Sta arrivando la recessione, vendete tutto sul mercato azionario (Vol 37)

[freetimenow]

Io di questi fondo americani pesantemente investiti nell’immobiliare residenziale milanese non avevo notizia. So di Blackstone che ha comprato alcuni palazzi in zona Monte Napoleone, ma essenzialmente commerciale e uffici.

A Roma sicuramente non c’è niente del genere e la proprietà immobiliare è principalmente di piccoli e medi proprietari con mentalità anni 70 (cit Greedy) che si barcamenano spesso di fatto rimettendoci senza manco rendersene conto.
L’unico grosso proprietario immobiliare a Roma è il Vaticano, con immobili in centro di grandissimo pregio, ma anche lì per quanto ne so con rendimenti bassi o nulli.

 

[GreedyTrader]

mah mi sbaglierò ma il settore immobili fattori di scala sono abbastanza relativi per abbassare i prezzi (chiedere a expat in giro per il mondo quanto sono "economici" i flat gestiti da fondi). E' chiaro che il rentier mattoniero è malvisto perchè tradizionalmente ha un bene scarso e quindi è un oligopolista (ma questo anche a Londra e a New York beninteso, anzi a Londra mi hanno raccontato che ci sta gente ereditiera di diritti di superficie dai tempi della magna carta di terreni allora agricoli, per cui...). Certo una certa professionalità di gestori seri non farebbe affatto male. A Roma vedo ancora presenti gli enti previdenziali, fondi immobiliari su commerciale e uffici ma che io sappia non residenziale, troppo poco lucroso e frammentato. altro grande magna magna sono gli enti religiosi che in vario modo sono dei veri e propri fondi immobiliari a tassazione agevolata che lavorano in tutti i settori possibili dal turismo alle case di riposo
@freetimenow hai scritto le stesse cose che stavo pensando

 

[freetimenow]

Quando mio figlio studiava negli usa aveva un appartamento in condivisione in un palazzo tutto di proprietà di una società immobiliare e tutto adibito ad affitti studenteschi.
A parte i canoni 60/70% più alti di roma, se pagava dopo il 15 del mese automaticamente gli addebitavano una multa da saldare entro il mese successivo (scritto nel contratto) e se non pagava un mese quello successivo stava fuori e la caparra di tre mesi ovviamente confiscata.

Così è un business profittevole.
Se provi a farlo in Italia ti arrestano per estorsione.

 

[starfight]

Parafrasando Robin, anche se non riuscirò a dirlo con la sua eleganza, i mercati vanno esattamente dove vogliono e spesso non c'è un motivo.
I mercati sono fatti da essere umani. Gli essere umani non sono razionali per definizione. Per cui come fate a pretendere che i mercati - espressione degli essere umani, lo ripeto - siano razionali?

Nel momento in cui abbiamo dimostrato che i mercati non possono essere razionali, allora come fate a pretendere che alle informazioni che giungono i mercati rispondano in maniera razionale?

I mercati non sono razionali, non sono prevedibili e fanno esattamente quello che vogliono. Bisogna rassegnarsi, investire se si è in grado di sopportare il rischio e ... stop ...

Se fossero irrazionali potrebbero essere comunque "Predictably Irrational" (copyright Dan Ariely) ma purtroppo è peggio di così. I prezzi nel lungo periodo seguono un random walk, quindi stiamo parlando di roulette. Poi è vero che ci sono degli individui/istituzioni che nel breve periodo riescono a predire...su questo non c'è dubbio...ma la vera capacità predittiva, per essere tale, dovrebbe essere sistematica. E nessuno può predire un random walk.

 

[Lumaca]

Io di questi fondo americani pesantemente investiti nell’immobiliare residenziale milanese non avevo notizia. So di Blackstone che ha comprato alcuni palazzi in zona Monte Napoleone, ma essenzialmente commerciale e uffici.

A Roma sicuramente non c’è niente del genere e la proprietà immobiliare è principalmente di piccoli e medi proprietari con mentalità anni 70 (cit Greedy) che si barcamenano spesso di fatto rimettendoci senza manco rendersene conto.
L’unico grosso proprietario immobiliare a Roma è il Vaticano, con immobili in centro di grandissimo pregio, ma anche lì per quanto ne so con rendimenti bassi o nulli.

Sono frutto delle cartolarizzazioni di fine anni 90 inizio 2000 alcuni esempi a caso di prodotti anche piccoli tendenzialmente residenziali. InvestiRE ha diversi prodotti: "CàGranda" ha preso in carico gli immobili del policlinico di Milano, 1400 unità di cui il 75% residenziale (leggo dalla scheda). InvestiRE è una media italiana che gestisce 7 mld di immobili.

Fil1 di REDO ha preso gli immobili del fondo CARIPLO

Secondo Transparency dal 2015 al 2020 immobiliari estere hanno comprato in Italia per 13 miliardi di cui 6,8 mld a Milano 1,3 a Roma

Hines ha fatto più operazioni a Milano con tagli sempre da 300/350 mln

http://www.reim.bnpparibas.it/reim/...-ii/scheda-tecnica/comune-di-milano-ii-c_5854
http://www.reim.bnpparibas.it/reim/...no-i/scheda-tecnica/comune-di-milano-i-c_5939
https://www.investiresgr.it/it/fondo/scheda/32/fondocagranda
https://redosgr.it/fondi/
https://www.fabricasgr.com/fondi/
https://www.transparency.it/informa...he-investono-nel-mercato-immobiliare-italiano

 

[robinbreak]

Se fossero irrazionali potrebbero essere comunque "Predictably Irrational" (copyright Dan Ariely) ma purtroppo è peggio di così. I prezzi nel lungo periodo seguono un random walk, quindi stiamo parlando di roulette. Poi è vero che ci sono degli individui/istituzioni che nel breve periodo riescono a predire...su questo non c'è dubbio...ma la vera capacità predittiva, per essere tale, dovrebbe essere sistematica. E nessuno può predire un random walk.

Perfetto, proprio l'esatto contrario della realta'.
Nel lungo periodo i prezzi dell'azionario seguono i profitti. Le aziende che aumentano i profitti vengono premiate, e quelle che non riescono a fare profitti vengono punite.
Nel breve periodo invece e' la roulette (con bolle al rialzo in eccessivo ottimismo e bear market al ribasso in eccessivo pessimismo).

 

[freetimenow]

Sono frutto delle cartolarizzazioni di fine anni 90 inizio 2000 alcuni esempi a caso di prodotti anche piccoli tendenzialmente residenziali. InvestiRE ha diversi prodotti: "CàGranda" ha preso in carico gli immobili del policlinico di Milano, 1400 unità di cui il 75% residenziale (leggo dalla scheda). InvestiRE è una media italiana che gestisce 7 mld di immobili.

Fil1 di REDO ha preso gli immobili del fondo CARIPLO

Secondo Transparency dal 2015 al 2020 immobiliari estere hanno comprato in Italia per 13 miliardi di cui 6,8 mld a Milano 1,3 a Roma

Hines ha fatto più operazioni a Milano con tagli sempre da 300/350 mln

http://www.reim.bnpparibas.it/reim/...-ii/scheda-tecnica/comune-di-milano-ii-c_5854
http://www.reim.bnpparibas.it/reim/...no-i/scheda-tecnica/comune-di-milano-i-c_5939
https://www.investiresgr.it/it/fondo/scheda/32/fondocagranda
https://redosgr.it/fondi/
https://www.fabricasgr.com/fondi/
https://www.transparency.it/informa...he-investono-nel-mercato-immobiliare-italiano

Leggendo l’ultimo link che hai postato il 75% sono uffici e centri commerciali. Poi al terzo posto vengono gli alberghi. Così mi torna.
Sicuramente vi sarà anche del residenziale acquistato da banche risultato di pignoramenti per mutui non andati a buon fine, che cercano di vendere all’asta. E anche questo torna.
Situazioni tipo Vonovia o Adler con immobili residenziali affittati a privati a lungo termine non credo esistano in Italia.

PS alcuni di questi “esteri” sono italiani che hanno venduto a se stessi nascosti dietro un trust e un immobiliare (almeno uno lo conosco personalmente )

 

[mrmm]

In Italia la distorsione tra prezzi di affitto e prezzi di vendita è spropositata perché ingloba un elevato rischio inquilino.

Quindi se ti va bene ottieni gain da investimento meravigliosi, ma se ti va male sei rovinato.

 

[Long Player Special]

Non capisco come in queste discussioni non si tenga conto della location degli immobili. Averli in città d'arte e città universitarie è una manna, giusto ieri parlavo con una persona che lavora per un'azienda che gestisce affitti, sia lunghi che turistici, il loro lavoro va bene, hanno avuto un calo durante il covid e mi parlava di ritorni vicino al 5%. Altra esperienza personale, dovevo comprare un immobile che prima di essere messo in vendita era affittato a 1,8k mese, l'agente immobiliare mi parlava di un mercato decisamente fervente per immobili di fascia alta/lusso. In famiglia abbiamo 3 immobili affittati.
Allo stesso tempo ho un amico che ha comprato un immobile in un posto fuori dal mondo, pagato 30k, non lo riesce a rivendere a 10k. Con quello che lui ha pagato per l'acquisto di una casa, qui non ti bastano per comprarti un garage. E' questione di fortuna, abitare in determinate città porta ad avere una maggiore diversificazione nelle possibilità di investimento del proprio patrimonio. Tra l'altro avere immobili spendibili è una ottima protezione dall'inflazione.

 

[gonzalito76]

Un memento sulle valutazioni (P/E blended fw 12m) dei vari mercati in prospettiva storica. Nasdaq, SPX, Estoxx, Hang Seng (+ MSCI world come media in blu)

10 anni



Dagli anni 90/2000 dove disponibili

 

[Abaddon]

Se fossero irrazionali potrebbero essere comunque "Predictably Irrational" (copyright Dan Ariely) ma purtroppo è peggio di così. I prezzi nel lungo periodo seguono un random walk, quindi stiamo parlando di roulette. Poi è vero che ci sono degli individui/istituzioni che nel breve periodo riescono a predire...su questo non c'è dubbio...ma la vera capacità predittiva, per essere tale, dovrebbe essere sistematica. E nessuno può predire un random walk.

Perfetto, proprio l'esatto contrario della realta'.
Nel lungo periodo i prezzi dell'azionario seguono i profitti. Le aziende che aumentano i profitti vengono premiate, e quelle che non riescono a fare profitti vengono punite.
Nel breve periodo invece e' la roulette (con bolle al rialzo in eccessivo ottimismo e bear market al ribasso in eccessivo pessimismo).

Mah,
anche a me risulta essere come dice Robin ...

 

[GreedyTrader]

Sono frutto delle cartolarizzazioni di fine anni 90 inizio 2000 alcuni esempi a caso di prodotti anche piccoli tendenzialmente residenziali. InvestiRE ha diversi prodotti: "CàGranda" ha preso in carico gli immobili del policlinico di Milano, 1400 unità di cui il 75% residenziale (leggo dalla scheda). InvestiRE è una media italiana che gestisce 7 mld di immobili.

Fil1 di REDO ha preso gli immobili del fondo CARIPLO

Secondo Transparency dal 2015 al 2020 immobiliari estere hanno comprato in Italia per 13 miliardi di cui 6,8 mld a Milano 1,3 a Roma

Hines ha fatto più operazioni a Milano con tagli sempre da 300/350 mln

http://www.reim.bnpparibas.it/reim/...-ii/scheda-tecnica/comune-di-milano-ii-c_5854
http://www.reim.bnpparibas.it/reim/...no-i/scheda-tecnica/comune-di-milano-i-c_5939
https://www.investiresgr.it/it/fondo/scheda/32/fondocagranda
https://redosgr.it/fondi/
https://www.fabricasgr.com/fondi/
https://www.transparency.it/informa...he-investono-nel-mercato-immobiliare-italiano

quindi insomma i fondi esistono, ma non sono quotati, in sintesi.

Ora non riniziamo però con le diatribe mattone sì mattone no

 

[starfight]

Perfetto, proprio l'esatto contrario della realta'.
Nel lungo periodo i prezzi dell'azionario seguono i profitti. Le aziende che aumentano i profitti vengono premiate, e quelle che non riescono a fare profitti vengono punite.
Nel breve periodo invece e' la roulette (con bolle al rialzo in eccessivo ottimismo e bear market al ribasso in eccessivo pessimismo).

Da un punto di vista econometrico l'ipotesi di random walk la si può valutare solo sul long-run. Metodologicamente non avrebbe senso fare altrimenti. Quindi i prezzi o non seguono un random walk o lo seguono nel long-run.

Quello che dici è ortogonale al mio ragionamento. Io parlo di previsione: non si può prevedere un random walk. Tu dici che i prezzi sul long-run non seguono un random walk/sono predicibili perché in realtà seguono i profitti. La mia domanda, allora, è: quindi "tu" (non è una questione personale, ci mancherebbe) sai prevedere i profitti?

Aggiungo: se sono random walk nel lungo, lo sono anche nel breve. Su questo hai ragione. La mia osservazione era posta male. Dicevo che nel breve ci sono individui e organizzazioni che riescono a performare come il mercato o meglio. E riescono a farlo abbastanza spesso. Da un punto di vista di metodologia però c'è il problema dell'induzione: anche se performano meglio del mercato n volte, non vuol dire che riescono a fare sistematicamente meglio. Potrebbero non farlo (in futuro) alla n+1 volta. E alla n+1 volta...siamo nel long run.

 

[mrmm]

Tra l'altro avere immobili spendibili è una ottima protezione dall'inflazione.

Su questo ho i miei dubbi...

Eccetto le solite 2 città, un pò ovunque si è praticamente tornati ai vecchi prezzi in lire di 20 anni fa... gli appartamenti nei condomini anni 70-80 te li tirano dietro ormai...

 

[Ghesbo23]

 

[bomba84]

parole gravi

 

[bomba84]

Da un punto di vista econometrico l'ipotesi di random walk la si può valutare solo sul long-run. Metodologicamente non avrebbe senso fare altrimenti. Quindi i prezzi o non seguono un random walk o lo seguono nel long-run.

Quello che dici è ortogonale al mio ragionamento. Io parlo di previsione: non si può prevedere un random walk. Tu dici che i prezzi sul long-run non seguono un random walk/sono predicibili perché in realtà seguono i profitti. La mia domanda, allora, è: quindi "tu" (non è una questione personale, ci mancherebbe) sai prevedere i profitti?

Aggiungo: se sono random walk nel lungo, lo sono anche nel breve. Su questo hai ragione. La mia osservazione era posta male. Dicevo che nel breve ci sono individui e organizzazioni che riescono a performare come il mercato o meglio. E riescono a farlo abbastanza spesso. Da un punto di vista di metodologia però c'è il problema dell'induzione: anche se performano meglio del mercato n volte, non vuol dire che riescono a fare sistematicamente meglio. Potrebbero non farlo (in futuro) alla n+1 volta. E alla n+1 volta...siamo nel long run.

I profitti sono tendenzialmente prevedibili nel lungo periodo sulla base delle proiezioni dei dati ma entra sempre in gioco un fattore umano di cui tenere conto...

Il CEO che si fa di cocaina e decide di far ritirare dal mercato la linea di prodotto più profittevole o che di contro con un'illuminante idea di cambiamento sul marketing del prodotto riesce a sbaragliare la concorrenza prima più competitiva questi sono fattori qualitativi che non si possono prevedere con i numeri ma sono li e finiscono per concorrere a determinare i numeri futuri nel bene e nel male..per questo damodoran parla di narrative and numbers perchè le due cose sono strettamente interconnesse e la narrativa non si basa solo sulla matematica ma sull'intelligenza, creatività, risposta alle difficoltà, estro di un management..in parole povere si basa sull'umanità di un'azienda che guarda caso è imprevedibile e si torna punto a capo

 

[starfight]

I profitti sono tendenzialmente prevedibili nel lungo periodo sulla base delle proiezioni dei dati ma entra sempre in gioco un fattore umano di cui tenere conto...

Il CEO che si fa di cocaina e decide di far ritirare dal mercato la linea di prodotto più profittevole o che di contro con un'illuminante idea di cambiamento sul marketing del prodotto riesce a sbaragliare la concorrenza prima più competitiva questi sono fattori qualitativi che non si possono prevedere con i numeri ma sono li e finiscono per concorrere a determinare i numeri futuri nel bene e nel male..per questo damodoran parla di narrative and numbers perchè le due cose sono strettamente interconnesse e la narrativa non si basa solo sulla matematica ma sull'intelligenza, creatività, risposta alle difficoltà, estro di un management..in parole povere si basa sull'umanità di un'azienda che guarda caso è imprevedibile e si torna punto a capo

Sono d'accordo, nel senso che tutto è prevedibile nel senso che intendo dalla tua prima frase. Io posso mettermi a predire qualsiasi cosa ora, ma questo non vuol dire che la mia previsione sarà corretta. Il fattore umano, come lo chiami tu, porta all'imprevedibilità di quello che abbiamo provato a predire. E siamo punto e a capo.

Per dare un po' un senso di quello che voglio dire, visto che ho letto tu essere interessato alle criptovalute: è più facile predire il valore del bitcoin domani o tra un anno? Io dico domani. Più prossimo è l'orizzonte temporale, più info ci sono. Fermo restando che stiamo comunque parlando un random walk.

 

[freetimenow]

Tutto quello che è prevedibile è incluso nel prezzo. Quello che non è prevedibile…. Non è prevedibile.. punto.
Si chiama Teoria dei mercati efficienti. Ci hanno preso premi Nobel. Lo so che quelli che scrivono qui la sanno più lunga di così… ma che vi posso fare?

 

[Angelo8888]

Ciao, non so se è il topic giusto per questa domanda: visto che sento spesso dire che bisogna guardare il mercato obbligazionario per capire dove sarà il bottom dell'azionario, dove lo guardo questo indice obbligaziobario di riferimento?

Cioè, se scrivo sp500 o msci world su google mi compare subito il grafico. Cosa devo scrivere per vedere il grafico dell'obbligazionario?