti in genere lasciano correre se alla banca conviene (chiedi un mutuo basso in %, paghi tasso alto ecc ecc) altrimenti se la banca è in un periodo in cui non è interessata a fare tanti mutui si potrebbe mettere di traverso.
Nella realtà: stai acquistando un abuso, bello, ma un abuso e un domani dovrai trovare uno come te disposto a farselo andare bene a spese sue e per giunta coi soldi.

Anche io ne avevo visti di belli sai, ma proprio per antipatia nella richiesta di far pagare per buona una cosa che buona non è li ho sempre mandati a stendere.
Peraltro anche io avrei fatto come Mill Burray e giovanni e avrei ricalcolato il valore secondo la destinazione d'uso, almeno come punto di partenza, e sicuramente le mie offerte sarebbero state rifiutate. Meglio aspettare l'acquirente pollo che si innamora.
 

Bits10

Nuovo Utente
Registrato
8/7/20
Messaggi
412
Punti reazioni
17
prima o poi metteranno l'obbligo di conformità urbanistica per le compravendite come già avviene in alcune regioni....quindi o acquisti a sconto o lascia perdere
 

giovanni1888

Nuovo Utente
Registrato
3/9/22
Messaggi
315
Punti reazioni
28
prima o poi metteranno l'obbligo di conformità urbanistica per le compravendite come già avviene in alcune regioni....quindi o acquisti a sconto o lascia perdere

in realtà c'è già l'obbligo della contro,ita urbanistica e catastale (quindi doppia) ma il fatto è che è un atocertificazione
 

casaDolceCasa

Nuovo Utente
Registrato
7/2/09
Messaggi
353
Punti reazioni
5
prima o poi metteranno l'obbligo di conformità urbanistica per le compravendite come già avviene in alcune regioni....quindi o acquisti a sconto o lascia perdere

la zona è ambita. l'appartamento è veramente bello e credo si venda da solo. Non mi sono innamorata della casa ma ne ho viste molte ultimamente. l'appartamento sono 160 mq calpestabili (80+80) circa. dovrei dunque calcolare la parte sopra l 50% del prezzo di riferimento di mercato? quindi se il prezzo richiesto è 100, dovrei chiedere l'acquisto per 75?.

Grazie.
 

Mill Burray

Nuovo Utente
Registrato
26/5/22
Messaggi
164
Punti reazioni
5
la zona è ambita. l'appartamento è veramente bello e credo si venda da solo. Non mi sono innamorata della casa ma ne ho viste molte ultimamente. l'appartamento sono 160 mq calpestabili (80+80) circa. dovrei dunque calcolare la parte sopra l 50% del prezzo di riferimento di mercato? quindi se il prezzo richiesto è 100, dovrei chiedere l'acquisto per 75?.

Grazie.

Se si vendesse da solo, l'avrebbero già venduto... invece è ancora lì, quindi evidentemente il prezzo non sconta abbastanza il fatto che mezza casa (non un terzo, mezza!) di fatto è abusiva. e sì, se il prezzo richiesto è 100, io offrirei 75 (che quasi sicuramente non accetteranno)
 

JacksonT

Nuovo Utente
Registrato
15/2/17
Messaggi
25.478
Punti reazioni
561
Semplice il notaio chiede ai venditori (firmano) ed i compratori (che firmano) di dichiarare che la casa è in regola con le norme urbanistiche e catastali.
Basta dichiarare il falso ed il dico è fatto: e ti dirò di piu' se l'abuso e "minore" come in questo caso l'atto non può essere manco annullato.
Il problema sorge quando trovi un compratore attento che ti dice: io il sottotetto te lo compro come sottotetto non come appartamento..

Esatto :yes:
 

JacksonT

Nuovo Utente
Registrato
15/2/17
Messaggi
25.478
Punti reazioni
561
nel senso che io non comprerò mai un sottotetto (pure se rifinito da Pomodoro...) al prezzo di un appartamento proprio perchè temo che in caso di vendita ne troverei uno che la pensa come me, e ci possa perdere migliaia di euro.

Inoltre viene meno la possibilità di usufruire dei bonus edilizi, in caso di lavori in casa