Prima Visita Immobile - Cosa Controllare

[Diffida]

Attenzione se la casa è stata ripulita..potrebbe essere soggetta a umidità ecc..valutate bene la zona se è particolarmente umida...

 

[gibO.o]

Ribadisco la mia domanda: il notaio effettua controlli riguardo alle licenze edilizie?

NO.

 

[broken brick]

Ribadisco la risposta: No

 

[Pred_01]

Ribadisco la mia domanda: il notaio effettua controlli riguardo alle licenze edilizie?

in tema di licenze edilizie, tieni comunque presente che se intendi acquistare anche con mutuo, la banca (o almeno Banco Napoli) chiede oltre al titolo di provenienza, visura e mappa catastale, queste ultime, mi veniva detto dalla banca in questione, serve per capire se sono presenti degli abusi edilizi o simili (anche una banale veranda non regolarizzata, per loro è oggetto di rifiuto del mutuo).

tutto questo io lo vedo come una sorta di garanzia non solo per la banca, ma anche per il compratore.

 

[gibO.o]

in tema di licenze edilizie, tieni comunque presente che se intendi acquistare anche con mutuo, la banca (o almeno Banco Napoli) chiede oltre al titolo di provenienza, visura e mappa catastale, queste ultime, mi veniva detto dalla banca in questione, serve per capire se sono presenti degli abusi edilizi o simili (anche una banale veranda non regolarizzata, per loro è oggetto di rifiuto del mutuo).

tutto questo io lo vedo come una sorta di garanzia non solo per la banca, ma anche per il compratore.

NO.
I documenti da te elencati non riguardano la licenza edilizia.
In termini edilizi:
- catasto non è probatorio (cioè conta zero, serve solo per pagare le tasse)
- l'atto notarile di provenienza NEMMENO. Es. Se nell'atto c'è scritto appartamento di 4 camere e nella licenza edilizia erano 2+garage... Conta solo ciò che è depositato in comune (Parlo per esperienza personale)

 

[gibO.o]

Allora. La planimetria catastale "dimenticala".. Serve solo per far contento il Notaio che deve adempiere alla legge. Il Notaio la casa nemmeno la vede.
Quello che conta è la licenza edilizia. Se devi ristrutturare fatti accompagnare già da adesso dal tecnico così verifica se queste difformità sono ostative alla presentazione di pratica edilizia per manut. straord. o ristrutt.

 

[gibO.o]

Non importa che sia l'originaria (visto che non c'è)... conta sempre l'ultima pratica presentata.
Ti consiglio caldamente di recuperarla prima dell'atto.

 

[broken brick]

Ci sono tanti 3d su:
-conformità catastale
-conformità urbanistica
Sono due cose diverse, abbiamo consumato tasti di tastiere....
Il notaio non controlla nè l'una nè l'altra.

 

[gibO.o]

Elenco di esempi non esaustivo:
- cambio d'uso non licenziato (es. era ufficio)
- veranda non licenziata.. (costosa sanatoria)
- ampliamenti non licenziati (costosa sanatoria, forse insanabile)
- modifiche esterne relative alle aperture (vanno sanate.. difficile metterle poi "in progetto")
- aperture di vani in muratura portante non denunciate...
- altre modifiche strutturali non denunciate (es. foro su solaio)
- vani comuni diventati esclusivi senza alcuna pratica ed. e atto notarile (es. ex wc su ex ballatoio)
ecc.

Sono cose che magari si possono fare aggiustare dopo (oppure no)... ma in sanatoria pagandoci multe e oneri di urb. doppi!
Io se compro una casa la voglio "a posto".. poi vai come vuoi

 

[gibO.o]

L'accatastamento è del 63, l'ultima lic. edilizia nell'83.. probabilmente non c'è la conformità catastale.
Ora il notaio cosa farà? Omette l'esistenza della licenza e dichiara che è ante 67 senza alcuna modifica? (che poi la storia dell'ante 67 merita un capitolo a parte...) Nell'atto si dichiarerà due volte il falso? Ho visto di peggio e non sarà nè il primo nè l'ultimo... però auguri lo stesso

 

[Pred_01]

NO.
I documenti da te elencati non riguardano la licenza edilizia.
In termini edilizi:
- catasto non è probatorio (cioè conta zero, serve solo per pagare le tasse)
- l'atto notarile di provenienza NEMMENO. Es. Se nell'atto c'è scritto appartamento di 4 camere e nella licenza edilizia erano 2+garage... Conta solo ciò che è depositato in comune (Parlo per esperienza personale)

se leggi cosa ho scritto, ti risulterà evidente che hai fini dell'ottenimento del mutuo, la banca (o almeno il Banco di Napoli, quindi banca Intesa) vuole anche quelle carte che te - giustamente - definisci non probatorie.

che poi, come ha successivamente riportato l'altro utente, lui il mutuo non intende chiederlo, meglio per lui.

 

[gibO.o]

se leggi cosa ho scritto, ti risulterà evidente che hai fini dell'ottenimento del mutuo, la banca (o almeno il Banco di Napoli, quindi banca Intesa) vuole anche quelle carte che te - giustamente - definisci non probatorie.

che poi, come ha successivamente riportato l'altro utente, lui il mutuo non intende chiederlo, meglio per lui.

Ho letto.
Io mi riferivo a questo che hai scritto:

mi veniva detto dalla banca in questione, serve per capire se sono presenti degli abusi edilizi o simili

Ecco, quei documenti elencati NON SERVONO a capire se ci sono abusi edilizi

 

[Pred_01]

Ho letto.
Io mi riferivo a questo che hai scritto:

Ecco, quei documenti elencati NON SERVONO a capire se ci sono abusi edilizi

a me la cosa sembra estremamente semplice : il perito inviato dalla banca a verificare lo stato dell'immobile, si avvarrebbe delle "carte" in questione, per vedere chessò che laddove sulla pianta catastale risulterebbe esserci il bagno in realtà vi è la cucina, oppure se è "sparito" un tramezzo, o anche se le misure di un locale sono diverse da quanto riportato sulle carte ecc : in questo modo un banale abuso edilizio o comunque una discordanza tra quanto riportato e quanto effettivamente riscontrato verrebbe evidenziato, o no?

 

[axoduss]

Io chiederei anche le fatture per avere la certezza della trasferibilità di eventuali detrazioni fiscali sulla ristrutturazione

 

[gibO.o]

a me la cosa sembra estremamente semplice : il perito inviato dalla banca a verificare lo stato dell'immobile, si avvarrebbe delle "carte" in questione, per vedere chessò che laddove sulla pianta catastale risulterebbe esserci il bagno in realtà vi è la cucina, oppure se è "sparito" un tramezzo, o anche se le misure di un locale sono diverse da quanto riportato sulle carte ecc : in questo modo un banale abuso edilizio o comunque una discordanza tra quanto riportato e quanto effettivamente riscontrato verrebbe evidenziato, o no?

Certo,
il problema è che nel 90% dei casi il perito della banca, pagato poche decine di €, verifica quando va bene solo la conformità catastale. Questo anche perché quasi mai gli vengono forniti i documenti (per superficialità o furbizia) relativi alla situazione urbanistica.

Ho riscontrato personalmente diversi casi di immobili GIA' COMPRAVENDUTI (alcuni anche con mutuo) correttamente accatastati ma con parti mai autorizzate dal comune tipo:
- Interrati
- Ampliamenti
- Box auto, tettoie
- Verande
- Cambi d'uso
Ebbene nel caso che questi abusi vengano fuori, chi credi che pagherà?

 

[gibO.o]

Se uno non cerca le cose non le trova... che non sia citata nessuna pratica edilizia nel precedente atto non significa che non ci sia.
Fosse IO a comprare, per avere la certezza, mi farei fare una delega per fare l'accesso agli atti in comune...
Poi magari sono troppo pignolo... ma ne ho viste di cotte e di crude.

Vedi tu e in bocca al lupo

 

[gibO.o]

Capisco anche il tuo di ragionamento però... scusa se te lo dico... ti sei svegliato un pò tardi
Comunque non so in che comune tu sia, nel mio (piccolo) comune l'accesso agli atti è immediato oppure ci va una settimana... in altri mediamente 1-3 settimane...
Per la ricerca basta citare l'indirizzo, i dati catastali (meglio fare una visura catastale storica) e i precedenti proprietari... non ci vanno degli anni, per fortuna la maggior parte dei comuni ha un registro digitale.

L'ante 67 ok, però se ci sono stati interventi successivi con tanto di pratica edilizia...
Saluti

 

[gibO.o]

Non me lo sono perso. Questo è quello che ti hanno detto...

 

[gibO.o]

Q.e.d

 

[Teracoin]

Intanto bisognerebbe capire se l'immobile è una villetta o un appartamento in condominio... perchè le cose da guardare cambiano... comunque ti faccio un elenco generico.

DOCUMENTI FONDAMENTALI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
A) Provenienza immobile -> Atto notarile -> se è donazione non comprare o fai attenzione.
B)* Conformità urbanistica -> licenza edilizia e successive modifiche debitamente PROTOCOLLATE dal comune -> particolare attenzione alle facciate, cantine, garage, interrati.
C)* Agibilità/abitabilità -> presenza agibilità RILASCIATA dal comune, non è sufficiente la semplice richiesta.
D)- Conformità catastale -> planimetria catastale e estratto di mappa -> verifica corrispondenza.

n.b. se l'immobile non ha mai subito modifiche ed è stato realizzato precedentemente al '42 (nei centri urbani) o precedentemente al '68 (fuori dai centri urb.) o di origine rurale potrebbero non esserci i punti 2 e 3. E' abbastanza comune.
Se è successivo al 68 non ci sono scuse, se non ha "le carte" non comprate o valutate molto molto molto bene. La conformità URBANISTICA è l'unica che vale... quella catastale non è probatoria!

DOCUMENTI IMPORTANTI DA RICHIEDERE AL VENDITORE:
E)- Attestato di prestazione energetica;
F)- Dichiarazione di conformità impianti (elettrico, gas, idrico, riscaldamento/clima);
G)- Bollette del gas degli ultimi 2 anni in caso di risc. autonomo;
H)- Rendiconto definitivo condominiale degli ultimi due anni;
I)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali spese straordinarie deliberate;
L)- Dichiarazione dell'amministratore di condominio su eventuali morosità condòmini e decreti ingiuntivi.

scusate la domanda forse stupida, questi documenti sono da chiedere quindi tassativamente prima della proposta di acquisto?

se faccio la proposta o il preliminare, sono vincolato ad acquistare anche se non mi vengono presentati tutti questi documenti di conformità?
L'agenzia è un po restia a farmeli avere, dice che me li vuole "mostrare" quando farò la proposta.