Prima Visita Immobile - Cosa Controllare

[honof11]

Ciao a tutti, stiamo per effettuare una proposta di acquisto da privato tramite una nota agenzia immobiliare.
Ho provato a chiedere un po' di documentazione all'agenzia ma non sganciano niente, da loro ho soltanto avuto una foto della planimetria dove a malapena si riescono a leggere le misure. Dopo mille insistenze sono riuscito ad avere almeno la bozza della proposta di acquisto... hanno cancellato i dati dell'agenzia compreso il nome del referente (?!?!?) e hanno fatto la scansione. Già questo mi sembra sintomo di scarsa serietà...
Tramite qualche ricerca e con pochissimi euro sono riuscito a risalire a foglio, particella, subalterno, visura storica proprietari e poco altro non degno di nota. Non ho per esempio una ispezione ipotecaria e naturalmente non ho l'atto di provenienza. Ho però notato che il numero civico in visura è sbagliato.

Mi sembra evidente che l'agenzia stia tutelando soltanto il suo "diritto" alla provvigione che, lato compratore, mi sembra al 90% immotivato. 1 ora del loro tempo e due visite dell'immobile non penso valgano il 4%+iva (che conto di trattare), soprattutto considerando che non ho alcuna "serenità" sulla bontà delle carte. Se dovessero esserci problemi con l'immobile non ho intenzione di dare un euro a chi non ha fatto niente per me.

Per evitare problemi di qualsiasi natura vorrei vedere tutte le carte prima di firmare la proposta di acquisto e per questo chiedo: eventuali pendenze o impedimenti sono scritte a chiare lettere sui documenti o è meglio dare tutto a un tecnico che possa verificare con calma?

Grazie mille
Ciao

purtroppo il valore aggiunto delle agenzie è nullo... sono solo costi... 4% + IVA per aprire la porta di casa è semplicemente folle

 

[MrAndryx]

Domanda per alcuni assurda ma per me fondamentale in questo momento che sto approcciando l'acquisto della prima casa:
tutta questa documentazione devo controllarla io come privato? perchè mi pare troppa roba da controllare per uno che non è nel campo, spesso riempito di burocrazia!
in tal caso a chi mi posso affidare per un controllo dei documenti?

Tutti questi cavolo di controlli dovrebbero essere a carico delle agenzie immobiliri, che prima di vendere un immobile devono accertarsi che sia tutto in ordine....che schifo.

 

[Bits10]

Domanda per alcuni assurda ma per me fondamentale in questo momento che sto approcciando l'acquisto della prima casa:
tutta questa documentazione devo controllarla io come privato? perchè mi pare troppa roba da controllare per uno che non è nel campo, spesso riempito di burocrazia!
in tal caso a chi mi posso affidare per un controllo dei documenti?

Tutti questi cavolo di controlli dovrebbero essere a carico delle agenzie immobiliri, che prima di vendere un immobile devono accertarsi che sia tutto in ordine....che schifo.

Le agenzie serie lo fanno, diciamo 2 su 10.....se non ci sono particolari problematiche ti basta un geometra\architetto alcune verifiche le fa il notaio altre puoi farle tu ( es visure )

 

[MrAndryx]

Le agenzie serie lo fanno, diciamo 2 su 10.....se non ci sono particolari problematiche ti basta un geometra\architetto alcune verifiche le fa il notaio altre puoi farle tu ( es visure )

eh già, trovarlo quel 2su10.
ad ogni modo grazie dell'info.

un altra domanda, l'offerta che vado a fare dopo le mie valutazioni, devo compilarla in toto io? perchè trovo mille voci da compilare che non saprei nemmeno cosa scriverci, oppure si occupa l'agenzia immobiliare e poi te la sottopone?

 

[Bits10]

eh già, trovarlo quel 2su10.
ad ogni modo grazie dell'info.

un altra domanda, l'offerta che vado a fare dopo le mie valutazioni, devo compilarla in toto io? perchè trovo mille voci da compilare che non saprei nemmeno cosa scriverci, oppure si occupa l'agenzia immobiliare e poi te la sottopone?

la compila l'agenzia, consiglio di non andare da solo e di non firmare nulla se non ti viene spiegato punto per punto o non comprendi qualche clausola

 

[konda]

Domanda per alcuni assurda ma per me fondamentale in questo momento che sto approcciando l'acquisto della prima casa:
tutta questa documentazione devo controllarla io come privato? perchè mi pare troppa roba da controllare per uno che non è nel campo, spesso riempito di burocrazia!
in tal caso a chi mi posso affidare per un controllo dei documenti?

Tutti questi cavolo di controlli dovrebbero essere a carico delle agenzie immobiliri, che prima di vendere un immobile devono accertarsi che sia tutto in ordine....che schifo.

Se acquisti con mutuo, stai particolarmente attento alla presenza (e insisti, se mancante, nell'aggiungerla anche a penna) di una clausola sospensiva per il mutuo e, ti consiglio (ma aspettiamo pareri più esperti), anche di un'altra clausola per la conformità urbanistica e catastale che avrai modo di accertare tramite un tecnico di tua fiducia. Poi magari non la farai e/o non ce ne sarà bisogno, ma scripta manent

 

[il Barbin]

Se acquisti con mutuo, stai particolarmente attento alla presenza (e insisti, se mancante, nell'aggiungerla anche a penna) di una clausola sospensiva per il mutuo e, ti consiglio (ma aspettiamo pareri più esperti), anche di un'altra clausola per la conformità urbanistica e catastale che avrai modo di accertare tramite un tecnico di tua fiducia. Poi magari non la farai e/o non ce ne sarà bisogno, ma scripta manent

il problema è che - a meno che non sia un appartamento con poca appetibilità e con 2 visite negli ultimi 12 mesi, e allora in quel caso c'è più margine - se vincoli l'offerta al mutuo non ti calcolano neppure. se la casa ha giro di visite e vincoli al mutuo l'hai già persa
aspettano il prossimo che magari paga cash e preferiscono aspettare comunque 2 settimane in piu che 2 mesi.
e le agenzie aiutano a incentivare questo gioco
io l'anno scorso ho fatto offerta a prezzo pieno, il giorno stesso della prima visita in casa (da ristrutturare peraltro....), NON vincolando al mutuo, permettendomi solo di proporre data del rogito a 45 giorni (il tempo per trovare il mutuo!!), e mi son sentito dire "ok, ma se fra 3 giorni arriva un altro e fa offerta piena come la tua ma senza mutuo, te la giochi".
quindi si, fatevi pure inserire le clausole, ma in sto mondo di sciacalli non serve a nulla

su conformità urbanistica poi.....dovrebbero essere le agenzie a prodursi per ogni immobile la documentazione attestante la regolarità urbanistica. non lo fa nessuno. ma nessuno intendo NESSUNO, e lo sappiamo tutti. per loro è sufficiente la piantina catastale.....e nel parco immobili del nostro bel paese avoja cosa ce ne facciamo delle planimetrie catastali di immobili ante 1980/1990....
quindi cosa fai? vincoli l'offerta all'accertamento della conformità urbanistica??
aspetti 3 mesi per fare un accesso agli atti al comune per chiedere il progetto depositato dal costruttore?
il venditore ti ride in faccia (sempre se sa che nel giro di una settimana gli arrivano altre visite...) e anche qui l'agenzia fa il gioco del venditore. che poi non è neanche il gioco dell'acquirente, ma è il gioco di "voglio chiudere l'affare quanto prima".
d'altronde: se il venditore SA che l'immobile non è a posto urbanisticamente, non ha nessun interesse a produrti queste carte.
se sa che è tutto a posto , perchè dovrebbe perdere tempo quando le prossime 10 visite troverà 10 persone che non sanno neanche cosa sia la conformità urbanistica? e magari nemmeno lui lo sa...

tutte cose vissute sulla mia pelle....andate a vedere una casa, voi giustamente vi fate mille pensieri su conformità urbanistica, ma di ste cose ne hanno consapevolezza 1 su 10....e il venditore invece che perdere tempo con voi aspetta il prossimo...sempre su input dell'agenzia spesse volte...che vuole chiudere il prima possibile
figurati se una casa è appetibile, messa bene, in buona posizione, al giusto prezzo, figuriamoci se il venditore aspetta uno che gli richiede la conformità urbanistica....

"tanto c'è il notaio!!" eh si....buoni a nulla pure quelli....tanto ti chiedono solo la planimetria catastale, se va bene la licenza edilizia da dove non si evince NULLA, e la conformità urbanistica da sanare con SCIA in sanatoria e quant'altro semmai spetta solo a te quando te ne rendi conto....

certo, uno può piuttosto mettere in atto al rogito una clausola che eventuali difformità urbanistiche saranno a carico del venditore......ma in PROPOSTA D'ACQUISTO E' FANTASCIENZA....
questo perchè siamo nel paese delle banane e perchè le agenzie lavorano coi piedi....

 

[marcor437]

Scusate ma se uno chiede un mutuo e quest ultimo viene approvato non vuol dire che dal punto di vista burocratico è già tutto conforme?

 

[il Barbin]

Scusate ma se uno chiede un mutuo e quest ultimo viene approvato non vuol dire che dal punto di vista burocratico è già tutto conforme?

Il perito della banca che esce ha solo la planimetria catastale dell'immobile...

La conformità catastale non vuol dire nulla
Puoi essere conforme catastalmente, ma non urbanisticamente

Agenzie, periti, banche, notai.... Si basano solo su quello che vedono in catasto... Ai fini del rogito quello è sufficiente... Quello chiedono/producono..

 

[geomarc]

Il perito della banca che esce ha solo la planimetria catastale dell'immobile...

La conformità catastale non vuol dire nulla
Puoi essere conforme catastalmente, ma non urbanisticamente

Agenzie, periti, banche, notai.... Si basano solo su quello che vedono in catasto... Ai fini del rogito quello è sufficiente... Quello chiedono/producono..

Mi permetto di dissentire, la commerciabilità degli immobili è stata introdotta con la legge n.47 del 1985 (legge del primo condono edilizio, ma anche una delle leggi fondamentali dell'urbanistica). È proprio con l'emanazione di questa legge che per la prima volta il legislatore ha stabilito che gli atti di compravendita che hanno per oggetto immobili urbanisticamente abusivi, sono nulli.
Ovviamente poi c'è stata tutta una disquisizione su quali fossero gli abusi rilevanti che pregiudicano la commerciabilità del bene e quali invece fossero "trascurabili". Rimane il fatto che solo più recentemente è stata introdotta la conformità catastale, a mio avviso, complicando inutilmente la questione in quanto il catasto nasce con altre finalità.

 

[il Barbin]

Mi permetto di dissentire, la commerciabilità degli immobili è stata introdotta con la legge n.47 del 1985 (legge del primo condono edilizio, ma anche una delle leggi fondamentali dell'urbanistica). È proprio con l'emanazione di questa legge che per la prima volta il legislatore ha stabilito che gli atti di compravendita che hanno per oggetto immobili urbanisticamente abusivi, sono nulli.
Ovviamente poi c'è stata tutta una disquisizione su quali fossero gli abusi rilevanti che pregiudicano la commerciabilità del bene e quali invece fossero "trascurabili". Rimane il fatto che solo più recentemente è stata introdotta la conformità catastale, a mio avviso, complicando inutilmente la questione in quanto il catasto nasce con altre finalità.

certo, ma se in atto di compravendita la conformità urbanistica la si dichiara ma non la verifica mai nessuno, allora di che parliamo?
ma quanti periti che escono per la banca in fase di richiesta mutuo la verificano? quanti verificano che lo stato di fatto rispetti lo stato legittimo dell'immobile?
il notaio poi?? nell'atto di compravendita certamente c'è scritto che l'immobile "è immune da vizi per i quali dovesse richiedersi concessione, autorizzazione o permesso in sanatoria" ma se questa cosa non la verifichi e la dichiari solamente, che senso ha?
l'utente prima chiedeva "beh, se passo dal notaio per il rogito, verifica tutto lui e sono a posto"..... non è vero....
il notaio molto spesso si limita a verificare solo la conformità catastale
e poi come sappiamo, in atto notarile non è certo il notaio che dichiara la stato di fatto, ma la parte venditrice...quindi il notaio poi non è certo perseguibile..

nel mio caso (ma forse sarò io particolarmente sfortunato, ma ho sentito la cosa anche da almeno altri amici) non mi ha neanche richiesto nè la licenza edilizia nè l'agibilità, perchè gli estremi degli atti erano presenti nel precedente atto di provenienza...

e poi come hai detto giustamente tu, c'è il discorso degli abusi rilevanti e non rilevanti.....una volta che sei dentro scopri che un tramezzo è stato buttato giù senza nessuna autorizzazione, o che è stato fatto un secondo bagnetto.....e per ste cose mica puoi far rendere l'atto nullo..... e in ogni caso, anche se volessi, ti metti a far causa e spendere soldi in avvocato per cosa? per 1000 euro di scia in sanatoria? uno paga, butta giù e sta zitto... prova tu a tornare dalla parte venditrice, che magari intanto ha gia comprato casa di nuovo, e chiedere indietro centinaia di migliaia di euro perche ci sono 2 tramezzi che non ti tornano con l'accesso agli atti....prima ti ridono dietro, poi magari ti tocca pure pagare spese legali per niente...

quindi è giusto che chi ha dubbi qui dentro sia consapevole che il notaio non fa necessariamente tutte queste verifiche, e che dopo un rogito non c'è assolutamente la certezza di essere conformi urbanisticamente....diciamo che quantomeno si ha la certezza di essere a posto catastalmente, quello sì...

 

[konda]

certo, ma se in atto di compravendita la conformità urbanistica la si dichiara ma non la verifica mai nessuno, allora di che parliamo?
ma quanti periti che escono per la banca in fase di richiesta mutuo la verificano? quanti verificano che lo stato di fatto rispetti lo stato legittimo dell'immobile?
il notaio poi?? nell'atto di compravendita certamente c'è scritto che l'immobile "è immune da vizi per i quali dovesse richiedersi concessione, autorizzazione o permesso in sanatoria" ma se questa cosa non la verifichi e la dichiari solamente, che senso ha?
l'utente prima chiedeva "beh, se passo dal notaio per il rogito, verifica tutto lui e sono a posto"..... non è vero....
il notaio molto spesso si limita a verificare solo la conformità catastale
e poi come sappiamo, in atto notarile non è certo il notaio che dichiara la stato di fatto, ma la parte venditrice...quindi il notaio poi non è certo perseguibile..

nel mio caso (ma forse sarò io particolarmente sfortunato, ma ho sentito la cosa anche da almeno altri amici) non mi ha neanche richiesto nè la licenza edilizia nè l'agibilità, perchè gli estremi degli atti erano presenti nel precedente atto di provenienza...

e poi come hai detto giustamente tu, c'è il discorso degli abusi rilevanti e non rilevanti.....una volta che sei dentro scopri che un tramezzo è stato buttato giù senza nessuna autorizzazione, o che è stato fatto un secondo bagnetto.....e per ste cose mica puoi far rendere l'atto nullo..... e in ogni caso, anche se volessi, ti metti a far causa e spendere soldi in avvocato per cosa? per 1000 euro di scia in sanatoria? uno paga, butta giù e sta zitto... prova tu a tornare dalla parte venditrice, che magari intanto ha gia comprato casa di nuovo, e chiedere indietro centinaia di migliaia di euro perche ci sono 2 tramezzi che non ti tornano con l'accesso agli atti....prima ti ridono dietro, poi magari ti tocca pure pagare spese legali per niente...

quindi è giusto che chi ha dubbi qui dentro sia consapevole che il notaio non fa necessariamente tutte queste verifiche, e che dopo un rogito non c'è assolutamente la certezza di essere conformi urbanisticamente....diciamo che quantomeno si ha la certezza di essere a posto catastalmente, quello sì...

Quoto ogni singola parola di questo intervento e del precedente, anche per esperienza in corso d'opera. Il notaio non entra assolutamente nel merito di verifiche fattive ma si limita a "sigillare" le dichiarazioni delle parti (se entrambe sono d'accordo a "non palesare" in sede di rogito la non conformità, assumendosi le relative responsabilità, lui non entrerà nel merito).

Sinceramente quello che mi sento di consigliare è di visitare l'appartamento con un tecnico planimetria, almeno quella catastale, alla mano. Se sono presenti abusi strutturali o non sanabili, personalmente lascerei stare (questo perchè dal giorno dopo il rogito il responsabile di quell'abuso sarebbe il compratore). Se sono presenti abusi sanabili, perito banca permettendo se c'è di mezzo un mutuo, farei finta di nulla e andrei al rogito con uno sconto da parte del venditore corrispondente al prezzo della sanatoria. Per 1-2k di sanatoria non butterei certamente via il rischio di una compravendita di immobile.

 

[sallo]

Se sono presenti abusi sanabili, perito banca permettendo se c'è di mezzo un mutuo, farei finta di nulla e andrei al rogito con uno sconto da parte del venditore corrispondente al prezzo della sanatoria. Per 1-2k di sanatoria non butterei certamente via il rischio di una compravendita di immobile.

Improponibile.
Un perito minimamente serio non procederebbe a chiudere un occhio, ma tutt'al più suggerirebbe di procedere immediatamente alla sanatoria prima che lui depositi la perizia.

 

[il Barbin]

Improponibile.
Un perito minimamente serio non procederebbe a chiudere un occhio, ma tutt'al più suggerirebbe di procedere immediatamente alla sanatoria prima che lui depositi la perizia.

Si certo, infatti con i sotto tetto mansardati teoricamente "non abitabili" fanno proprio così...... Sempre...... Ma dai.....

 

[sallo]

Si certo, infatti con i sotto tetto mansardati teoricamente "non abitabili" fanno proprio così...... Sempre...... Ma dai.....

beh, ho detto "minimamente"

ho visto anche relazioni di una dico UNA pagina in cui un bene veniva stimato 7 milioni a fronte di un reale valore di 1,5 milioni, ma non vuol dire che sia la regola

 

[konda]

Improponibile.
Un perito minimamente serio non procederebbe a chiudere un occhio, ma tutt'al più suggerirebbe di procedere immediatamente alla sanatoria prima che lui depositi la perizia.

infatti ho scritto "perito banca permettendo". Il senso è che se la banca decide comunque di deliberare il mutuo anche a fronte di difformità segnalate dal perito - che, pertanto, saranno di certo sanabili facilmente - ci si può assumere la responsabilità di andare comunque a rogito perchè, come già detto più volte, il notaio non entrerà mai fattivamente nel merito delle difformità con una propria perizia/sopralluogo.

 

[er patrizio]

Interessato ad una proposta ho chiesto di poter ricevere copia dei documenti ma l'AI mi risponde che per privacy ed altre motivazioni (ti immagini se devo far vedere i certificati di agibiità e conformità urbanistica a tutti gli interessati ecc...) me li farà solo vedere senza consegnarmi la copia.
Solo dopo la proposta la consegna.

A me ha lasciato stranito.
Ho paura che a Milano, visto i tempi del mercato immobiliare, debba prendere una fregatura o non controllare bene tutto.


Che ne pensate?

 

[il Barbin]

Interessato ad una proposta ho chiesto di poter ricevere copia dei documenti ma l'AI mi risponde che per privacy ed altre motivazioni (ti immagini se devo far vedere i certificati di agibiità e conformità urbanistica a tutti gli interessati ecc...) me li farà solo vedere senza consegnarmi la copia.
Solo dopo la proposta la consegna.

A me ha lasciato stranito.
Ho paura che a Milano, visto i tempi del mercato immobiliare, debba prendere una fregatura o non controllare bene tutto.


Che ne pensate?

ahahah eh si povero A.I., che grosso sbattimento in caso portare durante la visita la copia di due fogli....
è ovvio che non li ha. magari avrà l'agibilità, ma sicuramente non avrà nulla in mano che provi la conformità urbanistica perchè NESSUNO degli A.I. fa un accesso agli atti per verificarla.

ti portano la piantina catastale e poi ciao, a posto cosi.
"solo dopo la proposta".....si si...
allora digli che tu la proposta la fai, ma vincolata all'assenza di difformità urbanistiche.....tanto se lui ha tutto in mano che problema è no?!

ma siccome come già scrivevo, lì fuori è pieno di gente che non si fa gli scrupoli che ti fai tu, e che neanche sa di cosa stiamo parlando, troverà presto un'altra dozzina di persone ignare o che se ne fregano e che non gli porranno le questioni che gli poni tu...quindi lui l'affare semmai lo conclude con un altro se tu ti impunti su certe cose....

e poi in altre discussioni ancora si difendono sul loro operato........"eh....per vendere una casa magari ci metto 100 visite..." poveri....
io mi chiedo: non dico sul nuovo (ma anche lì......), ma su tutto ciò che ha più di 40 anni perchè NESSUN A.I. si procura MAI tutto ciò che serve al compratore per verificare conformità urbanistiche e catastali? in maniera puntuale, precisa, cortese?
o perchè non sanno fare il loro lavoro, o perchè sono in malafede e gli interessa solo portare a casa la provvigione...vedi tu cosa è peggio...

 

[Noela96]

Proposta

Buonasera a tutti.
Ma una buona e sicura proposta che clausole deve avere per non avere fregature poi dopo?
Qualcuno ha dei fac-simile o consigli utili? Grazie

 

[lucagubello]

ahahah eh si povero A.I., che grosso sbattimento in caso portare durante la visita la copia di due fogli....
è ovvio che non li ha. magari avrà l'agibilità, ma sicuramente non avrà nulla in mano che provi la conformità urbanistica perchè NESSUNO degli A.I. fa un accesso agli atti per verificarla.

ti portano la piantina catastale e poi ciao, a posto cosi.
"solo dopo la proposta".....si si...
allora digli che tu la proposta la fai, ma vincolata all'assenza di difformità urbanistiche.....tanto se lui ha tutto in mano che problema è no?!

ma siccome come già scrivevo, lì fuori è pieno di gente che non si fa gli scrupoli che ti fai tu, e che neanche sa di cosa stiamo parlando, troverà presto un'altra dozzina di persone ignare o che se ne fregano e che non gli porranno le questioni che gli poni tu...quindi lui l'affare semmai lo conclude con un altro se tu ti impunti su certe cose....

e poi in altre discussioni ancora si difendono sul loro operato........"eh....per vendere una casa magari ci metto 100 visite..." poveri....
io mi chiedo: non dico sul nuovo (ma anche lì......), ma su tutto ciò che ha più di 40 anni perchè NESSUN A.I. si procura MAI tutto ciò che serve al compratore per verificare conformità urbanistiche e catastali? in maniera puntuale, precisa, cortese?
o perchè non sanno fare il loro lavoro, o perchè sono in malafede e gli interessa solo portare a casa la provvigione...vedi tu cosa è peggio...

Dopo aver letto con attenzione il thread; per verificare lo stato dell'immobile ad una seconda visita, spesso più approfondita, quale tecnico è meglio portare e quale potrebbe essere il suo compenso ( di media) ; ingegnere strutturista, geometra , architetto?