Situazione Immobiliare a Bologna: opinioni? - VOL. 3

[Empatico]

Veniamo da qui: https://www.finanzaonline.com/forum...one-immobiliare-bologna-opinioni-vol-2-a.html

 

[Ribello]

Io sono di BO. Iscritto qui da poco per curiosità. Ad ogni modo lieto di fornire info a chi dovesse richiederne (anticipo sin da ora che non mi loggo frequentemente, e pertanto a volte potrei non rispondere subito).

 

[Empatico]

Sembra che non ce la possiamo fare: avevo aperto il 3d per continuare. Risultato?

C'è chi ha domandato sul vol.1 uppandolo dopo 6 ANNI.

 

[Ribello]

In effetti è curiosa sta cosa.

Ad ogni modo, per quanto riguarda BO, penso che la situazione sia la medesima che si ha nel resto del Paese. Transazioni bloccate (se non quelle per le quali in epoca pre covid vi era stato un preliminare) e trattative prossime allo zero.
Ho un amico A.I. (persona peraltro molto seria e scrupolosa) e nei prossimi giorni vedo di contattarlo per capire esattamente come stanno le cose.
Comunque, da una piccola analisi dei siti immobiliari, ciò che risalta è l'improvvisa impennata di abitazioni concesse in locazione, laddove in precedenza questi tipi di abitazione (vuoi per gli studenti e vuoi, soprattutto per le locazioni turistiche) erano ridotte al lumicino. Trovare casa in affitto per una famiglia era diventata una mission impossible ....
Per quanto riguarda le quotazioni (prezzi di vertina), molti annunci altro non sono se non una latenza di immobili offerti in vendita pre covid, con i medesimi valori.
Ho tuttavia notato un particolare. Quelli nuovi che, ripeto, sono ancora in netta minoranza, paiono essere lievemente inferiori e, secondo, vi sono alcuni immobili già prezzati in epoca pre covid, per i quali sono proposti sconti dal 7 - 10 % sino addirittura al 15%.
Anche qui vedremo come si evolve.

 

[asimpleplan]

Io sono di BO. Iscritto qui da poco per curiosità. Ad ogni modo lieto di fornire info a chi dovesse richiederne (anticipo sin da ora che non mi loggo frequentemente, e pertanto a volte potrei non rispondere subito).

Tu che sei di Bologna, condividi i vecchi detti che con 2 o 3 appartamentini nel centro storico affittati a studenti ci vivono le generazioni?

Quali sono zone ok , no e interessanti per te a livello di investimento o famiglie?

 

[Ribello]

Tu che sei di Bologna, condividi i vecchi detti che con 2 o 3 appartamentini nel centro storico affittati a studenti ci vivono le generazioni?

Quali sono zone ok , no e interessanti per te a livello di investimento o famiglie?

Domanda interessante e meritevole di approfondimento.
Prima della pandemia, avere due-tre appartamentini nel centro storico di BO, costituiva sicuramente una buona fonte di reddito. Tieni presente che nel mercato degli studenti, i prezzi venivano quotati non a camera ma a posti letto. Mediamente nel centro, per quanto ne posso sapere (indirettamente) si andava dai 250-300 Euro a posto letto a salire.
Il tutto dipendeva dalla volontà dei proprietari e, anche se in minima parte, anche dalle condizioni dello stabile. Due - tre appartamentini, supponendo che i posti letto fossero 4 per ogni appartamento, equivalevano a circa 3.000 - 3.5000 Euro cash ogni mese. Quindi dai 36k ai 42k annuali (sono conti della serva, ma comunque quantomeno ragionati).
Toglici l'IMU (dipende dalla rendita catastale) e l'IRPEF (ipotizzo un 21 % di cedolare), qualche spesa condominiale straordinaria, ed il conto è fatto.
Hai una somma che ti consente di campare in maniera dignitosa, non diventi ricco ma campi.
Per la seconda domanda mi permetto di suggerire che, attualmente, l'investimento consiglio di escluderlo. Forse è meglio attendere un pochino per vedere come girano le quotazioni. Inoltre c'è da tenere conto, a mio modesto avviso, di un fattore determinante: negli ultimi 3-4 anni, il turismo (estero) è aumentato a dismisura il che ha indotto buona parte dei proprietari a buttarsi sotto questa forma di reddito (forse meno redditizia rispetto ad un buon affitto, ma sicuramente meno rognosa in quanto ti limiti a dare in gestione l'appartamento e poi a riscuotere le somme senza fare nulla, a meno che non sia tu medesimo a gestire la situazione).
Cosa accadrà in futuro? E' una bella domanda per la quale non resta altro che attendere. Il fatto è che Bologna non è Firenze, Venezia, Roma o Milano. Per quanto riguarda queste ultime, non appena (quando) la situazione si normalizzerà, sono pressoché certo che il turismo ritornerà ai medesimi livelli di prima. Certo, ci vorrà un po' di tempo, si dovranno sconfiggere pregiudizi e timori, ma presto o tardi i turisti ritorneranno. Per quanto riguarda BO, purtroppo, non ne sono affatto certo. In primo luogo in quanto BO, a livello internazionale non ha certamente l'appeal delle città prima citate e, secondariamente ma non per questo meno importante, bisognerà capire quali determinazioni assumerà Rayan Air. Uno dei volani (anzi il volano per antonomasia) che ha consentito l'aumento del turismo è stata appunto tale compagnia che ha fatto del Marconi una delle sue destinazioni principali; togli Rayan e togli turismo; senza se e senza ma.
Per quanto riguarda le zone, ad eccezione del centro storico che può piacere o non piacere (ma che comunque costicchia), ed escludendo anche la zona colli (altrettanto molto onerosa ed esclusiva), io penso che le due zone migliori per abitare siano due: la zona di porta Saragozza ed il quartiere Murri.
Seguono, anche se meno di pregio, l'ex quartiere Mazzini e San Rufillo (ora quartiere Savena limitrofo al Murri).
Il resto, a mio avviso, sta parecchio dietro sia come qualità della vita che come popolazione.

 

[massit78]

L'aeroporto Marconi non ha solo Ryanair, ma anche altre compagnie lowcost e non lowcost da tutta Europa e da tutto il mondo, per una città come Bologna, che non è una metropoli, è uno straordinario vantaggio per l'arrivo di turisti, anche se sono turisti che sono di passaggio per pochi giorni e poi vanno a Milano, Firenze o Venezia in treno

A breve verrà anche inaugurata la monorotaia, altra infrastruttura moderna per il collegamento aeroporto-stazione, non può che favorire lo sviluppo del turismo

Gli aeroporti più grandi d'Italia per traffico passeggeri

 

[asimpleplan]

Domanda interessante e meritevole di approfondimento.
Prima della pandemia, avere due-tre appartamentini nel centro storico di BO, costituiva sicuramente una buona fonte di reddito. Tieni presente che nel mercato degli studenti, i prezzi venivano quotati non a camera ma a posti letto. Mediamente nel centro, per quanto ne posso sapere (indirettamente) si andava dai 250-300 Euro a posto letto a salire.
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A livello locale si parla tanto dei pro e dei contro del metro? Questo aumenterebbe o diminuirebbe (teoricamente e sempre come ipotesi) il valore degli immobili nelle zone centrali e semicentrali? Perché molti sono " contro"?

Visto che l'universita' è un fattore di traino da millenni, ritieni l'affitto per studenti come una tattica sempreverde (generazionale) meno esposta a oscillazioni derivanti dal turismo?

 

[asimpleplan]

Il resto, a mio avviso, sta parecchio dietro sia come qualità della vita che come popolazione.

Seguendo con interesse, per quali ragioni si sta parecchio "indietro" quindi meglio non investire?

 

[Ribello]

A livello locale si parla tanto dei pro e dei contro del metro? Questo aumenterebbe o diminuirebbe (teoricamente e sempre come ipotesi) il valore degli immobili nelle zone centrali e semicentrali? Perché molti sono " contro"?

Visto che l'universita' è un fattore di traino da millenni, ritieni l'affitto per studenti come una tattica sempreverde (generazionale) meno esposta a oscillazioni derivanti dal turismo?

Sulla metro che dire?
Sin da ragazzino ne sento parlare (tieni sconto che ho scavallato i 50).
Leggenda metropolitana vuole che non sia fattibile a causa dei numerosi torrenti che scorrono sotto la città. Forse è anche vero ma ... se a Londra e Parigi hanno costruito rispettivamente sotto il Tamigi e sotto la Senna, penso che qualsiasi cosa sia fattibile. Altro problema riguarda il fatto che il sottosuolo di BO è pieno di reperti storici, ragion per cui non si inizierebbe a scavare che tutto verrebbe bloccato.
Ad ogni modo penso sia un argomento definitivamente chiuso, ragion per cui qualsivoglia ragionamento circa il riflesso sui valori immobiliari è quantomeno inutile.

Sugli studenti, a mio modo di vedere, bisogna attendere un pochino. Sicuramente meno esposta alle oscillazioni del turismo ma .... se, ipoteticamente, l'Università decidesse di fare lezioni on line, buona parte verrebbe a BO solo per esami e lauree. Fantascienza??? Vedremo.

 

[Ribello]

A livello locale si parla tanto dei pro e dei contro del metro? Questo aumenterebbe o diminuirebbe (teoricamente e sempre come ipotesi) il valore degli immobili nelle zone centrali e semicentrali? Perché molti sono " contro"?

Visto che l'universita' è un fattore di traino da millenni, ritieni l'affitto per studenti come una tattica sempreverde (generazionale) meno esposta a oscillazioni derivanti dal turismo?

Sulla metro che dire?
Sin da ragazzino ne sento parlare (tieni sconto che ho scavallato i 50).
Leggenda metropolitana vuole che non sia fattibile a causa dei numerosi torrenti che scorrono sotto la città. Forse è anche vero ma ... se a Londra e Parigi hanno costruito rispettivamente sotto il Tamigi e sotto la Senna, penso che qualsiasi cosa sia fattibile. Altro problema riguarda il fatto che il sottosuolo di BO è pieno di reperti storici, ragion per cui non si inizierebbe a scavare che tutto verrebbe bloccato.
Ad ogni modo penso sia un argomento definitivamente chiuso, ragion per cui qualsivoglia ragionamento circa il riflesso sui valori immobiliari è quantomeno inutile.

Sugli studenti, a mio modo di vedere, bisogna attendere un pochino. Sicuramente meno esposta alle oscillazioni del turismo ma .... se, ipoteticamente, l'Università decidesse di fare lezioni on line, buona parte verrebbe a BO solo per esami e lauree. Fantascienza??? Vedremo.

 

[asimpleplan]

Sulla metro che dire?
Sin da ragazzino ne sento parlare (tieni sconto che ho scavallato i 50).
Leggenda metropolitana vuole che non sia fattibile a causa dei numerosi torrenti che scorrono sotto la città. Forse è anche vero ma ... se a Londra e Parigi hanno costruito rispettivamente sotto il Tamigi e sotto la Senna, penso che qualsiasi cosa sia fattibile. Altro problema riguarda il fatto che il sottosuolo di BO è pieno di reperti storici, ragion per cui non si inizierebbe a scavare che tutto verrebbe bloccato.
Ad ogni modo penso sia un argomento definitivamente chiuso, ragion per cui qualsivoglia ragionamento circa il riflesso sui valori immobiliari è quantomeno inutile.

No intendo il metrò sopraelevato (stile Padova)

 

[broken brick]

Più che altro non ho mai capito perchè hanno eliminato i tram. Un trasporto leggero, su rotaia, era la cosa migliore.
La metro sopraelevata che si sviluppa in mezzo alle torri e alle porte...non mi sembra il massimo per una città medioevale.

 

[Ribello]

No intendo il metrò sopraelevato (stile Padova)

Si chiama People Mover, progetto iniziato tanto tempo fa e tuttora in fase di collaudo (pare che abbia ancora problemi).
Non incide sui valori immobiliari in quanto progettato per coprire la distanza tra aeroporto e stazione (forse, se ben ricordo una fermata intermedia). Fruibile solo per tale spostamento e pertanto non funzionale al residenziale.
Il cliente tipico (quando entra in funzione) sarà ad esempio, il Signor Bianchi che viene da Modena in treno e che deve prendere l'aereo.
Di bolognesi veramente pochi (forse chi arriva all'aeroporto ed abita vicino alla stazione). Anche se, visto il costo del biglietto, forse fa prima in taxi.

 

[Ribello]

Più che altro non ho mai capito perchè hanno eliminato i tram. Un trasporto leggero, su rotaia, era la cosa migliore.
La metro sopraelevata che si sviluppa in mezzo alle torri e alle porte...non mi sembra il massimo per una città medioevale.

Si narra sia stato uno dei più grossi errori commesso dalla giunta Dozza.
Ad ogni modo, prima di tutto sto casino Covid, il tema del ripristino era all'ordine del giorno. Mi pare il progetto fosse in fase avanzata. A me interessa il giusto visto che mi muovo solo in scooter.

 

[asimpleplan]

Si chiama People Mover, progetto iniziato tanto tempo fa e tuttora in fase di collaudo (pare che abbia ancora problemi).
Non incide sui valori immobiliari in quanto progettato per coprire la distanza tra aeroporto e stazione (forse, se ben ricordo una fermata intermedia). Fruibile solo per tale spostamento e pertanto non funzionale al residenziale.
Il cliente tipico (quando entra in funzione) sarà ad esempio, il Signor Bianchi che viene da Modena in treno e che deve prendere l'aereo.
Di bolognesi veramente pochi (forse chi arriva all'aeroporto ed abita vicino alla stazione). Anche se, visto il costo del biglietto, forse fa prima in taxi.

No intendendevo il metro sopraelevato che dovrebbe essere completato nel 2030 che lega san (lazzaro?) e casalecchio e gli altri lati estremi della citta'.....

leggendo alcuni articoli ci sono i continui dibattiti sui pro e contro e le associazioni di proprietari immobiliari scrivono "crollo degli affitti e del valore degli immobili"....

 

[Ribello]

No intendendevo il metro sopraelevato che dovrebbe essere completato nel 2030 che lega san (lazzaro?) e casalecchio e gli altri lati estremi della citta'.....

leggendo alcuni articoli ci sono i continui dibattiti sui pro e contro e le associazioni di proprietari immobiliari scrivono "crollo degli affitti e del valore degli immobili"....

Ah ... in realtà si tratta del tram. (vedi mio post sopra).
In città esiste un dibattito acceso tra favorevoli e contrari (vi è anche un comitato).
Come ogni cosa, ci sarà chi ne beneficia e chi ci rimette. Ad ogni modo non sono in grado di dare una risposta compiuta in quanto non sono abbastanza informato. Ragion per cui mi taccio.

 

[Opinionista]

Sulla metro che dire?
Sin da ragazzino ne sento parlare (tieni sconto che ho scavallato i 50).
Leggenda metropolitana vuole che non sia fattibile a causa dei numerosi torrenti che scorrono sotto la città. Forse è anche vero ma ... se a Londra e Parigi hanno costruito rispettivamente sotto il Tamigi e sotto la Senna, penso che qualsiasi cosa sia fattibile. Altro problema riguarda il fatto che il sottosuolo di BO è pieno di reperti storici, ragion per cui non si inizierebbe a scavare che tutto verrebbe bloccato.
Ad ogni modo penso sia un argomento definitivamente chiuso, ragion per cui qualsivoglia ragionamento circa il riflesso sui valori immobiliari è quantomeno inutile.

Sugli studenti, a mio modo di vedere, bisogna attendere un pochino. Sicuramente meno esposta alle oscillazioni del turismo ma .... se, ipoteticamente, l'Università decidesse di fare lezioni on line, buona parte verrebbe a BO solo per esami e lauree. Fantascienza??? Vedremo.

E' mio ricordo spero circa giusto, più che opinione,

che la metro sotterranea, 1 linea, fosse circa 20 anni fa già progettata, con finanziamenti già pronti a Roma, quasi pronta a iniziarne i lavori,

che poi, per un battibecco sinistra-destra, sia stata accantonata per fare posto
al progetto del tram a guida autonoma su gomma Civis (progetto dispendioso e poi inevitabilmente fallito)
e al progetto People mover stazione ferroviaria-aeroporto (oggi quasi realizzato ma sulla cui redditività pendono molte incognite, ad esempio il People mover di Pisa docet).

 

[MassimoBianchi]

In effetti è curiosa sta cosa.

Ad ogni modo, per quanto riguarda BO, penso che la situazione sia la medesima che si ha nel resto del Paese. Transazioni bloccate (se non quelle per le quali in epoca pre covid vi era stato un preliminare) e trattative prossime allo zero.
Ho un amico A.I. (persona peraltro molto seria e scrupolosa) e nei prossimi giorni vedo di contattarlo per capire esattamente come stanno le cose.
Comunque, da una piccola analisi dei siti immobiliari, ciò che risalta è l'improvvisa impennata di abitazioni concesse in locazione, laddove in precedenza questi tipi di abitazione (vuoi per gli studenti e vuoi, soprattutto per le locazioni turistiche) erano ridotte al lumicino. Trovare casa in affitto per una famiglia era diventata una mission impossible ....
Per quanto riguarda le quotazioni (prezzi di vertina), molti annunci altro non sono se non una latenza di immobili offerti in vendita pre covid, con i medesimi valori.
Ho tuttavia notato un particolare. Quelli nuovi che, ripeto, sono ancora in netta minoranza, paiono essere lievemente inferiori e, secondo, vi sono alcuni immobili già prezzati in epoca pre covid, per i quali sono proposti sconti dal 7 - 10 % sino addirittura al 15%.
Anche qui vedremo come si evolve.

Grazie.

E della prima cintura verso Modena (Calderara, Anzola ecc) cosa ne pensi? Il prezzo dei bilo e dei trilo scenderanno? Ho notato un ribasso nei nuovi annunci di vendita

 

[asimpleplan]

Grazie.

E della prima cintura verso Modena (Calderara, Anzola ecc) cosa ne pensi? Il prezzo dei bilo e dei trilo scenderanno? Ho notato un ribasso nei nuovi annunci di vendita

Cosa ti porta ad interessarti a quelle zone ? (investimento, abitazione?)